Nicht-EU-Bürger können Grund und Boden nicht direkt auf ihren Namen eintragen; Bauen beginnt mit einer Gesellschaft oder Superficie.
Städtebaubescheinigung, Zustimmungen, zertifizierte Planung und Baugenehmigung, alles nach Gesetz 50/1991.
Für ein Wohngebäude beträgt die örtliche Gebühr nach dem Steuergesetzbuch 0,5 % des genehmigten Werts der Arbeiten.
Bauleistungen und Material tragen 21 % MwSt., ebenso eine neue Wohnimmobilie vom Bauträger, meist im Preis enthalten.
Wenn Sie bauen, sind Sie der Bauträger: Genehmigungen, Bauunternehmen, Budget und Verzögerungen liegen bei Ihnen.
Haus bauen oder kaufen in Rumänien: die kurze Antwort
Wer in Rumänien selbst ein Haus baut, hat die volle Kontrolle über den Entwurf, muss dafür aber ein Grundstück kaufen, eine Städtebaubescheinigung und eine Baugenehmigung nach Gesetz 50/1991 einholen, Bauunternehmen steuern und das Risiko von Verzögerungen und Kostenüberschreitungen tragen. Für Nicht-EU-Käufer kommt eine zusätzliche Hürde hinzu: Grund und Boden kann nicht direkt auf ihren Namen eingetragen werden. Wer eine neue Villa vom Bauträger kauft, hat einen bekannten Preis und Zeitplan, und das Genehmigungsrisiko liegt bereits hinter ihm.
„Warum einen Bauträger bezahlen? Ich kaufe ein Grundstück und baue selbst.“ Das höre ich vor allem von Käufern, die in Israel gebaut haben oder deren Eltern es taten. Das ist eine legitime Option und in manchen Fällen die richtige. In Rumänien sieht sie jedoch anders aus, vor allem für jemanden ohne EU-Staatsbürgerschaft. Hier der ehrliche Vergleich, einschließlich der Punkte, bei denen das Bauen vorne liegt.
Die erste Frage: Können Sie das Grundstück besitzen?
Vor jedem Architekten steht das Grundstück. Nach Gesetz 312/2005 können Bürger von Nicht-EU-Staaten, Israelis eingeschlossen, in Rumänien Grund und Boden nicht direkt auf ihren eigenen Namen eintragen. Sie können ein Gebäude besitzen, nicht aber das Grundstück darunter.
Wer also nicht EU-Bürger ist und bauen möchte, muss zuerst eine Struktur wählen: eine rumänische Gesellschaft, die das Grundstück kauft, oder ein Superficie-Recht (Erbbaurecht) auf fremdem Grund. Jeder Weg hat Folgen für die Bank, für die Erbschaft und für einen späteren Verkauf. Wir erläutern sie in unserem Artikel zum Grundeigentum in Rumänien.
Beim Kauf einer fertigen Villa in einem Projekt hat der Bauträger die Struktur in der Regel bereits ausgearbeitet. Wer allein baut, entwirft sie selbst und bezahlt sie auch selbst.
Die Genehmigungen: von der Städtebaubescheinigung zur Baugenehmigung
Das Bauen in Rumänien regelt das Gesetz 50/1991 über die Genehmigung von Bauarbeiten. Die wichtigsten Etappen:
- Städtebaubescheinigung (certificat de urbanism). Von der Gemeinde ausgestellt, legt sie fest, was nach dem örtlichen Bebauungsplan auf dem Grundstück gebaut werden darf und welche Genehmigungen nötig sind.
- Zustimmungen und Genehmigungen. Typischerweise Versorger (Strom, Wasser, Gas), Umwelt, gegebenenfalls Brandschutz und weitere, die in der Bescheinigung aufgeführt sind.
- Planung. Ein Architektur- und Tragwerksentwurf zertifizierter Planer, geprüft von einem zertifizierten Prüfer, einschließlich der Erdbebenbemessung nach der Norm P100.
- Baugenehmigung (autorizație de construire). Vom Bürgermeister der Gemeinde oder Stadt erteilt. Die örtliche Gebühr für ein Wohngebäude beträgt nach dem Steuergesetzbuch 0,5 % des genehmigten Werts der Arbeiten.
- Bau, Kontrollen und Abnahme. Am Ende stehen die Abnahme nach Fertigstellung der Arbeiten und die Eintragung des Gebäudes im Grundbuch.
Ist das Grundstück noch nicht als Wohnbauland ausgewiesen, kann zunächst ein Bebauungsplan (PUZ) erforderlich sein, ein Verfahren, das deutlich länger dauern kann als die Baugenehmigung selbst.
Im direkten Vergleich: bauen oder kaufen
| Eigenes Haus bauen | Neue Villa vom Bauträger kaufen | |
|---|---|---|
| Grundstück für Nicht-EU-Käufer | Sie richten die Struktur ein (Gesellschaft oder Superficie) | Struktur meist vom Bauträger vorbereitet; prüfen Sie sie |
| Genehmigungen | Ihre Verantwortung, von der Bescheinigung bis zur Abnahme | Bereits erteilt; prüfen Sie die Baugenehmigung |
| Preissicherheit | Hängt von Bauunternehmen und Material ab; Überschreitungen sind häufig | Festpreis im Vertrag |
| MwSt. | 21 % auf Ihnen in Rechnung gestellte Bauleistungen und Materialien | 21 % auf den Preis einer neuen Wohnimmobilie, meist im Preis ausgewiesen |
| Zeitrahmen | Grundstückssuche + Genehmigungen + Bau | Vertraglicher Übergabetermin |
| Ihr Zeitaufwand | Viele Reisen, Entscheidungen, Bauüberwachung | Auswahl und Abnahmen in festgelegten Phasen |
| Gestaltungsfreiheit | Vollständig | Im Rahmen der Projektpläne |
| Umfeld | Was immer auf den Nachbargrundstücken geschieht | Als ein Projekt geplant |
| Hypothek | Baukredit oder Finanzierung in Tranchen; für Gebietsfremde schwieriger | Übliche Hypothek auf eine definierte Immobilie |
| Mängelhaftung | Ihr Bauunternehmen und Ihre Planer, nach Gesetz 10/1995 | Der Bauträger und seine Auftragnehmer, nach Gesetz 10/1995 |
Der eigentliche Unterschied ist nicht der Preis pro m². Es ist die Frage, wer das Risiko trägt. Wenn Sie bauen, sind Sie der Bauträger.
Die versteckten Kosten des Bauens
Angebote von Bauunternehmen decken in der Regel das Haus selbst ab. Wenn Sie mit einer Villa zum Preis „alles inklusive“ vergleichen, rechnen Sie die Posten hinzu, die man leicht vergisst:
Der eigentliche Unterschied ist nicht der Preis pro m². Es ist die Frage, wer das Risiko trägt.
- Das Grundstück, seine Notar- und Eintragungskosten sowie bei Bedarf die Gesellschafts- oder Superficie-Struktur.
- Planung und Prüfungen: Architekt, Tragwerksplaner, Prüfer, Vermessung, Baugrundgutachten.
- Gebühren: Städtebaubescheinigung, Zustimmungen, die örtliche Genehmigungsgebühr von 0,5 % und die Qualitätskontrollabgaben an die Staatliche Bauaufsicht.
- Anschlüsse: Strom, Wasser, Abwasser oder Klärgrube, Gas. Auf einem Grundstück außerhalb eines erschlossenen Gebiets können diese erheblich sein.
- Zufahrt, Zaun, Gartengestaltung und Tor.
- Bauüberwachung: ein Bauleiter (diriginte de șantier), der Sie während der Arbeiten vertritt.
- Die Kosten Ihrer Zeit und Reisen, wenn Sie im Ausland leben.
Verlangen Sie von jedem Bauunternehmen ein schriftliches Angebot, das diese Posten getrennt ausweist, und vergleichen Sie die Gesamtsumme mit dem Gesamtpreis einer fertigen Villa, nicht nur mit dem Preis des Rohbaus.
Wann ist Bauen sinnvoll?
Bauen ist eine solide Wahl, wenn:
- Sie bereits ein Grundstück besitzen oder als EU-Bürger eines direkt eintragen lassen können.
- Sie in Rumänien leben oder eine Vertrauensperson vor Ort haben.
- Sie einen Entwurf brauchen, den kein Projekt bietet.
- Sie die Zeit haben und eine Budgetreserve für Überschreitungen.
Der Kauf einer fertigen oder vom Bauträger vor Fertigstellung (Off-Plan) angebotenen Villa passt zu allen, die einen festen Preis, einen vertraglichen Zeitplan und einen einzigen Vertragspartner wollen, besonders aus dem Ausland. Prüfen Sie beim Off-Plan-Kauf den Bauträger und das Projektkonto nach dem Nordis-Gesetz: siehe unsere Checkliste für Off-Plan-Käufe und unseren Vergleich von Off-Plan- und Bestandsimmobilien.
Wo wir stehen
Um mein eigenes Interesse offenzulegen: Wir sind Bauträger. Compass on the Lake ist ein Projekt mit 29 Villen in Balotești, nördlich von Bukarest, ab 299.900 €, alles inklusive (MwSt., Notar- und Anwaltskosten inbegriffen), mit geplanten Übergaben ab Dezember 2027. Gerade deshalb versuche ich, Käufern zu sagen, wann das Bauen besser zu ihnen passt. Wenn das so ist, sollten Sie es wissen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
Häufig gestellte Fragen
Darf ein Ausländer in Rumänien ein Haus bauen?
Ja, aber ein Nicht-EU-Bürger kann Grund und Boden nicht direkt auf seinen eigenen Namen eintragen. Er braucht eine Struktur wie eine rumänische Gesellschaft, die das Grundstück besitzt, oder ein Superficie-Recht und danach, wie jeder Eigentümer, eine Baugenehmigung.
Welche Genehmigungen braucht man in Rumänien für den Hausbau?
Eine Städtebaubescheinigung der Gemeinde, die darin aufgeführten Zustimmungen, eine zertifizierte Planung und eine Baugenehmigung nach Gesetz 50/1991. Ist das Grundstück nicht als Wohnbauland ausgewiesen, kann zunächst ein Bebauungsplan nötig sein.
Wie hoch ist die Gebühr für die Baugenehmigung in Rumänien?
Für ein Wohngebäude beträgt die örtliche Gebühr nach dem Steuergesetzbuch 0,5 % des genehmigten Werts der Arbeiten, zuzüglich der Abgaben an die Staatliche Bauaufsicht und weiterer Genehmigungskosten.
Ist es in Rumänien günstiger, ein Haus zu bauen oder zu kaufen?
Das hängt vom Grundstück, den Anschlüssen, dem Bauunternehmen und Ihrer eigenen Zeit ab. Vergleichen Sie die vollständige Summe des Bauens, einschließlich Grundstück, Planung, Gebühren, Anschlüssen und Bauüberwachung, mit dem Preis „alles inklusive“ einer fertigen Villa.
Wer haftet für Mängel an einem Haus, das ich baue?
Nach Gesetz 10/1995 haften Planer, Bauunternehmen und die übrigen Beteiligten für verdeckte Mängel 10 Jahre nach der Abnahme und für Mängel am Tragwerk über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes.
Fazit
Ein eigenes Haus in Rumänien zu bauen ist möglich und manchmal die richtige Wahl. Es macht Sie jedoch zum Bauträger: Grundstück, Genehmigungen, Bauunternehmen, Budget und Risiko liegen bei Ihnen, und für Nicht-EU-Käufer steht die Grundstücksfrage an erster Stelle.
Wenn Sie beide Optionen abwägen, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir stellen beide Wege mit Ihren Zahlen in einer Tabelle gegenüber und sehen, welcher wirklich passt.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Rumänisches Rechtsportal (Gesetz 50/1991 über die Genehmigung von Bauarbeiten; Gesetz 312/2005 über den Grunderwerb durch Ausländer; Gesetz 10/1995 über die Qualität im Bauwesen; Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015) · Staatliche Bauaufsicht (ISC) · ANCPI-Grundbuch.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder technische Beratung dar. Die Genehmigungsanforderungen unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde; klären Sie sie mit dem örtlichen Rathaus und einem zugelassenen Architekten.
Jetzt wissen Sie mehr.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
