Cetățenii din afara UE nu pot înscrie terenul direct pe numele lor, așa că totul începe cu o firmă sau cu un drept de superficie.
Certificat de urbanism, avize, proiect întocmit de specialiști atestați și autorizație de construire, toate potrivit Legii 50/1991.
Pentru o clădire rezidențială, taxa locală este de 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor, potrivit Codului fiscal.
Lucrările și materialele au TVA de 21%; la fel și o locuință nouă de la dezvoltator, de obicei inclus în preț.
Când construiți, dezvoltatorul sunteți dumneavoastră: autorizațiile, constructorii, bugetul și întârzierile vă aparțin.
Construiți sau cumpărați o casă în România: răspunsul scurt
Să vă construiți singur casa în România vă poate da control deplin asupra proiectului, dar înseamnă să cumpărați teren, să obțineți certificatul de urbanism și autorizația de construire potrivit Legii 50/1991, să coordonați constructori și să purtați riscul întârzierilor și al depășirilor de buget. Pentru un cumpărător din afara UE există un obstacol în plus: terenul nu poate fi înscris direct pe numele său. Cumpărarea unei vile noi de la un dezvoltator înseamnă un preț și un calendar cunoscute, cu riscul autorizațiilor deja depășit.
„De ce să plătesc un dezvoltator? Cumpăr un teren și construiesc.” Aud fraza asta des, de la cei care au mai construit sau ai căror părinți și-au ridicat singuri casa, dar și de la cumpărătorii din Israel. Este o opțiune legitimă și, în unele cazuri, cea corectă. Iată o comparație cinstită, inclusiv acolo unde construcția proprie iese în avantaj.
Prima întrebare: puteți deține terenul?
Înaintea oricărui arhitect, vine terenul. Potrivit Legii 312/2005, cetățenii statelor din afara UE, inclusiv israelienii, nu pot înscrie terenuri direct pe numele lor în România. Pot deține o clădire, dar nu și terenul de sub ea.
Asta înseamnă că oricine nu este cetățean UE și vrea să construiască trebuie mai întâi să aleagă o structură: o firmă românească ce cumpără terenul sau un drept de superficie asupra unui teren deținut de altcineva. Fiecare cale are consecințe pentru bancă, pentru moștenire și pentru o vânzare viitoare. Le explicăm în articolul nostru despre proprietatea asupra terenului în România. Pentru un cetățean român sau UE, întrebarea aceasta dispare, iar terenul se înscrie direct.
Când cumpărați o vilă finalizată într-un proiect, structura este de obicei deja gândită de dezvoltator. Când construiți singur, o gândiți și o plătiți dumneavoastră.
Autorizațiile: de la certificatul de urbanism la autorizația de construire
Construcțiile din România sunt reglementate de Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Etapele principale:
- Certificatul de urbanism. Emis de autoritatea locală, arată ce se poate construi pe teren potrivit planului urbanistic local și ce avize sunt necesare.
- Avize și acorduri. De regulă pentru utilități (curent, apă, gaz), mediu, securitate la incendiu acolo unde este cazul și altele menționate în certificat.
- Proiectarea. Un proiect de arhitectură și de rezistență întocmit de proiectanți atestați, verificat de un verificator atestat, inclusiv proiectarea seismică după normativul P100.
- Autorizația de construire. Emisă de primarul comunei sau al orașului. Taxa locală pentru o clădire rezidențială este de 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor, potrivit Codului fiscal.
- Execuția, controalele și recepția. La final, recepția la terminarea lucrărilor și înscrierea construcției în cartea funciară.
Dacă terenul nu este încă încadrat ca zonă de locuințe, poate fi nevoie mai întâi de un plan urbanistic zonal (PUZ), un proces care poate dura mult mai mult decât autorizația însăși.
Comparație directă: construiți sau cumpărați
| Vă construiți singur casa | Cumpărați o vilă nouă de la dezvoltator | |
|---|---|---|
| Terenul pentru un cumpărător din afara UE | Stabiliți dumneavoastră structura (firmă sau superficie) | Structură pregătită de obicei de dezvoltator; verificați-o |
| Autorizații | Responsabilitatea dumneavoastră, de la certificat la recepție | Deja obținute; verificați autorizația de construire |
| Siguranța prețului | Depinde de constructor și de materiale; depășirile sunt frecvente | Preț fix în contract |
| TVA | 21% la lucrările și materialele facturate pe numele dumneavoastră | 21% la prețul unei locuințe noi, de obicei menționat în preț |
| Calendar | Căutarea terenului + autorizații + construcție | Termen de predare contractual |
| Timpul dumneavoastră | Multe drumuri, decizii, supravegherea șantierului | Alegeri și verificări în etape stabilite |
| Libertatea de proiectare | Deplină | În limitele planurilor proiectului |
| Vecinătatea | Orice se întâmplă pe terenurile din jur | Planificată ca un singur proiect |
| Credit ipotecar | Credit pentru construcție sau finanțare în etape; mai dificil pentru nerezidenți | Credit ipotecar standard pentru o proprietate definită |
| Răspunderea pentru vicii | Constructorul și proiectanții dumneavoastră, potrivit Legii 10/1995 | Dezvoltatorul și constructorii săi, potrivit Legii 10/1995 |
Diferența reală nu este prețul pe m². Este cine poartă riscul. Când construiți, dezvoltatorul sunteți dumneavoastră.
Costurile ascunse ale construcției
Ofertele constructorilor acoperă de obicei casa propriu-zisă. Când comparați cu o vilă vândută la un preț cu totul inclus, adăugați liniile ușor de uitat:
Diferența reală nu este prețul pe m². Este cine poartă riscul.
- Terenul, costurile notariale și de înscriere aferente și structura de firmă sau superficie, dacă aveți nevoie de ea.
- Proiectarea și verificările: arhitect, inginer de structură, verificator, ridicare topografică, studiu geotehnic.
- Taxele: certificatul de urbanism, avizele, taxa locală de 0,5% pentru autorizație și cotele pentru controlul calității plătite Inspectoratului de Stat în Construcții.
- Racordurile: curent, apă, canalizare sau fosă septică, gaz. Pe un teren din afara unei zone dezvoltate, acestea pot fi semnificative.
- Drumul de acces, gardul, amenajarea curții și poarta.
- Supravegherea șantierului: un diriginte de șantier care să vă reprezinte pe durata lucrărilor.
- Costul timpului și al drumurilor dumneavoastră, mai ales dacă locuiți în alt oraș sau în străinătate.
Cereți fiecărui constructor o ofertă scrisă care separă aceste elemente și comparați totalul cu prețul total al unei vile finalizate, nu doar cu prețul la roșu.
Când are sens să construiți?
Construcția proprie este o alegere bună când:
- Dețineți deja un teren sau sunteți cetățean UE și îl puteți înscrie direct.
- Locuiți în România sau aveți pe cineva de încredere la fața locului.
- Aveți nevoie de un proiect pe care niciun dezvoltator nu îl oferă.
- Aveți timp și o rezervă de buget pentru depășiri.
Cumpărarea unei vile finalizate sau în construcție li se potrivește celor care vor un preț definit, un calendar contractual și un singur partener, mai ales de la distanță. Când cumpărați în construcție, verificați dezvoltatorul și contul proiectului potrivit legii Nordis: vedeți lista noastră de verificare pentru cumpărarea în construcție și comparația dintre proprietatea în construcție și cea gata.
Unde ne situăm noi
Ca să fiu transparent cu privire la propriul interes: suntem dezvoltator. Compass on the Lake este un proiect de 29 de vile în Balotești, la nord de București, cu prețuri de la 299.900 de euro, totul inclus (TVA, notar și onorariul avocatului), cu predări planificate începând din decembrie 2027. Tocmai de aceea încerc să le spun cumpărătorilor când construcția proprie li se potrivește mai bine. Dacă este așa, trebuie să știți asta înainte să semnați ceva.
Întrebări frecvente
Poate un străin să construiască o casă în România?
Da, dar un cetățean din afara UE nu poate înscrie terenul direct pe numele său. Are nevoie de o structură, cum ar fi o firmă românească ce deține terenul sau un drept de superficie, iar apoi de o autorizație de construire, ca orice proprietar.
De ce autorizații este nevoie pentru a construi o casă în România?
De un certificat de urbanism de la autoritatea locală, de avizele menționate în el, de un proiect întocmit de specialiști atestați și de o autorizație de construire potrivit Legii 50/1991. Dacă terenul nu este încadrat ca zonă de locuințe, poate fi nevoie mai întâi de un plan urbanistic zonal.
Cât costă autorizația de construire în România?
Pentru o clădire rezidențială, taxa locală este de 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor, potrivit Codului fiscal, la care se adaugă cotele pentru Inspectoratul de Stat în Construcții și costurile altor avize.
Este mai ieftin să construiești sau să cumperi o casă în România?
Depinde de teren, de racorduri, de constructor și de propriul timp. Comparați totalul complet al construcției, inclusiv terenul, proiectarea, taxele, racordurile și supravegherea, cu prețul cu totul inclus al unei vile finalizate.
Cine răspunde pentru viciile unei case pe care o construiesc?
Potrivit Legii 10/1995, proiectanții, constructorul și ceilalți participanți răspund pentru viciile ascunse timp de 10 ani de la recepție, iar pentru viciile structurale pe toată durata de existență a clădirii.
Concluzia
Să vă construiți singur casa în România este posibil și uneori este alegerea corectă. Dar vă transformă în dezvoltator: terenul, autorizațiile, constructorii, bugetul și riscul sunt toate ale dumneavoastră, iar pentru un cumpărător din afara UE întrebarea terenului vine prima.
Dacă cântăriți ambele variante, programați o discuție de 30 de minute cu mine. Punem ambele căi într-un singur tabel, cu cifrele dumneavoastră, și vedem care vi se potrivește cu adevărat.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Portalul legislativ (Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții; Legea 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către străini; Legea 10/1995 privind calitatea în construcții; Codul fiscal, Legea 227/2015) · Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) · Cartea funciară ANCPI.
Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau tehnică. Cerințele pentru autorizații diferă de la o autoritate locală la alta; verificați-le la primăria locală și cu un arhitect autorizat.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
