شراء منزل قائم في رومانيا: ما الذي تفحصونه ولا يطرحه المنزل الجديد أبدًا؟

شراء منزل قائم في رومانيا: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

المنزل الذي مضى عليه 15 أو 40 عامًا له تاريخ، وفي رومانيا يُكتب معظم هذا التاريخ في أربعة أماكن: السجل العقاري (Cartea Funciară)، وملف التراخيص في البلدية، ومكتب الضرائب المحلية، والمبنى نفسه. يأتي المنزل الجديد بترخيص حديث ومحضر استلام ومقاول مسؤول عن العيوب. أما المنزل القائم فيأتي بكل ما فعله مالكوه، أو لم يفعلوه، على مر السنين.

نقطة الانطلاق القانونية بسيطة. لا يستطيع كاتب العدل بيع مبنى إلا إذا كان مقيدًا في السجل العقاري (القانون 7/1996، المادة 36). ويُقيد المنزل بناءً على شهادة من البلدية تؤكد أنه بُني وفق ترخيصه وأن محضر استلام موجود، أو، للمنازل المبنية قبل 1 أغسطس 2001، بناءً على شهادة ضريبية تُظهر المساحة الفعلية (المادة 37).

بعبارة بسيطة: في المنزل القائم لا تشترون الجدران فقط. تشترون كل توسعة وإصلاح وفاتورة غير مدفوعة تركها المالكون السابقون، فافحصوا الأوراق بعناية فحصكم للسقف.

إن كنتم لا تزالون تختارون بين البناء أو شراء منزل جديد أو قائم، فابدؤوا بدليلنا عن البناء أو شراء منزل في رومانيا.

منزل جديد أم قائم: ما الذي يتغير

اسألوا المطوّرين عن هذا

الموضوع	منزل جديد من مطوّر	منزل قائم من فرد
المبنى في السجل العقاري	يُقيد بعد الاستلام، بناءً على الترخيص	قُيّد منذ سنوات، ربما دون التوسعات اللاحقة
الترخيص والاستلام	حديثان، في ملف واحد	قد يكونان قديمين أو جزئيين أو غائبين لأجزاء من المنزل
العيوب الخفية	البائع بموجب القانون المدني، إضافة إلى المقاولين لمدة 10 سنوات، وللهيكل طوال عمر المبنى	البائع بموجب القانون المدني؛ والمقاولون فقط إن كان المنزل حديثًا
شهادة الطاقة	تصدر عند الاستلام	يجب على البائع تقديمها عند البيع (القانون 372/2005)
ضريبة القيمة المضافة	مشمولة في سعر المسكن الجديد	لا تُفرض عادةً حين يبيع فرد مسكنًا
الحالة	جديد، لم يُسكن بعد	اهتراء، وإصلاحات سابقة، وتمديدات قديمة

ويشرح دليلنا إلى العيوب والضمان في المسكن الجديد مهل الضمان في المساكن الجديدة.

الفحص 1: هل المنزل مقيد في السجل العقاري، وهل يطابق الواقع؟

اسألوا المطوّرين عن هذا

اطلبوا مستخرجًا إعلاميًا من السجل العقاري. يصف الجزء الأول العقار: قطعة الأرض ومساحتها وكل مبنى عليها. ويشرح دليلنا إلى مستخرج السجل العقاري كيف تقرؤونه.

ثم قارنوا الورق بما ترونه:

• هل المنزل مقيد أصلًا؟ بعض القطع لا يظهر فيها سوى الأرض. فيكون المنزل موجودًا على الأرض لا على الورق، ولا يستطيع كاتب العدل بيعه بصفته منزلًا.
• هل تتطابق المساحة؟ منزل مساحته 180 م² مقيد بمساحة 120 م² يعني عادةً توسعة لم تُقيد قط.
• مرآب، ملحق، طابق ثانٍ؟ يجب أن يظهر كل جزء مبني في الجزء الأول.

للمنازل المبنية قبل 1 أغسطس 2001، يسمح القانون بالقيد بناءً على شهادة ضريبية من البلدية تُظهر المساحة الفعلية، مع ملف مساحي (القانون 7/1996، المادة 37(2)). أما ما بُني لاحقًا، فيجب أن تؤكد البلدية أنه بُني وفق ترخيص وأن محضر استلام موجود (المادة 37(1)).

الفحص 2: الترخيص والاستلام لكل جزء من المنزل

اسألوا المطوّرين عن هذا

اطلبوا من البائع ترخيص البناء (autorizație de construire) ومحضر الاستلام عند إنجاز الأعمال (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor)، للمنزل الأصلي ولكل توسعة.

منذ 25 أغسطس 2026، تأتي قواعد البناء من القانون الجديد، القانون 169/2026، الذي ألغى القانون 50/1991. وبعض الأعمال الصغيرة لا تحتاج إلا إلى إخطار أو لا تحتاج إلى أي إجراء. ويعدّدها دليلنا إلى إضافات الفيلا والتراخيص. لكن التوسعة أو الطابق المضاف أو العلّية المحوّلة التي كان ينبغي أن تحصل على ترخيص ولم تحصل عليه، مشكلةٌ تنتقل إلى المشتري يوم التوقيع.

اطلبوا أيضًا الدفتر الفني للمبنى (cartea tehnică a construcției). فبموجب القانون الجديد، يجب على المالك تحديثه وتسليمه إلى المالك الجديد عند بيع المبنى (القانون 169/2026، المادة 420(1)(l)). وكثيرًا ما لا يكون للمنازل القديمة دفتر، ما يعني أنكم تعرفون أقل عمّا داخل الجدران.

الفحص 3: شهادة الأداء الطاقي

اسألوا المطوّرين عن هذا

بموجب القانون 372/2005، يجب على البائع أن يعطي المشتري نسخة من شهادة الأداء الطاقي قبل العقد، وأن يسلّم الأصل عند التوقيع (المادة 22(1) و(2)). والبيع الموقّع دون تلك النسخة المسبقة يمكن إبطاله بطلب من المشتري (المادة 22(4)). اقرأوها قبل الاتفاق على السعر، لا عند كاتب العدل. فتصنيف طاقي E أو F في منزل قديم يعني أن العزل والنوافذ والتدفئة ستدخل غالبًا في ميزانيتكم قريبًا. ويشرح دليلنا إلى المساكن الموفّرة للطاقة ما تُظهره الشهادة.

الفحص 4: الضرائب المحلية وفواتير المرافق

• الضرائب المحلية. يطلب كاتب العدل من البائع شهادة ضريبية من البلدية تُظهر أن الضرائب المحلية على العقار مدفوعة. اطلبوا رؤيتها مبكرًا.
• المرافق. عقود الكهرباء والغاز والمياه والصرف الصحي باسم البائع. اطلبوا آخر الفواتير وإثبات الدفع، واقرأوا العدادات معًا يوم التسليم، وانقلوا العقود إلى اسمكم.
• الصرف الصحي. في القرى القريبة من بوخارست، قد يستخدم منزل قديم حفرة امتصاصية بدل الشبكة العامة. اسألوا أيهما، وأين الحفرة. ويتناول دليلنا إلى توصيلات المرافق في إلفوف الشبكات.

الفحص 5: الهيكل ومسألة الزلازل

تقع بوخارست وإلفوف في المنطقة التي تتأثر بزلازل فرانتشا (Vrancea). المنزل المنخفض خطر مختلف عن عمارة قديمة شاهقة، لكن عمره ومواده والتعديلات السابقة عليه مهمة. ويشرح مقالنا عن خطر الزلازل في بوخارست الأكواد حسب الفترة.

قبل التوقيع، ادفعوا لمهندس إنشائي كي يعاين المنزل. وإن كنتم تخططون لإزالة جدران أو إضافة طابق، فسيحتاج المشروع إلى تقرير خبير فني عن المبنى القائم (القانون 169/2026، المادة 282)، فاحسبوا ذلك في السعر.

العيوب الشائعة في المنازل القديمة

المنطقة	ما الذي تبحثون عنه	من يفحص
السقف	بقع رطوبة تحت السقف، وترهّل، وقرميد قديم، ومزاريب	عامل أسقف أو مهندس
الجدران والأساسات	شقوق مائلة، وشقوق حول النوافذ، ورطوبة عند القاعدة	مهندس إنشائي
الرطوبة والعفن	رائحة، وبقع في الزوايا وخلف الأثاث	مهندس؛ راجعوا دليلنا عن الرطوبة والعفن
الكهرباء	لوحة قديمة، ودوائر قليلة، ولا تأريض	كهربائي معتمد
التدفئة	عمر المرجل، والمشعّات، والمدخنة	فني تدفئة
السباكة	أنابيب قديمة، وضغط المياه، وتصريف الصرف الصحي	سبّاك

لا شيء من هذا سبب لعدم الشراء. لكن كل بند منها سبب للقياس والتسعير والتفاوض.

إن ظهر عيب بعد الشراء

البائع مسؤول عن العيوب الخفية التي كانت موجودة يوم التسليم، حتى لو لم يكن يعلم بها، ما لم ينص العقد على غير ذلك (القانون المدني، المادتان 1707 و1708). والبند الذي يرفع هذه المسؤولية باطل بالنسبة إلى العيوب التي كان البائع يعلم بها أو كان ينبغي أن يعلم بها (المادة 1708(2)). ويجب أن تُبلغوا البائع خلال مدة معقولة بعد اكتشاف العيب (المادة 1709). وفي المبنى، مدة الضمان التي يجب أن يظهر فيها العيب الخفي 3 سنوات من التسليم (المادة 2531).

ما رأيتموه في المعاينة ليس خفيًا، لذا فإن تقرير مهندس مؤرخًا قبل التوقيع هو أفضل دليل لديكم.

قائمة التحقق قبل التوقيع

1. اطلبوا مستخرجًا من السجل العقاري وقارنوا الجزء الأول بالمنزل وبقطعة الأرض.
2. اطلبوا الترخيص ومحضر الاستلام للمنزل ولكل توسعة.
3. اطلبوا الدفتر الفني، إن وُجد، وكل فواتير الإصلاحات الكبرى.
4. اقرأوا شهادة الأداء الطاقي قبل الاتفاق على السعر.
5. اطلبوا الشهادة الضريبية من البلدية وآخر فواتير المرافق.
6. اصطحبوا مهندسًا إنشائيًا، وكهربائيًا في حالة المنزل القديم.
7. افحصوا الجزء الثالث من المستخرج بحثًا عن رهون وحجوزات ودعاوى قضائية.
8. دوّنوا كتابيًا السعر وقائمة المحتويات وموعد التسليم.
9. استعينوا بمحامٍ مستقل. فمحامي البائع، إن وُجد، يعمل لصالح البائع. ويشرح دليلنا إلى اختيار المحامي ما يجب أن تسألوه.

أسئلة شائعة

هل يمكنني شراء منزل في رومانيا غير مقيد في السجل العقاري؟

لا يوقّع كاتب العدل بيع حق عيني على عقار إلا إذا كان العقار مقيدًا في السجل العقاري، مع استثناءات محدودة (القانون 7/1996، المادة 36). وعمليًا، يجب أن يُقيد المنزل قبل البيع. اسألوا محاميكم كم سيستغرق ذلك ومن يدفع تكلفته.

ماذا لو كانت في المنزل توسعة دون ترخيص؟

لا يمكن قيد التوسعة في السجل العقاري بناءً على ترخيص لا تملكه، وتبقى خطرًا على المالك الجديد. اسألوا محاميكم هل يمكن تسوية وضعها وبأي تكلفة، وفاوضوا على السعر أو الجدول الزمني بناءً على ذلك.

هل شهادة الطاقة مطلوبة عند شراء منزل قائم؟

نعم. بموجب القانون 372/2005، يجب على البائع أن يعطي المشتري نسخة قبل العقد والأصل عند التوقيع (المادة 22). ومن دون النسخة المسبقة يمكن إبطال البيع بطلب من المشتري.

إلى متى يبقى البائع مسؤولًا عن العيوب الخفية في المنزل؟

في المبنى، يجب أن يظهر العيب الخفي خلال 3 سنوات من التسليم (القانون المدني، المادة 2531)، ويجب أن تُبلغوا البائع خلال مدة معقولة بعد اكتشافه (المادة 1709).

الخلاصة

قد يكون المنزل القائم في رومانيا صفقة جيدة ومليئًا بالطابع. لكن السعر لا يكون منطقيًا إلا حين تطابق الأوراق الجدران: السجل العقاري، وملف الترخيص، والشهادة، وتقرير المهندس.

إن كنتم تقارنون منزلًا قائمًا بمنزل جديد، فاحجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. وللمرجعية، يضم مشروعنا Compass on the Lake في بالوتيشتي (Balotești) 29 فيلا جديدة بسعر يبدأ من 299,900 يورو، شاملًا ضريبة القيمة المضافة 21% وكاتب العدل والمحامي. نمرّ معًا على الخيارين بصدق.

موتي أزولاي، Compass Group Romania

المصادر: القانون 7/1996 بشأن المساحة والسجل العقاري، النص الموحّد (legislatie.just.ro)، المادتان 36 و37 · القانون 169/2026، قانون التخطيط والبناء، الجريدة الرسمية رقم 661 بتاريخ 10.08.2026، المواد 282 و420 و576 · القانون المدني (legislatie.just.ro)، المواد 1707 إلى 1710 و2531 · القانون 372/2005 بشأن الأداء الطاقي للمباني، نسخة موحّدة، المادة 22

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026. قبل الشراء، استشيروا محاميًا مستقلًا ومهندسًا مؤهلًا.