Chaque indivisaire est seul titulaire d'une quote-part du droit de propriété. Les quotes-parts sont présumées égales jusqu'à preuve du contraire : inscrivez des quotes-parts inégales dans l'acte et au livre foncier.
Tout indivisaire peut demander le partage à tout moment. Une convention peut le suspendre pour cinq ans au plus, notariée et inscrite pour un immeuble (art. 672).
Au livre foncier à votre nom, au registre du commerce sous forme de parts sociales, ou nulle part, dans un simple contrat. Demandez ce qui sera inscrit à votre nom, et où.
L'indivision en Roumanie : la réponse courte
Lorsque deux personnes ou plus achètent ensemble un même bien en Roumanie, elles deviennent copropriétaires indivis (coproprietari). Selon l'article 634 du Code civil, chacun d'entre vous est seul titulaire d'une quote-part (cotă-parte) du droit de propriété, et les quotes-parts sont présumées égales jusqu'à preuve du contraire. Elles sont inscrites dans la partie II de l'extrait du livre foncier, à côté du nom de chaque propriétaire.
Les décisions courantes se prennent à la majorité des quotes-parts. Vendre, hypothéquer ou donner le bien entier exige l'accord de tous. Et tout indivisaire peut demander le partage à tout moment (article 669), sauf si celui-ci a été suspendu par convention pour cinq ans au plus.
En clair : acheter ensemble est facile. Sortir ensemble est ce qu'il faut convenir par écrit, avant de signer.
La seconde question est tout aussi importante. Quand on vous propose une « part » d'un bien pour un petit ticket, vérifiez ce que vous achetez réellement : un lot inscrit, une quote-part inscrite ou des parts d'une société.
Ce que montre le livre foncier
Le livre foncier (Cartea Funciară) est le registre opposable aux tiers. Pour un bien en indivision, vous devez y voir :
- Partie I : le bien, avec son numéro cadastral.
- Partie II : chaque indivisaire par son nom, avec sa quote-part, par exemple 1/2 et 1/2, ou 60/100 et 40/100.
- Partie III : les charges, y compris une hypothèque sur la quote-part d'un indivisaire. Selon la loi 7/1996, une hypothèque peut être inscrite sur la totalité d'un bien ou sur la quote-part d'un seul indivisaire.
L'article 634, alinéa 2, entraîne deux règles pratiques. Si vous avez versé des montants inégaux, inscrivez les quotes-parts réelles dans l'acte et au registre. Si le bien a été acquis par un acte juridique et que rien n'est écrit, prouver plus tard des quotes-parts inégales exigera des documents.
La lecture de l'extrait est expliquée dans notre guide sur l'extrait du livre foncier. Si vous êtes un couple plutôt que des amis, la question du nom à inscrire dans l'acte a sa propre réponse, dans notre article sur l'inscription d'une villa.
Qui décide quoi : les règles par défaut
| Décision | Qui doit être d'accord | Code civil |
|---|---|---|
| Réparations urgentes, conservation du bien | Tout indivisaire seul | Art. 640 |
| Administration : bail jusqu'à 3 ans, gestion courante | Les indivisaires détenant la majorité des quotes-parts | Art. 641, al. 1 |
| Acte d'administration qui pèse lourdement sur un indivisaire | Cet indivisaire également | Art. 641, al. 2 |
| Vente, hypothèque ou donation du bien entier, bail de plus de 3 ans, travaux de pur agrément | Tous les indivisaires | Art. 641, al. 4 |
| Vente de votre propre quote-part | Vous seul, sauf convention contraire | Art. 634, al. 1 |
| Usage du bien (qui l'occupe et quand) | Accord, ou tribunal en cas de désaccord | Art. 639 |
Un acte accompli sans le consentement requis est inopposable à l'indivisaire qui n'y a pas consenti (article 642). Les charges et les avantages sont répartis au prorata des quotes-parts (article 635). L'indivisaire qui utilise seul le bien contre la volonté des autres peut leur devoir une indemnité (article 636, alinéa 2).
La règle du blocage. Si un indivisaire ne peut exprimer sa volonté, ou s'oppose abusivement à un acte d'administration indispensable au maintien de la valeur du bien, les autres peuvent demander au tribunal de suppléer le consentement manquant (article 641, alinéa 3). Cela aide pour une toiture qui fuit. Cela n'aide pas pour une décision de vendre.
La sortie : le partage
Le partage (partaj) met fin à l'indivision. Le Code civil est clair :
Acheter ensemble est facile. Sortir ensemble est ce qu'il faut convenir par écrit, avant de signer.
- Il peut être demandé à tout moment (article 669), à l'amiable ou en justice (article 670).
- Il peut être suspendu par convention pour cinq ans au plus. Pour un immeuble, cette convention doit être notariée et inscrite au livre foncier (article 672). Le tribunal peut aussi différer le partage d'un an au plus pour éviter un préjudice grave aux autres (article 673).
- En nature, si possible. À défaut, le bien entier est attribué à un ou plusieurs indivisaires qui versent une soulte (sultă) aux autres, ou il est vendu, à l'amiable ou aux enchères publiques, et le prix est réparti selon les quotes-parts (article 676).
- Au livre foncier. Pour un immeuble, le partage ne produit ses effets qu'une fois l'acte notarié ou le jugement définitif inscrit (article 680, alinéa 2).
Une règle à laquelle les amis pensent rarement : les créanciers de votre associé. Le créancier personnel d'un indivisaire peut saisir la quote-part de celui-ci ou demander au tribunal le partage du bien (article 678). En cas de vente forcée d'une quote-part, les autres indivisaires sont préférés à prix égal (article 678, alinéa 2).
La convention d'indivision : ce qu'il faut mettre par écrit
Le Code civil permet à tous les indivisaires de signer une convention d'administration de l'indivision (contract de administrare a coproprietății) qui déroge aux règles par défaut sur les charges, l'usage et les décisions. Pour un immeuble, elle est mentionnée au livre foncier à la demande de tout indivisaire (article 644). Tout indivisaire peut y mettre fin, et les règles par défaut s'appliquent alors de nouveau (article 644, alinéa 2).
C'est pourquoi les groupes sérieux combinent trois documents : l'acte d'achat avec les bonnes quotes-parts, une convention d'administration et un accord distinct sur la sortie, rédigé par votre avocat indépendant. Les points à couvrir :
- Quotes-parts et argent. Qui a payé quoi, et ce qui se passe si l'un de vous ne paie pas sa part des charges ou d'un crédit.
- Usage. Calendrier, invités, mise en location, et qui gère le bien.
- Charges. Impôts, assurance, réparations, fonds de réserve et échéance de chaque paiement.
- Droit de préférence. Le Code civil vous permet de convenir d'un droit de préemption (article 1730). Sans lui, chacun peut vendre sa quote-part à qui il veut.
- Rachat. Comment la quote-part d'un associé sortant est évaluée, par exemple par un expert indépendant, et de quel délai disposent les autres pour payer.
- Suspension du partage. Cinq ans au plus, par acte notarié inscrit (article 672), pour que personne ne puisse imposer une vente dès la première année.
- Blocage. Ce qui se passe si vous ne parvenez pas à vous accorder : un médiateur, un expert, puis une vente organisée.
- Décès et divorce. Qui prend la place, et si les héritiers ou un ex-conjoint rejoignent le groupe.
« Investissez dès 50 000 € » : qu'achetez-vous ?
Les offres à petit ticket prennent des formes multiples. Le marketing se ressemble, la réalité juridique non. Posez une seule question : qu'est-ce qui sera inscrit à mon nom, et où ?
| Ce que vous obtenez | Où c'est inscrit | Ce que cela signifie |
|---|---|---|
| Un lot entier avec son propre numéro cadastral | Livre foncier, votre nom en partie II | Vous possédez un bien déterminé |
| Une quote-part (cotă-parte) d'un lot | Livre foncier, votre nom et votre quote-part en partie II | Vous êtes indivisaire, avec les règles ci-dessus |
| Des parts sociales (părți sociale) d'une société roumaine propriétaire du bien | Registre du commerce (ONRC), pas le livre foncier | Vous possédez une partie d'une société. C'est la société qui possède le bien, et ses créanciers passent en premier |
| Un simple contrat : « participation », « accord d'investissement » | Nulle part | Vous détenez une créance contre celui qui a signé avec vous |
Avec une société, deux règles comptent. Selon l'article 202 de la loi 31/1990, la cession de parts d'une SRL à un tiers exige l'accord d'associés représentant au moins les trois quarts du capital, sauf disposition contraire des statuts. Et le bien figure au bilan de la société, pas à votre nom. Nous expliquons ce qu'implique une structure sociétaire dans notre article sur l'achat par une SRL.
Avant de virer de l'argent à une quelconque offre, demandez :
- Un extrait récent du livre foncier du bien, et un projet indiquant précisément ce qui sera inscrit à votre nom.
- Si une société intervient : les statuts, un certificat récent du registre du commerce (certificat constatator) et la liste des bénéficiaires effectifs.
- Qui contrôle le compte bancaire qui reçoit les fonds, et qui a la signature.
- La clause de sortie : comment, quand et selon quelle évaluation vous pouvez sortir.
- L'agrément, si des fonds sont collectés auprès de nombreuses personnes pour un projet commun. Demandez quelle autorité exerce la supervision, et vérifiez vous-même le registre de cette autorité.
Ignorez tout chiffre de la brochure tant que ces documents ne sont pas entre les mains de votre propre avocat. D'autres signaux d'alerte figurent dans notre article sur les signaux d'alerte lors d'un achat à l'étranger.
Questions fréquentes
Trois amis peuvent-ils acheter ensemble un bien en Roumanie ?
Oui. Tous trois sont inscrits au livre foncier comme indivisaires, chacun avec sa quote-part. Les quotes-parts sont présumées égales sauf mention contraire : si vous avez versé des montants différents, inscrivez les quotes-parts réelles dans l'acte.
Un indivisaire peut-il vendre le bien entier ?
Non. Vendre, hypothéquer ou donner le bien entier exige l'accord de tous les indivisaires (article 641, alinéa 4). Chacun peut vendre sa propre quote-part, sauf convention contraire.
Un indivisaire peut-il forcer les autres à vendre ?
Il peut demander le partage à tout moment (article 669). Si le bien ne peut être partagé en nature, le tribunal peut l'attribuer à un indivisaire moyennant soulte ou en ordonner la vente. Une convention peut suspendre le partage pour cinq ans au plus.
Que se passe-t-il si mon ami a des dettes ?
Ses créanciers personnels peuvent saisir sa quote-part ou demander le partage (article 678). En cas de vente forcée de la quote-part, les autres indivisaires sont préférés à prix égal.
Des parts de société, est-ce la même chose qu'une quote-part du bien ?
Non. Les parts sociales sont inscrites au registre du commerce, et c'est la société qui possède le bien. Une quote-part indivise est inscrite au livre foncier, à votre nom.
En résumé
L'indivision en Roumanie est claire et bien encadrée. Son risque ne vient pas de la loi, mais du jour où l'un de vous voudra sortir. Convenez par écrit des quotes-parts, des charges, du droit de préférence, du rachat et d'une suspension du partage avant de signer l'acte, et vérifiez que votre quote-part est inscrite à votre nom.
Si vous envisagez d'acheter avec des amis ou en famille, avec nous ou ailleurs, réservez un entretien d'une demi-heure avec moi. Nous passerons en revue la structure et les questions à poser à votre avocat indépendant.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Code civil roumain, version consolidée (legislatie.just.ro), articles 634 à 644, 669 à 680 et 1730 · Loi 7/1996 sur le cadastre et la publicité foncière (legislatie.just.ro) · Loi 31/1990 sur les sociétés (legislatie.just.ro), article 202 · ANCPI · Office national du registre du commerce (ONRC)
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Chaque structure d'indivision est différente : faites-la rédiger et vérifier par un avocat indépendant avant de signer.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
