Les ressortissants hors UE ne peuvent pas inscrire un terrain directement à leur nom : construire commence donc par une société ou un droit de superficie.
Certificat d'urbanisme, avis, projet réalisé par des concepteurs agréés et permis de construire, le tout au titre de la loi 50/1991.
Pour un bâtiment résidentiel, la taxe locale s'élève à 0,5 % de la valeur autorisée des travaux, en vertu du Code fiscal.
Travaux et matériaux supportent 21 % de TVA ; un logement neuf acheté à un promoteur aussi, généralement inclus dans le prix.
Lorsque vous construisez, c'est vous le promoteur : autorisations, entreprises, budget et retards sont à votre charge.
Construire ou acheter une maison en Roumanie : la réponse courte
Faire construire sa propre maison en Roumanie peut vous donner une maîtrise totale de la conception, mais cela implique d'acheter un terrain, d'obtenir un certificat d'urbanisme et un permis de construire au titre de la loi 50/1991, de piloter des entreprises et d'assumer le risque de retards et de dépassements. Pour un acheteur hors UE, s'ajoute un obstacle : le terrain ne peut pas être inscrit directement à son nom. Acheter une villa neuve à un promoteur, c'est un prix et un calendrier connus, avec le risque lié au permis déjà derrière vous.
« Pourquoi payer un promoteur ? J'achète un terrain et je construis. » J'entends surtout cela de la part d'acheteurs qui ont déjà fait construire en Israël, ou dont les parents l'ont fait. C'est une option légitime, et parfois la bonne. Mais en Roumanie, les choses se présentent différemment, surtout pour quelqu'un qui n'est pas citoyen de l'UE. Voici le comparatif honnête, y compris là où la construction l'emporte.
La première question : pouvez-vous être propriétaire du terrain ?
Avant tout architecte, il y a le terrain. En vertu de la loi 312/2005, les ressortissants de pays hors UE, Israéliens compris, ne peuvent pas inscrire directement un terrain à leur nom en Roumanie. Ils peuvent être propriétaires d'une construction, mais pas de la parcelle sur laquelle elle se trouve.
Cela signifie que quiconque n'est pas citoyen de l'UE et souhaite construire doit d'abord choisir une structure : une société roumaine qui achète la parcelle, ou un droit de superficie sur un terrain appartenant à un tiers. Chaque option a des conséquences pour la banque, pour la succession et pour une revente future. Nous les expliquons dans notre article sur la propriété foncière en Roumanie.
Lorsque vous achetez une villa achevée dans un projet, la structure est généralement déjà conçue par le promoteur. Lorsque vous construisez seul, vous la concevez, et la payez, vous-même.
Les autorisations : du certificat d'urbanisme au permis de construire
La construction en Roumanie est régie par la loi 50/1991 relative à l'autorisation des travaux de construction. Les principales étapes :
- Certificat d'urbanisme (certificat de urbanism). Délivré par la collectivité locale, il indique ce qui peut être construit sur la parcelle au regard du plan d'urbanisme local, et quels avis sont nécessaires.
- Avis et autorisations. Généralement les réseaux (électricité, eau, gaz), l'environnement, la sécurité incendie le cas échéant, et les autres avis énumérés dans le certificat.
- Conception. Un projet architectural et structurel réalisé par des concepteurs agréés, contrôlé par un vérificateur agréé, y compris le dimensionnement parasismique selon le code P100.
- Permis de construire (autorizație de construire). Délivré par le maire de la commune ou de la ville. La taxe locale pour un bâtiment résidentiel s'élève à 0,5 % de la valeur autorisée des travaux, en vertu du Code fiscal.
- Construction, contrôles et réception. À la fin, la réception des travaux et l'inscription de la construction au registre foncier.
Si la parcelle n'est pas encore constructible pour l'habitation, un plan d'urbanisme zonal (PUZ) peut d'abord être nécessaire, une procédure qui peut prendre bien plus de temps que le permis lui-même.
Côte à côte : construire ou acheter
| Faire construire sa maison | Acheter une villa neuve à un promoteur | |
|---|---|---|
| Terrain pour un acheteur hors UE | Vous mettez en place la structure (société ou superficie) | Structure généralement préparée par le promoteur ; à vérifier |
| Autorisations | Sous votre responsabilité, du certificat à la réception | Déjà obtenues ; vérifiez le permis de construire |
| Certitude sur le prix | Dépend de l'entreprise et des matériaux ; les dépassements sont fréquents | Prix ferme dans le contrat |
| TVA | 21 % sur les travaux et matériaux qui vous sont facturés | 21 % sur le prix d'un logement neuf, généralement indiquée dans le prix |
| Délai | Recherche du terrain + autorisations + construction | Date de livraison contractuelle |
| Votre temps | Nombreux déplacements, décisions, suivi de chantier | Choix et contrôles à des étapes définies |
| Liberté de conception | Totale | Dans le cadre des plans du projet |
| Voisinage | Ce qui se construira sur les parcelles autour de vous | Conçu comme un projet unique |
| Crédit immobilier | Prêt travaux ou financement par tranches ; plus difficile pour les non-résidents | Crédit immobilier classique sur un bien défini |
| Responsabilité des défauts | Votre entreprise et vos concepteurs, en vertu de la loi 10/1995 | Le promoteur et ses entreprises, en vertu de la loi 10/1995 |
La vraie différence n'est pas le prix au m². C'est la question de savoir qui porte le risque. Lorsque vous construisez, c'est vous le promoteur.
Les coûts cachés de la construction
Les devis des constructeurs couvrent généralement la maison elle-même. Pour comparer avec une villa vendue à un prix tout compris, ajoutez les postes faciles à oublier :
La vraie différence n'est pas le prix au m². C'est la question de savoir qui porte le risque.
- Le terrain, ses frais de notaire et d'inscription, et la structure société ou superficie si vous en avez besoin.
- Conception et contrôles : architecte, ingénieur structure, vérificateur, relevé topographique, étude géotechnique.
- Taxes : certificat d'urbanisme, avis, taxe locale de permis de 0,5 % et prélèvements de contrôle qualité versés à l'Inspection d'État de la construction.
- Raccordements : électricité, eau, assainissement ou fosse septique, gaz. Sur une parcelle située hors d'une zone aménagée, ils peuvent être importants.
- Voie d'accès, clôture, aménagement paysager et portail.
- Suivi de chantier : un maître d'œuvre (diriginte de șantier) pour vous représenter pendant les travaux.
- Le coût de votre temps et de vos déplacements, si vous vivez à l'étranger.
Demandez à chaque constructeur un devis écrit qui distingue ces postes, et comparez le total au prix total d'une villa achevée, et non au seul prix du gros œuvre.
Quand la construction a-t-elle du sens ?
Faire construire est un choix judicieux lorsque :
- Vous possédez déjà une parcelle, ou vous êtes citoyen de l'UE et pouvez l'inscrire directement à votre nom.
- Vous vivez en Roumanie, ou avez une personne de confiance sur place.
- Vous avez besoin d'une conception qu'aucun projet ne propose.
- Vous avez du temps, et une réserve budgétaire pour les dépassements.
Acheter une villa achevée ou sur plan convient à ceux qui veulent un prix défini, un calendrier contractuel et un interlocuteur unique, en particulier depuis l'étranger. En cas d'achat sur plan, vérifiez le promoteur et le compte du projet au regard de la loi Nordis : consultez notre liste de contrôle pour l'achat sur plan et notre comparatif entre neuf sur plan et bien prêt à habiter.
Notre position
Pour être transparent sur mon propre intérêt : nous sommes promoteur. Compass on the Lake est un projet de 29 villas à Balotești, au nord de Bucarest, à partir de 299 900 € tout compris (TVA, frais de notaire et honoraires juridiques inclus), avec des livraisons prévues à partir de décembre 2027. C'est précisément pour cette raison que je m'efforce de dire aux acheteurs quand la construction leur convient mieux. Si c'est le cas, vous devez le savoir avant de signer quoi que ce soit.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il faire construire une maison en Roumanie ?
Oui, mais un ressortissant hors UE ne peut pas inscrire un terrain directement à son nom. Il lui faut une structure, comme une société roumaine propriétaire de la parcelle ou un droit de superficie, puis un permis de construire comme tout propriétaire.
Quelles autorisations faut-il pour construire une maison en Roumanie ?
Un certificat d'urbanisme délivré par la collectivité locale, les avis qu'il énumère, un projet réalisé par des concepteurs agréés et un permis de construire au titre de la loi 50/1991. Un plan d'urbanisme zonal peut d'abord être nécessaire si la parcelle n'est pas constructible pour l'habitation.
Combien coûte la taxe de permis de construire en Roumanie ?
Pour un bâtiment résidentiel, la taxe locale s'élève à 0,5 % de la valeur autorisée des travaux en vertu du Code fiscal, auxquels s'ajoutent les prélèvements au profit de l'Inspection d'État de la construction et les autres frais d'avis.
Est-il moins cher de construire ou d'acheter une maison en Roumanie ?
Cela dépend du terrain, des raccordements, de l'entreprise et de votre propre temps. Comparez le coût total de la construction, terrain, conception, taxes, raccordements et suivi compris, au prix tout compris d'une villa achevée.
Qui est responsable des défauts d'une maison que je fais construire ?
En vertu de la loi 10/1995, les concepteurs, l'entreprise et les autres intervenants sont responsables des vices cachés pendant 10 ans après la réception, et des défauts structurels pendant toute la durée de vie du bâtiment.
En résumé
Faire construire sa propre maison en Roumanie est possible, et c'est parfois le bon choix. Mais cela fait de vous un promoteur : terrain, autorisations, entreprises, budget et risques sont entièrement à votre charge, et pour un acheteur hors UE, la question du terrain passe avant tout.
Si vous hésitez entre les deux options, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous mettrons les deux voies dans un même tableau, avec vos chiffres, et verrons laquelle vous convient vraiment.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Portail de la législation roumaine (loi 50/1991 relative à l'autorisation des travaux de construction ; loi 312/2005 relative à l'acquisition de terrains par les étrangers ; loi 10/1995 relative à la qualité dans la construction ; Code fiscal, loi 227/2015) · Inspection d'État de la construction (ISC) · Registre foncier de l'ANCPI.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou technique. Les exigences en matière d'autorisations varient selon les collectivités locales ; vérifiez-les auprès de la mairie concernée et d'un architecte agréé.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
