קונים עם חברים או עם אחים ברומניה: מה בדיוק שלכם?

בעלות משותפת ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

כששניים או יותר קונים נכס אחד ברומניה, הם הופכים לבעלים משותפים (coproprietari). לפי סעיף 634 בקוד האזרחי, כל אחד מכם הוא הבעלים הבלעדי של חלק (cotă-parte) בזכות הבעלות, והחלקים נחשבים שווים עד שמוכח אחרת. החלקים נרשמים בחלק II של נסח ספר המקרקעין, ליד השם של כל בעלים.

החלטות שוטפות דורשות רוב של החלקים. מכירה, משכנתא או מתנה של הנכס כולו דורשות את כולם. וכל אחד מהבעלים יכול לבקש פירוק בכל זמן (סעיף 669), אלא אם הסכמתם להשעות אותו עד חמש שנים.

במילים פשוטות: לקנות ביחד זה קל. לצאת ביחד זה החלק שצריך לסכם בכתב, לפני החתימה.

השאלה השנייה חשובה לא פחות. כשמציעים לכם ״חלק״ בנכס בסכום קטן, בדקו מה אתם קונים בפועל: יחידה רשומה, חלק רשום, או מניות בחברה.

מה רואים בספר המקרקעין

שאלו את היזמים על זה

ספר המקרקעין (Cartea Funciară) הוא הרישום שקובע מול כל צד שלישי. בנכס בבעלות משותפת תראו:

• חלק I: הנכס, עם המספר הקדסטרי.
• חלק II: כל אחד מהבעלים בשמו, עם החלק שלו, למשל 1/2 ו-1/2, או 60/100 ו-40/100.
• חלק III: שעבודים, כולל משכנתא על החלק של אחד הבעלים. לפי חוק 7/1996 אפשר לרשום משכנתא על הנכס כולו או על החלק של בעלים אחד.

מסעיף 634(2) נובעים שני כללים מעשיים. אם שילמתם סכומים שונים, כתבו את החלקים האמיתיים בשטר ובספר המקרקעין. ואם הנכס נרכש בחוזה ולא נכתב כלום, הוכחה מאוחרת יותר של חלקים לא שווים תדרוש מסמכים.

איך קוראים את הנסח הסברנו במדריך לנסח ספר המקרקעין. אם אתם זוג ולא חברים, לשאלה על שם מי לרשום יש תשובה משלה, במאמר על רישום הווילה.

מי מחליט על מה: כללי ברירת המחדל

שאלו את היזמים על זה

ההחלטה	מי צריך להסכים	הקוד האזרחי
תיקון דחוף, שמירה על הנכס	כל אחד מהבעלים לבד	סעיף 640
ניהול: שכירות עד 3 שנים, ניהול שוטף	בעלים שמחזיקים ברוב החלקים	סעיף 641(1)
פעולת ניהול שמטילה נטל כבד על אחד הבעלים	גם הוא	סעיף 641(2)
מכירה, משכנתא או מתנה של הנכס כולו, שכירות ליותר מ-3 שנים, עבודות לשם יופי בלבד	כל הבעלים	סעיף 641(4)
מכירת החלק שלכם	אתם לבד, אלא אם הוסכם אחרת	סעיף 634(1)
איך משתמשים בנכס (מי גר מתי)	הסכמה, או בית משפט אם אין הסכמה	סעיף 639

פעולה שנעשתה בלי ההסכמה הנדרשת לא מחייבת את מי שלא הסכים (סעיף 642). ההוצאות וההכנסות מתחלקות לפי החלקים (סעיף 635). מי שמשתמש בנכס לבד, בניגוד לרצון האחרים, יכול להיות חייב בפיצוי (סעיף 636(2)).

כלל המבוי הסתום. אם אחד הבעלים לא יכול להביע את רצונו, או חוסם בלי הצדקה פעולת ניהול הכרחית לשמירה על ערך הנכס, האחרים יכולים לבקש מבית המשפט להשלים את ההסכמה החסרה (סעיף 641(3)). זה עוזר בגג שדולף. זה לא עוזר בהחלטה למכור.

היציאה: פירוק השיתוף

שאלו את היזמים על זה

פירוק (partaj) מסיים את הבעלות המשותפת. הקוד האזרחי ברור:

• אפשר לבקש אותו בכל זמן (סעיף 669), בהסכמה או בבית משפט (סעיף 670).
• אפשר להשעות אותו בהסכם עד חמש שנים. בנכס מקרקעין, ההסכם חייב להיות נוטריוני ולהירשם (סעיף 672). בית משפט יכול גם לדחות פירוק עד שנה, כדי למנוע נזק חמור לאחרים (סעיף 673).
• בעין, אם אפשר. אם לא, הנכס כולו עובר לאחד הבעלים או יותר, שמשלמים לאחרים תשלום איזון (sultă), או שהוא נמכר, בהסכמה או במכרז פומבי, והמחיר מתחלק לפי החלקים (סעיף 676).
• בספר המקרקעין. בנכס מקרקעין, הפירוק נכנס לתוקף רק כשהשטר הנוטריוני או פסק הדין הסופי נרשמים (סעיף 680(2)).

ועוד כלל שחברים כמעט לא חושבים עליו: הנושים של השותף. נושה אישי של אחד הבעלים יכול לעקל את החלק שלו או לבקש מבית המשפט לפרק את השיתוף (סעיף 678). במכירה כפויה של חלק, הבעלים האחרים מקבלים עדיפות באותו מחיר (סעיף 678(2)).

הסכם השותפים: מה כותבים

שאלו את היזמים על זה

הקוד האזרחי מאפשר לכל הבעלים לחתום על חוזה לניהול הבעלות המשותפת (contract de administrare a coproprietății), שסוטה מכללי ברירת המחדל על הוצאות, שימוש והחלטות. בנכס מקרקעין הוא נרשם כהערה בספר המקרקעין, לבקשת כל אחד מהבעלים (סעיף 644). כל אחד מהבעלים יכול לבטל אותו, ואז חוזרים כללי ברירת המחדל (סעיף 644(2)).

לכן קבוצות רציניות משלבות שלושה מסמכים: שטר קנייה עם החלקים הנכונים, חוזה ניהול, והסכם נפרד על יציאה, שעורך דין עצמאי מנסח. מה לכסות:

1. חלקים וכסף. מי שילם כמה, ומה קורה אם אחד מכם לא משלם את חלקו בהוצאות או במשכנתא.
2. שימוש. לוח זמנים, אורחים, השכרה, ומי מנהל את הנכס.
3. הוצאות. מסים, ביטוח, תיקונים, קרן לשעת חירום, ומועד לכל תשלום.
4. זכות סירוב ראשונה. הקוד האזרחי מאפשר להסכים על זכות קדימה (סעיף 1730). בלעדיה, כל אחד מכם יכול למכור את החלק שלו לכל אדם.
5. קנייה של חלק השותף. איך מעריכים את החלק של מי שעוזב, למשל שמאי עצמאי, וכמה זמן יש לאחרים לשלם.
6. השעיית פירוק. עד חמש שנים, נוטריוני ורשום (סעיף 672), כדי שאף אחד לא יוכל לכפות מכירה בשנה הראשונה.
7. מבוי סתום. מה עושים כשאין הסכמה: מגשר, שמאי, ואז מכירה מסודרת.
8. פטירה וגירושים. מי נכנס במקום, והאם יורשים או בן זוג לשעבר מצטרפים לקבוצה.

״השקעה מ-50,000 אירו״: מה אתם קונים?

עסקאות בסכום קטן נמכרות בהרבה צורות. השיווק נראה דומה. המציאות המשפטית לא. שאלו שאלה אחת: מה יירשם על שמי, ואיפה?

מה מקבלים	איפה זה רשום	מה זה אומר
יחידה שלמה עם מספר קדסטרי משלה	ספר המקרקעין, השם שלכם בחלק II	אתם הבעלים של נכס מסוים
חלק (cotă-parte) ביחידה	ספר המקרקעין, השם והחלק שלכם בחלק II	אתם בעלים משותפים, לפי הכללים למעלה
מניות (părți sociale) בחברה רומנית שמחזיקה בנכס	מרשם החברות (ONRC), לא ספר המקרקעין	אתם בעלים של חלק בחברה. הנכס שייך לחברה, והנושים שלה קודמים
חוזה בלבד: ״השתתפות״, ״הסכם השקעה״	בשום מקום	יש לכם תביעה כלפי מי שחתם איתכם

כשיש חברה, שני כללים חשובים. לפי סעיף 202 בחוק 31/1990, העברת מניות בחברה בע״מ (SRL) למי שאינו שותף דורשת אישור של שותפים שמחזיקים לפחות שלושה רבעים מההון, אלא אם התקנון קובע אחרת. והנכס רשום במאזן של החברה, לא על שמכם. מה כרוך במבנה של חברה הסברנו במאמר על קנייה דרך חברה רומנית.

לפני שמעבירים כסף לעסקה כזו, בקשו:

• נסח עדכני של הנכס, וטיוטה שמראה בדיוק מה יירשם על שמכם.
• אם יש חברה: התקנון, תעודת מרשם עדכנית (certificat constatator) ורשימת הנהנים בפועל.
• מי שולט בחשבון הבנק שאליו הכסף נכנס, ומי מוסמך לחתום בו.
• סעיף היציאה: איך, מתי ולפי איזו הערכה אפשר לצאת.
• הרישיון, אם אוספים כסף מהרבה אנשים לפרויקט משותף. שאלו איזו רשות מפקחת, ובדקו בעצמכם במרשם של אותה רשות.

התעלמו מכל מספר בחוברת עד שהמסמכים האלה מונחים מול עורך הדין שלכם. עוד סימני אזהרה ריכזנו במאמר על נורות אדומות בקנייה בחו״ל.

שאלות נפוצות

שלושה חברים יכולים לקנות נכס אחד ברומניה ביחד?

כן. שלושתכם נרשמים בספר המקרקעין כבעלים משותפים, כל אחד עם חלק. החלקים נחשבים שווים אלא אם נכתב אחרת, ולכן אם שילמתם סכומים שונים, כתבו את החלקים האמיתיים בשטר.

אחד הבעלים יכול למכור את הנכס כולו?

לא. מכירה, משכנתא או מתנה של הנכס כולו דורשות את כל הבעלים (סעיף 641(4)). כל אחד יכול למכור את החלק שלו, אלא אם הסכמתם אחרת.

אחד הבעלים יכול לכפות על האחרים למכור?

הוא יכול לבקש פירוק בכל זמן (סעיף 669). אם אי אפשר לחלק את הנכס בעין, בית המשפט יכול להעביר אותו לאחד הבעלים תמורת תשלום איזון, או להורות על מכירה. הסכם יכול להשעות את הפירוק עד חמש שנים.

מה קורה אם לחבר שלי יש חובות?

הנושים האישיים שלו יכולים לעקל את החלק שלו או לבקש פירוק (סעיף 678). במכירה כפויה של החלק, הבעלים האחרים מקבלים עדיפות באותו מחיר.

מניות בחברה זה כמו חלק בנכס?

לא. מניות בחברה רשומות במרשם החברות, והנכס שייך לחברה. חלק בבעלות משותפת רשום בספר המקרקעין על שמכם.

השורה התחתונה

בעלות משותפת ברומניה מוסדרת היטב. הסיכון בה הוא לא החוק. הוא היום שבו אחד מכם רוצה לצאת. סכמו בכתב על חלקים, הוצאות, זכות סירוב ראשונה, קנייה של חלק השותף והשעיית פירוק לפני שחותמים על השטר, ובדקו שהחלק שלכם רשום על שמכם.

אם אתם מתכננים לקנות עם חברים או עם המשפחה, איתנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על המבנה ועל השאלות לעורך הדין העצמאי שלכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: הקוד האזרחי של רומניה, נוסח מאוחד (legislatie.just.ro), סעיפים 634 עד 644, 669 עד 680 ו-1730 · חוק 7/1996 על קדסטר ורישום מקרקעין (legislatie.just.ro) · חוק 31/1990 על חברות (legislatie.just.ro), סעיף 202 · ANCPI · מרשם החברות של רומניה (ONRC)

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. כל מבנה של בעלות משותפת שונה: תנו לעורך דין עצמאי לנסח ולבדוק אותו לפני החתימה.