Notarielle Urkunden, die ein dingliches Recht übertragen, werden nur unterschrieben, wenn die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist, mit wenigen Ausnahmen (Gesetz 7/1996, Art. 36).
Häuser, die vor dem 1. August 2001 gebaut wurden, können mit einer Steuerbescheinigung über die tatsächliche Fläche eingetragen werden. Spätere brauchen Genehmigung und Abnahme (Gesetz 7/1996, Art. 37).
Bei einem Gebäude muss ein verborgener Mangel innerhalb von 3 Jahren nach der Übergabe auftreten, und Sie müssen den Verkäufer innerhalb einer angemessenen Frist informieren (Zivilgesetzbuch, Art. 2531, 1709).
Ein Bestandshaus in Rumänien kaufen: die kurze Antwort
Ein Haus, das seit 15 oder 40 Jahren steht, hat eine Geschichte, und in Rumänien ist der größte Teil dieser Geschichte an vier Orten aufgeschrieben: im Grundbuch (Cartea Funciară), in der Genehmigungsakte des Rathauses, beim lokalen Steueramt und im Gebäude selbst. Ein Neubau kommt mit einer frischen Baugenehmigung, einem Abnahmeprotokoll und einem Bauunternehmer, der für Mängel haftet. Ein Bestandshaus kommt mit allem, was seine Eigentümer im Lauf der Jahre getan oder unterlassen haben.
Der rechtliche Ausgangspunkt ist einfach. Ein Notar darf ein Gebäude nur verkaufen, wenn es im Grundbuch eingetragen ist (Gesetz 7/1996, Art. 36). Ein Haus wird auf Grundlage einer Bescheinigung des Rathauses eingetragen, die bestätigt, dass es gemäß Genehmigung gebaut wurde und ein Abnahmeprotokoll vorliegt, oder, bei Häusern, die vor dem 1. August 2001 gebaut wurden, auf Grundlage einer Steuerbescheinigung, die die tatsächliche Fläche ausweist (Art. 37).
Einfach gesagt: Bei einem Bestandshaus kaufen Sie nicht nur Wände. Sie kaufen jeden Anbau, jede Reparatur und jede unbezahlte Rechnung der Voreigentümer. Prüfen Sie die Unterlagen also so gründlich wie das Dach.
Wenn Sie noch zwischen Bauen, Neubaukauf und Bestandskauf schwanken, beginnen Sie mit unserem Leitfaden, ob Sie in Rumänien ein Haus bauen oder kaufen sollten.
Neubau oder Bestandshaus: was sich ändert
| Thema | Neubau vom Bauträger | Bestandshaus von einer Privatperson |
|---|---|---|
| Gebäude im Grundbuch | Nach der Abnahme eingetragen, auf Grundlage der Genehmigung | Vor Jahren eingetragen, spätere Anbauten womöglich nicht |
| Genehmigung und Abnahme | Neu, in einer Akte | Möglicherweise alt, unvollständig oder für Teile des Hauses fehlend |
| Verborgene Mängel | Der Verkäufer nach dem Zivilgesetzbuch, dazu die Bauunternehmer 10 Jahre lang und für das Tragwerk über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes | Der Verkäufer nach dem Zivilgesetzbuch; die Bauunternehmer nur, wenn das Haus neueren Datums ist |
| Energieausweis | Bei der Abnahme ausgestellt | Der Verkäufer muss ihn beim Verkauf vorlegen (Gesetz 372/2005) |
| Mehrwertsteuer | Im Preis einer neuen Wohnung enthalten | Fällt normalerweise nicht an, wenn eine Privatperson eine Wohnung verkauft |
| Zustand | Neu, noch nicht bewohnt | Abnutzung, frühere Reparaturen, alte Installationen |
Die Gewährleistungsfristen für Neubauten erklärt unser Leitfaden zu Mängeln und Gewährleistung bei einer neuen Wohnung.
Prüfung 1: Ist das Haus im Grundbuch eingetragen, und stimmt der Eintrag mit der Wirklichkeit überein?
Bestellen Sie einen Grundbuchauszug zur Information. Teil I beschreibt die Immobilie: das Grundstück, seine Fläche und jedes Gebäude darauf. Unser Leitfaden zum Grundbuchauszug erklärt, wie Sie ihn lesen.
Vergleichen Sie dann das Papier mit dem, was Sie sehen:
- Ist das Haus überhaupt eingetragen? Bei manchen Grundstücken ist nur der Boden verzeichnet. Dann steht das Haus zwar auf dem Grundstück, existiert aber nicht auf dem Papier, und ein Notar kann es nicht als solches verkaufen.
- Stimmt die Fläche? Ein Haus mit 180 m², das mit 120 m² eingetragen ist, bedeutet meist einen Anbau, der nie eingetragen wurde.
- Garage, Nebengebäude, zweites Geschoss? Jeder bebaute Teil sollte in Teil I erscheinen.
Für Häuser, die vor dem 1. August 2001 gebaut wurden, erlaubt das Gesetz die Eintragung auf Grundlage einer Steuerbescheinigung des Rathauses, die die tatsächliche Fläche ausweist, zusammen mit einer Katasterakte (Gesetz 7/1996, Art. 37 Abs. 2). Für alles, was später gebaut wurde, muss das Rathaus bestätigen, dass es gemäß einer Genehmigung gebaut wurde und ein Abnahmeprotokoll vorliegt (Art. 37 Abs. 1).
Prüfung 2: Genehmigung und Abnahme für jeden Teil des Hauses
Verlangen Sie vom Verkäufer die Baugenehmigung (autorizație de construire) und das Protokoll über die Abnahme nach Fertigstellung der Arbeiten (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor), für das ursprüngliche Haus und für jeden Anbau.
Seit dem 25. August 2026 stammen die Bauvorschriften aus dem neuen Gesetzbuch, Gesetz 169/2026, das das Gesetz 50/1991 aufgehoben hat. Manche kleinen Arbeiten brauchen nur eine Anzeige oder gar keine Formalität. Unser Leitfaden zu Anbauten an der Villa und Genehmigungen führt sie auf. Ein Anbau, ein zusätzliches Geschoss oder ein ausgebautes Dachgeschoss, das eine Genehmigung gebraucht hätte und keine hatte, ist jedoch ein Problem, das am Tag der Unterschrift auf den Käufer übergeht.
Bei einem Bestandshaus kaufen Sie jeden Anbau, jede Reparatur und jede unbezahlte Rechnung der Voreigentümer. Prüfen Sie die Unterlagen so gründlich wie das Dach.
Fragen Sie auch nach dem technischen Gebäudebuch (cartea tehnică a construcției). Nach dem neuen Gesetzbuch muss der Eigentümer es aktuell halten und beim Verkauf des Gebäudes an den neuen Eigentümer übergeben (Gesetz 169/2026, Art. 420 Abs. 1 Buchst. l). Ältere Häuser haben oft keines, was bedeutet, dass Sie weniger darüber wissen, was in den Wänden steckt.
Prüfung 3: der Energieausweis
Nach dem Gesetz 372/2005 muss der Verkäufer dem Käufer vor dem Vertrag eine Kopie des Energieausweises übergeben und bei der Unterschrift das Original aushändigen (Art. 22 Abs. 1–2). Ein Verkauf, der ohne diese vorherige Kopie unterschrieben wurde, kann auf Antrag des Käufers für nichtig erklärt werden (Art. 22 Abs. 4). Lesen Sie den Ausweis, bevor Sie sich auf den Preis einigen, nicht erst beim Notar. Eine Energieklasse E oder F bei einem alten Haus bedeutet, dass Dämmung, Fenster und Heizung wahrscheinlich bald auf Ihrer Kostenliste stehen. Unser Leitfaden zu energieeffizienten Häusern erklärt, was der Ausweis zeigt.
Prüfung 4: lokale Steuern und Versorgerrechnungen
- Lokale Steuern. Der Notar verlangt vom Verkäufer eine Steuerbescheinigung des Rathauses, die zeigt, dass die lokalen Steuern auf die Immobilie bezahlt sind. Lassen Sie sie sich frühzeitig zeigen.
- Versorgung. Die Verträge für Strom, Gas, Wasser und Abwasser laufen auf den Namen des Verkäufers. Verlangen Sie die letzten Rechnungen und Zahlungsnachweise, lesen Sie die Zähler am Übergabetag gemeinsam ab und übertragen Sie die Verträge auf Ihren Namen.
- Abwasser. In Dörfern bei Bukarest nutzt ein älteres Haus womöglich eine Klärgrube statt des öffentlichen Netzes. Fragen Sie, welches von beiden, und wo die Grube liegt. Unser Leitfaden zu den Versorgungsanschlüssen in Ilfov behandelt die Netze.
Prüfung 5: die Bausubstanz und die Erdbebenfrage
Bukarest und Ilfov liegen in der Zone, die von den Vrancea-Erdbeben betroffen ist. Ein niedriges Haus ist ein anderes Risiko als ein alter Wohnblock, aber Alter, Baustoffe und frühere Umbauten spielen eine Rolle. Unser Beitrag zum Erdbebenrisiko in Bukarest erklärt die Baunormen nach Epochen.
Bezahlen Sie vor der Unterschrift einen Statiker, der sich das Haus ansieht. Wenn Sie Wände entfernen oder ein Geschoss aufstocken wollen, braucht das Projekt ein Gutachten eines technischen Sachverständigen zum bestehenden Gebäude (Gesetz 169/2026, Art. 282). Kalkulieren Sie das ein.
Typische Mängel in älteren Häusern
| Bereich | Worauf zu achten ist | Wer prüft |
|---|---|---|
| Dach | Feuchtigkeitsflecken unter dem Dach, Durchhängen, alte Ziegel, Dachrinnen | Ein Dachdecker oder Ingenieur |
| Wände und Fundament | Diagonale Risse, Risse um Fenster, Feuchtigkeit am Sockel | Ein Statiker |
| Feuchtigkeit und Schimmel | Geruch, Flecken in Ecken und hinter Möbeln | Ingenieur; siehe unseren Leitfaden zu Feuchtigkeit und Schimmel |
| Elektrik | Alter Verteiler, wenige Stromkreise, keine Erdung | Ein zugelassener Elektriker |
| Heizung | Alter des Kessels, Heizkörper, Schornstein | Ein Heizungstechniker |
| Sanitär | Alte Rohre, Wasserdruck, Abwasserabfluss | Ein Installateur |
Keiner dieser Punkte ist ein Grund, nicht zu kaufen. Jeder ist ein Grund, zu messen, einen Preis anzusetzen und zu verhandeln.
Wenn nach dem Kauf ein Mangel auftaucht
Der Verkäufer haftet für verborgene Mängel, die am Übergabetag bestanden, auch wenn er sie nicht kannte, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt (Zivilgesetzbuch, Art. 1707 und 1708). Eine Klausel, die diese Haftung ausschließt, ist für Mängel nichtig, die der Verkäufer kannte oder hätte kennen müssen (Art. 1708 Abs. 2). Sie müssen den Verkäufer innerhalb einer angemessenen Frist nach Entdeckung des Mangels informieren (Art. 1709). Bei einem Gebäude beträgt die Gewährleistungsfrist, innerhalb derer ein verborgener Mangel auftreten muss, 3 Jahre ab der Übergabe (Art. 2531).
Was Sie bei der Besichtigung gesehen haben, ist nicht verborgen. Ein datiertes Gutachten eines Ingenieurs aus der Zeit vor der Unterschrift ist daher Ihr bester Beweis.
Ihre Checkliste vor der Unterschrift
- Bestellen Sie einen Grundbuchauszug und vergleichen Sie Teil I mit Haus und Grundstück.
- Verlangen Sie Genehmigung und Abnahmeprotokoll für das Haus und jeden Anbau.
- Verlangen Sie das technische Gebäudebuch, falls vorhanden, und jede Rechnung über größere Reparaturen.
- Lesen Sie den Energieausweis, bevor Sie sich auf den Preis einigen.
- Verlangen Sie die Steuerbescheinigung des Rathauses und die letzten Versorgerrechnungen.
- Nehmen Sie einen Statiker mit, bei einem älteren Haus auch einen Elektriker.
- Prüfen Sie Teil III des Auszugs auf Hypotheken, Pfändungen und Rechtsstreitigkeiten.
- Halten Sie Preis, Inventar und Übergabetermin schriftlich fest.
- Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt. Der Anwalt des Verkäufers, falls es einen gibt, arbeitet für den Verkäufer. Unser Leitfaden zur Wahl eines Anwalts erklärt, was Sie fragen sollten.
Häufige Fragen
Kann ich in Rumänien ein Haus kaufen, das nicht im Grundbuch eingetragen ist?
Ein Notar beurkundet den Verkauf eines dinglichen Rechts an einer Immobilie nur, wenn die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist, mit wenigen Ausnahmen (Gesetz 7/1996, Art. 36). In der Praxis sollte das Haus vor dem Verkauf eingetragen werden. Fragen Sie Ihren Anwalt, wie lange das dauert und wer es bezahlt.
Was, wenn das Haus einen Anbau ohne Genehmigung hat?
Der Anbau kann nicht auf Grundlage einer Genehmigung, die er nicht hat, im Grundbuch eingetragen werden, und er bleibt ein Risiko für den neuen Eigentümer. Fragen Sie Ihren Anwalt, ob er legalisiert werden kann und zu welchen Kosten, und verhandeln Sie Preis oder Zeitplan entsprechend.
Ist beim Kauf eines Bestandshauses ein Energieausweis erforderlich?
Ja. Nach dem Gesetz 372/2005 muss der Verkäufer dem Käufer vor dem Vertrag eine Kopie und bei der Unterschrift das Original übergeben (Art. 22). Ohne die vorherige Kopie kann der Verkauf auf Antrag des Käufers für nichtig erklärt werden.
Wie lange haftet der Verkäufer für verborgene Mängel an einem Haus?
Bei einem Gebäude muss ein verborgener Mangel innerhalb von 3 Jahren nach der Übergabe auftreten (Zivilgesetzbuch, Art. 2531), und Sie müssen den Verkäufer innerhalb einer angemessenen Frist nach der Entdeckung informieren (Art. 1709).
Fazit
Ein Bestandshaus in Rumänien kann ein guter Kauf sein und viel Charakter haben. Der Preis ergibt aber erst Sinn, wenn die Unterlagen zu den Wänden passen: das Grundbuch, die Genehmigungsakte, der Energieausweis und ein Gutachten eines Ingenieurs.
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Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Gesetz 7/1996 über Kataster und Grundbuch, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 36–37 · Gesetz 169/2026, Raumordnungs- und Baugesetzbuch, Amtsblatt (Monitorul Oficial) Nr. 661 vom 10.08.2026, Art. 282, 420, 576 · Zivilgesetzbuch (legislatie.just.ro), Art. 1707–1710, 2531 · Gesetz 372/2005 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, konsolidierte Fassung, Art. 22
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Ziehen Sie vor dem Kauf einen unabhängigen Anwalt und einen qualifizierten Ingenieur hinzu.
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