Jedem Miteigentümer gehört ausschließlich ein Anteil am Eigentumsrecht. Die Anteile gelten als gleich, bis das Gegenteil bewiesen ist. Schreiben Sie ungleiche Anteile daher in den Vertrag und ins Grundbuch.
Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Teilung verlangen. Eine Vereinbarung kann sie für bis zu fünf Jahre aussetzen, bei Immobilien notariell beurkundet und eingetragen (Art. 672).
Im Grundbuch auf Ihren Namen, im Handelsregister als Gesellschaftsanteil oder nirgends, nur in einem Vertrag. Fragen Sie, was auf Ihren Namen eingetragen wird, und wo.
Miteigentum in Rumänien: die kurze Antwort
Wenn zwei oder mehr Personen in Rumänien eine Immobilie gemeinsam kaufen, werden sie Miteigentümer (coproprietari). Nach Art. 634 des Zivilgesetzbuchs (Codul civil) gehört jedem von Ihnen ausschließlich ein Anteil (cotă-parte) am Eigentumsrecht, und die Anteile gelten als gleich groß, solange nichts anderes bewiesen ist. Die Anteile stehen in Teil II des Grundbuchauszugs, neben dem Namen jedes Eigentümers.
Alltägliche Entscheidungen brauchen eine Mehrheit der Anteile. Verkauf, Belastung mit einer Hypothek oder Schenkung der ganzen Immobilie brauchen alle. Und jeder Miteigentümer kann jederzeit die Teilung verlangen (Art. 669), sofern sie nicht durch Vereinbarung für bis zu fünf Jahre ausgesetzt wurde.
Einfach gesagt: Gemeinsam kaufen ist einfach. Gemeinsam aussteigen ist der Teil, den Sie vor der Unterschrift schriftlich regeln müssen.
Die zweite Frage ist ebenso wichtig. Wenn Ihnen jemand für einen kleinen Betrag ein „Stück“ einer Immobilie anbietet, prüfen Sie, was Sie tatsächlich kaufen: eine eingetragene Einheit, einen eingetragenen Anteil oder eine Beteiligung an einer Gesellschaft.
Was das Grundbuch zeigt
Das Grundbuch (carte funciară) ist das Register, das gegenüber Dritten zählt. Bei einer Immobilie in Miteigentum sollten Sie sehen:
- Teil I: die Immobilie mit ihrer Katasternummer.
- Teil II: jeden Miteigentümer namentlich mit seinem Anteil, zum Beispiel 1/2 und 1/2 oder 60/100 und 40/100.
- Teil III: Belastungen, auch eine Hypothek auf den Anteil eines einzelnen Miteigentümers. Nach Gesetz 7/1996 kann eine Hypothek auf die ganze Immobilie oder auf den Anteil eines Miteigentümers eingetragen werden.
Aus Art. 634 Abs. 2 folgen zwei praktische Regeln. Wenn Sie unterschiedliche Beträge gezahlt haben, schreiben Sie die tatsächlichen Anteile in den Vertrag und ins Grundbuch. Wurde die Immobilie durch Rechtsgeschäft erworben und steht nichts geschrieben, brauchen Sie später Urkunden, um ungleiche Anteile zu beweisen.
Wie Sie den Auszug lesen, erklärt unser Beitrag zum Grundbuchauszug. Wenn Sie kein Freundeskreis, sondern ein Paar sind, hat die Frage, auf wessen Namen eingetragen wird, eine eigene Antwort, in unserem Beitrag zur Eintragung einer Villa.
Wer was entscheidet: die gesetzlichen Regeln
| Entscheidung | Wer zustimmen muss | Zivilgesetzbuch |
|---|---|---|
| Dringende Reparaturen, Erhaltung der Immobilie | Jeder Miteigentümer allein | Art. 640 |
| Verwaltung: Vermietung bis 3 Jahre, gewöhnliche Verwaltung | Miteigentümer mit der Mehrheit der Anteile | Art. 641 Abs. 1 |
| Eine Verwaltungsmaßnahme, die einen Miteigentümer erheblich belastet | Auch dieser Miteigentümer | Art. 641 Abs. 2 |
| Verkauf, Hypothek oder Schenkung der ganzen Immobilie, Vermietung über 3 Jahre, reine Verschönerungsarbeiten | Alle Miteigentümer | Art. 641 Abs. 4 |
| Verkauf des eigenen Anteils | Sie allein, sofern nichts anderes vereinbart ist | Art. 634 Abs. 1 |
| Nutzung der Immobilie (wer wann wohnt) | Vereinbarung, bei Streit ein Gericht | Art. 639 |
Ein Geschäft ohne die erforderliche Zustimmung ist gegenüber dem Miteigentümer, der nicht zugestimmt hat, nicht wirksam (Art. 642). Kosten und Nutzen werden nach den Anteilen geteilt (Art. 635). Wer die Immobilie gegen den Willen der anderen allein nutzt, kann ihnen eine Entschädigung schulden (Art. 636 Abs. 2).
Die Regel für Blockaden. Kann ein Miteigentümer seinen Willen nicht äußern oder blockiert er missbräuchlich eine Verwaltungsmaßnahme, die zur Werterhaltung der Immobilie unerlässlich ist, können die anderen das Gericht bitten, die fehlende Zustimmung zu ersetzen (Art. 641 Abs. 3). Das hilft bei einem undichten Dach. Bei einer Verkaufsentscheidung hilft es nicht.
Der Ausstieg: die Teilung
Die Teilung (partaj) beendet das Miteigentum. Das Zivilgesetzbuch ist eindeutig:
Gemeinsam kaufen ist einfach. Gemeinsam aussteigen ist der Teil, den Sie vor der Unterschrift schriftlich regeln müssen.
- Sie kann jederzeit verlangt werden (Art. 669), durch Vereinbarung oder durch ein Gericht (Art. 670).
- Sie kann durch Vereinbarung für bis zu fünf Jahre ausgesetzt werden. Bei Immobilien muss diese Vereinbarung notariell beurkundet und eingetragen sein (Art. 672). Ein Gericht kann die Teilung außerdem für bis zu ein Jahr aufschieben, um den anderen schweren Schaden zu ersparen (Art. 673).
- In Natur, wenn möglich. Andernfalls geht die ganze Immobilie an einen oder mehrere Miteigentümer, die den anderen eine Ausgleichszahlung (sultă) leisten, oder sie wird verkauft, einvernehmlich oder öffentlich versteigert, und der Preis wird nach Anteilen geteilt (Art. 676).
- Im Grundbuch. Bei Immobilien wirkt die Teilung erst, wenn die notarielle Urkunde oder das rechtskräftige Urteil eingetragen ist (Art. 680 Abs. 2).
Eine weitere Regel, an die Freunde selten denken: die Gläubiger Ihres Partners. Ein persönlicher Gläubiger eines Miteigentümers kann dessen Anteil pfänden oder beim Gericht die Teilung der Immobilie beantragen (Art. 678). Bei einer Zwangsversteigerung eines Anteils haben die übrigen Miteigentümer zum gleichen Preis Vorrang (Art. 678 Abs. 2).
Die Miteigentümervereinbarung: was schriftlich festgehalten werden sollte
Das Zivilgesetzbuch erlaubt allen Miteigentümern, einen Vertrag über die Verwaltung des Miteigentums (contract de administrare a coproprietății) zu schließen, der von den gesetzlichen Regeln zu Kosten, Nutzung und Entscheidungen abweicht. Bei Immobilien wird er auf Antrag jedes Miteigentümers im Grundbuch vermerkt (Art. 644). Jeder Miteigentümer kann ihn kündigen, danach gelten wieder die gesetzlichen Regeln (Art. 644 Abs. 2).
Deshalb kombinieren umsichtige Gruppen drei Dokumente: den Kaufvertrag mit den richtigen Anteilen, einen Verwaltungsvertrag und eine gesonderte Vereinbarung zum Ausstieg, die Ihr unabhängiger Anwalt entwirft. Diese Punkte sollten geregelt sein:
- Anteile und Geld. Wer was gezahlt hat und was passiert, wenn einer seinen Teil der Kosten oder eines Kredits nicht zahlt.
- Nutzung. Kalender, Gäste, Vermietung und wer die Immobilie verwaltet.
- Kosten. Steuern, Versicherung, Reparaturen, eine Rücklage und eine Frist für jede Zahlung.
- Vorkaufsrecht. Das Zivilgesetzbuch erlaubt die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts (drept de preempțiune, Art. 1730). Ohne sie kann jeder seinen Anteil an jeden verkaufen.
- Übernahme. Wie der Anteil eines Ausscheidenden bewertet wird, zum Beispiel durch einen unabhängigen Gutachter, und wie viel Zeit die anderen für die Zahlung haben.
- Aussetzung der Teilung. Bis zu fünf Jahre, notariell beurkundet und eingetragen (Art. 672), damit niemand im ersten Jahr einen Verkauf erzwingen kann.
- Blockade. Was passiert, wenn Sie sich nicht einigen: ein Mediator, ein Gutachter, dann ein geordneter Verkauf.
- Tod und Scheidung. Wer nachrückt und ob Erben oder ein früherer Ehepartner Teil der Gruppe werden.
„Einsteigen ab 50.000 €“: Was kaufen Sie?
Modelle mit kleinen Beträgen werden in vielen Formen angeboten. Das Marketing ähnelt sich. Die rechtliche Wirklichkeit nicht. Stellen Sie eine Frage: Was wird auf meinen Namen eingetragen, und wo?
| Was Sie erhalten | Wo es eingetragen wird | Was es bedeutet |
|---|---|---|
| Eine ganze Einheit mit eigener Katasternummer | Grundbuch, Ihr Name in Teil II | Ihnen gehört eine bestimmte Immobilie |
| Ein Anteil (cotă-parte) an einer Einheit | Grundbuch, Ihr Name und Ihr Anteil in Teil II | Sie sind Miteigentümer, mit den oben genannten Regeln |
| Geschäftsanteile (părți sociale) an einer rumänischen Gesellschaft, der die Immobilie gehört | Handelsregister (ONRC), nicht das Grundbuch | Ihnen gehört ein Teil einer Gesellschaft. Die Immobilie gehört der Gesellschaft, und deren Gläubiger gehen vor |
| Nur ein Vertrag: „Beteiligung“, „Investitionsvereinbarung“ | Nirgends | Sie haben einen Anspruch gegen den, der mit Ihnen unterschrieben hat |
Bei einer Gesellschaft sind zwei Regeln wichtig. Nach Art. 202 des Gesetzes 31/1990 braucht die Übertragung von SRL-Anteilen an Außenstehende die Zustimmung von Gesellschaftern, die mindestens drei Viertel des Kapitals halten, sofern der Gesellschaftsvertrag nichts anderes bestimmt. Und die Immobilie steht in der Bilanz der Gesellschaft, nicht auf Ihrem Namen. Was eine Gesellschaftsstruktur bedeutet, erklären wir in unserem Beitrag zum Kauf über eine SRL.
Bevor Sie Geld an ein solches Modell überweisen, verlangen Sie:
- Einen aktuellen Grundbuchauszug der Immobilie und einen Entwurf, der genau zeigt, was auf Ihren Namen eingetragen wird.
- Bei einer Gesellschaft: den Gesellschaftsvertrag, eine aktuelle Handelsregisterbescheinigung (certificat constatator) und die Liste der wirtschaftlichen Eigentümer.
- Wer das Bankkonto kontrolliert, auf das das Geld fließt, und wer dafür zeichnungsberechtigt ist.
- Die Ausstiegsklausel: wie, wann und zu welcher Bewertung Sie aussteigen können.
- Die Erlaubnis, wenn Geld von vielen Personen für ein gemeinsames Projekt eingesammelt wird. Fragen Sie, welche Behörde die Aufsicht hat, und prüfen Sie selbst das Register dieser Behörde.
Ignorieren Sie jede Zahl in der Broschüre, bis diese Unterlagen Ihrem eigenen Anwalt vorliegen. Weitere Warnzeichen nennt unser Beitrag zu Warnsignalen beim Immobilienkauf im Ausland.
Häufige Fragen
Können drei Freunde in Rumänien gemeinsam eine Immobilie kaufen?
Ja. Alle drei werden als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen, jeder mit einem Anteil. Die Anteile gelten als gleich groß, sofern nichts anderes angegeben ist. Wenn Sie unterschiedliche Beträge gezahlt haben, schreiben Sie die tatsächlichen Anteile in den Vertrag.
Kann ein Miteigentümer die ganze Immobilie verkaufen?
Nein. Verkauf, Hypothek oder Schenkung der ganzen Immobilie erfordern alle Miteigentümer (Art. 641 Abs. 4). Jeder Miteigentümer darf seinen eigenen Anteil verkaufen, sofern Sie nichts anderes vereinbart haben.
Kann ein Miteigentümer die anderen zum Verkauf zwingen?
Er kann jederzeit die Teilung verlangen (Art. 669). Lässt sich die Immobilie nicht in Natur teilen, kann ein Gericht sie gegen Ausgleichszahlung einem Miteigentümer zuweisen oder den Verkauf anordnen. Eine Vereinbarung kann die Teilung für bis zu fünf Jahre aussetzen.
Was passiert, wenn mein Freund Schulden hat?
Seine persönlichen Gläubiger können seinen Anteil pfänden oder die Teilung beantragen (Art. 678). Bei einer Zwangsversteigerung des Anteils haben die übrigen Miteigentümer zum gleichen Preis Vorrang.
Ist ein Gesellschaftsanteil dasselbe wie ein Anteil an der Immobilie?
Nein. Ein Gesellschaftsanteil wird im Handelsregister eingetragen, und die Immobilie gehört der Gesellschaft. Ein Miteigentumsanteil wird auf Ihren Namen im Grundbuch eingetragen.
Fazit
Miteigentum ist in Rumänien klar und gut geregelt. Das Risiko liegt nicht im Gesetz. Es liegt in dem Tag, an dem einer von Ihnen aussteigen will. Vereinbaren Sie Anteile, Kosten, Vorkaufsrecht, Übernahme und eine Aussetzung der Teilung schriftlich, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, und prüfen Sie, dass Ihr Anteil auf Ihren Namen eingetragen ist.
Wenn Sie planen, mit Freunden oder Familie zu kaufen, ob mit uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Struktur durch und die Fragen, die Sie Ihrem unabhängigen Anwalt stellen sollten.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Rumänisches Zivilgesetzbuch, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 634–644, 669–680 und 1730 · Gesetz 7/1996 über Kataster und Grundbuch (legislatie.just.ro) · Gesetz 31/1990 über Gesellschaften (legislatie.just.ro), Art. 202 · ANCPI · Nationales Handelsregisteramt (ONRC)
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Jede Miteigentumsstruktur ist anders; lassen Sie sie von einem unabhängigen Anwalt entwerfen und prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Jetzt wissen Sie mehr.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
