איך קוראים נסח טאבו, חוזה מקדים, היתר בנייה ופרוטוקול קבלה ברומניה?

מסמכים מוסברים ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

בקנייה של בית חדש ברומניה עוברים בידיים שלכם ארבעה מסמכים שקובעים כמעט הכול: נסח הטאבו (Extras de carte funciară), שמראה של מי הנכס ומה רשום עליו; החוזה המקדים (Promisiune de vânzare-cumpărare), שקובע מחיר, תשלומים ומועד מסירה; היתר הבנייה (Autorizație de construire), שמתיר לבנות בדיוק את מה שבתוכנית; ופרוטוקול קבלת העבודות (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor), שקובע שהבית נבנה לפי ההיתר.

כל המסמכים האלה ברומנית בלבד. לכן בנינו לכל אחד מהם דוגמה עם הערות ממוספרות: מה כל שדה אומר, מה בודקים בו, ומה צריך לעצור אתכם.

במילים פשוטות: לא צריך לדעת רומנית כדי לשאול את השאלות הנכונות. צריך לדעת איפה במסמך להסתכל.

לפני שמתחילים: איך להשתמש בגלריה

שאלו את היזמים על זה

• הדוגמאות לא אמיתיות. כל השמות, המספרים והתאריכים בדויים, למשל ״Nr. cadastral 00000״ או ״[nume proprietar]״. לא השתמשנו במסמך של אף לקוח.
• הכותרות והשדות אמיתיים. את המבנה לקחנו מהמקורות הרשמיים: נסח שמערכת ANCPI מפיקה, הטופס הרשמי של היתר הבנייה שנכנס לשימוש ב-26 באוגוסט 2026, והטופס של פרוטוקול הקבלה בתקנות הרשמיות. בחוזה המקדים אין טופס רשמי, ולכן הוא מוצג לפי הסעיפים שהחוק מחייב ולפי המבנה המקובל.
• הטקסט הרומני נשאר כמו שהוא מודפס, כדי שתוכלו להניח את הדוגמה ליד המסמך שקיבלתם ולמצוא את אותו שדה.
• זה לא תחליף לעורך דין. זו רשימת שאלות. את המסמך האמיתי צריך לקרוא עורך דין עצמאי שמייצג רק אתכם.

מסמך 1: נסח טאבו (Extras de carte funciară pentru informare)

שאלו את היזמים על זה

הנסח לצורך מידע הוא המסמך הראשון שמבקשים, והזול ביותר. כל אחד יכול להזמין אותו לפי מספר הנכס, כפי שהסברנו במדריך לנסח הטאבו ברומניה.

דוגמה להמחשה — לא מסמך אמיתי. כל הנתונים בדויים. הכותרות לפי נסח שמערכת ANCPI מפיקה (״Formular versiunea 1.1״).

#	כך זה מופיע בנסח	דוגמה בדויה
1	Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară · Nr. cerere · Cod verificare	OCPI [județ] · Nr. cerere 00000 · Cod verificare [cod]
2	EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU INFORMARE · Carte Funciară Nr.	Carte Funciară Nr. 00000 [localitatea]
3	A. Partea I. Descrierea imobilului	TEREN Intravilan · A1 · Nr. cadastral 00000 · Suprafața 000 mp
4	Construcții	A1.1 · 00000-C1 · [adresa]
5	B. Partea II. Proprietari și acte	Act notarial nr. 000/[data] · Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin [mod], cota actuală 1/1 · 1) [NUME PROPRIETAR]
6	C. Partea III. SARCINI	Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini · NU SUNT
7	Anexa Nr. 1 La Partea I	Categorie folosință · Intravilan DA · Tarla · Parcelă · Situație juridică
8	Data și ora generării	[zz/ll/aaaa, oo:mm]

ההערות:

1. לשכת הרישום, מספר הבקשה וקוד האימות. כאן כתוב איזו לשכה הפיקה את הנסח, מתי, ובאיזה קוד אפשר לאמת אותו. מה בודקים: שהקוד עובד באתר האימות של ANCPI. לפי הכיתוב בנסח עצמו, הקוד תקף 30 יום מההפקה. דגל אדום: נסח בלי קוד, צילום מסך, או קובץ שמישהו ״סידר״ בוורד.
2. מספר הנסח (Carte Funciară Nr.). לכל נכס יש דף משלו בפנקס. לפי הקוד האזרחי (סעיף 878), בדף אחד רשום רק נכס אחד. מה בודקים: שזה אותו מספר שמופיע בחוזה. בבית שעוד לא נבנה, החוק מחייב נסח נפרד ליחידה העתידית לפני חוזה מקדים (חוק 169/2026, סעיף 422(7)). דגל אדום: מקבלים רק את הנסח של המגרש כולו, בלי נסח ליחידה שלכם.
3. חלק A: תיאור הנכס. סוג הקרקע, כתובת, מספר קדסטרי ושטח. ״Intravilan״ פירושו בתוך השטח הבנוי של היישוב. מה בודקים: שהשטח והמספר הקדסטרי תואמים לחוזה ולמה שרואים בשטח. דגל אדום: ״Extravilan״ (מחוץ לשטח הבנוי) במגרש שמוצג לכם כמגרש לבנייה, או פער בשטח.
4. מבנים (Construcții). כל מבנה רשום מקבל מספר כמו ״00000-C1״. מה בודקים: בבית קיים, שהבית רשום. בבית חדש, המבנה נרשם רק בסוף הבנייה, ולכן בשלב החוזה המקדים הרשימה יכולה להיות ריקה. דגל אדום: בית שעומד בשטח כבר שנים ולא רשום בנסח.
5. חלק B: הבעלים והמסמכים. מי הבעלים, באיזה חלק (״cota actuală 1/1״ = כל הנכס), ועל סמך איזה מסמך. לפי הקוד האזרחי (סעיף 881) יש שלושה סוגי רישום: intabulare (רישום סופי), înscriere provizorie (רישום זמני) ו-notare (הערה). מה בודקים: שהבעלים הרשום הוא בדיוק מי שמוכר לכם, ושכל הבעלים חותמים. דגל אדום: רישום זמני במקום סופי, בעלים שאינו המוכר, או הערות על הליכים משפטיים. בנסחים אמיתיים הערות כאלה מופיעות לפעמים גם בחלק B, ולכן קוראים אותו עד הסוף.
6. חלק C: השעבודים (SARCINI). משכנתאות, עיקולים, איסורי מכירה, זכויות שימוש. ״NU SUNT״ פירושו שאין רישום. מה בודקים: שהחלק ריק, או שלכל רישום יש תוכנית מחיקה בכתב לפני התשלום. דגל אדום: משכנתא של בנק בלי מכתב שחרור, עיקול, או ״interdicție de înstrăinare și grevare״ (איסור מכירה ושעבוד). גם חוזה מקדים של קונה אחר שנרשם על הנכס הוא סימן עצירה: לפי הקוד האזרחי (סעיף 902(2), סעיף קטן 12) חוזה מקדים נרשם בפנקס כהערה.
7. נספח 1 לחלק A. פירוט טכני: סוג השימוש בקרקע, ״Intravilan DA/NU״, חלקה, ובמבנים גם ״Situație juridică״ (המצב המשפטי). בנסח הרשמי שבדקנו כתוב שם ״Cu acte״ (עם מסמכים). מה בודקים: שהשימוש בקרקע מתאים למגורים. דגל אדום: מבנה בלי ״Cu acte״, או שימוש חקלאי במגרש שאמור להיות לבנייה. שאלו את עורך הדין מה כתוב.
8. תאריך ושעת ההפקה. הנסח הוא תמונת מצב של רגע אחד. מה בודקים: שהנסח עדכני, ומזמינים חדש לפני כל תשלום משמעותי. חשוב לדעת: ביום החתימה הנוטריון לא משתמש בנסח הזה. הוא מזמין ״נסח לצורך אימות״ (extras pentru autentificare), שתקף 10 ימי עבודה, ובזמן הזה לשכת הרישום לא רושמת על הנכס שום דבר אחר (חוק 7/1996, סעיף 35).

מסמך 2: חוזה מקדים (Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare)

שאלו את היזמים על זה

לחוזה מקדים אין טופס רשמי. מה שכן קבוע בחוק: הוא חייב לכלול את כל הסעיפים שבלעדיהם אי אפשר לבצע את החוזה הסופי (הקוד האזרחי, סעיף 1279). כשקונים מיזם בית שעוד לא נבנה, הוא נחתם רק אצל נוטריון, ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס (חוק 169/2026, סעיף 422(7)). את התוכן עצמו פירטנו במדריך לחוזה המקדים. כאן נראה איך הוא נראה.

דוגמה להמחשה — לא מסמך אמיתי. כל הנתונים בדויים. סדר הסעיפים לפי המבנה המקובל; בחוזה שלכם הסדר והשמות יכולים להיות שונים.

#	הסעיף	דוגמה בדויה
1	PROMISIUNE BILATERALĂ DE VÂNZARE-CUMPĂRARE	[titlul actului]
2	Părțile: promitent-vânzător / promitent-cumpărător	[DEZVOLTATOR SRL], CUI 00000000, prin [nume] · [nume cumpărător], pașaport nr. [000]
3	Obiectul promisiunii	Locuința individuală viitoare nr. [0] · CF nr. 00000 · Nr. cadastral 00000 · [000] mp
4	Autorizația de construire	nr. [000]/[data], notată în cartea funciară
5	Prețul și modalitatea de plată	[000.000] EUR, TVA [inclusă/neinclusă] · tranșe pe stadii
6	Contul de plată	IBAN RO00 XXXX 0000 0000 0000 0000 · cont dedicat proiectului
7	Arvună / avans	[suma], cu titlu de [arvună confirmatorie / avans]
8	Termenul de încheiere a contractului de vânzare	până la [data]
9	Predarea, termenul și penalitățile	[data] · [suma]/zi de întârziere
10	Declarațiile promitentului-vânzător	sarcini, litigii, datorii
11	Notarea în cartea funciară	notarul solicită notarea promisiunii
12	Anexe	specificații tehnice, planuri
13	Încheiere de autentificare	nr. [000]/[data], notar public [nume]

ההערות:

1. שם המסמך. ״Promisiune bilaterală״ היא התחייבות של שני הצדדים: המוכר למכור והקונה לקנות. מה בודקים: שזו לא ״convenție de rezervare״ (הסכם הזמנה), שהוא שלב אחר עם כללים אחרים. דגל אדום: מסמך בשם ״הסכם כוונות״ שגובה מכם סכום משמעותי.
2. הצדדים. שם החברה, מספר הרישום (CUI) ומי חותם בשמה. מה בודקים: שהחברה שחותמת היא אותה חברה שרשומה כבעלים בחלק B של הנסח, ושלמי שחותם בשמה יש סמכות. אם אתם חותמים דרך מיופה כוח, שייפוי הכוח מלא ומאושר. דגל אדום: חברה אחרת מזו שבנסח, בלי הסבר כתוב.
3. הנכס. ״Locuința individuală viitoare״ = הבית העתידי. מה בודקים: מספר נסח ומספר קדסטרי של היחידה שלכם, ושהם זהים לנסח. דגל אדום: תיאור כללי כמו ״וילה בפרויקט״ בלי מספרים.
4. היתר הבנייה. בבית שעוד לא נבנה, החוק מאפשר לחתום רק אחרי שההיתר נרשם בפנקס (סעיף 422(6)–(7)). מה בודקים: מספר ההיתר ותאריכו, ושהם מופיעים בנסח. דגל אדום: ״ההיתר בדרך״.
5. המחיר ולוח התשלומים. מה בודקים: מטבע, אם מע״מ כלול, ותשלומים לפי שלבי בנייה ולא לפי תאריכים. דגל אדום: רוב המחיר מראש, לפני שהשלד עומד.
6. החשבון. לפי סעיף 422(10), מקדמות בחוזה מקדים נכנסות לחשבון בנק נפרד של היזם, ייעודי לפרויקט. היזם יכול להוציא מהן רק עם אישור ״bun de plată״ של מפקח הבנייה: עד 25% מהמחיר לשלד, ואחרי שהשלד גמור עד 20% למערכות. מה בודקים: שהחשבון בחוזה הוא על שם היזם ומוגדר כחשבון של הפרויקט. דגל אדום: חשבון של אדם פרטי, של חברה אחרת, או ״תעבירו לחשבון הזה בינתיים״.
7. דמי קדימה (arvună) או מקדמה (avans). ההבדל שווה כסף. בדמי קדימה ״מאשרים״ (arvună confirmatorie), אם הקונה מפר, המוכר שומר את הסכום; אם המוכר מפר, הקונה יכול לדרוש פי שניים (הקוד האזרחי, סעיף 1544). ואם החוזה לא אומר כלום, סכום ששולם לפי חוזה מקדים נחשב מקדמה על חשבון המחיר (סעיף 1670). מה בודקים: שכתוב במפורש מה סוג התשלום ומה קורה איתו אם העסקה נופלת. דגל אדום: ניסוח עמום, או סעיף שמאפשר רק ליזם לבטל.
8. המועד לחוזה הסופי. אם צד אחד מסרב לחתום בלי הצדקה, הצד השני יכול לבקש מבית המשפט פסק דין שמחליף את החוזה, תוך 6 חודשים מהמועד שבו היה צריך לחתום (סעיף 1669). מה בודקים: תאריך ברור, או אירוע ברור כמו קבלת העבודות. דגל אדום: ״החוזה הסופי ייחתם במועד שהיזם יקבע״.
9. מסירה ופיצוי על איחור. מה בודקים: תאריך מסירה, סכום פיצוי לכל יום איחור, ומה קורה באיחור ארוך. דגל אדום: אין תאריך, או אין פיצוי. על זכויות באיחור כתבנו במדריך לאיחור במסירה.
10. הצהרות המוכר. שאין שעבודים, תביעות או חובות, ומה קורה אם יתגלו. מה בודקים: שההצהרה תואמת לחלק C בנסח. דגל אדום: משכנתא בנסח בלי סעיף שמסביר מתי ואיך היא נמחקת.
11. רישום החוזה המקדים בפנקס. בבית שעוד לא נבנה, הנוטריון מבקש לרשום את החוזה ביום החתימה או ביום העבודה הבא (סעיף 422(8)). הרישום הופך את החוזה לגלוי לכל מי שבודק את הנכס. מה בודקים: נסח חדש כמה ימים אחרי החתימה, שמראה את הרישום. דגל אדום: בקשה ״לא לרשום כרגע״.
12. נספחים. מפרט טכני, רמת גמר ותוכניות. מה בודקים: שהנספחים חתומים ומצורפים. דגל אדום: מפרט ״לפי הקטלוג״ בלי מסמך חתום.
13. אישור הנוטריון. בסוף חוזה נוטריוני מופיע אישור עם מספר, תאריך ושם הנוטריון. מה בודקים: שהמספר והתאריך מופיעים, וששמרתם עותק. דגל אדום: חוזה בחתימה פרטית בקנייה של בית שעוד לא נבנה מיזם. לפי סעיף 422(7) זה לא אפשרי.

מסמך 3: היתר בנייה (Autorizație de construire)

שאלו את היזמים על זה

מ-25 באוגוסט 2026 חל ברומניה קוד התכנון והבנייה החדש, חוק 169/2026, ומ-26 באוגוסט 2026 היתרים חדשים מונפקים בטופס רשמי חדש, ״F_A_04״, לפי צו משרד הפיתוח 975/2026. היתר שהונפק לפני כן ייראה אחרת, כי הוא נכתב בטופס הישן. הדוגמה כאן היא של הטופס החדש. על בדיקת ההיתר ותוכנית המתאר כתבנו במדריך להיתר וה-PUZ.

דוגמה להמחשה — לא מסמך אמיתי. כל הנתונים בדויים. הכותרות לפי טופס F_A_04, גרסה 1.0.

#	כך זה מופיע בהיתר	דוגמה בדויה
1	AUTORIZAȚIE DE CONSTRUIRE/DESFIINȚARE · Numărul actului · Data emiterii	nr. [000] din [data] · Primăria [comuna]
2	1. REFERINȚE · Certificatul de urbanism nr.	Cerere nr. [000]/[data] · Certificat de urbanism nr. [000]/[data]
3	2. SOLICITANTUL · SE AUTORIZEAZĂ executarea lucrărilor de construire	[DEZVOLTATOR SRL] · [n] locuințe individuale [P+1]
4	3. PE IMOBILUL · Cartea funciară · Nr. cadastral	CF nr. 00000 · Nr. cadastral 00000
5	4. LUCRĂRILE SUPUSE AUTORIZĂRII în valoare de (lei)	[0.000.000] lei, fără TVA
6	5. ÎN BAZA PROIECTULUI · P.A.C. nr. · Elaboratorul proiectului	P.A.C. nr. [000] · arh. [nume], TNA nr. [0000]
7	Termenul de valabilitate · Durata de execuție	3 ani · [00] luni
8	6. PROIECTUL - PARTE INTEGRANTĂ A AUTORIZAȚIEI	P.A.C. vizat spre neschimbare + avize
9	7. TITULARUL AUTORIZAȚIEI ARE URMĂTOARELE OBLIGAȚII	14 obligații
10	8. SEMNĂTURILE · 9. PRELUNGIRE ACORDATĂ	Conducătorul autorității emitente · Secretar general · Arhitect-șef

ההערות:

1. מספר ההיתר, התאריך והרשות. מה בודקים: שהרשות היא העירייה או המועצה של המקום שבו המגרש נמצא, ושאותו מספר מופיע בחוזה ובנסח. דגל אדום: מספר שלא מופיע בשום מקום אחר.
2. ההפניות. ההיתר מפנה לבקשה ול״תעודת התכנון״ (certificat de urbanism). חשוב לדעת: תעודת התכנון היא מסמך מידע, והיא לא מתירה לבנות. דגל אדום: מראים לכם תעודת תכנון ומציגים אותה כ״אישור״.
3. מבקש ההיתר ומה מותר לבנות. כאן כתוב מי מבקש ההיתר ומה הפרויקט. מה בודקים: שהחברה זהה לבעלים בנסח ולמוכר בחוזה, ושמספר היחידות והקומות תואם למה שמוכרים לכם. דגל אדום: בחוברת השיווק יש יותר קומות או יותר יחידות ממה שכתוב בהיתר.
4. הנכס. מספר נסח ומספר קדסטרי. מה בודקים: שהם זהים לנסח. דגל אדום: היתר על מגרש אחר, או על מגרש לפני חלוקה, בלי הסבר.
5. ערך העבודות. הערך המשוער לפי האומדן, בלי מע״מ. הוא משמש לחישוב אגרות, והוא לא מחיר הבית שלכם. מה בודקים: רק שהוא מופיע.
6. התוכנית שעליה ההיתר מבוסס. ״P.A.C.״ היא התוכנית להיתר, ומי שחתום עליה הוא אדריכל רשום (TNA). מה בודקים: שם האדריכל ומספר הרישום שלו. דגל אדום: אין פרטי אדריכל.
7. תוקף ומשך ביצוע. לפי הטופס ולפי סעיף 309 בחוק 169/2026, להיתר יש 3 שנים מיום ההנפקה כדי להתחיל לבנות. אחרי הודעה על תחילת העבודות, התוקף נמשך לאורך כל תקופת הביצוע שבהיתר. הטופס מאפשר גם השעיה אחת של התוקף, עד 12 חודשים. מה בודקים: תאריך ההנפקה, ושהוגשה הודעה על תחילת העבודות. בקשו לראות אותה. דגל אדום: היתר בן יותר מ-3 שנים בלי הודעה על תחילת עבודות.
8. התוכנית היא חלק מההיתר. התוכנית החתומה בחותמת ״vizat spre neschimbare״ (״אושר, אין לשנות״), עם כל האישורים, היא חלק מההיתר. לפי הטופס, בנייה שלא לפיה היא עבירה או הפרה (סעיפים 356 ו-357 בחוק). מה בודקים: בקשו את התוכנית עם החותמת, והשוו קומות ושטחים. דגל אדום: ״את התוכניות אי אפשר להראות״.
9. חובות בעל ההיתר. 14 חובות, ובהן להודיע על תחילת העבודות ועל סיומן, לשמור את ההיתר והתוכנית באתר, ולהציב שלט זיהוי של הפרויקט. אם הבנייה לא תסתיים בזמן, אפשר לבקש הארכה לפחות 15 יום לפני שהתוקף פג, לעד 12 חודשים. מה בודקים: שיש שלט באתר, ושההיתר לא פג. דגל אדום: אתר בלי שלט.
10. חתימות והארכות. ההיתר נחתם על ידי ראש הרשות, המזכיר הכללי והאדריכל הראשי, ובסופו מקום להארכה שניתנה. מה בודקים: שכל החתימות קיימות, ואם יש הארכה, עד מתי. דגל אדום: חתימה חסרה, או הארכה שכבר הסתיימה.

מסמך 4: פרוטוקול קבלת העבודות (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor)

זה המסמך שקובע שהבנייה הסתיימה. לפי חוק 169/2026 (סעיף 280), בנייה נחשבת גמורה רק אחרי קבלת העבודות, ובנייה שלא לפי ההיתר לא יכולה לעבור קבלה. גם הטופס עצמו לא השתנה: התקנות לקבלת מבנים (צו הממשלה 273/1994) נשארו בתוקף גם אחרי הקוד החדש (סעיף 577(6)). את יום המסירה עצמו פירטנו במדריך למסירת בית חדש.

חשוב להבדיל בין שני פרוטוקולים. פרוטוקול הקבלה נערך בין היזם (ה״משקיע״ בלשון התקנות) לבין הקבלן, בוועדה שיש בה גם נציג של הרשות שהוציאה את ההיתר. פרוטוקול המסירה (proces-verbal de predare-primire) נערך ביניכם לבין היזם, ולו אין טופס רשמי. לפי סעיף 422(5)(k), היזם מוסר לכם את הבית רק אחרי שהקבלה אושרה ויש חיבורי תשתית קבועים.

דוגמה להמחשה — לא מסמך אמיתי. כל הנתונים בדויים. הכותרות לפי נספח 2 לתקנות לקבלת מבנים.

#	כך זה מופיע בפרוטוקול	דוגמה בדויה
1	APROB ADMITEREA/RESPINGEREA · INVESTITOR	[DEZVOLTATOR SRL], [semnătura]
2	PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE la terminarea lucrărilor Nr. · Contractului nr.	nr. [00] din [data] · contract nr. [000] între [investitor] și [executant]
3	1. Imobilul: adresa · număr cadastral · număr carte funciară	[adresa] · 00000 · CF 00000
4	2. Autorizației de construire nr. · cu valabilitate până la data	nr. [000]/[data] · până la [data]
5	3. Comisia de recepție: Președinte · Membri	[nume] · [nume], desemnat de Primăria [comuna]
6	5. Secretariatul: diriginte de șantier autorizat	[nume], autorizație nr. [000]
7	6. Constatările comisiei: 6.1 – 6.4	Capacități fizice realizate · anexele nr. 1–3
8	6.5 Valoarea finală · 6.6 Perioada de garanție	[000.000] lei · [00] luni
9	7. comisia de recepție decide	admiterea / respingerea recepției
10	8. motivează · 9. recomandă · semnături	Președinte · Membri · Proiectant · Executant

ההערות:

1. אישור היזם. בראש הפרוטוקול היזם מאשר ״ADMITEREA״ (קבלה) או ״RESPINGEREA״ (דחייה), תוך 3 ימים מהחלטת הוועדה (תקנה 19). מה בודקים: שסומן ״ADMITEREA״ ושיש חתימה. דגל אדום: פרוטוקול בלי אישור של היזם.
2. מספר, תאריך וחוזה. מה בודקים: תאריך. לפי התקנות, יום הקבלה הוא יום החתימה של היזם, וממנו מתחילה תקופת האחריות של הקבלן (תקנה 20). דגל אדום: ״PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE PARȚIALĂ״ (קבלה חלקית). זה טופס אחר, שמתעד שלב בנייה ומשמש לרישום הבנייה בפנקס, ולא את סיום הבנייה.
3. הנכס. כתובת, מספר קדסטרי ומספר נסח. מה בודקים: שהם זהים לנסח ולחוזה שלכם.
4. ההיתר. מספר ההיתר ועד מתי הוא תקף. מה בודקים: שזה אותו היתר שראיתם, ושהקבלה נעשתה בתוקף שלו. דגל אדום: היתר אחר, או היתר שפג.
5. הוועדה. לפי התקנות, בוועדה חייבים להיות נציג של היזם (היו״ר), נציג של הרשות שהוציאה את ההיתר, ו-1 עד 3 מומחים שלא היו מעורבים בתכנון או בבנייה (תקנה 11). אם יש מחלוקת, הדעה של נציג הרשות קובעת (תקנה 16). מה בודקים: שם וחתימה של נציג הרשות. דגל אדום: אין נציג של העירייה או המועצה.
6. המזכירות. מפקח בנייה מורשה (diriginte de șantier) מכין את מסמכי הקבלה. הוא לא חבר בוועדה. מה בודקים: שם ומספר הרשאה.
7. ממצאי הוועדה. סעיפים 6.2 עד 6.4 מפנים לשלוש רשימות: ליקויים שלא תוקנו בזמן, אמצעי בטיחות אש שלא בוצעו, וליקויים שאי אפשר לתקן. מה בודקים: שהרשימות ריקות. דגל אדום: רשימה מלאה, במיוחד ברשימה 3.
8. ערך ותקופת אחריות. מה בודקים: שתקופת האחריות כתובה. בנפרד מתקופת האחריות, החוק קובע אחריות של 10 שנים לליקויים נסתרים ולכל חיי המבנה לליקויי שלד (חוק 169/2026, סעיף 451). על זה כתבנו במדריך לליקויי בנייה.
9. ההחלטה. הוועדה מחליטה לקבל או לדחות. כשיש ליקויים שאפשר לתקן, היא משעה את התהליך בפרוטוקול נפרד, ונותנת עד 90 יום לתיקון (תקנה 17). מה בודקים: ״admiterea״. דגל אדום: ״respingerea״, או פרוטוקול השעיה בלי פרוטוקול קבלה אחריו. מבנה שהקבלה שלו נדחתה אסור בשימוש עד שהליקויים מתוקנים (תקנה 22(3)).
10. הנימוקים, ההמלצות והחתימות. מה בודקים: חתימות של כל חברי הוועדה ושל המתכנן והקבלן כמשתתפים. דגל אדום: חתימות חסרות בלי הסבר בסעיף ״Alte mențiuni״ (הערות נוספות).

ומה מקבלים ביד? לפי חוק 169/2026 (סעיף 528), בקבלת העבודות המפקח מוסר לבעלים את ״הספר הטכני״ של המבנה (cartea tehnică) ואת מדריך התחזוקה. התקנות קובעות שהיזם שולח את פרוטוקול הקבלה לבעלים תוך 5 ימים מסיום הקבלה (תקנה 23). בקשו את שניהם.

מהשטח: הקומה שלא הייתה בהיתר

עו״ד אילן ליבוביץ׳ מספר על לקוח שקנה דירה בבנייה בחו״ל:

הלקוח שילם לקבלן לפי אבני הדרך, והבנייה התקדמה עד מועד המסירה. מכיוון שמדובר במדינה זרה, אני נוהג לשלוח איש מקצוע מטעמנו לבדוק את הדירה לפני המסירה.

כשהגיע הדוח הייתי בהלם. היזם הוסיף קומה לבניין, וגם בדירה עצמה בוצעו שינויים, חלקם משמעותיים. המלצנו ללקוח לא לקבל את הדירה במצב הזה, כי ייתכן שהבניין לא יקבל אישור אכלוס, ויהיה לו קשה למכור בעתיד. הצעתי לעזור לו לקבל את כל הכסף בחזרה.

הוא אמר שהוא מאוהב באזור ובדירה, ולקח את הדירה על אחריותו.

ברומניה, השאלה הזו נשאלת על הנייר: מה כתוב בהיתר, מה בתוכנית החתומה, ומה בפרוטוקול הקבלה. בנייה שלא לפי ההיתר לא יכולה לעבור קבלה (חוק 169/2026, סעיף 280(8)). לכן ההשוואה בין ההיתר לבין מה שנבנה היא לא פרט טכני. היא ההבדל בין בית שאפשר לרשום ולמכור לבין בית שאי אפשר.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין נסח לצורך מידע לבין נסח לצורך אימות?

כל אחד יכול להזמין נסח לצורך מידע (extras pentru informare), ומשתמשים בו כדי לבדוק נכס. נסח לצורך אימות (extras pentru autentificare) מזמין רק הנוטריון לקראת החתימה. הוא תקף 10 ימי עבודה, ובזמן הזה לשכת הרישום לא רושמת על הנכס שום דבר אחר (חוק 7/1996, סעיף 35).

חוזה מקדים על בית שעוד לא נבנה חייב להיחתם אצל נוטריון?

כן. לפי סעיף 422(7) בחוק 169/2026, חוזה מקדים על יחידה עתידית של יזם נחתם רק אצל נוטריון, אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס ואחרי שיש נסח ליחידה העתידית. הנוטריון מבקש לרשום אותו ביום החתימה או ביום העבודה הבא.

איך יודעים שהיתר הבנייה עדיין בתוקף?

בודקים את תאריך ההנפקה ואם הוגשה הודעה על תחילת העבודות. לפי חוק 169/2026 ההיתר תקף 3 שנים כדי להתחיל לבנות, ואחרי הודעה על תחילת העבודות התוקף נמשך לאורך תקופת הביצוע שבהיתר. בסוף טופס ההיתר יש מקום להארכה, אם ניתנה.

מה ההבדל בין פרוטוקול הקבלה לבין פרוטוקול המסירה?

פרוטוקול הקבלה (proces-verbal de recepție) קובע שהבניין נבנה לפי ההיתר, והוא נחתם על ידי ועדה שיש בה נציג של הרשות. פרוטוקול המסירה (proces-verbal de predare-primire) נחתם ביניכם לבין היזם ביום שאתם מקבלים את המפתחות. לפי סעיף 422(5)(k), המסירה באה רק אחרי שהקבלה אושרה.

המסמכים בגלריה הם מסמכים אמיתיים?

לא. כל הדוגמאות בדויות, והן מסומנות ״דוגמה להמחשה — לא מסמך אמיתי״. הכותרות והשדות לקוחים מהטפסים הרשמיים, כדי שתוכלו למצוא אותם במסמך שתקבלו.

השורה התחתונה

ארבעה מסמכים, ארבע שאלות: של מי הנכס ומה רשום עליו (הנסח), למה התחייבתם (החוזה המקדים), מה מותר לבנות (ההיתר), והאם זה מה שנבנה (פרוטוקול הקבלה). כשהמספרים בארבעתם זהים, זה סימן טוב. כשמספר אחד לא מתאים, עוצרים ושואלים.

בקשו את ארבעתם מכל יזם, גם מאיתנו. עורך הדין של החברה מייצג את החברה בלבד, ולכן אנחנו ממליצים לכל קונה לקחת עורך דין עצמאי שיקרא את המסמכים בשבילו. ואם אתם רוצים לבדוק יזם בעצמכם, כתבנו מדריך לבדיקת יזם ברומניה ב-15 דקות.

אם יש לכם ביד אחד מהמסמכים האלה, מאיתנו או מכל יזם אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור עליו יחד, שדה אחרי שדה, ונבנה רשימת שאלות לעורך הדין שלכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: חוק 169/2026, קוד התכנון והבנייה (Monitorul Oficial מס׳ 661, 10.8.2026), סעיפים 280, 309, 422, 451, 528 ו-577 · צו משרד הפיתוח 975/2026, טופסי ההיתר (נוסח הטפסים, Monitorul Oficial מס׳ 711 bis, 26.8.2026) · צו הממשלה 273/1994, התקנות לקבלת מבנים, נוסח משולב, תקנות 11, 16, 17, 19, 20, 22, 23 ונספח 2 · הקוד האזרחי, נוסח משולב (legislatie.just.ro), סעיפים 878, 881, 902, 1279, 1544, 1669 ו-1670 · חוק המקרקעין והרישום 7/1996 (legislatie.just.ro), סעיף 35 · רשות המקרקעין הלאומית של רומניה (ANCPI)

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. כל המסמכים במאמר הם דוגמאות בדויות להמחשה בלבד. הכללים נכונים ל-17 באוקטובר 2026. טפסים ונוסחים יכולים להשתנות, ומסמך שהונפק לפני 26 באוגוסט 2026 יכול להיראות אחרת. את המסמכים האמיתיים צריך לקרוא עורך דין עצמאי.