بموجب لائحة BNR رقم 17/2012، لا يجوز أن يتجاوز مجموع أقساط القروض الشهرية 40% من صافي الدخل (المادة 19).
إن كنتم تكسبون بعملة وتقترضون بعملة أجنبية، تُحدَّد الأقساط بالعملة الأجنبية بسقف 20% من صافي الدخل (المادة 19(3)).
يحتسب البنك الدخل الحالي بما لا يزيد على 20% فوق السنة السابقة، ما لم تثبت الوثائق أن الزيادة ستستمر (المادة 15).
قرض عقاري في رومانيا لأصحاب المهن الحرة: الجواب المختصر
البنوك الرومانية تُقرض فعلًا من لا يملكون قسيمة راتب: المستقلين، ومالكي الشركات الذين يدفعون لأنفسهم أرباحًا موزعة، ومن يكسبون دخلهم في الخارج. فالبنك المركزي لا يحظر أي نوع من الدخل. وبموجب لائحة BNR رقم 17/2012، يحدد كل بنك في قواعده الداخلية أنواع الدخل التي يقبلها والقدر الذي يحتسبه منها، مستخدمًا معاملات تعديل تقوم على مدى يقين الدخل واستمراريته. والراتب بموجب عقد عمل دائم هو الدخل الوحيد الذي تنص اللائحة على عدم تخفيضه.
ثم تأتي الحدود الصارمة التي تسري على الجميع. فمجموع أقساط قروضكم الشهرية لا يجوز أن يتجاوز 40% من صافي دخلكم. وفي القرض بعملة أجنبية، حين يكون دخلكم بعملة مختلفة، لا يجوز أن تتجاوز الأقساط بالعملة الأجنبية 20%. ولا يجوز للبنك أن يحتسب دخل هذه السنة بأكثر من 20% فوق دخل السنة السابقة، ما لم توثقوا سبب نموه.
بعبارة بسيطة: البنك لا يسأل إن كنتم تعملون لحسابكم. بل يسأل كم من دخلكم يستطيع إثباته، وما مدى ثقته بأن هذا الدخل سيبقى بعد عشر سنوات.
الخريطة العامة للقرض العقاري الروماني، بمراحله السبع وتكاليفه، موجودة في دليلنا للقرض العقاري في رومانيا. أما هذا المقال فيتناول سؤالًا واحدًا: كيف يحوّل البنك دخلًا غير الراتب إلى رقم.
ما تقوله قواعد BNR فعلًا
تسري اللائحة 17/2012 الصادرة عن البنك الوطني الروماني (BNR) على كل البنوك والمقرضين غير المصرفيين في رومانيا. وهذه هي القواعد المهمة لدخل ليس راتبًا:
| القاعدة | ما تنص عليه | المادة |
|---|---|---|
| كيف تُقاس النسبة | مجموع أقساط القروض الشهرية مقسومًا على صافي الدخل الشهري بعد الضريبة | المادة 13(1) |
| السقف العام | مجموع الأقساط حتى 40% من صافي الدخل | المادة 19(1) |
| المسكن الأول | حتى 45% لقرض المسكن الأول، لشخص لا يملك ولم يملك مسكنًا قط | المادة 19(2) |
| قرض بعملة أجنبية ودخل بعملة أخرى | الأقساط بالعملة الأجنبية حتى 20% من صافي الدخل (25% للمسكن الأول، بالشرط نفسه) | المادة 19(3) |
| أي دخل يُحتسب | يحدد كل بنك أنواع الدخل المقبولة ومعاملات التعديل حسب اليقين والاستمرارية، ولا معامل على راتب عقد العمل الدائم | المادة 12(1)(d) |
| نمو الدخل | يُحتسب الدخل الحالي بما لا يزيد على 20% فوق السنة السابقة، ما لم تثبت الوثائق أن الزيادة ستستمر | المادة 15(1) و(4) |
| كيف تُثبت السنة السابقة | من وثائق تشهد بالدخل المصرّح به للسلطات الضريبية و/أو الدخل الوارد إلى الحسابات لدى المقرض | المادة 15(2) |
| حصة الاستثناء لدى البنك | يجوز للبنك تجاوز السقف لحصة محدودة من القروض (15% من الأحجام)، دون تجاوز ما يعادل 250,000 € بالـ lei أبدًا، وللمقترضين الذين يكسبون متوسط الأجر الصافي على الأقل فقط | المادة 20 |
سطران في هذا الجدول كأنهما كُتبا خصيصًا لأصحاب المهن الحرة.
معامل التعديل. يجوز للبنك أن يحتسب جزءًا فقط من دخل يراه أقل يقينًا، مثل الأرباح الموزعة أو أتعاب العمل المستقل. ويحدد كل بنك معامله الخاص، لذا قد يحصل الملف نفسه على موافقتين مختلفتين.
حد النمو 20%. بعد سنة جيدة جدًا، يأخذ البنك السنة السابقة أساسًا ويضيف 20% كحد أقصى، ما لم تُظهر الوثائق أن التغيير دائم، مثل "زيادة كبيرة في حجم النشاط"، وهو المثال الذي تضربه اللائحة نفسها.
أنواع الدخل التي تقول البنوك الرومانية إنها تقبلها
تنشر البنوك قوائمها بعبارات عامة. وهذا ما تقوله بكلماتها:
- BCR يذكر دخل الـ PFA (التاجر الفرد) وأصحاب المهن الحرة أو المستقلين "مع الوثائق الضريبية وكشوف الحساب"، والأرباح الموزعة "مع سجل لا يقل عن سنتين"، والدخل المكتسب في الخارج "مع وثائق مترجمة ومصدّقة" (BCR، 17.09.2025).
- Banca Transilvania يقول إنه يقبل المعاشات والإيجارات والأرباح الموزعة والأنشطة المستقلة وبدلات السفر والمرتبات مدى الحياة وحقوق الملكية الفكرية والراتب المكتسب في الخارج، ما دام الدخل دائمًا ويمكن إثباته (BT، حُدّث في 06.04.2026).
- UniCredit تطلب في قائمة الوثائق المنشورة لديها موافقتكم على التحقق من الدخل لدى ANAF، وشهادة دخل من صاحب العمل فقط حين لا يكون الدخل مصرّحًا به لدى ANAF، و"وثائق داعمة" لأنواع الدخل الأخرى. وحين تُحتسب الأرباح الموزعة أو الإيجارات، قد يتضمن ملف القرض رهنًا على ذلك الدخل (قائمة وثائق UniCredit).
لا ينشر أي منها، في هذه الصفحات، النسبة التي يحتسبها من كل نوع دخل. اطلبوها كتابيًا.
ثلاثة أنماط، ثلاثة ملفات
| النمط | ما يريد البنك رؤيته | أين يتعثر الملف عادة |
|---|---|---|
| صاحب مهنة حرة أو مستقل | الإقرارات الضريبية السنوية أو قرارات التقدير الضريبي للسنوات الأخيرة، وكشوف حساب تُظهر وصول الأتعاب | سنة قوية بعد سنوات أضعف: حد النمو 20% |
| مالك شركة يتقاضى أرباحًا موزعة | حسابات الشركة، وقرار توزيع الأرباح، وإثبات دفعها وخضوعها للضريبة، وسجل لا يقل عن سنتين لدى BCR | شركة تحتفظ بأرباحها وتدفع راتبًا صغيرًا: البنك يحتسب ما دُفع لكم، لا ما كسبته الشركة |
| موظف أو متعاقد يتقاضى دخله من الخارج | عقد العمل أو الخدمات، وقسائم الراتب أو قرارات التقدير الضريبي من بلدكم، وكشوف الحساب، وكلها مترجمة ومصدّقة بالأبوستيل | دخل بعملة وقرض بعملة أخرى: سقف 20% |
هذا الجدول ملخص للممارسة الشائعة ولقوائم البنوك المنشورة. أما القائمة الملزمة فهي التي يعطيكم إياها بنككم.
البنك لا يسأل إن كنتم تعملون لحسابكم. بل يسأل كم من دخلكم يستطيع إثباته.
فخ مالك الشركة: الربح ليس دخلًا
بالنسبة إلى البنك، ربح شركتكم هو مال الشركة. ودخلكم هو ما وصل إليكم: راتب، أو أرباح موزعة تقرّر توزيعها ودُفعت وخضعت للضريبة، أو كلاهما.
المالك الذي أبقى الربح في الشركة سنوات قد يبدو على الورق شخصًا ذا راتب متواضع. تحدثوا مع محاسبكم قبل سنة أو سنتين عن طريقة دفعكم لأنفسكم. وهذا قرار ضريبي في بلدكم يُتخذ مع مستشار ضريبي، وليس حيلة مصرفية.
الدخل من الخارج: ما الذي يتغير
العملة. إن كنتم تكسبون بالشيكل أو الدولار أو الجنيه والقرض باليورو، فالمادة 19(3) تحدد سقف أقساط اليورو بـ 20% من صافي دخلكم. أما القرض بالـ lei فيخضع للسقف العام 40%. والعملة التي يعرضها البنك عليكم قرار يعود إلى البنك، بناءً على ملفكم. وقد عرضنا الأرقام في قرض عقاري بدخل بالشيكل.
الوثائق. لا يستطيع البنك الروماني الاستعلام لدى السلطة الضريبية في بلدكم كما يستعلم لدى ANAF. فعلى ملفكم أن يقوم بهذا الدور: قرارات التقدير الضريبي، والعقود، وكشوف الحساب، مترجمة ومصدّقة بالأبوستيل حيث يُشترط ذلك. ويشرح دليلنا عن الوثائق المصدّقة بالأبوستيل الإجراءات.
النسبة. للمشترين من الخارج، يصل التمويل إلى حتى 70% من قيمة العقار، رهنًا بموافقة البنك، ورأس مالكم الذاتي 30% على الأقل. ثم يحدد السقف المذكور أعلاه إن كان دخلكم يدعم الـ 70% أم أقل.
مثال توضيحي: كيف يغيّر الخصم مبلغ القرض
لنأخذ مالك شركة صافي دخله 5,000 € شهريًا: 2,000 € راتب و3,000 € أرباح موزعة. ولنفترض، للتوضيح فقط، أن البنك يحتسب الأرباح الموزعة بنسبة 70%.
| الدخل المحتسب | القسط المسموح به عند 40% | |
|---|---|---|
| لو احتُسب الدخل كله | 5,000 € | 2,000 € شهريًا |
| مع احتساب الأرباح الموزعة بنسبة 70% | 2,000 € + 2,100 € = 4,100 € | 1,640 € شهريًا |
نسبة الـ 70% افتراض، وليست رقمًا نشره أي بنك. فالمعامل على جزء من الدخل يخفض القسط الذي تستطيعون تحمّله، ومعه مبلغ القرض. ولتحويل القسط إلى مبلغ قرض، استخدموا الطريقة الواردة في كيف تحسبون قسط القرض العقاري في رومانيا.
قائمة تحقق: إعداد الملف
- اسألوا بنكين أو ثلاثة كتابيًا: أيّ دخولكم يقبلون، وبأي نسبة، وعن كم سنة سابقة.
- اجمعوا الإقرارات الضريبية لسنتين إلى ثلاث أو قرارات التقدير الضريبي، وكشوف الحساب التي وصل إليها المال.
- للأرباح الموزعة: الحسابات السنوية للشركة، وقرارات التوزيع، وإثبات الدفع والضريبة.
- للعقود في الخارج: العقود السارية مع تواريخ انتهائها. فالعقد الذي يوشك على الانتهاء يُضعف الملف.
- ترجموا وصدّقوا بالأبوستيل كل ما يطلبه البنك، قبل اختيار العقار.
- احسبوا أقساطكم الحالية. كل قرض لديكم، في أي مكان، يُحتسب ضمن الـ 40% أو الـ 20%.
- احصلوا على موافقة مبدئية قبل توقيع حجز أو عقد تمهيدي.
- جهّزوا ملف مصدر الأموال لرأس مالكم الذاتي، راجعوا مصدر الأموال.
أسئلة شائعة
هل يمكنني الحصول على قرض عقاري في رومانيا بلا قسائم راتب؟
نعم. قواعد BNR لا تستثني أي نوع من الدخل. وبنوك مثل BCR وBanca Transilvania تقول إنها تقبل دخل الأنشطة المستقلة والأرباح الموزعة والدخل المكتسب في الخارج، بشرط أن يكون موثقًا ودائمًا. ويقرر كل بنك القدر الذي يحتسبه منه.
ما الحد الأقصى لنسبة الدين إلى الدخل في القرض العقاري برومانيا؟
بموجب لائحة BNR رقم 17/2012، لا يجوز أن يتجاوز مجموع أقساط القروض الشهرية 40% من صافي الدخل، أو 45% للمسكن الأول لمن لم يملك مسكنًا قط. وفي القرض بعملة أجنبية لمقترض يكسب بعملة أخرى، تُحدّد الأقساط بالعملة الأجنبية بسقف 20% (25% لذلك المسكن الأول).
هل تقبل البنوك الرومانية الأرباح الموزعة دخلًا؟
كثير منها يقبلها، بشروط. فـ BCR يشترط سجلًا لا يقل عن سنتين. وتطلب البنوك عادة حسابات الشركة وقرارات توزيع الأرباح، وقد تحتسب جزءًا منها فقط. اطلبوا من كل بنك نسبته كتابيًا.
ارتفع دخلي بشدة هذه السنة. هل سيحتسبه البنك؟
ليس تلقائيًا. يجوز للبنك أن يحتسب الدخل الحالي بما لا يزيد على 20% فوق دخل السنة السابقة، ما لم تُظهر وثائق، مثل عقود جديدة طويلة الأجل، أن الزيادة ستستمر.
هل يُحتسب الدخل من الخارج في القرض العقاري الروماني؟
نعم، مع وثائق مترجمة ومصدّقة أو مصدّقة بالأبوستيل. وإن كان القرض بعملة غير عملة دخلكم، يسري السقف الأشد 20% على الأقساط بالعملة الأجنبية.
الخلاصة
العمل لحسابكم لا يغلق الباب أمام قرض عقاري في رومانيا. فما يحدد المبلغ هو القدر الذي يستطيع البنك إثباته من دخلكم، والعملة التي تكسبون بها.
ابدأوا الملف قبل الشراء بسنة: الإقرارات الضريبية، وكشوف الحساب، وطريقة دفعكم لأنفسكم من شركتكم. ثم اطرحوا على البنك السؤال المهم، كتابيًا: أيّ دخولي تحتسبون، وبأي نسبة؟
إن أردتم مراجعة بنية دخلكم قبل التحدث إلى بنك، فاحجزوا معي مكالمة مدتها 30 دقيقة. نضع معًا دخولكم في مقابل سقوف BNR.
موتي أزولاي، Compass Group Romania
المصادر: لائحة BNR رقم 17/2012 بشأن بعض شروط الإقراض، النص الموحّد (legislatie.just.ro)، المواد 12 و13 و15 و19 و20 · BCR: أسئلة عن القرض العقاري · Banca Transilvania: أنواع الدخل المقبولة · UniCredit Bank: الوثائق المطلوبة
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026. يحدد كل بنك أنواع الدخل المقبولة لديه ومعاملاته وقائمة وثائقه، وكل قرض عقاري خاضع لموافقة البنك.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
