Les actes notariés transférant un droit réel ne sont signés que si le bien est inscrit au livre foncier, sauf exceptions limitées (loi 7/1996, art. 36).
Les maisons construites avant le 1er août 2001 peuvent être inscrites avec un certificat fiscal indiquant la surface réelle. Les plus récentes exigent permis et réception (loi 7/1996, art. 37).
Dans une construction, un vice caché doit apparaître dans les 3 ans suivant la remise, et vous devez prévenir le vendeur dans un délai raisonnable (Code civil, art. 2531 et 1709).
Acheter une maison ancienne en Roumanie : la réponse courte
Une maison construite il y a 15 ou 40 ans a une histoire, et en Roumanie l'essentiel de cette histoire est consigné à quatre endroits : le livre foncier (Cartea Funciară), le dossier de permis de la mairie, le service des taxes locales et le bâtiment lui-même. Un logement neuf arrive avec un permis récent, un procès-verbal de réception et un constructeur responsable des défauts. Une maison ancienne arrive avec tout ce que ses propriétaires ont fait, ou n'ont pas fait, au fil des années.
Le point de départ juridique est simple. Un notaire ne peut vendre une construction que si elle est inscrite au livre foncier (loi 7/1996, art. 36). Une maison est inscrite sur la base d'un certificat de la mairie attestant qu'elle a été construite conformément à son permis et qu'un procès-verbal de réception existe, ou, pour les maisons construites avant le 1er août 2001, d'un certificat fiscal indiquant la surface réelle (art. 37).
En clair : dans une maison ancienne, vous n'achetez pas seulement des murs. Vous achetez chaque extension, chaque réparation et chaque facture impayée des propriétaires précédents : vérifiez donc les papiers avec autant de soin que la toiture.
Si vous hésitez encore entre construire, acheter neuf ou acheter ancien, commencez par notre guide pour savoir s'il vaut mieux construire ou acheter une maison en Roumanie.
Neuf ou ancien : ce qui change
| Sujet | Logement neuf d'un promoteur | Maison ancienne vendue par un particulier |
|---|---|---|
| Construction au livre foncier | Inscrite après la réception, sur la base du permis | Inscrite il y a des années, peut-être sans les extensions ultérieures |
| Permis et réception | Récents, réunis dans un seul dossier | Peuvent être anciens, partiels ou manquants pour certaines parties de la maison |
| Vices cachés | Le vendeur selon le Code civil, plus les constructeurs pendant 10 ans et, pour la structure, pendant toute la durée de vie du bâtiment | Le vendeur selon le Code civil ; les constructeurs seulement si la maison est récente |
| Certificat énergétique | Délivré à la réception | Le vendeur doit en fournir un lors de la vente (loi 372/2005) |
| TVA | Comprise dans le prix d'un logement neuf | Normalement pas due lorsqu'un particulier vend un logement |
| État | Neuf, jamais habité | Usure, réparations passées, installations anciennes |
Les délais de garantie des logements neufs sont expliqués dans notre guide des défauts et de la garantie d'un logement neuf.
Vérification 1 : la maison figure-t-elle au livre foncier, et correspond-elle à la réalité ?
Commandez un extrait du livre foncier pour information. La partie I décrit le bien : la parcelle, sa surface et chacune des constructions qui s'y trouvent. Notre guide de l'extrait du livre foncier explique comment le lire.
Comparez ensuite le papier avec ce que vous voyez :
- La maison est-elle seulement inscrite ? Certaines parcelles ne mentionnent que le terrain. La maison existe alors sur le terrain mais pas sur le papier, et un notaire ne peut pas la vendre en tant que telle.
- La surface correspond-elle ? Une maison de 180 m² inscrite pour 120 m² signifie généralement une extension jamais inscrite.
- Garage, annexe, étage ? Chaque partie construite doit figurer dans la partie I.
Pour les maisons construites avant le 1er août 2001, la loi permet l'inscription sur la base d'un certificat fiscal de la mairie indiquant la surface réelle, accompagné d'un dossier cadastral (loi 7/1996, art. 37, al. 2). Pour tout ce qui a été construit après, la mairie doit confirmer que la construction a été réalisée conformément à un permis et qu'un procès-verbal de réception existe (art. 37, al. 1).
Vérification 2 : le permis et la réception de chaque partie de la maison
Demandez au vendeur le permis de construire (autorizație de construire) et le procès-verbal de réception à la fin des travaux (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor), pour la maison d'origine et pour chaque extension.
Depuis le 25 août 2026, les règles de construction relèvent du nouveau code, la loi 169/2026, qui a abrogé la loi 50/1991. Certains petits travaux n'exigent qu'une simple notification, voire aucune formalité. Notre guide des ajouts à une villa et des permis les énumère. Mais une extension, un étage ajouté ou des combles aménagés qui auraient dû faire l'objet d'un permis et n'en ont pas eu constituent un problème qui passe à l'acheteur le jour de la signature.
Dans une maison ancienne, vous achetez chaque extension, chaque réparation et chaque facture impayée des propriétaires précédents. Vérifiez les papiers avec autant de soin que la toiture.
Demandez aussi le carnet technique de la construction (cartea tehnică a construcției). Selon le nouveau code, le propriétaire doit le tenir à jour et le remettre au nouveau propriétaire lors de la vente (loi 169/2026, art. 420, al. 1, lettre l). Les maisons anciennes n'en ont souvent pas, ce qui signifie que vous en savez moins sur ce qui se trouve à l'intérieur des murs.
Vérification 3 : le certificat de performance énergétique
Selon la loi 372/2005, le vendeur doit remettre à l'acheteur une copie du certificat de performance énergétique avant le contrat et lui en remettre l'original à la signature (art. 22, al. 1 et 2). Une vente signée sans cette copie préalable peut être annulée à la demande de l'acheteur (art. 22, al. 4). Lisez-le avant de vous mettre d'accord sur le prix, pas chez le notaire. Une classe énergétique E ou F dans une maison ancienne signifie que l'isolation, les fenêtres et le chauffage risquent de peser bientôt sur votre budget. Notre guide des logements économes en énergie explique ce que montre le certificat.
Vérification 4 : taxes locales et factures des services
- Taxes locales. Le notaire demande au vendeur un certificat fiscal de la mairie attestant que les taxes locales sur le bien sont payées. Demandez à le voir tôt.
- Services. Les contrats d'électricité, de gaz, d'eau et d'assainissement sont au nom du vendeur. Demandez les dernières factures et la preuve de leur paiement, relevez les compteurs ensemble le jour de la remise des clés et transférez les contrats à votre nom.
- Assainissement. Dans les villages proches de Bucarest, une maison ancienne peut utiliser une fosse septique plutôt que le réseau public. Demandez ce qu'il en est, et où se trouve la fosse. Notre guide des raccordements aux réseaux en Ilfov présente les réseaux.
Vérification 5 : la structure et la question sismique
Bucarest et l'Ilfov se trouvent dans la zone touchée par les séismes de Vrancea. Une maison basse ne présente pas le même risque qu'un vieil immeuble élevé, mais son âge, ses matériaux et les transformations passées comptent. Notre article sur le risque sismique à Bucarest explique les normes selon les époques.
Avant de signer, faites examiner la maison par un ingénieur structure. Si vous prévoyez de supprimer des murs ou d'ajouter un étage, le projet exigera l'expertise technique d'un expert sur le bâtiment existant (loi 169/2026, art. 282) : intégrez-la dans votre budget.
Les défauts types des maisons anciennes
| Zone | Ce qu'il faut regarder | Qui vérifie |
|---|---|---|
| Toiture | Taches d'humidité sous le toit, affaissement, tuiles anciennes, gouttières | Un couvreur ou un ingénieur |
| Murs et fondations | Fissures en diagonale, fissures autour des fenêtres, humidité en pied de mur | Un ingénieur structure |
| Humidité et moisissures | Odeur, taches dans les angles et derrière les meubles | Un ingénieur ; voir notre guide sur l'humidité et les moisissures |
| Électricité | Tableau ancien, peu de circuits, absence de mise à la terre | Un électricien agréé |
| Chauffage | Âge de la chaudière, radiateurs, cheminée | Un chauffagiste |
| Plomberie | Canalisations anciennes, pression de l'eau, évacuation des eaux usées | Un plombier |
Aucun de ces points n'est une raison de renoncer à acheter. Chacun est une raison de mesurer, de chiffrer et de négocier.
Si un défaut apparaît après l'achat
Le vendeur répond des vices cachés qui existaient le jour de la remise, même s'il ne les connaissait pas, sauf stipulation contraire du contrat (Code civil, art. 1707 et 1708). Une clause qui écarte cette responsabilité est nulle pour les vices que le vendeur connaissait ou aurait dû connaître (art. 1708, al. 2). Vous devez prévenir le vendeur dans un délai raisonnable après avoir découvert le vice (art. 1709). Pour une construction, le délai dans lequel un vice caché doit apparaître est de 3 ans à compter de la remise (art. 2531).
Ce que vous avez vu lors de la visite n'est pas caché : un rapport d'ingénieur daté, établi avant la signature, est donc votre meilleure preuve.
Votre liste de contrôle avant de signer
- Commandez un extrait du livre foncier et comparez la partie I avec la maison et la parcelle.
- Demandez le permis et le procès-verbal de réception de la maison et de chaque extension.
- Demandez le carnet technique, s'il existe, et toutes les factures des grosses réparations.
- Lisez le certificat de performance énergétique avant de vous mettre d'accord sur le prix.
- Demandez le certificat fiscal de la mairie et les dernières factures des services.
- Venez avec un ingénieur structure, et un électricien pour une maison ancienne.
- Vérifiez la partie III de l'extrait : hypothèques, saisies et actions en justice.
- Mettez par écrit le prix, l'inventaire et la date de remise des clés.
- Faites appel à un avocat indépendant. L'avocat du vendeur, s'il y en a un, travaille pour le vendeur. Notre guide pour choisir un avocat explique quelles questions poser.
Questions fréquentes
Peut-on acheter en Roumanie une maison qui ne figure pas au livre foncier ?
Un notaire n'authentifie la vente d'un droit réel sur un bien que si ce bien est inscrit au livre foncier, sauf exceptions limitées (loi 7/1996, art. 36). En pratique, la maison doit être inscrite avant la vente. Demandez à votre avocat combien de temps cela prendra et qui le paiera.
Que faire si la maison comporte une extension sans permis ?
L'extension ne peut pas être inscrite au livre foncier sur la base d'un permis qu'elle n'a pas, et elle reste un risque pour le nouveau propriétaire. Demandez à votre avocat si elle peut être régularisée et à quel coût, et négociez le prix ou le calendrier en conséquence.
Un certificat énergétique est-il obligatoire pour acheter une maison ancienne ?
Oui. Selon la loi 372/2005, le vendeur doit remettre à l'acheteur une copie avant le contrat et l'original à la signature (art. 22). Sans la copie préalable, la vente peut être annulée à la demande de l'acheteur.
Pendant combien de temps le vendeur répond-il des vices cachés d'une maison ?
Pour une construction, un vice caché doit apparaître dans les 3 ans qui suivent la remise (Code civil, art. 2531), et vous devez prévenir le vendeur dans un délai raisonnable après l'avoir découvert (art. 1709).
En résumé
Une maison ancienne en Roumanie peut être une bonne affaire et pleine de caractère. Son prix n'a de sens qu'une fois que les papiers correspondent aux murs : le livre foncier, le dossier de permis, le certificat et un rapport d'ingénieur.
Si vous comparez une maison ancienne et une maison neuve, réservez un entretien de 30 minutes avec moi. À titre de référence, notre propre projet, Compass on the Lake à Balotești, compte 29 villas neuves à partir de 299 900 €, TVA de 21 %, notaire et avocat compris. Nous examinerons les deux options en toute honnêteté.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Loi 7/1996 sur le cadastre et la publicité foncière, texte consolidé (legislatie.just.ro), art. 36 et 37 · Loi 169/2026, Code de l'urbanisme et de la construction, Monitorul Oficial n° 661 du 10.08.2026, art. 282, 420, 576 · Code civil (legislatie.just.ro), art. 1707 à 1710, 2531 · Loi 372/2005 sur la performance énergétique des bâtiments, copie consolidée, art. 22
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Avant d'acheter, consultez un avocat indépendant et un ingénieur qualifié.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
