Hypothek in Rumänien für Selbstständige und Unternehmer

Eine rumänische Hypothek für Selbstständige: die kurze Antwort

Rumänische Banken vergeben Kredite auch an Menschen ohne Gehaltsabrechnung: an Freiberufler, an Unternehmer, die sich Dividenden auszahlen, und an Menschen, die ihr Einkommen im Ausland verdienen. Die Zentralbank schließt keine Einkommensart aus. Nach der BNR-Verordnung 17/2012 legt jede Bank in ihren eigenen Regeln fest, welches Einkommen sie akzeptiert und wie viel davon sie anrechnet. Dafür verwendet sie Anpassungskoeffizienten, die sich danach richten, wie sicher und wie dauerhaft das Einkommen ist. Das Gehalt aus einem unbefristeten Arbeitsvertrag ist laut Verordnung das einzige Einkommen, das nicht gekürzt werden darf.

Dann kommen die festen Grenzen, die für alle gelten. Alle monatlichen Kreditraten zusammen dürfen 40 % Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen. Bei einem Kredit in Fremdwährung, wenn Ihr Einkommen in einer anderen Währung anfällt, dürfen die Raten in Fremdwährung 20 % nicht übersteigen. Und die Bank darf das Einkommen des laufenden Jahres höchstens 20 % über dem des Vorjahres anrechnen, es sei denn, Sie belegen, warum es gestiegen ist.

Einfach gesagt: Die Bank fragt nicht, ob Sie selbstständig sind. Sie fragt, wie viel Ihres Einkommens sie nachweisen kann und wie sicher sie ist, dass dieses Einkommen in zehn Jahren noch da ist.

Den allgemeinen Ablauf einer rumänischen Hypothek, die sieben Phasen und die Kosten, finden Sie in unserem Leitfaden zur rumänischen Hypothek. Dieser Beitrag behandelt eine einzige Frage: wie die Bank ein Einkommen, das kein Gehalt ist, in eine Zahl übersetzt.

Was die BNR-Regeln tatsächlich sagen

Die Verordnung 17/2012 der Rumänischen Nationalbank (BNR) gilt für jede Bank und jeden Nichtbanken-Kreditgeber in Rumänien. Diese Regeln sind für ein Einkommen wichtig, das kein Gehalt ist:

Regel	Was sie besagt	Artikel
Wie die Quote berechnet wird	Alle monatlichen Kreditraten geteilt durch das monatliche Nettoeinkommen nach Steuern	Art. 13 Abs. 1
Die allgemeine Grenze	Gesamtraten bis zu 40 % des Nettoeinkommens	Art. 19 Abs. 1
Erstes Eigenheim	Bis zu 45 % für einen Kredit für das erste Eigenheim, für eine Person, die keine Wohnung besitzt und nie besessen hat	Art. 19 Abs. 2
Fremdwährungskredit, Einkommen in anderer Währung	Raten in Fremdwährung bis zu 20 % des Nettoeinkommens (25 % für das erste Eigenheim, gleiche Bedingung)	Art. 19 Abs. 3
Welches Einkommen zählt	Jede Bank legt die anrechenbaren Einkommensarten und Anpassungskoeffizienten nach Sicherheit und Dauerhaftigkeit fest; kein Koeffizient auf das Gehalt aus einem unbefristeten Vertrag	Art. 12 Abs. 1 Buchst. d
Einkommenszuwachs	Laufendes Einkommen höchstens 20 % über dem Vorjahr angerechnet, sofern Unterlagen nicht belegen, dass der Anstieg anhält	Art. 15 Abs. 1, 4
Wie das Vorjahr nachgewiesen wird	Durch Unterlagen über das bei den Steuerbehörden erklärte Einkommen und/oder über Einkommen, das auf Konten beim Kreditgeber eingegangen ist	Art. 15 Abs. 2
Ausnahmekontingent der Bank	Eine Bank darf die Grenze bei einem begrenzten Anteil der Kredite überschreiten (15 % des Volumens), nie über den Lei-Gegenwert von 250.000 € hinaus und nur bei Kreditnehmern mit mindestens dem durchschnittlichen Nettolohn	Art. 20

Zwei Zeilen dieser Tabelle sind fast eigens für Selbstständige geschrieben.

Der Anpassungskoeffizient. Eine Bank darf ein Einkommen, das sie für weniger sicher hält, etwa Dividenden oder Honorare, nur zum Teil anrechnen. Jede Bank legt ihren Koeffizienten selbst fest, deshalb kann dieselbe Akte zwei unterschiedliche Zusagen erhalten.

Die Grenze von 20 % Zuwachs. Nach einem sehr guten Jahr nimmt die Bank das Vorjahr als Basis und schlägt höchstens 20 % auf, es sei denn, Unterlagen zeigen, dass die Veränderung von Dauer ist, etwa „eine deutliche Steigerung des Geschäftsvolumens“, wie das Beispiel der Verordnung selbst lautet.

Welche Einkommen rumänische Banken nach eigenen Angaben akzeptieren

Die Banken veröffentlichen ihre Listen in allgemeiner Form. Was sie selbst sagen:

BCR nennt Einkommen als PFA (Einzelunternehmer), aus freien Berufen oder als Freiberufler „mit Steuerunterlagen und Kontoauszügen“, Dividenden „mit einer Historie von mindestens 2 Jahren“ und im Ausland erzieltes Einkommen „mit übersetzten und beglaubigten Unterlagen“ (BCR, 17.09.2025).
Banca Transilvania gibt an, Renten, Mieteinnahmen, Dividenden, selbstständige Tätigkeiten, Tagegelder, Leibrenten, Rechte an geistigem Eigentum und im Ausland erzieltes Gehalt zu akzeptieren, solange das Einkommen dauerhaft und nachweisbar ist (BT, aktualisiert am 06.04.2026).
Die veröffentlichte Unterlagenliste von UniCredit verlangt die Zustimmung zur Einkommensprüfung bei der ANAF, eine Einkommensbescheinigung des Arbeitgebers nur dann, wenn das Einkommen nicht an die ANAF gemeldet wird, und „Nachweise“ für andere Einkommensarten. Werden Dividenden oder Mieteinnahmen angerechnet, kann die Kreditakte eine Verpfändung dieses Einkommens enthalten (UniCredit, Unterlagenliste).

Keine dieser Banken veröffentlicht auf diesen Seiten, welchen Anteil jedes Einkommens sie anrechnet. Fragen Sie schriftlich danach.

Drei Profile, drei Akten

Profil	Was die Bank sehen will	Wo es meist hakt
Selbstständige oder Freiberufler	Jährliche Steuererklärungen oder Steuerbescheide der letzten Jahre, Kontoauszüge mit den eingehenden Honoraren	Ein starkes Jahr nach schwächeren: die Grenze von 20 % Zuwachs
Unternehmer mit Dividenden	Jahresabschlüsse der Gesellschaft, der Ausschüttungsbeschluss, Nachweis, dass die Dividenden gezahlt und versteuert wurden, bei BCR eine Historie von mindestens 2 Jahren	Eine Gesellschaft, die den Gewinn einbehält und ein niedriges Gehalt zahlt: Die Bank rechnet an, was Sie erhalten haben, nicht, was die Gesellschaft verdient hat
Angestellte oder Auftragnehmer mit Bezahlung aus dem Ausland	Arbeits- oder Dienstleistungsvertrag, Gehaltsabrechnungen oder Steuerbescheide aus Ihrem Land, Kontoauszüge, alles übersetzt und mit Apostille	Einkommen in einer Währung und Kredit in einer anderen: die Grenze von 20 %

Die Tabelle fasst die übliche Praxis und die veröffentlichten Listen der Banken zusammen. Verbindlich ist die Liste, die Ihnen Ihre Bank gibt.

Die Bank fragt nicht, ob Sie selbstständig sind. Sie fragt, wie viel Ihres Einkommens sie nachweisen kann.

Die Falle für Unternehmer: Gewinn ist kein Einkommen

Für eine Bank ist der Gewinn Ihrer Gesellschaft das Geld der Gesellschaft. Ihr Einkommen ist das, was bei Ihnen angekommen ist: ein Gehalt, Dividenden, die beschlossen, gezahlt und versteuert wurden, oder beides.

Ein Unternehmer, der den Gewinn jahrelang in der Gesellschaft gelassen hat, kann auf dem Papier wie jemand mit bescheidenem Gehalt aussehen. Sprechen Sie ein bis zwei Jahre im Voraus mit Ihrem Buchhalter darüber, wie Sie sich selbst bezahlen. Das ist eine steuerliche Entscheidung in Ihrem Land, die Sie mit einem Steuerberater treffen, kein Banktrick.

Einkommen aus dem Ausland: was sich ändert

Die Währung. Wenn Sie in Schekel, Dollar oder Pfund verdienen und der Kredit in Euro läuft, begrenzt Art. 19 Abs. 3 die Euro-Raten auf 20 % Ihres Nettoeinkommens. Ein Kredit in Lei fällt unter die allgemeine Grenze von 40 %. Welche Währung die Bank Ihnen anbietet, entscheidet die Bank anhand Ihrer Akte. Die Zahlen dazu stehen in einer Hypothek mit Einkommen in Schekel.

Die Unterlagen. Eine rumänische Bank kann die Steuerbehörde Ihres Landes nicht so abfragen wie die ANAF. Ihre Akte muss diese Arbeit leisten: Steuerbescheide, Verträge und Kontoauszüge, übersetzt und, wo verlangt, mit Apostille. Unser Leitfaden zu Dokumenten mit Apostille erklärt das Verfahren.

Die Beleihung. Für Käufer aus dem Ausland beträgt die Finanzierung bis zu 70 % des Immobilienwerts, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank, und Ihr Eigenkapital mindestens 30 %. Die oben genannte Grenze entscheidet dann, ob Ihr Einkommen die 70 % trägt oder weniger.

Ein Beispiel: wie ein Abschlag den Kredit verändert

Nehmen wir einen Unternehmer mit einem Nettoeinkommen von 5.000 € im Monat: 2.000 € Gehalt und 3.000 € Dividenden. Angenommen, nur zur Veranschaulichung, die Bank rechnet Dividenden zu 70 % an.

	Angerechnetes Einkommen	Zulässige Rate bei 40 %
Wenn das gesamte Einkommen angerechnet würde	5.000 €	2.000 € im Monat
Mit Dividenden zu 70 % angerechnet	2.000 € + 2.100 € = 4.100 €	1.640 € im Monat

Die 70 % sind eine Annahme, keine von einer Bank veröffentlichte Zahl. Ein Koeffizient auf einen Teil des Einkommens senkt die Rate, die Sie tragen können, und damit den Kredit. Wie Sie aus einer Rate einen Kreditbetrag errechnen, zeigt die Berechnung einer rumänischen Hypothekenrate.

Checkliste: die Akte vorbereiten

Fragen Sie zwei oder drei Banken schriftlich: welche Ihrer Einkommen sie akzeptieren, zu welchem Anteil und für wie viele Jahre zurück.
Sammeln Sie zwei bis drei Jahre Steuererklärungen oder Steuerbescheide sowie die Kontoauszüge, auf denen das Geld eingegangen ist.
Bei Dividenden: die Jahresabschlüsse der Gesellschaft, die Ausschüttungsbeschlüsse und den Nachweis über Zahlung und Steuer.
Bei Verträgen im Ausland: die laufenden Verträge mit ihrem Enddatum. Ein Vertrag, der bald ausläuft, schwächt die Akte.
Lassen Sie alles übersetzen und mit Apostille versehen, was die Bank verlangt, bevor Sie eine Immobilie auswählen.
Berechnen Sie Ihre bestehenden Raten. Jeder Kredit, den Sie bereits haben, egal wo, zählt gegen die 40 % oder 20 %.
Holen Sie eine Grundsatzzusage ein, bevor Sie eine Reservierung oder einen Vorvertrag unterschreiben.
Bereiten Sie die Akte zur Mittelherkunft für Ihr Eigenkapital vor; siehe Herkunft der Mittel.

Häufige Fragen

Bekomme ich in Rumänien eine Hypothek ohne Gehaltsabrechnungen?

Ja. Die BNR-Regeln schließen keine Einkommensart aus. Banken wie BCR und Banca Transilvania geben an, Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit, Dividenden und im Ausland erzieltes Einkommen zu akzeptieren, sofern es belegt und dauerhaft ist. Jede Bank entscheidet, wie viel davon sie anrechnet.

Wie hoch ist die maximale Schuldenquote für eine Hypothek in Rumänien?

Nach der BNR-Verordnung 17/2012 dürfen alle monatlichen Kreditraten 40 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen, oder 45 % für ein erstes Eigenheim bei jemandem, der nie eine Wohnung besessen hat. Bei einem Fremdwährungskredit für einen Kreditnehmer, der in einer anderen Währung verdient, sind die Raten in Fremdwährung auf 20 % begrenzt (25 % für dieses erste Eigenheim).

Akzeptieren rumänische Banken Dividenden als Einkommen?

Viele tun es, unter Bedingungen. BCR nennt eine Historie von mindestens 2 Jahren. Banken verlangen meist die Jahresabschlüsse der Gesellschaft und die Ausschüttungsbeschlüsse und rechnen möglicherweise nur einen Teil an. Fragen Sie jede Bank schriftlich nach ihrem Anteil.

Mein Einkommen ist in diesem Jahr stark gestiegen. Rechnet die Bank das an?

Nicht automatisch. Die Bank darf das laufende Einkommen höchstens 20 % über dem des Vorjahres anrechnen, es sei denn, Unterlagen wie neue langfristige Verträge zeigen, dass der Anstieg anhält.

Zählt Einkommen aus dem Ausland für eine rumänische Hypothek?

Ja, mit übersetzten und beglaubigten oder mit Apostille versehenen Unterlagen. Läuft der Kredit in einer anderen Währung als Ihr Einkommen, gilt für die Raten in Fremdwährung die strengere Grenze von 20 %.

Fazit

Selbstständigkeit verschließt Ihnen nicht den Weg zu einer rumänischen Hypothek. Über den Betrag entscheidet, wie viel Ihres Einkommens die Bank nachweisen kann und in welcher Währung Sie es verdienen.

Beginnen Sie mit der Akte ein Jahr vor dem Kauf: Steuererklärungen, Kontoauszüge, die Art, wie Sie sich aus Ihrer Gesellschaft bezahlen. Stellen Sie der Bank dann schriftlich die entscheidende Frage: Welche meiner Einkommen rechnen Sie an, und zu welchem Anteil?

Wenn Sie Ihre Einkommensstruktur durchgehen möchten, bevor Sie mit einer Bank sprechen, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir legen Ihre Einkommen gemeinsam neben die BNR-Grenzen.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen: BNR-Verordnung 17/2012 über bestimmte Kreditbedingungen, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 12, 13, 15, 19 und 20 · BCR: Fragen zur Hypothek · Banca Transilvania: akzeptierte Einkommensarten · UniCredit Bank: erforderliche Unterlagen

Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Jede Bank legt ihre anrechenbaren Einkommen, Koeffizienten und Unterlagenliste selbst fest, und jede Hypothek steht unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Bank.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.

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