כמה זמן לוקח לקנות בית ברומניה מחו״ל, ומתי צריך להיות שם?

קונים ברומניה מחו״ל: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

אפשר לקנות בית ברומניה בלי לגור שם, ובלי לטוס לכל שלב. העסקה מתקדמת בסדר קבוע: הכנה, מספר מס (NIF), הסכם הזמנה אם קונים מיזם על הנייר, חוזה מקדים אצל נוטריון, תשלומים, משכנתא אם צריך, חוזה סופי אצל נוטריון ורישום בפנקס המקרקעין (Cartea Funciară).

חלק מהמועדים קבועים בחוק. הזמנה אצל יזם נמשכת 60 יום לכל היותר. הנוטריון שולח את החוזה המקדים ואת החוזה הסופי לרישום ביום החתימה או ביום העבודה הבא. רוב שאר הזמנים תלויים במסמכים, בבנקים ובתורים.

כלל אחד קובע את כל הלוח: ברומניה אין חתימה נוטריונית מרחוק. חותמים על החוזים מול הנוטריון, בעצמכם או באמצעות מיופה כוח עם ייפוי כוח נוטריוני.

הלוח במבט אחד

שאלו את היזמים על זה

שלב	מי עושה	איפה צריך להיות	משך אופייני	קבוע בחוק?
1. הכנה: עורך דין משלכם, תיק מקור כספים, מסמכים	אתם ועורך דין עצמאי	בכל מקום	2 עד 4 שבועות (הערכה שלנו)	לא
2. מספר מס (NIF)	אתם או מיופה כוח, ברשות המסים ANAF	בכל מקום, אם מיופה כוח מגיש	במקביל לשלב 1	לא
3. הסכם הזמנה (על הנייר)	אתם והיזם	בכל מקום	עד 60 יום, ועד 5% מהמחיר	כן
4. חוזה מקדים אצל נוטריון	אתם, היזם והנוטריון	אצל הנוטריון, או בייפוי כוח	נשלח לרישום באותו יום או ביום העבודה הבא	כן, השליחה לרישום
5. תשלומים	אתם	בכל מקום	לפי לוח התשלומים בחוזה	כללי החשבון, כן
6. משכנתא (אם יש)	אתם והבנק	בכל מקום עד החתימה	3 עד 6 שבועות מתיק מלא (הערכה שלנו)	לא
7. חוזה סופי	אתם, המוכר והנוטריון	אצל הנוטריון, או בייפוי כוח	פגישה אחת	חתימה פנים מול פנים, כן
8. רישום על שמכם	הנוטריון ולשכת הרישום	בכל מקום	נשלח באותו יום או ביום העבודה הבא, ואז זמן הטיפול של לשכת הרישום	כן, השליחה לרישום

ההערכות בטבלה מבוססות על הניסיון שלנו ואינן מובטחות. את השלבים שמסומנים ״כן״ אנחנו מסבירים למטה, עם המקור.

שמונת השלבים, אחד אחד

שאלו את היזמים על זה

שלב 1: הכנה, עוד לפני שבוחרים נכס

שלושה דברים לוקחים הכי הרבה זמן מחו״ל, ולכן מתחילים בהם:

• עורך דין עצמאי. הנוטריון ניטרלי, ועורך הדין של היזם מייצג את היזם. גם עורך הדין של החברה שלנו מייצג את החברה בלבד. אתם צריכים מישהו שעובד רק בשבילכם. ראו איך בוחרים עורך דין לקנייה ברומניה.
• תיק מקור הכספים. לפי חוק 129/2019 בנקים ונוטריונים חייבים לבדוק מאיפה הגיע הכסף. את תיק המסמכים פירטנו במדריך מקור הכספים.
• מסמכים מהבית. דרכונים, מסמכי מעמד אישי כשצריך, אפוסטיל ותרגומים מוסמכים. הרשימה נמצאת במדריך האפוסטיל.

שלב 2: מספר המס (NIF)

תושב חוץ בלי מספר אישי רומני נרשם ברשות המסים ANAF ומקבל מספר זיהוי לצורכי מס (NIF). מבקשים אותו בטופס 030, עם צילום דרכון ומסמך שמסביר למה הוא נדרש, למשל רכישת נכס. לפי ההנחיות של ANAF, אפשר להגיש את הטופס ישירות או דרך מיופה כוח, ומסמכים בשפה זרה צריכים תרגום מוסמך לרומנית. עוד פרטים במדריך ה-NIF שלנו.

שלב 3: הסכם הזמנה (רק בקנייה על הנייר)

כשקונים בית שעוד לא נבנה, הכללים שחלים על היזם נמצאים היום בסעיף 422 של קוד התכנון והבנייה הרומני, חוק 169/2026, שבתוקף מ-25 באוגוסט 2026:

• הסכם הזמנה נמשך 60 יום לכל היותר, ואחריו חותמים על החוזה המקדים אצל נוטריון או על חוזה המכר.
• דמי ההזמנה מקוזזים מהמחיר ולא יכולים לעבור 5% ממנו, אחרת הסכם ההזמנה בטל.
• אם החוזה המקדים לא נחתם תוך 60 הימים רק באשמת היזם, היזם מחזיר את דמי ההזמנה במלואם תוך 30 יום.

את השבועות האלה מנצלים לבדיקה המשפטית: נסח מפנקס המקרקעין, היתר הבנייה וטיוטת החוזה. ראו מה בודקים לפני החתימה.

שלב 4: החוזה המקדים אצל נוטריון

ביחידה עתידית, את החוזה המקדים (antecontract) אפשר לחתום רק אצל נוטריון, ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס המקרקעין ויש נסח ליחידה העתידית (חוק 169/2026, סעיף 422(7)). הנוטריון חייב לבקש לרשום אותו בפנקס המקרקעין ביום החתימה, או לכל המאוחר ביום העבודה הבא (סעיף 422(8)). מאותו רגע, כל מי שבודק את פנקס המקרקעין רואה את החוזה שלכם.

בדירה יד שנייה או בבית גמור, נוטריון לא חובה בחוזה המקדים, אבל מומלץ. השווינו בין השניים במדריך החוזה המקדים.

שלב 5: התשלומים

תשלום מחו״ל הוא העברה בנקאית מחשבון על שמכם. השאירו כמה ימי מרווח, כי העברות בינלאומיות גדולות יכולות להתעכב לבדיקה.

בקנייה על הנייר, המקדמות לפי החוזה המקדים נכנסות לחשבון בנק נפרד של היזם, שמיועד לפרויקט הזה בלבד (סעיף 422(10)). היזם רשאי להשתמש בהן רק לפרויקט, ועם אישור של מפקח הבנייה לכל תשלום: עד 25% מהמחיר לשלד, ואחרי שהשלד הושלם, עד 20% למערכות. לוח התשלומים שלכם הוא זה שכתוב בחוזה.

שלב 6: משכנתא, אם צריך

בנק רומני יכול לממן עד 70% מהמחיר, ולכן תכננו הון עצמי של 30% לפחות. מתיק מלא ועד החתימה עוברים בדרך כלל שלושה עד שישה שבועות, לפי הבנק והתיק. הבנק עורך שמאות לנכס, וגם חוזה המשכנתא עצמו הוא חוזה נוטריוני (הקוד האזרחי, סעיף 2378), שבדרך כלל נחתם באותה פגישה של החוזה הסופי. התהליך המלא במדריך המשכנתא.

שלב 7: החוזה הסופי

חוזה שמעביר בעלות במקרקעין חייב להיעשות במסמך נוטריוני (הקוד האזרחי, סעיף 1244). בקנייה על הנייר, היזם רשאי למסור את הבית רק אחרי קבלת העבודות בסיום הבנייה ועם חיבורי תשתית קבועים שפועלים (חוק 169/2026, סעיף 422(5)(k)), והחוזה הסופי בא אחרי זה.

לפני החתימה הנוטריון מזמין נסח לצורך אימות. כל עוד הנסח בתוקף, לשכת הרישום לא רושמת שום דבר אחר על הנכס, חוץ מהפעולה שלשמה הוא הוצא (חוק 7/1996, סעיף 35(3)).

המסמך נכתב ברומנית. אם אתם לא מבינים רומנית, משתתף מתורגמן או מתרגם שהוסמך על ידי משרד המשפטים הרומני, והוא חותם יחד עם הנוטריון (חוק 36/1995, סעיף 82(2)).

שלב 8: רישום בפנקס המקרקעין

הנוטריון חייב להגיש את בקשת הרישום ביום החתימה, או לכל המאוחר ביום העבודה הבא (חוק 7/1996, סעיף 35(1)). לשכת הרישום מטפלת בבקשה בתוך המועד שקבעה רשות המקרקעין הלאומית, ANCPI, ואתם מקבלים נסח שבו אתם רשומים כבעלים. איך קוראים אותו, הסברנו במדריך הנסח.

חותמים מחו״ל: פנים מול פנים או בייפוי כוח

שאלו את היזמים על זה

לפי חוק הנוטריונים, את העותק המקורי של המסמך הנוטריוני חותמים מול הנוטריון הצדדים או מי שמייצג אותם (חוק 36/1995, סעיף 98(2)). אין חתימה בווידאו. אם אתם לא יכולים להגיע, מיופה כוח חותם במקומכם:

• ייפוי הכוח חייב להיות נוטריוני, כי שליחות לפעולה שמחייבת צורה מסוימת חייבת להיעשות באותה צורה (הקוד האזרחי, סעיף 2013(2)).
• הוא חייב להיות מפורש, כי ייפוי כוח כללי מכסה רק פעולות ניהול. קנייה, מכירה ומשכנתא דורשות הסמכה מפורשת (הקוד האזרחי, סעיף 2016).
• הנוטריון בודק את המרשם הלאומי של ייפויי הכוח (RNNEPR), ואם ייפוי הכוח בוטל, הוא לא ממשיך (חוק 36/1995, סעיף 91(2)).
• מישראל מספיק אפוסטיל. ישראל ורומניה צד לאמנת האפוסטיל משנת 1961, שבתוקף בישראל מ-1978 וברומניה מ-2001.
• קבעו תאריך סיום. בלי תאריך, ייפוי הכוח פוקע שלוש שנים אחרי שניתן (הקוד האזרחי, סעיף 2015).

המדריך המלא, כולל מה כותבים בו, נמצא במאמר על ייפוי כוח.

איפה אתם באמת צריכים להיות

שאלו את היזמים על זה

עם ייפוי כוח טוב, אתם לא חייבים להיות ברומניה באף שלב. ובכל זאת, ההמלצה שלנו היא להגיע לפחות פעם אחת לפני החוזה המקדים: לראות את הבית, את האזור ואת האנשים שתעבדו איתם. דרך אחת לשלב בין השניים: לחתום על החוזה המקדים בייפוי כוח, ולהגיע בעצמכם לחוזה הסופי ולקבלת המפתחות.

5 דברים שמעכבים קנייה מחו״ל

1. אפוסטיל ותרגומים. תור בארץ יכול להוסיף שבועות. הזמינו אותם ראשונים.
2. שם שנכתב אחרת בדרכון, בייפוי הכוח ובחוזה.
3. העברה שמתעכבת לבדיקה, כי תיק מקור הכספים לא היה מוכן.
4. שמאות של הבנק מתחת למחיר, שמשנה את סכום המשכנתא.
5. ייפוי כוח שחסרה בו פעולה אחת, כמו תשלום, חתימה על המשכנתא או הגשת בקשת הרישום.

מהשטח: המלחמה והאפוסטיל

עו״ד אילן לייבוביץ׳ מספר על קנייה של לקוחה בחו״ל:

היא התקשרה מיד אחרי יום כיפור. היא מצאה דירה, גם חברה שלה רצתה לקנות, והן כבר חתמו למתווכת על הסכם מקדים ונתנו מקדמה על כל דירה. סוכם שעד סוף אוקטובר הן חותמות על הסכמי הרכישה.

ואז פרצה המלחמה. היה ברור שהן לא יוכלו לטוס לחתום. לא היה ברור כמה זמן ייקח להעביר ייפוי כוח עם אפוסטיל לשותף המקומי שלי, כי בתי המשפט בארץ עברו למתכונת חירום ולא נתנו שירותי אפוסטיל. הבנק שלהן לא רצה להעביר את התמורה בלי הסכם חתום. בכל יום צץ קושי חדש, ובכל יום המתווכת התקשרה: למה הכסף עוד לא עבר, מתי תגיעו לחתום, אם לא תחתמו עד סוף החודש תאבדו את המקדמה.

בשלב מסוים הוריתי ללקוחה להפסיק לענות למתווכת ולתת לנו לעבוד. העסקה נחתמה לפני סוף החודש.

הלקח לכל קנייה מחו״ל: מכינים את ייפוי הכוח ואת המסמכים לפני שמתחייבים לתאריך, ולא נותנים לדדליין שמישהו אחר קבע לדחוף אתכם לחתום בלי בדיקה.

שאלות נפוצות

אפשר לחתום על חוזה נדל״ן ברומניה בווידאו?

לא. לפי חוק הנוטריונים, את המסמך המקורי חותמים מול הנוטריון הצדדים או מי שמייצג אותם. אם אתם לא יכולים להגיע, מיופה כוח עם ייפוי כוח נוטריוני מיוחד חותם במקומכם.

חייבים לטוס לרומניה כדי לקנות בית?

לא בהכרח. עם ייפוי כוח נוטריוני, אפוסטיל ותרגום מוסמך, מיופה כוח יכול לחתום בשבילכם על החוזה המקדים ועל החוזה הסופי. ובכל זאת אנחנו ממליצים להגיע לפחות פעם אחת לפני שמתחייבים.

כמה זמן תקף הסכם הזמנה עם יזם?

עד 60 יום, לפי סעיף 422(9) בחוק 169/2026, ודמי ההזמנה לא יכולים לעבור 5% מהמחיר. אם החוזה המקדים לא נחתם בזמן רק באשמת היזם, הכסף מוחזר תוך 30 יום.

מתי הנכס נרשם על שמי?

הנוטריון חייב להגיש את בקשת הרישום ביום החתימה על החוזה הסופי או ביום העבודה הבא. לשכת הרישום מטפלת בה בתוך המועד שקבעה ANCPI, ואתם מקבלים נסח שבו אתם רשומים כבעלים.

עורך הדין של היזם יכול לייצג אותי?

לא. עורך הדין של היזם מייצג את היזם. קחו עורך דין עצמאי שעובד רק בשבילכם, ומנו כמיופה כוח מישהו שלא נמצא בצד השני של העסקה.

השורה התחתונה

קנייה ברומניה מחו״ל היא רצף של שלבים, לא הימור. את רוב השלבים אפשר לעשות מהבית, והמועדים המעטים שקובע החוק מגינים על הקונה.

מה שקובע את הקצב הוא ההכנה: המסמכים, תיק מקור הכספים וייפוי הכוח, מוכנים לפני שקובעים תאריך חתימה.

אם אתם מתכננים לקנות ברומניה מחו״ל, איתנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נבנה יחד את לוח הזמנים שלכם, שלב אחר שלב.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: חוק 169/2026, קוד התכנון והבנייה, סעיף 422 (Monitorul Oficial מס׳ 661, 10.8.2026) · הקוד האזרחי, נוסח משולב (legislatie.just.ro), סעיפים 1244, 2013, 2015, 2016 ו-2378 · חוק הנוטריונים 36/1995 (legislatie.just.ro), סעיפים 82, 91 ו-98 · חוק המקרקעין והרישום 7/1996 (legislatie.just.ro), סעיף 35 · ANAF: רישום תושבי חוץ לצורכי מס (NIF) · ועידת האג: רשימת המדינות באמנת האפוסטיל · רשות המקרקעין הלאומית של רומניה (ANCPI)

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. הכללים נכונים ל-17 באוקטובר 2026. משכי זמן שמסומנים כהערכה תלויים בבנקים, ברשויות ובמסמכים, ואינם מובטחים.