Potrivit Regulamentului BNR 17/2012, toate ratele lunare la toate creditele nu pot depăși 40% din venitul net (art. 19).
La primul credit pentru o locuință în care veți locui, dacă n-ați deținut niciodată una, plafonul urcă la 45% (art. 19 alin. 2).
Banca ia venitul curent cel mult cu 20% peste anul anterior, dacă nu dovediți cu acte că creșterea continuă (art. 15).
Credit ipotecar fără salariu: răspunsul pe scurt
Băncile din România dau credite pentru locuință și celor care nu au fluturaș: PFA-urilor, profesiilor liberale, asociaților de SRL care trăiesc din dividende și celor care muncesc în străinătate și vor o casă acasă. BNR nu interzice niciun tip de venit. Potrivit Regulamentului BNR nr. 17/2012, fiecare bancă stabilește în normele proprii ce venituri acceptă și cât din ele ia în calcul, prin coeficienți de ajustare care țin de cât de sigur și de permanent este venitul. Singurul venit pe care regulamentul spune că nu îl poate ajusta este salariul pe contract pe durată nedeterminată.
Apoi vin limitele care se aplică tuturor. Toate ratele lunare, la toate creditele, nu pot trece de 40% din venitul net. Dacă luați credit în euro, dar câștigați în lei, ratele în valută nu pot trece de 20%. Iar banca nu poate lua în calcul venitul de anul acesta cu mai mult de 20% peste cel de anul trecut, decât dacă dovediți cu acte de ce a crescut.
Pe scurt: banca nu vă întreabă dacă sunteți PFA sau salariat. Vă întreabă cât din venit poate dovedi și cât de sigură este că îl veți avea și peste zece ani.
Etapele unui credit ipotecar și costurile lui sunt explicate în ghidul creditului ipotecar în România. Aici ne uităm la o singură întrebare: cum transformă banca un venit care nu e salariu într-o cifră.
Ce spune, concret, regulamentul BNR
Regulamentul 17/2012 se aplică tuturor băncilor și IFN-urilor. Pentru cine nu are doar salariu, contează aceste reguli:
| Regula | Ce prevede | Articol |
|---|---|---|
| Gradul total de îndatorare | Toate ratele lunare raportate la venitul net lunar, după impozite | art. 13 alin. (1) |
| Plafonul general | Maximum 40% din venitul net | art. 19 alin. (1) |
| Prima locuință | Maximum 45% la primul credit pentru o locuință în care veți locui, dacă nu dețineți și n-ați deținut nicio locuință | art. 19 alin. (2) |
| Credit în valută, venit în altă monedă | Ratele în valută maximum 20% din venitul net (25% la prima locuință, în aceleași condiții) | art. 19 alin. (3) |
| Ce venit se ia în calcul | Banca stabilește categoriile de venit eligibile și coeficienții de ajustare după certitudine și permanență; fără coeficient pe salariul pe durată nedeterminată | art. 12 alin. (1) lit. d) |
| Creșterea venitului | Venitul curent luat în calcul cel mult cu 20% peste anul anterior, cu excepția cazului în care actele dovedesc continuitatea | art. 15 alin. (1) și (4) |
| Cum se dovedește anul anterior | Din documentele care atestă veniturile declarate la fisc și/sau încasate în conturi la banca creditoare | art. 15 alin. (2) |
| Excepția băncii | Banca poate depăși plafonul pentru o parte limitată din credite (15% din volume), niciodată peste echivalentul a 250.000 euro și doar pentru cei cu venit de cel puțin salariul mediu net | art. 20 |
Două rânduri din tabel par scrise special pentru PFA-uri și antreprenori.
Coeficientul de ajustare. Banca poate lua în calcul doar o parte dintr-un venit pe care îl consideră mai puțin sigur, cum sunt dividendele sau încasările unui PFA. Regulamentul nu fixează coeficientul. Îl fixează fiecare bancă, iar pentru același venit poate diferi de la o bancă la alta. De aceea același dosar poate primi două oferte diferite.
Limita de 20%. Dacă firma a avut un an foarte bun, banca nu poate lua pur și simplu ultimul an. Pornește de la anul anterior și adaugă cel mult 20%, dacă nu aduceți acte care arată că schimbarea e de durată. Regulamentul dă chiar exemplul unei „creșteri semnificative a volumului afacerilor” la cei cu venituri din activități independente.
Ce venituri spun băncile că acceptă
Băncile își publică listele în termeni generali. Iată ce scriu ele:
- BCR menționează venituri ca PFA, profesii liberale sau freelanceri „cu documente fiscale și extrase de cont”, dividende „cu istoric de minim 2 ani” și venituri din străinătate „cu acte traduse și legalizate” (BCR, 17.09.2025).
- Banca Transilvania spune că acceptă pensii, chirii, dividende, activități independente, diurne, rente viagere, drepturi de proprietate intelectuală și venituri salariale din străinătate, cât timp au caracter permanent și pot fi dovedite (BT, actualizat 06.04.2026).
- UniCredit cere, în lista publicată, acordul pentru verificarea veniturilor la ANAF, adeverință de venit doar dacă venitul nu e raportat la ANAF și „documente doveditoare” pentru alte tipuri de venit. Dacă se iau în calcul dividende sau chirii, dosarul poate include o ipotecă mobiliară pe aceste venituri (lista UniCredit).
Niciuna nu publică, pe aceste pagini, ce procent din fiecare venit ia în calcul. Cereți-l în scris.
Trei profiluri, trei dosare
| Profil | Ce vrea banca să vadă | Unde se blochează de obicei |
|---|---|---|
| PFA, profesie liberală, freelancer | Declarațiile unice și deciziile de impunere pe ultimii ani, extrase de cont cu încasările | Un an foarte bun după ani slabi: limita de 20% |
| Asociat de SRL plătit din dividende | Situațiile financiare ale firmei, hotărârea AGA de distribuire, dovada plății și a impozitului, istoric de minimum 2 ani la BCR | Firma care păstrează profitul și plătește un salariu mic: banca vede ce ați încasat, nu ce a câștigat firma |
| Salariat în străinătate care vrea casă în țară | Contractul de muncă, fluturași sau documente fiscale din țara respectivă, extrase de cont, toate traduse și legalizate | Venit în altă monedă decât creditul: plafonul de 20% |
Tabelul rezumă practica obișnuită și listele publicate de bănci. Lista care contează e cea primită de la banca voastră.
Capcana antreprenorului: profitul nu e venitul vostru
Pentru bancă, profitul SRL-ului e banul firmei. Venitul vostru e ce a ajuns la voi: salariul, dividendele hotărâte, plătite și impozitate, sau amândouă.
Banca nu vă întreabă dacă sunteți PFA sau salariat. Vă întreabă cât din venit poate dovedi.
Așa se face că un asociat care a lăsat ani la rând profitul în firmă arată, pe hârtie, ca cineva cu un salariu modest. Dacă vă gândiți la o casă peste un an sau doi, discutați din timp cu contabilul cum vă plătiți. E o decizie fiscală, nu un truc bancar, și trebuie luată cu un specialist.
Dacă lucrați în străinătate
Mulți români care muncesc în Germania, Italia sau Marea Britanie își cumpără locuința acasă, pentru familie sau pentru întoarcere. Trei lucruri se schimbă.
Moneda. Dacă luați creditul în lei, se aplică plafonul general de 40%. Dacă luați credit în euro și câștigați în lire sau în altă monedă, ratele în valută sunt limitate la 20%. Diferența dintre variante este explicată în credit în euro sau în lei.
Actele. Banca nu vă poate verifica veniturile la fiscul străin cum le verifică la ANAF. Dosarul trebuie să facă această treabă: contracte, documente fiscale și extrase, traduse și legalizate.
Prezența la semnare. Dacă nu puteți veni în țară la notar, puteți semna printr-o procură. Vedeți procura pentru tranzacții imobiliare.
Un exemplu: cum schimbă coeficientul suma creditului
Un asociat de SRL are un venit net de 20.000 lei pe lună: 8.000 lei salariu și 12.000 lei dividende. Să presupunem, doar pentru exemplu, că banca ia dividendele în calcul la 70%.
| Venit luat în calcul | Rata maximă la 40% | |
|---|---|---|
| Dacă s-ar lua tot venitul | 20.000 lei | 8.000 lei pe lună |
| Cu dividendele la 70% | 8.000 + 8.400 = 16.400 lei | 6.560 lei pe lună |
Procentul de 70% e o ipoteză pentru exemplu, nu o cifră publicată de vreo bancă. Contează mecanismul: un coeficient pe o parte din venit scade rata pe care o puteți duce, deci și creditul. Cum transformați rata în sumă vedeți în cum se calculează rata la creditul ipotecar.
Lista de pregătire a dosarului
- Întrebați în scris două-trei bănci ce venituri de-ale voastre acceptă, la ce procent și pe câți ani în urmă.
- Strângeți declarațiile unice și deciziile de impunere pe ultimii doi-trei ani, plus extrasele contului în care intră banii.
- Pentru dividende: situațiile financiare anuale, hotărârile de distribuire, dovada plății și a impozitului.
- Pentru veniturile din străinătate: contractele în vigoare, cu data de sfârșit. Un contract care expiră curând slăbește dosarul.
- Traduceți și legalizați ce vă cere banca, înainte să alegeți locuința.
- Adunați toate ratele existente. Orice credit, card sau leasing intră în cei 40% sau 20%.
- Cereți o pre-aprobare înainte de antecontract.
- Dacă e prima voastră locuință, spuneți-o băncii: plafonul crește la 45%, respectiv 25%.
Întrebări frecvente
Pot lua credit ipotecar ca PFA?
Da. Regulamentul BNR nu exclude veniturile din activități independente. BCR și Banca Transilvania spun că le acceptă, cu documente fiscale și extrase de cont, dacă venitul e permanent și se poate dovedi. Fiecare bancă decide cât din el ia în calcul.
Care este gradul maxim de îndatorare în 2026?
Potrivit Regulamentului BNR 17/2012, toate ratele lunare nu pot depăși 40% din venitul net, sau 45% la prima locuință pentru cine n-a deținut niciodată una. La creditul în valută pentru cine câștigă în altă monedă, ratele în valută sunt limitate la 20% (25% la aceeași primă locuință).
Iau băncile în calcul dividendele?
Multe da, în anumite condiții. BCR cere un istoric de minimum 2 ani. De obicei se cer situațiile financiare și hotărârile de distribuire, iar banca poate lua în calcul doar o parte. Cereți procentul în scris.
Veniturile mi-au crescut mult anul acesta. Contează?
Nu automat. Banca poate lua venitul curent cel mult cu 20% peste anul anterior. Peste această limită are nevoie de acte care arată că creșterea continuă, de exemplu contracte noi pe termen lung.
Pot lua credit în România cu salariu din străinătate?
Da, cu acte traduse și legalizate. Dacă creditul e în altă monedă decât salariul, ratele în valută intră sub plafonul mai strict de 20%.
Concluzia
Faptul că nu aveți salariu nu vă închide drumul spre un credit ipotecar. Suma o decide cât din venit poate dovedi banca și în ce monedă îl câștigați.
Începeți dosarul cu un an înainte: declarații, extrase, felul în care vă plătiți din firmă. Apoi puneți băncii întrebarea care contează, în scris: ce venituri de-ale mele luați în calcul și la ce procent?
Dacă vreți să trecem prin structura veniturilor voastre înainte de a merge la bancă, programați o discuție de jumătate de oră cu mine.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: Regulamentul BNR nr. 17/2012 privind unele condiții de creditare, formă consolidată (legislatie.just.ro), art. 12, 13, 15, 19 și 20 · BCR: întrebări despre creditul ipotecar · Banca Transilvania: tipuri de venituri acceptate · UniCredit Bank: documente necesare
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 22 octombrie 2026. Fiecare bancă își stabilește veniturile eligibile, coeficienții și lista de acte, iar orice credit este supus aprobării băncii.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
