الشراء مع أصدقاء أو إخوة في رومانيا: ماذا تملكون فعلًا؟

الملكية المشتركة في رومانيا: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

عندما يشتري شخصان أو أكثر عقارًا واحدًا في رومانيا، يصبحون مالكين على الشيوع (coproprietari). وبموجب المادة 634 من القانون المدني، يملك كل واحد منكم ملكية حصرية حصةً (cotă-parte) من حق الملكية، ويُفترض تساوي الحصص ما لم يثبت خلاف ذلك. وتُدوَّن الحصص في الجزء الثاني من مستخرج السجل العقاري، بجانب اسم كل مالك.

القرارات اليومية تحتاج إلى أغلبية الحصص. أما بيع العقار كله أو رهنه أو هبته فيحتاج إلى موافقة الجميع. ويحق لأي مالك على الشيوع طلب القسمة في أي وقت (المادة 669)، ما لم تُعلَّق باتفاق لمدة أقصاها خمس سنوات.

بعبارة بسيطة: الشراء معًا سهل. أما الخروج معًا فهو الجزء الذي يجب الاتفاق عليه كتابيًا، قبل التوقيع.

والسؤال الثاني لا يقل أهمية. عندما يعرض عليكم أحد "قطعة" من عقار مقابل مبلغ صغير، تحقّقوا مما تشترونه فعلًا: وحدة مسجّلة، أم حصة مسجّلة، أم حصة في شركة.

ما يُظهره السجل العقاري

اسألوا المطوّرين عن هذا

السجل العقاري (Cartea Funciară) هو السجل المعتدّ به في مواجهة الغير. وفي العقار المملوك على الشيوع يجب أن تروا:

• الجزء الأول: العقار، مع رقمه المساحي.
• الجزء الثاني: كل مالك على الشيوع باسمه، مع حصته، مثلًا 1/2 و1/2، أو 60/100 و40/100.
• الجزء الثالث: الأعباء، ومنها الرهن على حصة أحد المالكين. فبموجب القانون 7/1996 يمكن تسجيل الرهن على العقار كله أو على حصة مالك واحد.

وتترتب على المادة 634(2) قاعدتان عمليتان. إن دفعتم مبالغ غير متساوية، فدوّنوا الحصص الحقيقية في العقد وفي السجل. وإن اكتُسب العقار بتصرف قانوني دون تدوين شيء، فإن إثبات الحصص غير المتساوية لاحقًا يتطلب مستندات.

يشرح دليلنا عن مستخرج السجل العقاري كيف يُقرأ المستخرج. وإن كنتم زوجين لا أصدقاء، فلسؤال الاسم الذي يُكتب في العقد جواب خاص، تجدونه في مقالنا عن تسجيل الفيلا.

من يقرر ماذا: القواعد الافتراضية

اسألوا المطوّرين عن هذا

القرار	من يجب أن يوافق	القانون المدني
الإصلاحات العاجلة والمحافظة على العقار	أي مالك على الشيوع منفردًا	المادة 640
الإدارة: إيجار حتى 3 سنوات، والإدارة العادية	المالكون الحائزون أغلبية الحصص	المادة 641(1)
تصرف إداري يُثقل كاهل أحد المالكين بشدة	ذلك المالك أيضًا	المادة 641(2)
بيع العقار كله أو رهنه أو هبته، وإيجار يتجاوز 3 سنوات، وأعمال للتجميل فقط	جميع المالكين	المادة 641(4)
بيع حصتكم الخاصة	أنتم وحدكم، ما لم يُتفق على غير ذلك	المادة 634(1)
طريقة استخدام العقار (من يقيم ومتى)	الاتفاق، أو المحكمة عند الخلاف	المادة 639

التصرف الذي يتم دون الموافقة المطلوبة لا يُحتج به على المالك الذي لم يوافق (المادة 642). وتُقسم التكاليف والمنافع بنسبة الحصص (المادة 635). والمالك الذي يستخدم العقار استخدامًا حصريًا خلافًا لإرادة الآخرين قد يلتزم بالتعويض (المادة 636(2)).

قاعدة الجمود. إذا تعذّر على أحد المالكين التعبير عن إرادته، أو عطّل بشكل تعسفي تصرفًا إداريًا لا غنى عنه للحفاظ على قيمة العقار، يمكن للآخرين أن يطلبوا من المحكمة أن تحل محل الموافقة الناقصة (المادة 641(3)). وهذا يساعد في حالة سقف يتسرب منه الماء، لكنه لا يساعد في قرار البيع.

الخروج: القسمة

اسألوا المطوّرين عن هذا

القسمة (partaj) تُنهي الملكية المشتركة. والقانون المدني واضح:

• يمكن طلبها في أي وقت (المادة 669)، بالاتفاق أو عبر المحكمة (المادة 670).
• يمكن تعليقها باتفاق لمدة أقصاها خمس سنوات. وفي العقارات، يجب توثيق هذا الاتفاق لدى كاتب العدل وتسجيله (المادة 672). كما يجوز للمحكمة تأجيل القسمة لمدة أقصاها سنة واحدة لتجنب ضرر جسيم بالآخرين (المادة 673).
• عينًا إن أمكن. وإلا يؤول العقار كله إلى مالك أو أكثر يدفعون للآخرين معدِّلًا نقديًا (sultă)، أو يُباع، بالاتفاق أو بالمزاد العلني، ويُقسم الثمن بحسب الحصص (المادة 676).
• في السجل العقاري. في العقارات، لا تُنتج القسمة أثرها إلا بعد تسجيل العقد التوثيقي أو الحكم القضائي النهائي (المادة 680(2)).

وهناك قاعدة أخرى نادرًا ما يفكر فيها الأصدقاء: دائنو شريككم. فالدائن الشخصي لأحد المالكين يمكنه الحجز على حصة ذلك المالك أو طلب قسمة العقار من المحكمة (المادة 678). وفي البيع الجبري للحصة، يُفضَّل المالكون الآخرون بالثمن نفسه (المادة 678(2)).

اتفاق الملكية المشتركة: ما يجب تدوينه كتابيًا

اسألوا المطوّرين عن هذا

يسمح القانون المدني لجميع المالكين بتوقيع عقد إدارة الملكية المشتركة (contract de administrare a coproprietății) الذي يخرج عن القواعد الافتراضية بشأن التكاليف والاستخدام والقرارات. وفي العقارات يُؤشَّر عليه في السجل العقاري بطلب من أي مالك (المادة 644). ويحق لأي مالك إنهاؤه، وعندها تعود القواعد الافتراضية إلى السريان (المادة 644(2)).

ولهذا تجمع المجموعات الجادة بين ثلاث وثائق: عقد الشراء بالحصص الصحيحة، وعقد الإدارة، واتفاق منفصل بشأن الخروج يصوغه محاميكم المستقل. النقاط التي يجب تغطيتها:

1. الحصص والمال. من دفع ماذا، وماذا يحدث إذا لم يدفع أحدكم نصيبه من التكاليف أو من القرض العقاري.
2. الاستخدام. الجدول الزمني، والضيوف، والتأجير، ومن يدير العقار.
3. التكاليف. الضرائب، والتأمين، والإصلاحات، وصندوق احتياطي، وموعد نهائي لكل دفعة.
4. حق الأولوية. يتيح لكم القانون المدني الاتفاق على حق الشفعة (المادة 1730). ومن دونه، يستطيع كل واحد منكم بيع حصته لأي شخص.
5. إعادة الشراء. كيف تُقيَّم حصة الشريك المغادر، مثلًا عبر مقيّم مستقل، وكم من الوقت لدى الآخرين للدفع.
6. تعليق القسمة. لمدة أقصاها خمس سنوات، موثقًا ومسجّلًا (المادة 672)، كي لا يستطيع أحد فرض البيع في السنة الأولى.
7. الجمود. ماذا يحدث إذا لم تتفقوا: وسيط، ثم مقيّم، ثم بيع منظَّم.
8. الوفاة والطلاق. من يحل محل الشريك، وهل ينضم الورثة أو الزوج السابق إلى المجموعة.

"استثمروا ابتداءً من 50,000 يورو": ماذا تشترون؟

تُسوَّق المخططات ذات مبلغ الدخول الصغير بأشكال عديدة. يبدو التسويق متشابهًا، لكن الواقع القانوني ليس كذلك. اطرحوا سؤالًا واحدًا: ما الذي سيُسجَّل باسمي، وأين؟

ما تحصلون عليه	أين يُسجَّل	ماذا يعني
وحدة كاملة برقم مساحي خاص بها	السجل العقاري، اسمكم في الجزء الثاني	تملكون عقارًا محددًا
حصة (cotă-parte) في وحدة	السجل العقاري، اسمكم وحصتكم في الجزء الثاني	أنتم مالكون على الشيوع، وتسري عليكم القواعد أعلاه
حصص (părți sociale) في شركة رومانية تملك العقار	السجل التجاري (ONRC)، لا السجل العقاري	تملكون جزءًا من شركة. والشركة هي التي تملك العقار، ودائنوها يأتون أولًا
عقد فقط: "مشاركة" أو "اتفاق استثمار"	لا يُسجَّل في أي مكان	لكم حق مطالبة تجاه من وقّع معكم

وفي حالة الشركة، تهم قاعدتان. بموجب المادة 202 من القانون 31/1990، يحتاج نقل حصص شركة ذات مسؤولية محدودة (SRL) إلى شخص من خارجها إلى موافقة الشركاء الحائزين ثلاثة أرباع رأس المال على الأقل، ما لم ينص عقد التأسيس على غير ذلك. كما أن العقار يظهر في ميزانية الشركة، لا باسمكم. ونشرح ما يتضمنه هيكل الشركة في مقالنا عن الشراء عبر شركة SRL.

قبل تحويل المال إلى أي مخطط، اطلبوا:

• مستخرجًا حديثًا من السجل العقاري للعقار، ومسودة تبيّن بدقة ما سيُسجَّل باسمكم.
• إن كانت هناك شركة: عقد التأسيس، وشهادة حديثة من السجل التجاري (certificat constatator)، وقائمة المستفيدين الحقيقيين.
• من يتحكم في الحساب المصرفي الذي يذهب إليه المال، ومن يملك صلاحية التوقيع عليه.
• بند الخروج: كيف ومتى وبأي تقييم يمكنكم المغادرة.
• الترخيص، إذا كان المال يُجمع من أشخاص كثيرين لمشروع مشترك. اسألوا أي جهة تشرف عليه، وتحقّقوا بأنفسكم من سجل تلك الجهة.

تجاهلوا أي رقم في الكتيّب حتى تصبح هذه الوثائق أمام محاميكم الخاص. والمزيد من علامات التحذير في مقالنا عن الإشارات الحمراء عند الشراء في الخارج.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن لثلاثة أصدقاء شراء عقار واحد في رومانيا معًا؟

نعم. يُسجَّل الثلاثة في السجل العقاري مالكين على الشيوع، لكل منهم حصة. ويُفترض تساوي الحصص ما لم يُذكر خلاف ذلك، فإن دفعتم مبالغ مختلفة فدوّنوا الحصص الحقيقية في العقد.

هل يستطيع أحد المالكين بيع العقار كله؟

لا. بيع العقار كله أو رهنه أو هبته يتطلب موافقة جميع المالكين (المادة 641(4)). ويجوز لكل مالك بيع حصته الخاصة، ما لم تتفقوا على غير ذلك.

هل يستطيع أحد المالكين إجبار الآخرين على البيع؟

يستطيع طلب القسمة في أي وقت (المادة 669). وإذا تعذّرت قسمة العقار عينًا، يجوز للمحكمة أن تمنحه لأحد المالكين مقابل تعويض أو أن تأمر ببيعه. ويمكن لاتفاق أن يعلّق القسمة لمدة أقصاها خمس سنوات.

ماذا يحدث إذا كانت على صديقي ديون؟

يمكن لدائنيه الشخصيين الحجز على حصته أو طلب القسمة (المادة 678). وفي البيع الجبري للحصة، يُفضَّل المالكون الآخرون بالثمن نفسه.

هل الحصة في شركة هي نفسها ملكية حصة في العقار؟

لا. الحصة في الشركة تُسجَّل في السجل التجاري، والشركة هي التي تملك العقار. أما حصة الملكية المشتركة فتُسجَّل في السجل العقاري باسمكم.

الخلاصة

الملكية المشتركة في رومانيا واضحة ومنظَّمة جيدًا. وخطرها ليس في القانون، بل في اليوم الذي يريد فيه أحدكم الخروج. اتفقوا كتابيًا على الحصص والتكاليف وحق الأولوية وإعادة الشراء وتعليق القسمة قبل توقيع العقد، وتحقّقوا من أن حصتكم مسجّلة باسمكم.

إن كنتم تخططون للشراء مع أصدقاء أو أفراد من العائلة، معنا أو في أي مكان آخر، فاحجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. سنراجع الهيكل والأسئلة التي تطرحونها على محاميكم المستقل.

موتي أزولاي، Compass Group Romania

المصادر: القانون المدني الروماني، النص الموحّد (legislatie.just.ro)، المواد 634–644 و669–680 و1730 · القانون 7/1996 بشأن المساحة والتسجيل العقاري (legislatie.just.ro) · القانون 31/1990 بشأن الشركات (legislatie.just.ro)، المادة 202 · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI) · المكتب الوطني للسجل التجاري (ONRC)

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد سارية حتى 22 أكتوبر 2026. كل هيكل ملكية مشتركة مختلف: اطلبوا من محامٍ مستقل صياغته ومراجعته قبل التوقيع.