Нет зарплатной ведомости? Как румынский банк определяет ваш реальный доход

Ипотека в Румынии для самозанятых: короткий ответ

Спросите застройщиков об этом

Румынские банки кредитуют и тех, у кого нет зарплатной ведомости: фрилансеров, владельцев компаний, которые платят себе дивиденды, и людей, получающих доход за рубежом. Центральный банк не запрещает ни один вид дохода. По Регламенту BNR 17/2012 каждый банк сам определяет в своих правилах, какой доход он принимает и какую его часть учитывает, применяя корректирующие коэффициенты в зависимости от того, насколько доход надёжен и постоянен. Зарплата по бессрочному договору: единственный доход, который, согласно регламенту, нельзя уменьшать.

Дальше идут жёсткие лимиты для всех. Все ежемесячные платежи по кредитам вместе не могут превышать 40% чистого дохода. По кредиту в иностранной валюте, если ваш доход в другой валюте, платежи в иностранной валюте не могут превышать 20%. А доход текущего года банк не может учитывать более чем на 20% выше прошлогоднего, если вы не докажете документами, почему он вырос.

Проще говоря: банк не спрашивает, самозанятый ли вы. Он спрашивает, какую часть дохода вы можете подтвердить и насколько он уверен, что этот доход сохранится и через десять лет.

Общая карта ипотеки в Румынии, семь этапов и расходы, есть в нашем гиде по румынской ипотеке. Эта статья отвечает на один вопрос: как банк превращает доход, который не является зарплатой, в цифру.

Что на самом деле говорят правила BNR

Спросите застройщиков об этом

Регламент 17/2012 Национального банка Румынии (BNR) распространяется на все банки и небанковских кредиторов в Румынии. Вот правила, которые важны для дохода, не являющегося зарплатой:

Правило	Что оно говорит	Статья
Как считается коэффициент	Все ежемесячные платежи по кредитам, делённые на ежемесячный чистый доход после налогов	Ст. 13(1)
Общий лимит	Все платежи до 40% чистого дохода	Ст. 19(1)
Первое жильё	До 45% по кредиту на первое жильё для человека, который не владеет и никогда не владел жильём	Ст. 19(2)
Кредит в иностранной валюте, доход в другой валюте	Платежи в иностранной валюте до 20% чистого дохода (25% для первого жилья при том же условии)	Ст. 19(3)
Какой доход учитывается	Каждый банк устанавливает допустимые виды дохода и корректирующие коэффициенты по надёжности и постоянству; на зарплату по бессрочному договору коэффициент не применяется	Ст. 12(1)(d)
Рост дохода	Текущий доход учитывается не более чем на 20% выше прошлогоднего, если документы не доказывают, что рост продолжится	Ст. 15(1), (4)
Как подтверждается прошлый год	Документами о доходе, задекларированном налоговым органам, и/или о доходе, поступившем на счета у кредитора	Ст. 15(2)
Квота исключений банка	Банк может превышать лимит для ограниченной доли кредитов (15% объёмов), никогда не выше эквивалента 250 000 € в леях и только для заёмщиков с доходом не ниже средней чистой зарплаты	Ст. 20

Две строки этой таблицы написаны почти специально для самозанятых.

Корректирующий коэффициент. Банк может учитывать лишь часть дохода, который считает менее надёжным, например дивиденды или гонорары фрилансера. Каждый банк устанавливает свой коэффициент, поэтому одно и то же досье может получить два разных одобрения.

Лимит роста в 20%. После очень удачного года банк берёт за основу прошлый год и прибавляет не более 20%, если документы не показывают, что изменение устойчиво, например «значительный рост объёма деятельности», как сказано в самом регламенте.

Какие доходы, по словам румынских банков, они принимают

Спросите застройщиков об этом

Банки публикуют свои списки в общих формулировках. Вот что они говорят своими словами:

• BCR перечисляет доход PFA (индивидуального предпринимателя), лиц свободных профессий или фрилансеров «с налоговыми документами и банковскими выписками», дивиденды «с историей не менее 2 лет» и доход, полученный за рубежом, «с переведёнными и легализованными документами» (BCR, 17.09.2025).
• Banca Transilvania сообщает, что принимает пенсии, арендную плату, дивиденды, доход от независимой деятельности, суточные, пожизненную ренту, права интеллектуальной собственности и зарплату, полученную за рубежом, если доход постоянен и его можно подтвердить (BT, обновлено 06.04.2026).
• В опубликованном списке документов UniCredit требуется согласие на проверку дохода в ANAF, справка о доходах от работодателя только если доход не отражается в ANAF, и «подтверждающие документы» для других видов дохода. Если учитываются дивиденды или арендная плата, в кредитное досье может входить залог этого дохода (список документов UniCredit).

Ни один из них не публикует на этих страницах, какую долю каждого дохода он учитывает. Запросите это письменно.

Три профиля, три досье

Спросите застройщиков об этом

Профиль	Что банк хочет увидеть	Где обычно возникает проблема
Самозанятый или фрилансер	Годовые налоговые декларации или налоговые уведомления за последние годы, банковские выписки с поступлением гонораров	Один сильный год после более слабых: лимит роста в 20%
Владелец компании с доходом в виде дивидендов	Отчётность компании, решение о распределении дивидендов, подтверждение их выплаты и налогообложения, история не менее 2 лет в BCR	Компания оставляет деньги у себя и платит небольшую зарплату: банк учитывает то, что получили вы, а не то, что заработала компания
Работник или подрядчик с оплатой из-за рубежа	Трудовой договор или договор услуг, расчётные листки или налоговые уведомления из вашей страны, банковские выписки, всё с переводом и апостилем	Доход в одной валюте, кредит в другой: лимит 20%

Таблица обобщает распространённую практику и опубликованные списки банков. Обязательный список: тот, который выдаст вам ваш банк.

Ловушка владельца компании: деньги компании не ваш доход

Спросите застройщиков об этом

Для банка то, что заработала ваша компания, это деньги компании. Ваш доход: то, что дошло до вас: зарплата, дивиденды, по которым принято решение и которые выплачены и обложены налогом, или и то и другое.

Владелец, который годами оставлял заработанное в компании, на бумаге может выглядеть как человек со скромной зарплатой. Обсудите со своим бухгалтером за год-два вперёд, как вы платите себе. Это налоговое решение в вашей стране, которое принимается с налоговым консультантом, а не банковский трюк.

Доход из-за рубежа: что меняется

Валюта. Если вы зарабатываете в шекелях, долларах или фунтах, а кредит в евро, статья 19(3) ограничивает платежи в евро 20% вашего чистого дохода. Кредит в леях подпадает под общий лимит 40%. Какую валюту вам предложат, решает банк на основании вашего досье. Цифры мы разбираем в статье ипотека при доходе в шекелях.

Документы. Румынский банк не может запросить налоговый орган вашей страны так, как он запрашивает ANAF. Эту работу должно сделать ваше досье: налоговые уведомления, договоры и банковские выписки с переводом и, где требуется, апостилем. Наш гид по документам с апостилем объясняет процедуру.

Доля финансирования. Для покупателей из-за рубежа финансирование составляет до 70% стоимости недвижимости при одобрении банка, а собственные средства: не менее 30%. Затем лимит, описанный выше, определяет, позволяет ли ваш доход получить 70% или меньше.

Пример: как понижающий коэффициент меняет кредит

Возьмём владельца компании с чистым доходом 5 000 € в месяц: 2 000 € зарплаты и 3 000 € дивидендов. Допустим, исключительно для примера, что банк учитывает дивиденды на 70%.

	Учтённый доход	Допустимый платёж при 40%
Если бы учитывался весь доход	5 000 €	2 000 € в месяц
Дивиденды учтены на 70%	2 000 € + 2 100 € = 4 100 €	1 640 € в месяц

70% здесь: допущение, а не цифра, опубликованная каким-либо банком. Коэффициент на часть дохода снижает платёж, который вы можете нести, а вместе с ним и сумму кредита. Чтобы перевести платёж в сумму кредита, воспользуйтесь методом из статьи как рассчитать платёж по ипотеке в Румынии.

Чек-лист: подготовка досье

1. Спросите письменно в двух-трёх банках: какие из ваших доходов они принимают, в какой доле и за сколько лет назад.
2. Соберите налоговые декларации или налоговые уведомления за два-три года и банковские выписки, куда поступали деньги.
3. Для дивидендов: годовая отчётность компании, решения о распределении и подтверждение выплаты и налога.
4. Для договоров за рубежом: действующие договоры с датами окончания. Договор, срок которого скоро истекает, ослабляет досье.
5. Переведите и апостилируйте всё, что просит банк, до выбора недвижимости.
6. Посчитайте текущие платежи. Каждый ваш кредит, где бы он ни был, учитывается в пределах 40% или 20%.
7. Получите предварительное одобрение до подписания договора бронирования или предварительного договора.
8. Подготовьте досье о происхождении средств для собственного капитала; смотрите происхождение средств.

Частые вопросы

Можно ли получить ипотеку в Румынии без зарплатных ведомостей?

Да. Правила BNR не исключают ни один вид дохода. Такие банки, как BCR и Banca Transilvania, сообщают, что принимают доход от независимой деятельности, дивиденды и доход, полученный за рубежом, если он документально подтверждён и постоянен. Какую часть учитывать, решает каждый банк.

Каково максимальное соотношение платежей и дохода по ипотеке в Румынии?

По Регламенту BNR 17/2012 все ежемесячные платежи по кредитам не могут превышать 40% чистого дохода, или 45% для первого жилья у человека, который никогда им не владел. По кредиту в иностранной валюте для заёмщика с доходом в другой валюте платежи в иностранной валюте ограничены 20% (25% для такого первого жилья).

Принимают ли румынские банки дивиденды как доход?

Многие принимают, с условиями. BCR указывает историю не менее 2 лет. Банки обычно просят отчётность компании и решения о выплате дивидендов и могут учитывать лишь их часть. Запросите у каждого банка его долю письменно.

Мой доход в этом году резко вырос. Учтёт ли его банк?

Не автоматически. Банк может учитывать текущий доход не более чем на 20% выше прошлогоднего, если документы, например новые долгосрочные договоры, не показывают, что рост продолжится.

Учитывается ли доход из-за рубежа для ипотеки в Румынии?

Да, при наличии переведённых и легализованных или апостилированных документов. Если кредит в другой валюте, чем ваш доход, к платежам в иностранной валюте применяется более строгий лимит 20%.

Итог

Статус самозанятого не закрывает дверь к румынской ипотеке. Сумму определяет то, какую часть дохода банк может проверить, и в какой валюте вы зарабатываете.

Начните готовить досье за год до покупки: налоговые декларации, выписки, то, как вы платите себе из своей компании. Затем задайте банку главный вопрос, письменно: какие из моих доходов вы учитываете и в какой доле?

Если хотите разобрать структуру своих доходов до разговора с банком, запишитесь на получасовой разговор со мной. Вместе сопоставим ваши доходы с лимитами BNR.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники: Регламент BNR 17/2012 о некоторых условиях кредитования, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), ст. 12, 13, 15, 19 и 20 · BCR: вопросы об ипотеке · Banca Transilvania: принимаемые виды дохода · UniCredit Bank: необходимые документы

Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Каждый банк сам устанавливает допустимые доходы, коэффициенты и список документов, и любая ипотека требует одобрения банка.