Каждому сособственнику исключительно принадлежит доля в праве собственности. Доли считаются равными, пока не доказано иное, поэтому неравные доли вписывайте в договор и в земельную книгу.
Любой сособственник может в любой момент потребовать раздела. Соглашение может приостановить его на срок до пяти лет, для недвижимости с нотариальным удостоверением и регистрацией (ст. 672).
Земельная книга на ваше имя, торговый реестр в виде долей компании или нигде, только в договоре. Спросите, что будет зарегистрировано на ваше имя и где.
Общая собственность в Румынии: короткий ответ
Когда двое или больше человек покупают один объект в Румынии, они становятся сособственниками (coproprietari). По статье 634 Гражданского кодекса каждому из вас исключительно принадлежит доля (cotă-parte) в праве собственности, и доли считаются равными, пока не доказано иное. Доли вносятся в часть II выписки из земельной книги рядом с именем каждого собственника.
Для повседневных решений нужно большинство долей. Для продажи, ипотеки или дарения всего объекта нужно согласие всех. А любой сособственник может в любой момент потребовать раздела (статья 669), если раздел не приостановлен соглашением на срок до пяти лет.
Проще говоря: купить вместе легко. Выход вместе: это то, о чём нужно договориться письменно до подписания.
Второй вопрос не менее важен. Когда вам предлагают «кусочек» объекта за небольшую сумму, проверьте, что именно вы покупаете: зарегистрированный объект, зарегистрированную долю или долю в компании.
Что показывает земельная книга
Земельная книга (Cartea Funciară) является реестром, который имеет силу в отношении третьих лиц. По объекту в общей собственности вы должны увидеть:
- Часть I: объект с его кадастровым номером.
- Часть II: каждого сособственника по имени с его долей, например 1/2 и 1/2 или 60/100 и 40/100.
- Часть III: обременения, включая ипотеку на долю одного из сособственников. По Закону 7/1996 ипотеку можно зарегистрировать на весь объект или на долю одного сособственника.
Из статьи 634(2) следуют два практических правила. Если вы заплатили неравные суммы, впишите реальные доли в договор и в реестр. Если объект приобретён по сделке и ничего не указано, доказать неравные доли позже можно будет только документами.
Как читать выписку, объясняет наш гид по выписке из земельной книги. Если вы пара, а не друзья, у вопроса о том, на чьё имя оформлять сделку, свой ответ, в нашей статье о регистрации виллы.
Кто что решает: правила по умолчанию
| Решение | Чьё согласие нужно | Гражданский кодекс |
|---|---|---|
| Срочный ремонт, сохранение объекта | Любой сособственник единолично | Ст. 640 |
| Управление: аренда до 3 лет, обычное управление | Сособственники, владеющие большинством долей | Ст. 641(1) |
| Акт управления, который сильно обременяет одного сособственника | Также этот сособственник | Ст. 641(2) |
| Продажа, ипотека или дарение всего объекта, аренда более 3 лет, работы исключительно для украшения | Все сособственники | Ст. 641(4) |
| Продажа своей доли | Вы единолично, если не договорились иначе | Ст. 634(1) |
| Порядок пользования объектом (кто и когда живёт) | Соглашение или суд, если вы не согласны | Ст. 639 |
Акт, совершённый без необходимого согласия, не может быть противопоставлен сособственнику, который его не давал (статья 642). Расходы и выгоды распределяются пропорционально долям (статья 635). Сособственник, который единолично пользуется объектом вопреки воле остальных, может быть обязан выплатить компенсацию (статья 636(2)).
Правило о тупике. Если один сособственник не может выразить свою волю или злоупотребляет правом и блокирует акт управления, необходимый для сохранения стоимости объекта, остальные могут попросить суд восполнить недостающее согласие (статья 641(3)). Это помогает с протекающей крышей. С решением о продаже это не помогает.
Выход: раздел
Раздел (partaj) прекращает общую собственность. Гражданский кодекс здесь ясен:
Купить вместе легко. Выход вместе: это то, о чём нужно договориться письменно до подписания.
- Его можно потребовать в любой момент (статья 669), по соглашению или через суд (статья 670).
- Его можно приостановить соглашением на срок до пяти лет. Для недвижимости такое соглашение должно быть нотариально удостоверено и зарегистрировано (статья 672). Суд также может отложить раздел на срок до одного года, чтобы избежать серьёзного ущерба для остальных (статья 673).
- В натуре, если это возможно. Иначе весь объект переходит одному или нескольким сособственникам, которые выплачивают остальным компенсацию (sultă), либо объект продаётся, по соглашению или на публичных торгах, и цена делится по долям (статья 676).
- В земельной книге. Для недвижимости раздел вступает в силу только после регистрации нотариального акта или окончательного решения суда (статья 680(2)).
Ещё одно правило, о котором друзья редко задумываются: кредиторы вашего партнёра. Личный кредитор одного сособственника может наложить взыскание на его долю или попросить суд разделить объект (статья 678). При принудительной продаже доли остальные сособственники имеют преимущество при равной цене (статья 678(2)).
Соглашение о совместной собственности: что зафиксировать письменно
Гражданский кодекс позволяет всем сособственникам подписать договор об управлении общей собственностью (contract de administrare a coproprietății), который отступает от правил по умолчанию в части расходов, пользования и решений. Для недвижимости он отмечается в земельной книге по просьбе любого сособственника (статья 644). Любой сособственник может его расторгнуть, и тогда снова применяются правила по умолчанию (статья 644(2)).
Поэтому серьёзные группы сочетают три документа: договор купли-продажи с правильными долями, договор об управлении и отдельное соглашение о выходе, которое составляет ваш независимый юрист. Что в нём охватить:
- Доли и деньги. Кто сколько заплатил и что будет, если кто-то из вас не платит свою часть расходов или ипотеки.
- Пользование. Календарь, гости, сдача в аренду и кто управляет объектом.
- Расходы. Налоги, страховка, ремонт, резервный фонд и срок каждого платежа.
- Право преимущественной покупки. Гражданский кодекс позволяет договориться о праве преимущественной покупки (статья 1730). Без него каждый из вас может продать свою долю кому угодно.
- Выкуп. Как оценивается доля уходящего партнёра, например независимым оценщиком, и сколько времени у остальных на оплату.
- Приостановление раздела. До пяти лет, с нотариальным удостоверением и регистрацией (статья 672), чтобы никто не мог принудить к продаже в первый же год.
- Тупик. Что будет, если вы не можете договориться: медиатор, оценщик, затем упорядоченная продажа.
- Смерть и развод. Кто вступает на место участника и входят ли в группу наследники или бывший супруг.
«Инвестируйте от 50 000 €»: что вы покупаете?
Схемы с небольшим входным билетом продаются в разных формах. Реклама похожа. Юридическая реальность нет. Задайте один вопрос: что будет зарегистрировано на моё имя и где?
| Что вы получаете | Где это регистрируется | Что это значит |
|---|---|---|
| Целый объект с собственным кадастровым номером | Земельная книга, ваше имя в части II | Вы владеете конкретным объектом |
| Доля (cotă-parte) в объекте | Земельная книга, ваше имя и ваша доля в части II | Вы сособственник, с правилами, описанными выше |
| Доли (părți sociale) в румынской компании, которая владеет объектом | Торговый реестр (ONRC), а не земельная книга | Вы владеете частью компании. Объектом владеет компания, и её кредиторы идут первыми |
| Только договор: «участие», «инвестиционное соглашение» | Нигде | У вас есть требование к тому, кто подписал с вами договор |
С компанией важны два правила. По статье 202 Закона 31/1990 передача долей SRL постороннему лицу требует одобрения участников, владеющих не менее чем тремя четвертями капитала, если устав не предусматривает иное. А объект числится на балансе компании, а не на вашем имени. Что означает структура через компанию, мы объясняем в статье о покупке через SRL.
Прежде чем переводить деньги в любую схему, запросите:
- Актуальную выписку из земельной книги по объекту и проект документа, где точно указано, что будет зарегистрировано на ваше имя.
- Если участвует компания: устав, актуальную справку из торгового реестра (certificat constatator) и список бенефициарных владельцев.
- Кто контролирует банковский счёт, на который идут деньги, и кто имеет право подписи.
- Условие о выходе: как, когда и по какой оценке вы можете выйти.
- Лицензию, если деньги собираются у многих людей на общий проект. Спросите, какой орган осуществляет надзор, и сами проверьте реестр этого органа.
Не обращайте внимания на любые цифры в брошюре, пока эти документы не окажутся у вашего собственного юриста. Другие тревожные признаки описаны в нашей статье о красных флагах при покупке за рубежом.
Частые вопросы
Могут ли трое друзей купить вместе один объект в Румынии?
Да. Все трое регистрируются в земельной книге как сособственники, каждый со своей долей. Доли считаются равными, если не указано иное, поэтому, если вы заплатили разные суммы, впишите реальные доли в договор.
Может ли один сособственник продать весь объект?
Нет. Для продажи, ипотеки или дарения всего объекта нужно согласие всех сособственников (статья 641(4)). Каждый сособственник может продать свою долю, если вы не договорились иначе.
Может ли сособственник заставить остальных продать объект?
Он может в любой момент потребовать раздела (статья 669). Если объект нельзя разделить в натуре, суд может передать его одному сособственнику с выплатой компенсации или назначить продажу. Соглашение может приостановить раздел на срок до пяти лет.
Что будет, если у моего друга есть долги?
Его личные кредиторы могут наложить взыскание на его долю или потребовать раздела (статья 678). При принудительной продаже доли остальные сособственники имеют преимущество при равной цене.
Доля в компании: это то же самое, что доля в объекте?
Нет. Доля в компании регистрируется в торговом реестре, а объектом владеет компания. Доля в общей собственности регистрируется в земельной книге на ваше имя.
Итог
Общая собственность в Румынии понятна и хорошо урегулирована. Риск в ней не в законе. Он в том дне, когда кто-то из вас захочет выйти. Договоритесь письменно о долях, расходах, преимущественном праве покупки, выкупе и приостановлении раздела до подписания договора и проверьте, что ваша доля зарегистрирована на ваше имя.
Если вы планируете покупку с друзьями или семьёй, у нас или где-либо ещё, запишитесь на получасовой разговор со мной. Мы пройдём структуру и вопросы, которые стоит задать вашему независимому юристу.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Гражданский кодекс Румынии, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), статьи 634–644, 669–680 и 1730 · Закон 7/1996 о кадастре и регистрации недвижимости (legislatie.just.ro) · Закон 31/1990 о компаниях (legislatie.just.ro), статья 202 · ANCPI · Национальное бюро торгового реестра (ONRC)
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Каждая структура общей собственности индивидуальна: поручите независимому юристу составить и проверить её до подписания.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
