אין תלוש משכורת? כך בנק רומני מחליט מה ההכנסה שלכם

משכנתא ברומניה לעצמאים: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

בנקים ברומניה נותנים משכנתא גם למי שאין לו תלוש: עצמאים, בעלי חברה שמושכים דיבידנדים, ומי שמשתכר בחו״ל. הבנק המרכזי של רומניה לא אוסר אף סוג של הכנסה. לפי תקנה 17/2012 של הבנק המרכזי (BNR), כל בנק קובע בכללים שלו אילו הכנסות הוא מקבל וכמה מהן הוא סופר, לפי מקדמי התאמה שתלויים במידת הוודאות ובקביעות של ההכנסה. משכורת בחוזה קבוע היא ההכנסה היחידה שהתקנה קובעת שאסור להפחית ממנה.

אחר כך מגיעות מגבלות קשיחות שחלות על כולם. כל ההחזרים החודשיים על כל ההלוואות יחד לא יעלו על 40% מההכנסה נטו. בהלוואה במטבע זר, כשההכנסה במטבע אחר, ההחזרים במטבע זר לא יעלו על 20%. והבנק לא יכול לספור את ההכנסה של השנה ביותר מ-20% מעל ההכנסה של השנה הקודמת, אלא אם תוכיחו במסמכים למה היא עלתה.

במילים פשוטות: הבנק לא שואל אם אתם עצמאים. הוא שואל כמה מההכנסה שלכם הוא יכול להוכיח, וכמה הוא בטוח שהיא תהיה שם גם בעוד עשר שנים.

מפת הדרכים הכללית של משכנתא ברומניה, שבעת השלבים והעלויות, נמצאת במדריך המשכנתא ברומניה. המאמר הזה עוסק בשאלה אחת: איך הבנק הופך הכנסה שאינה משכורת למספר.

מה כללי הבנק המרכזי אומרים בפועל

שאלו את היזמים על זה

תקנה 17/2012 של הבנק המרכזי חלה על כל בנק ועל כל גוף מלווה ברומניה. אלה הכללים שחשובים למי שההכנסה שלו אינה משכורת:

כלל	מה הוא קובע	סעיף
איך מודדים	סך ההחזרים החודשיים על הלוואות, חלקי ההכנסה החודשית נטו אחרי מס	13(1)
התקרה הכללית	כל ההחזרים יחד עד 40% מההכנסה נטו	19(1)
דירה ראשונה	עד 45% בהלוואה לדירה ראשונה, למי שאין לו ולא הייתה לו דירה בבעלותו	19(2)
הלוואה במטבע זר, הכנסה במטבע אחר	ההחזרים במטבע זר עד 20% מההכנסה נטו (25% בדירה ראשונה, באותו תנאי)	19(3)
איזו הכנסה נספרת	כל בנק קובע סוגי הכנסה ומקדמי התאמה לפי ודאות וקביעות. על משכורת בחוזה קבוע אין מקדם	12(1)(d)
עלייה בהכנסה	ההכנסה הנוכחית נספרת לכל היותר 20% מעל השנה הקודמת, אלא אם מסמכים מוכיחים שהעלייה תימשך	15(1), 15(4)
איך מוכיחים את השנה הקודמת	ממסמכים שמאשרים הכנסה שדווחה לרשויות המס, ו/או הכנסה שנכנסה לחשבונות בבנק המלווה	15(2)
מכסת חריגה של הבנק	בנק רשאי לחרוג מהתקרה בחלק מוגבל מההלוואות (15% מההיקף), אף פעם לא מעל שווה ערך של 250,000 אירו, ורק ללווים שמרוויחים לפחות את השכר הממוצע נטו	20

שתי שורות בטבלה כתובות כמעט במיוחד בשביל עצמאים.

מקדם ההתאמה. בנק רשאי לספור רק חלק מהכנסה שנראית לו פחות ודאית, כמו דיבידנדים או שכר טרחה של עצמאי. התקנה לא קובעת את המקדם. כל בנק קובע אותו בעצמו, והוא יכול להיות שונה מבנק לבנק על אותה הכנסה. לכן אותו תיק יכול לקבל שני אישורים שונים.

מגבלת העלייה של 20%. אם לעסק שלכם הייתה שנה מצוינת, הבנק לא יכול פשוט לקחת את השנה האחרונה. הוא לוקח את השנה הקודמת כבסיס ומוסיף לכל היותר 20%, אלא אם תביאו מסמכים שמראים שהשינוי קבוע. התקנה עצמה נותנת דוגמה: ״עלייה משמעותית בהיקף העסקים״ אצל מי שיש לו הכנסה עצמאית.

אילו הכנסות הבנקים ברומניה אומרים שהם מקבלים

שאלו את היזמים על זה

הבנקים מפרסמים את הרשימות שלהם במונחים כלליים. זה מה שהם כותבים:

• BCR מונה הכנסות של עוסק עצמאי (PFA), מקצועות חופשיים ופרילנסרים ״עם מסמכי מס ודפי חשבון״, דיבידנדים ״עם היסטוריה של לפחות שנתיים״, והכנסות מחו״ל ״עם מסמכים מתורגמים ומאומתים״ (BCR, 17.09.2025).
• Banca Transilvania כותב שהוא מקבל פנסיות, שכירות, דיבידנדים, פעילות עצמאית, אש״ל, קצבאות, זכויות קניין רוחני ומשכורת מחו״ל, כל עוד ההכנסה קבועה וניתנת להוכחה (BT, עודכן 06.04.2026).
• UniCredit מבקש ברשימת המסמכים שלו הסכמה לבדיקת ההכנסה מול רשות המסים הרומנית (ANAF), אישור הכנסה ממעסיק רק כשההכנסה לא מדווחת ל-ANAF, ו״מסמכים תומכים״ לסוגי הכנסה אחרים. כשסופרים דיבידנדים או שכירות, תיק ההלוואה יכול לכלול שעבוד על ההכנסה הזו (רשימת המסמכים של UniCredit).

אף אחד מהם לא מפרסם בעמודים האלה איזה חלק מכל הכנסה הוא סופר. בקשו את זה בכתב.

שלושה פרופילים, שלושה תיקים

שאלו את היזמים על זה

פרופיל	מה הבנק רוצה לראות	איפה זה בדרך כלל נתקע
עצמאים ופרילנסרים	דוחות שנתיים או שומות מס מהשנים האחרונות, דפי חשבון שמראים את התקבולים	שנה חזקה אחרי שנים חלשות: מגבלת העלייה של 20%
בעלי חברה שמקבלים דיבידנדים	דוחות כספיים של החברה, החלטת חלוקה, הוכחה שהדיבידנד שולם ושולם עליו מס, היסטוריה של לפחות שנתיים ב-BCR	חברה שמשאירה את הרווח ומשלמת משכורת קטנה: הבנק סופר מה שקיבלתם, לא מה שהחברה הרוויחה
שכירים או נותני שירות שמקבלים תשלום מחו״ל	חוזה עבודה או חוזה שירות, תלושים או שומות מס מהמדינה שלכם, דפי חשבון, הכול מתורגם ומאומת באפוסטיל	הכנסה במטבע אחד והלוואה במטבע אחר: תקרת 20%

הטבלה מסכמת נוהג מקובל ואת הרשימות שהבנקים פרסמו. הרשימה המחייבת היא זו שהבנק שלכם ייתן לכם.

המלכודת של בעלי חברות: רווח הוא לא הכנסה

שאלו את היזמים על זה

מבחינת הבנק, הרווח של החברה הוא הכסף של החברה. ההכנסה שלכם היא מה שהגיע אליכם: משכורת, דיבידנד שהוחלט, שולם ושולם עליו מס, או שניהם.

כך בעל חברה שהשאיר את הרווחים בחברה במשך שנים יכול להיראות על הנייר כמו אדם עם משכורת צנועה. אם אתם מתכננים לבקש משכנתא ברומניה, דברו עם רואה החשבון שלכם שנה או שנתיים מראש על הדרך שבה אתם מושכים כסף. זו החלטת מס בארץ, לא טריק בנקאי, וצריך לקבל אותה עם יועץ מס.

הכנסה מחו״ל: מה משתנה

המטבע. אם אתם משתכרים בשקלים, בדולרים או בליש״ט וההלוואה באירו, סעיף 19(3) מגביל את ההחזרים באירו ל-20% מההכנסה נטו. הלוואה בלאי רומני נמצאת תחת התקרה הכללית של 40%. באיזה מטבע הבנק יציע לכם הלוואה, זו החלטה של הבנק לפי התיק. פירטנו את המספרים במאמר על משכנתא ברומניה על הכנסה בשקלים.

המסמכים. בנק רומני לא יכול לבדוק את רשות המסים בישראל כמו שהוא בודק את ANAF. התיק שלכם צריך לעשות את העבודה הזו: שומות מס, חוזים ודפי חשבון, מתורגמים, וכשנדרש, עם אפוסטיל. המדריך שלנו על מסמכים עם אפוסטיל מסביר את התהליך.

שיעור המימון. לקונים מחו״ל המימון הוא עד 70% משווי הנכס, בכפוף לאישור הבנק, וההון העצמי הוא 30% לפחות. התקרה שלמעלה קובעת אם ההכנסה שלכם מחזיקה 70% או פחות.

דוגמה: איך הפחתה בהכנסה משנה את ההלוואה

נניח בעל חברה עם הכנסה נטו של 5,000 אירו בחודש: 2,000 אירו משכורת ו-3,000 אירו דיבידנדים. נניח, לצורך הדוגמה בלבד, שהבנק סופר דיבידנדים ב-70%.

	הכנסה שנספרת	החזר מותר ב-40%
אם כל ההכנסה הייתה נספרת	5,000 אירו	2,000 אירו בחודש
כשהדיבידנדים נספרים ב-70%	2,000 + 2,100 = 4,100 אירו	1,640 אירו בחודש

ה-70% הוא הנחה לצורך הדוגמה, לא נתון שבנק כלשהו פרסם. מה שחשוב הוא המנגנון: מקדם על חלק מההכנסה מוריד את ההחזר שאתם יכולים לשאת, ואיתו את ההלוואה. כדי להפוך החזר לסכום הלוואה, השתמשו בשיטה שבמאמר על חישוב ההחזר החודשי במשכנתא ברומניה.

רשימת בדיקה: הכנת התיק

1. שאלו שניים או שלושה בנקים בכתב: אילו מההכנסות שלכם הם מקבלים, באיזה חלק, וכמה שנים אחורה.
2. אספו דוחות שנתיים או שומות מס של שנתיים עד שלוש שנים, ואת דפי החשבון שאליו נכנס הכסף.
3. לדיבידנדים: הדוחות הכספיים השנתיים של החברה, החלטות החלוקה והוכחה לתשלום ולמס.
4. לחוזים בחו״ל: החוזים שבתוקף, עם תאריכי הסיום. חוזה שעומד להסתיים מחליש את התיק.
5. תרגמו ואמתו באפוסטיל את כל מה שהבנק מבקש, לפני שבוחרים נכס.
6. חשבו את ההחזרים הקיימים. כל הלוואה שכבר יש לכם, בכל מקום, נספרת בתוך ה-40% או ה-20%.
7. קבלו אישור עקרוני לפני שחותמים על הסכם הזמנה או על חוזה מקדמי.
8. הכינו את תיק מקור הכספים להון העצמי. ראו מקור הכספים.

שאלות נפוצות

אפשר לקבל משכנתא ברומניה בלי תלושי משכורת?

כן. כללי הבנק המרכזי לא מוציאים אף סוג של הכנסה. בנקים כמו BCR ו-Banca Transilvania כותבים שהם מקבלים הכנסה מפעילות עצמאית, דיבידנדים והכנסות מחו״ל, בתנאי שהיא מתועדת וקבועה. כל בנק מחליט כמה ממנה לספור.

מה יחס ההחזר המקסימלי במשכנתא ברומניה?

לפי תקנה 17/2012, כל ההחזרים החודשיים על הלוואות לא יעלו על 40% מההכנסה נטו, או 45% בדירה ראשונה למי שמעולם לא הייתה לו דירה. בהלוואה במטבע זר ללווה שמשתכר במטבע אחר, ההחזרים במטבע זר מוגבלים ל-20% (25% באותה דירה ראשונה).

בנקים ברומניה מקבלים דיבידנדים כהכנסה?

רבים כן, בתנאים. BCR מציין היסטוריה של לפחות שנתיים. הבנקים בדרך כלל מבקשים את הדוחות הכספיים של החברה ואת החלטות החלוקה, והם יכולים לספור רק חלק מהדיבידנדים. בקשו מכל בנק בכתב איזה חלק.

ההכנסה שלי עלתה מאוד השנה. הבנק יספור אותה?

לא אוטומטית. הבנק רשאי לספור את ההכנסה הנוכחית לכל היותר 20% מעל השנה הקודמת. מעבר לזה צריך מסמכים שמראים שהעלייה תימשך, למשל חוזים חדשים לטווח ארוך.

הכנסה מחו״ל נספרת למשכנתא ברומניה?

כן, עם מסמכים מתורגמים ומאומתים או עם אפוסטיל. אם ההלוואה במטבע שונה מהמטבע של ההכנסה, תקרת 20% המחמירה חלה על ההחזרים במטבע זר.

השורה התחתונה

להיות עצמאים לא סוגר את הדלת למשכנתא ברומניה. מה שקובע את הסכום הוא כמה מההכנסה הבנק יכול להוכיח, ובאיזה מטבע אתם מרוויחים אותה.

התחילו את התיק שנה לפני הקנייה: דוחות מס, דפי חשבון, הדרך שבה אתם מושכים כסף מהחברה. ואז שאלו את הבנק את השאלה החשובה, בכתב: אילו מההכנסות שלי אתם סופרים, ובאיזה חלק?

אם אתם רוצים לעבור על מבנה ההכנסות שלכם לפני שפונים לבנק, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נמפה יחד את ההכנסות מול התקרות של הבנק המרכזי.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: תקנה 17/2012 של הבנק המרכזי של רומניה על תנאי אשראי, נוסח משולב (legislatie.just.ro), סעיפים 12, 13, 15, 19 ו-20 · BCR: שאלות על משכנתא · Banca Transilvania: סוגי הכנסה שמתקבלים · UniCredit Bank: רשימת מסמכים

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. כל בנק קובע בעצמו את ההכנסות שהוא מקבל, את המקדמים ואת רשימת המסמכים, וכל משכנתא כפופה לאישור הבנק.