Selon le règlement BNR 17/2012, l'ensemble des mensualités de crédit ne peut dépasser 40 % du revenu net (art. 19).
Si vous gagnez dans une monnaie et empruntez dans une devise étrangère, les mensualités en devise sont plafonnées à 20 % du revenu net (art. 19, al. 3).
La banque retient le revenu actuel au plus à 20 % au-dessus de l'année précédente, sauf si des documents prouvent que la hausse va durer (art. 15).
Le crédit immobilier en Roumanie pour les indépendants : la réponse courte
Les banques roumaines prêtent aux personnes sans fiche de paie : indépendants, dirigeants de société qui se rémunèrent en dividendes, personnes dont les revenus sont perçus à l'étranger. La banque centrale n'interdit aucun type de revenu. Selon le règlement BNR 17/2012, chaque banque fixe dans ses propres règles les revenus qu'elle accepte et la part qu'elle en retient, au moyen de coefficients d'ajustement fondés sur la certitude et la permanence du revenu. Le salaire d'un contrat à durée indéterminée est le seul revenu que le règlement interdit de minorer.
Viennent ensuite des limites strictes, valables pour tous. L'ensemble de vos mensualités de crédit ne peut dépasser 40 % de votre revenu net. Pour un prêt en devise étrangère, lorsque votre revenu est dans une autre monnaie, les mensualités en devise ne peuvent dépasser 20 %. Et la banque ne peut pas retenir le revenu de cette année à plus de 20 % au-dessus de celui de l'an dernier, sauf si vous justifiez la hausse.
En clair : la banque ne vous demande pas si vous êtes indépendant. Elle se demande quelle part de votre revenu elle peut vérifier, et à quel point elle est sûre que ce revenu existera encore dans dix ans.
La feuille de route générale d'un crédit immobilier roumain, les sept étapes et les coûts, se trouve dans notre guide du crédit immobilier en Roumanie. Cet article répond à une seule question : comment la banque transforme un revenu non salarial en chiffre.
Ce que disent réellement les règles de la BNR
Le règlement 17/2012 de la Banque nationale de Roumanie (BNR) s'applique à toutes les banques et à tous les prêteurs non bancaires en Roumanie. Voici les règles qui comptent pour un revenu qui n'est pas un salaire :
| Règle | Ce qu'elle prévoit | Article |
|---|---|---|
| Mode de calcul du taux d'endettement | Total des mensualités de crédit divisé par le revenu net mensuel, après impôt | Art. 13, al. 1 |
| Plafond général | Total des mensualités jusqu'à 40 % du revenu net | Art. 19, al. 1 |
| Résidence principale | Jusqu'à 45 % pour un premier crédit logement, pour une personne qui n'est pas et n'a jamais été propriétaire d'un logement | Art. 19, al. 2 |
| Prêt en devise, revenu dans une autre monnaie | Mensualités en devise jusqu'à 20 % du revenu net (25 % pour un premier logement, même condition) | Art. 19, al. 3 |
| Revenus pris en compte | Chaque banque fixe ses types de revenus éligibles et ses coefficients d'ajustement selon la certitude et la permanence ; aucun coefficient sur le salaire d'un contrat à durée indéterminée | Art. 12, al. 1, lettre d |
| Hausse du revenu | Revenu actuel retenu au plus à 20 % au-dessus de l'année précédente, sauf si des documents prouvent que la hausse va durer | Art. 15, al. 1 et 4 |
| Justification de l'année précédente | Par des documents attestant les revenus déclarés à l'administration fiscale et/ou les revenus perçus sur des comptes chez le prêteur | Art. 15, al. 2 |
| Quota de dérogation de la banque | Une banque peut dépasser le plafond pour une part limitée de ses prêts (15 % des volumes), jamais au-delà de l'équivalent en lei de 250 000 €, et uniquement pour des emprunteurs gagnant au moins le salaire net moyen | Art. 20 |
Deux lignes de ce tableau semblent écrites pour les indépendants.
Le coefficient d'ajustement. Une banque peut ne retenir qu'une partie d'un revenu qu'elle juge moins certain, comme des dividendes ou des honoraires. Chaque banque fixe son propre coefficient : le même dossier peut donc obtenir deux accords différents.
La limite de 20 % de hausse. Après une très bonne année, la banque prend l'année précédente comme base et ajoute au plus 20 %, sauf si des documents montrent que le changement est durable, par exemple « une augmentation significative du volume d'activité », l'exemple donné par le règlement lui-même.
Les revenus que les banques roumaines disent accepter
Les banques publient leurs listes en termes généraux. Voici ce qu'elles écrivent :
- BCR cite les revenus d'une PFA (entreprise individuelle), des professions libérales ou des freelances « avec documents fiscaux et relevés bancaires », les dividendes « avec un historique d'au moins 2 ans », et les revenus perçus à l'étranger « avec documents traduits et légalisés » (BCR, 17.09.2025).
- Banca Transilvania indique accepter les pensions, les loyers, les dividendes, les activités indépendantes, les indemnités de déplacement, les rentes viagères, les droits de propriété intellectuelle et les salaires perçus à l'étranger, à condition que le revenu soit permanent et justifiable (BT, mis à jour le 06.04.2026).
- La liste de pièces publiée par UniCredit demande un consentement à la vérification des revenus auprès de l'ANAF, une attestation de revenus de l'employeur uniquement lorsque le revenu n'est pas déclaré à l'ANAF, et des « justificatifs » pour les autres types de revenus. Lorsque des dividendes ou des loyers sont pris en compte, le dossier de prêt peut comporter un nantissement sur ces revenus (liste de pièces UniCredit).
Aucune ne publie, sur ces pages, la part qu'elle retient de chaque revenu. Demandez-la par écrit.
Trois profils, trois dossiers
| Profil | Ce que la banque veut voir | Où le dossier bloque souvent |
|---|---|---|
| Indépendant ou freelance | Déclarations de revenus ou avis d'imposition des dernières années, relevés bancaires montrant l'arrivée des honoraires | Une très bonne année après des années plus faibles : la limite de 20 % de hausse |
| Dirigeant rémunéré en dividendes | Comptes de la société, décision de distribution des dividendes, preuve de leur versement et de leur imposition, historique d'au moins 2 ans chez BCR | Une société qui garde son bénéfice et verse un petit salaire : la banque compte ce que vous avez perçu, pas ce que la société a gagné |
| Salarié ou prestataire payé depuis l'étranger | Contrat de travail ou de prestation, fiches de paie ou avis d'imposition de votre pays, relevés bancaires, le tout traduit et apostillé | Un revenu dans une monnaie et un prêt dans une autre : le plafond de 20 % |
Ce tableau résume la pratique courante et les listes publiées par les banques. La liste qui fait foi est celle que votre banque vous remet.
La banque ne vous demande pas si vous êtes indépendant. Elle se demande quelle part de votre revenu elle peut vérifier.
Le piège du dirigeant : le bénéfice n'est pas un revenu
Pour une banque, le bénéfice de votre société appartient à la société. Votre revenu, c'est ce qui vous est parvenu : un salaire, des dividendes décidés, versés et imposés, ou les deux.
Un dirigeant qui laisse son bénéfice dans la société depuis des années peut ressembler, sur le papier, à une personne au salaire modeste. Parlez avec votre expert-comptable, un an ou deux à l'avance, de la façon dont vous vous rémunérez. C'est une décision fiscale à prendre dans votre pays, avec un conseiller fiscal, pas une astuce bancaire.
Les revenus de l'étranger : ce qui change
La monnaie. Si vous gagnez en shekels, en dollars ou en livres et que le prêt est en euros, l'article 19, alinéa 3, plafonne les mensualités en euros à 20 % de votre revenu net. Un prêt en lei relève du plafond général de 40 %. La monnaie proposée est une décision de la banque, au vu de votre dossier. Nous détaillons les chiffres dans un crédit immobilier sur un revenu en shekels.
Les documents. Une banque roumaine ne peut pas interroger l'administration fiscale de votre pays comme elle interroge l'ANAF. C'est votre dossier qui doit faire ce travail : avis d'imposition, contrats et relevés bancaires, traduits et, si nécessaire, apostillés. Notre guide des documents apostillés explique la démarche.
La quotité. Pour les acheteurs étrangers, le financement peut aller jusqu'à 70 % de la valeur du bien, sous réserve d'accord de la banque, et l'apport personnel est d'au moins 30 %. Le plafond ci-dessus détermine ensuite si votre revenu permet d'atteindre ces 70 % ou moins.
Une illustration : l'effet d'une décote sur le prêt
Prenons un dirigeant dont le revenu net est de 5 000 € par mois : 2 000 € de salaire et 3 000 € de dividendes. Supposons, à titre purement illustratif, que la banque retienne les dividendes à 70 %.
| Revenu retenu | Mensualité autorisée à 40 % | |
|---|---|---|
| Si tout le revenu était retenu | 5 000 € | 2 000 € par mois |
| Avec des dividendes retenus à 70 % | 2 000 € + 2 100 € = 4 100 € | 1 640 € par mois |
Les 70 % sont une hypothèse, pas un chiffre publié par une banque. Un coefficient appliqué à une partie du revenu réduit la mensualité que vous pouvez supporter, et donc le montant du prêt. Pour passer d'une mensualité à un montant de prêt, utilisez la méthode décrite dans comment calculer une mensualité de crédit en Roumanie.
Liste de contrôle : préparer le dossier
- Interrogez deux ou trois banques par écrit : quels revenus acceptent-elles, à quelle part, et sur combien d'années ?
- Rassemblez deux à trois ans de déclarations de revenus ou d'avis d'imposition, et les relevés des comptes où l'argent est arrivé.
- Pour les dividendes : les comptes annuels de la société, les décisions de distribution et la preuve du versement et de l'impôt.
- Pour les contrats à l'étranger : les contrats en cours, avec leur date de fin. Un contrat sur le point de s'achever affaiblit le dossier.
- Faites traduire et apostiller tout ce que la banque demande, avant de choisir un bien.
- Calculez vos mensualités existantes. Chaque crédit en cours, où qu'il soit, s'impute sur les 40 % ou les 20 %.
- Obtenez un accord de principe avant de signer une réservation ou un avant-contrat.
- Préparez le dossier d'origine des fonds pour votre apport ; voir l'origine des fonds.
Questions fréquentes
Peut-on obtenir un crédit immobilier en Roumanie sans fiches de paie ?
Oui. Les règles de la BNR n'excluent aucun type de revenu. Des banques comme BCR et Banca Transilvania indiquent accepter les revenus d'activités indépendantes, les dividendes et les revenus perçus à l'étranger, à condition qu'ils soient justifiés et permanents. Chaque banque décide de la part qu'elle en retient.
Quel est le taux d'endettement maximal pour un crédit immobilier en Roumanie ?
Selon le règlement BNR 17/2012, l'ensemble des mensualités de crédit ne peut dépasser 40 % du revenu net, ou 45 % pour un premier logement pour une personne qui n'a jamais été propriétaire. Pour un prêt en devise accordé à un emprunteur qui gagne dans une autre monnaie, les mensualités en devise sont plafonnées à 20 % (25 % pour ce premier logement).
Les banques roumaines acceptent-elles les dividendes comme revenu ?
Beaucoup, sous conditions. BCR demande un historique d'au moins 2 ans. Les banques réclament en général les comptes de la société et les décisions de distribution, et peuvent n'en retenir qu'une partie. Demandez à chaque banque sa part par écrit.
Mon revenu a fortement augmenté cette année. La banque va-t-elle le prendre en compte ?
Pas automatiquement. La banque peut retenir le revenu actuel au plus à 20 % au-dessus de celui de l'année précédente, sauf si des documents, comme de nouveaux contrats de longue durée, montrent que la hausse va durer.
Les revenus de l'étranger comptent-ils pour un crédit immobilier roumain ?
Oui, avec des documents traduits et légalisés ou apostillés. Si le prêt est dans une autre monnaie que votre revenu, le plafond plus strict de 20 % s'applique aux mensualités en devise.
En résumé
Être indépendant ne ferme pas la porte au crédit immobilier en Roumanie. Ce qui détermine le montant, c'est la part de votre revenu que la banque peut vérifier, et la monnaie dans laquelle vous le percevez.
Commencez le dossier un an avant l'achat : déclarations de revenus, relevés, façon dont vous vous rémunérez depuis votre société. Puis posez à la banque, par écrit, la question qui compte : quels revenus retenez-vous, et à quelle part ?
Si vous voulez passer en revue la structure de vos revenus avant de parler à une banque, réservez un entretien de 30 minutes avec moi. Nous confronterons ensemble vos revenus aux plafonds de la BNR.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Règlement BNR 17/2012 sur certaines conditions de crédit, texte consolidé (legislatie.just.ro), art. 12, 13, 15, 19 et 20 · BCR : questions sur le crédit immobilier · Banca Transilvania : types de revenus acceptés · UniCredit Bank : pièces à fournir
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Chaque banque fixe ses propres revenus éligibles, coefficients et listes de pièces, et tout crédit immobilier est soumis à l'accord de la banque.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
