Граждане стран вне ЕС не могут зарегистрировать землю на свое имя, поэтому стройка начинается с компании или суперфиция.
Градостроительный сертификат, согласования, сертифицированный проект и разрешение на строительство — по Закону 50/1991.
Для жилого здания местный сбор составляет 0,5% от разрешенной стоимости работ согласно Налоговому кодексу.
Работы и материалы облагаются НДС 21%, как и новое жилье от девелопера, где налог обычно включен в цену.
Когда Вы строите, девелопер — это Вы: разрешения, подрядчики, бюджет и задержки на Вас.
Построить дом или купить новую виллу в Румынии: коротко о главном
Собственный дом в Румынии дает полный контроль над проектом, но это значит купить землю, получить градостроительный сертификат и разрешение на строительство по Закону 50/1991, управлять подрядчиками и нести риск задержек и перерасхода. Для покупателя из страны вне ЕС есть дополнительное препятствие: землю нельзя зарегистрировать напрямую на свое имя. Покупка новой виллы у девелопера — это известная цена и известный график, а риски, связанные с разрешениями, уже позади.
«Зачем платить девелоперу? Куплю участок и построю сам». Чаще всего я слышу это от покупателей, которые строили в Израиле сами или чьи родители строили. Это законный вариант, а в некоторых случаях и правильный. Но в Румынии все выглядит иначе, особенно для того, кто не является гражданином ЕС. Вот честное сравнение, в том числе с указанием, где строительство выигрывает.
Первый вопрос: можете ли Вы владеть землей?
Прежде любого архитектора — земля. Согласно Закону 312/2005, граждане стран вне ЕС, в том числе израильтяне, не могут зарегистрировать землю в Румынии напрямую на свое имя. Они могут владеть зданием, но не участком под ним.
Это значит, что тот, кто не является гражданином ЕС и хочет строить, сначала должен выбрать структуру: румынскую компанию, которая покупает участок, или право суперфиция на земле, принадлежащей другому лицу. У каждого пути есть последствия для банка, наследования и будущей продажи. Мы разбираем их в нашей статье о праве собственности на землю в Румынии.
При покупке готовой виллы в проекте структуру обычно уже продумал девелопер. Когда Вы строите сами, Вы и проектируете ее, и оплачиваете.
Разрешения: от градостроительного сертификата до разрешения на строительство
Строительство в Румынии регулируется Законом 50/1991 о разрешении строительных работ. Основные этапы:
- Градостроительный сертификат (certificat de urbanism). Выдается местными властями; в нем указано, что можно построить на участке согласно местному плану зонирования и какие согласования необходимы.
- Согласования и разрешения. Как правило, коммунальные сети (электричество, вода, газ), экология, при необходимости пожарная безопасность и другие пункты, перечисленные в сертификате.
- Проектирование. Архитектурный и конструктивный проект от сертифицированных проектировщиков, проверенный сертифицированным проверяющим, включая сейсмический расчет по кодексу P100.
- Разрешение на строительство (autorizație de construire). Выдается мэром коммуны или города. Местный сбор для жилого здания составляет 0,5% от разрешенной стоимости работ согласно Налоговому кодексу.
- Строительство, проверки и приемка. В конце — приемка по завершении работ и регистрация здания в земельной книге.
Если участок еще не отнесен к жилой зоне, сначала может понадобиться план зонирования (PUZ), а этот процесс может занять гораздо больше времени, чем само разрешение.
Бок о бок: строительство или покупка
| Строительство собственного дома | Покупка новой виллы у девелопера | |
|---|---|---|
| Земля для покупателя не из ЕС | Структуру (компанию или суперфиций) создаете Вы | Структуру обычно готовит девелопер; проверьте ее |
| Разрешения | Ваша ответственность, от сертификата до приемки | Уже получены; проверьте разрешение на строительство |
| Определенность цены | Зависит от подрядчика и материалов; перерасход — обычное дело | Фиксированная цена в договоре |
| НДС | 21% на строительные работы и материалы, выставленные Вам в счетах | 21% на цену нового жилья, обычно включен в цену |
| Сроки | Поиск участка + разрешения + строительство | Дата передачи ключей по договору |
| Ваше время | Множество поездок, решений, надзор за стройкой | Выбор и проверки на заранее определенных этапах |
| Свобода проектирования | Полная | В рамках планировок проекта |
| Окружение | Все, что происходит на соседних участках | Спланировано как единый проект |
| Ипотека | Строительный кредит или поэтапное финансирование; нерезидентам сложнее | Стандартная ипотека на определенный объект |
| Ответственность за дефекты | Ваш подрядчик и проектировщики, по Закону 10/1995 | Девелопер и его подрядчики, по Закону 10/1995 |
Настоящая разница не в цене за м². Она в том, кто несет риск. Когда Вы строите, девелопер — это Вы.
Скрытые расходы на строительство
Сметы строителей обычно охватывают только сам дом. Сравнивая их с виллой, проданной по цене «всё включено», добавьте статьи, о которых легко забыть:
Настоящая разница не в цене за м². Она в том, кто несет риск.
- Земля, расходы на нотариуса и регистрацию, а также структура через компанию или суперфиций, если она нужна.
- Проектирование и проверки: архитектор, инженер-конструктор, проверяющий, топографическая съемка, геотехническое исследование.
- Сборы: градостроительный сертификат, согласования, местный сбор за разрешение 0,5% и отчисления за контроль качества в пользу Государственной строительной инспекции.
- Подключения: электричество, водоснабжение, канализация или септик, газ. На участке за пределами освоенной территории это может обойтись дорого.
- Подъездная дорога, забор, благоустройство и ворота.
- Технический надзор: руководитель работ (diriginte de șantier), представляющий Ваши интересы во время стройки.
- Стоимость Вашего времени и поездок, если Вы живете за границей.
Попросите каждого строителя дать письменную смету с разбивкой по этим статьям и сравнивайте итоговую сумму с полной ценой готовой виллы, а не только с ценой коробки.
Когда строительство имеет смысл?
Строить разумно, если:
- У Вас уже есть участок или Вы гражданин ЕС и можете зарегистрировать его напрямую.
- Вы живете в Румынии или у Вас есть доверенный человек на месте.
- Вам нужен проект, которого нет ни в одном жилом комплексе.
- У Вас есть время и резерв бюджета на перерасход.
Покупка готовой виллы или виллы на этапе строительства подходит тем, кому нужны определенная цена, договорные сроки и один контрагент, особенно если Вы покупаете из-за рубежа. При покупке на этапе строительства проверьте девелопера и счет проекта по закону Nordis: см. наш чек-лист для покупок off-plan и наше сравнение недвижимости off-plan и готовой.
Наша позиция
Чтобы быть откровенным о собственном интересе: мы — девелопер. Compass on the Lake — проект из 29 вилл в Балотешти, к северу от Бухареста, по цене от 299 900 € «всё включено» (НДС, нотариальные и юридические расходы включены), передача ключей запланирована с декабря 2027 года. Именно поэтому я стараюсь говорить покупателям, когда им больше подходит строительство. Если это так, Вам лучше узнать об этом до того, как Вы что-либо подпишете.
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец построить дом в Румынии?
Да, но гражданин страны вне ЕС не может зарегистрировать землю напрямую на свое имя. Ему нужна структура — например, румынская компания, владеющая участком, или право суперфиция, — а затем разрешение на строительство, как и любому собственнику.
Какие разрешения нужны для строительства дома в Румынии?
Градостроительный сертификат от местных властей, перечисленные в нем согласования, сертифицированный проект и разрешение на строительство по Закону 50/1991. Если участок не отнесен к жилой зоне, сначала может понадобиться план зонирования.
Сколько стоит разрешение на строительство в Румынии?
Для жилого здания местный сбор составляет 0,5% от разрешенной стоимости работ согласно Налоговому кодексу, плюс отчисления в пользу Государственной строительной инспекции и другие расходы на согласования.
Что дешевле в Румынии: построить или купить дом?
Это зависит от земли, подключений, подрядчика и Вашего собственного времени. Сравните полную стоимость строительства, включая землю, проектирование, сборы, подключения и надзор, с ценой готовой виллы «всё включено».
Кто отвечает за дефекты дома, который я строю?
Согласно Закону 10/1995, проектировщики, подрядчик и другие участники отвечают за скрытые дефекты в течение 10 лет после приемки, а за дефекты конструкций — на протяжении всего срока службы здания.
Итог
Построить собственный дом в Румынии можно, и иногда это правильный выбор. Но так Вы становитесь девелопером: земля, разрешения, подрядчики, бюджет и риски — все на Вас, а для покупателя из страны вне ЕС вопрос земли стоит первым.
Если Вы взвешиваете оба варианта, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы сведем оба пути в одну таблицу с Вашими цифрами и посмотрим, какой действительно подходит.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Портал законодательства Румынии (Закон 50/1991 о разрешении строительных работ; Закон 312/2005 о приобретении земли иностранцами; Закон 10/1995 о качестве в строительстве; Налоговый кодекс, Закон 227/2015) · Государственная строительная инспекция (ISC) · Земельная книга ANCPI.
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или технической консультацией. Требования к разрешениям различаются в зависимости от местных органов власти; уточняйте их в местной мэрии и у лицензированного архитектора.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
