AB üyesi olmayan vatandaşlar arsayı doğrudan kendi adlarına tescil ettiremez; bu nedenle inşaata bir şirket veya üst hakkı (superficies) yapısıyla başlanır.
İmar durumu belgesi, onaylar, onaylı proje ve inşaat ruhsatı; hepsi İmar ve İnşaat Kanunu olan 169/2026 sayılı Kanun kapsamındadır.
Konut yapısı için yerel harç, Vergi Kanunu uyarınca işlerin onaylı değerinin %0,5'idir.
İnşaat işleri ve malzemeler %21 KDV'ye tabidir; geliştiriciden alınan yeni bir konut da öyledir ve KDV genellikle fiyata dahildir.
Kendiniz inşa ettiğinizde geliştirici sizsiniz: ruhsatlar, müteahhitler, bütçe ve gecikmeler size aittir.
Romanya'da ev yapmak mı, satın almak mı: kısa cevap
Romanya'da kendi evinizi yaptırmak tasarım üzerinde tam kontrol sağlayabilir; ancak arsa satın almak, İmar ve İnşaat Kanunu (25 Ağustos 2026'da 50/1991 sayılı Kanun'un yerini alan 169/2026 sayılı Kanun) uyarınca imar durumu belgesi ve inşaat ruhsatı almak, müteahhitleri yönetmek ve gecikme ile bütçe aşımı riskini üstlenmek anlamına gelir. AB üyesi olmayan alıcılar için ek bir engel daha vardır: arsa doğrudan kendi adlarına tescil edilemez. Geliştiriciden yeni bir villa satın almak ise bilinen bir fiyat ve takvim demektir; ruhsat riski de geride kalmıştır.
“Neden geliştiriciye para ödeyeyim? Arsa alıp kendim inşa ederim.” Bunu en çok İsrail'de ev yaptırmış ya da ailesi yaptırmış alıcılardan duyuyorum. Meşru bir seçenek ve bazı durumlarda doğru olanı. Ancak Romanya'da, özellikle AB vatandaşı olmayan biri için tablo farklı görünüyor. İşte, inşaatın öne geçtiği durumlar da dahil, dürüst karşılaştırma.
İlk soru: arsanın sahibi olabilir misiniz?
Herhangi bir mimardan önce arsa gelir. 312/2005 sayılı Kanun uyarınca, İsrailliler dahil AB üyesi olmayan ülke vatandaşları Romanya'da arsayı doğrudan kendi adlarına tescil ettiremez. Bir yapının sahibi olabilirler, ama altındaki parselin değil.
Bu, AB vatandaşı olmayan ve inşaat yapmak isteyen herkesin önce bir yapı seçmesi gerektiği anlamına gelir: parseli satın alan bir Romanya şirketi ya da başkasına ait arsa üzerinde bir üst hakkı (superficies). Her yolun banka, miras ve ileride yapılacak satış açısından sonuçları vardır. Bunları Romanya'da arsa mülkiyeti hakkındaki makalemizde açıkladık.
Bir projede hazır villa satın aldığınızda, yapı genellikle geliştirici tarafından önceden kurgulanmıştır. Tek başınıza inşa ettiğinizde ise bunu kendiniz kurgular ve kendiniz ödersiniz.
Ruhsatlar: imar durumu belgesinden inşaat ruhsatına
25 Ağustos 2026'dan beri Romanya'da inşaat, inşaat işlerinin ruhsatlandırılmasına ilişkin 50/1991 sayılı Kanun'un yerini alan İmar, Şehircilik ve İnşaat Kanunu, 169/2026 sayılı Kanun ile düzenlenmektedir. Ana aşamalar:
- İmar durumu belgesi (certificat de urbanism). Yerel yönetim tarafından verilir; yerel imar planına göre parselde nelerin yapılabileceğini ve hangi onayların gerektiğini belirtir. 12 ila 36 ay geçerlidir (257. madde).
- Onaylar ve izinler. Genellikle altyapı (elektrik, su, gaz), çevre, gerekirse yangın güvenliği ve belgede sayılan diğer onaylar.
- Proje. Yetkili projecilerin hazırladığı, yetkili bir kontrolör tarafından denetlenen mimari ve statik proje; P100 yönetmeliği kapsamındaki deprem tasarımı da buna dahildir.
- İnşaat ruhsatı (autorizație de construire). Komün veya şehir belediye başkanı tarafından verilir. Konut yapısı için yerel harç, Vergi Kanunu uyarınca işlerin onaylı değerinin %0,5'idir. Ruhsat, verildiği tarihten itibaren 3 yıl geçerlidir; işlere başlandığı bildirildikten sonra ise tüm inşaat süresi boyunca geçerli olur (309. madde).
- İnşaat, denetimler ve kabul. Sonunda işlerin tamamlanma kabulü yapılır ve yapı tapu siciline kaydedilir.
Parsel henüz konut imarlı değilse, önce bir imar planı (PUZ) gerekebilir; bu süreç ruhsatın kendisinden çok daha uzun sürebilir.
Yan yana: inşa etmek ve satın almak
| Kendi evinizi inşa etmek | Geliştiriciden yeni villa satın almak | |
|---|---|---|
| AB üyesi olmayan alıcı için arsa | Yapıyı (şirket veya superficies) siz kurarsınız | Yapıyı genellikle geliştirici hazırlar; yine de kontrol edin |
| Ruhsatlar | Sorumluluk sizde, belgeden kabule kadar | Önceden alınmıştır; inşaat ruhsatını kontrol edin |
| Fiyat kesinliği | Müteahhide ve malzemelere bağlıdır; bütçe aşımları yaygındır | Sözleşmede sabit fiyat |
| KDV | Size fatura edilen inşaat işleri ve malzemeler üzerinden %21 | Yeni konutun fiyatı üzerinden %21, genellikle fiyata dahildir |
| Takvim | Arsa arayışı + ruhsatlar + inşaat | Sözleşmedeki teslim tarihi |
| Zamanınız | Çok sayıda ziyaret, karar ve şantiye denetimi | Belirli aşamalarda seçimler ve kontroller |
| Tasarım özgürlüğü | Tam | Projenin planları çerçevesinde |
| Çevre | Çevrenizdeki parsellerde ne olursa | Tek proje olarak planlanmış |
| Konut kredisi | İnşaat kredisi veya aşamalı finansman; yerleşik olmayanlar için daha zor | Tanımlı bir mülk için standart konut kredisi |
| Kusur sorumluluğu | 169/2026 sayılı Kanun uyarınca müteahhidiniz ve projeciler (424, 451. maddeler) | 169/2026 sayılı Kanun uyarınca geliştirici ve müteahhitleri (424, 451. maddeler) |
Asıl fark m² fiyatı değil, riski kimin taşıdığıdır. Kendiniz inşa ettiğinizde geliştirici sizsiniz.
İnşaatın gizli maliyetleri
Müteahhit teklifleri genellikle yalnızca evin kendisini kapsar. Her şey dahil fiyatla satılan bir villayla karşılaştırırken, kolayca unutulan kalemleri ekleyin:
Asıl fark m² fiyatı değil, riski kimin taşıdığıdır.
- Arsa, noter ve tescil masrafları ve gerekiyorsa şirket veya superficies yapısı.
- Proje ve kontroller: mimar, statik mühendisi, kontrolör, topografik ölçüm, zemin etüdü.
- Harçlar: imar durumu belgesi, onaylar, %0,5 yerel ruhsat harcı ve Devlet Yapı Müfettişliği'ne ödenen kalite kontrol payları.
- Bağlantılar: elektrik, su, kanalizasyon veya fosseptik, gaz. Gelişmiş bölgenin dışındaki bir parselde bunlar ciddi tutarlara ulaşabilir.
- Yaklaşım yolu, çit, çevre düzenlemesi ve kapı.
- Şantiye denetimi: işler sırasında sizi temsil edecek bir şantiye şefi (diriginte de șantier).
- Zamanınızın ve yolculuğunuzun maliyeti, yurt dışında yaşıyorsanız.
Her müteahhitten bu kalemleri ayrı gösteren yazılı bir teklif isteyin ve toplamı, yalnızca kaba yapının değil, hazır bir villanın toplam fiyatıyla karşılaştırın.
İnşa etmek ne zaman mantıklıdır?
İnşa etmek şu durumlarda sağlam bir seçimdir:
- Zaten bir parsele sahipsiniz ya da doğrudan tescil ettirebilen bir AB vatandaşısınız.
- Romanya'da yaşıyorsunuz ya da yerinde güvendiğiniz biri var.
- Hiçbir projenin sunmadığı bir tasarıma ihtiyacınız var.
- Zamanınız ve bütçe aşımları için bir yedeğiniz var.
Hazır ya da proje aşamasındaki bir villa satın almak, özellikle yurt dışından, tanımlı bir fiyat, sözleşmeye bağlı bir takvim ve tek bir muhatap isteyenlere uygundur. Proje aşamasında satın alırken geliştiriciyi ve proje hesabını Nordis kanunu kapsamında kontrol edin: bkz. proje aşamasındaki satın alımlar için kontrol listemiz ve proje aşamasındaki ve hazır mülk karşılaştırmamız.
Bizim konumumuz
Kendi çıkarım konusunda şeffaf olayım: biz bir geliştiriciyiz. Compass on the Lake, Bükreş'in kuzeyindeki Balotești'de 299.900 €'dan başlayan, her şey dahil (KDV, noter ve hukuki masraflar dahil) 29 villadan oluşan bir proje; teslimler Aralık 2027'den itibaren planlanıyor. Alıcılara inşa etmenin onlara daha uygun olduğunu söylemeye çalışmamın nedeni de tam olarak bu. Öyleyse, herhangi bir şey imzalamadan önce bunu bilmelisiniz.
Sık sorulan sorular
Yabancı Romanya'da ev inşa edebilir mi?
Evet, ancak AB vatandaşı olmayan biri araziyi doğrudan kendi adına tescil ettiremez. Parseli elinde tutan bir Romanya şirketi gibi bir yapıya veya üst hakkına (superficie) ihtiyacı vardır ve ardından her malik gibi bir inşaat ruhsatı alması gerekir.
Romanya'da ev inşa etmek için hangi izinler gerekir?
Yerel idareden bir imar belgesi (certificat de urbanism), belgenin saydığı onaylar, onaylı bir proje ve 169/2026 sayılı Kanun uyarınca bir inşaat ruhsatı. Parsel konut için imarlı değilse önce bir imar planı gerekebilir.
Romanya'da inşaat ruhsatı harcı ne kadar?
Bir konut binası için yerel harç, Vergi Kanunu uyarınca işlerin onaylı değerinin %0,5'idir; buna Devlet İnşaat Müfettişliği için kesintiler ve diğer onay maliyetleri eklenir.
Romanya'da ev inşa etmek mi satın almaktan daha ucuz?
Bu; arsaya, bağlantılara, müteahhide ve kendi zamanınıza bağlıdır. Arsa, proje, harçlar, bağlantılar ve denetim dahil inşaatın toplam maliyetini, her şey dahil fiyatlı hazır bir villanın fiyatıyla karşılaştırın.
Kendi yaptırdığım evdeki kusurlardan kim sorumludur?
Yeni İmar ve İnşaat Kanunu'na (169/2026 sayılı Kanun, 424 ve 451. maddeler) göre projeciler, müteahhit ve diğer ilgili taraflar, kabulden sonra 10 yıl boyunca gizli kusurlardan, yapının ömrü boyunca ise yapısal kusurlardan sorumludur. Geliştirici ve müteahhit ayrıca kabulden sonra ortaya çıkan hasarlar için 10 yıllık sorumluluk sigortası yaptırmak zorundadır (556. madde).
Sonuç
Romanya'da kendi evinizi yaptırmak mümkündür ve bazen doğru seçimdir. Ancak sizi bir geliştiriciye dönüştürür: arsa, ruhsatlar, müteahhitler, bütçe ve risk size aittir; AB üyesi olmayan bir alıcı için ise önce arsa meselesi gelir.
İki seçeneği de değerlendiriyorsanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Her iki yolu sizin rakamlarınızla tek bir tabloya koyup hangisinin gerçekten size uyduğuna birlikte bakarız.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: 169/2026 sayılı Kanun, İmar ve İnşaat Kanunu, Monitorul Oficial 661, 10.08.2026 · Romanya mevzuat portalı (inşaat işlerinin ruhsatlandırılmasına ilişkin 50/1991 sayılı Kanun, önceki kurallar; yabancıların arsa edinimine ilişkin 312/2005 sayılı Kanun; inşaatta kaliteye ilişkin 10/1995 sayılı Kanun, önceki kurallar; Vergi Kanunu, 227/2015 sayılı Kanun) · Devlet Yapı Müfettişliği (ISC) · ANCPI tapu sicili.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya teknik tavsiye niteliği taşımaz. Ruhsat gereklilikleri yerel yönetimlere göre farklılık gösterir; bunları yerel belediye ve lisanslı bir mimarla kontrol edin.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
