Combien de temps faut-il pour acheter un logement en Roumanie depuis l'étranger, et quand devez-vous être sur place ?

Acheter en Roumanie depuis l'étranger : la réponse courte

Posez la question aux promoteurs

Il est possible d'acheter un logement en Roumanie sans y vivre, et sans prendre l'avion à chaque étape. La transaction avance dans un ordre fixe : préparation, numéro d'identification fiscale (NIF), contrat de réservation si vous achetez sur plan auprès d'un promoteur, avant-contrat devant notaire, paiements, crédit immobilier si nécessaire, acte définitif devant notaire et inscription au registre foncier (Cartea Funciară).

Certains délais sont fixés par la loi. Une réservation auprès d'un promoteur dure 60 jours au maximum. Le notaire envoie l'avant-contrat et l'acte définitif à l'inscription le jour de la signature ou le jour ouvrable suivant. La plupart des autres délais dépendent des documents, des banques et des files d'attente.

Une seule règle détermine tout le calendrier : en Roumanie, il n'existe pas de signature notariée à distance. Les contrats se signent devant le notaire, en personne ou par l'intermédiaire d'un mandataire muni d'une procuration notariée.

Le calendrier en un coup d'œil

Posez la question aux promoteurs

Étape	Qui s'en charge	Où vous devez être	Durée habituelle	Fixé par la loi ?
1. Préparation : votre propre avocat, dossier sur l'origine des fonds, documents	Vous et un avocat indépendant	N'importe où	2 à 4 semaines (notre estimation)	Non
2. Numéro d'identification fiscale (NIF)	Vous ou un mandataire, auprès de l'administration fiscale ANAF	N'importe où, si un mandataire dépose la demande	En parallèle de l'étape 1	Non
3. Contrat de réservation (sur plan)	Vous et le promoteur	N'importe où	Jusqu'à 60 jours, et jusqu'à 5 % du prix	Oui
4. Avant-contrat devant notaire	Vous, le promoteur et le notaire	Chez le notaire, ou par procuration	Envoyé à l'inscription le jour même ou le jour ouvrable suivant	Oui, l'envoi à l'inscription
5. Paiements	Vous	N'importe où	Selon l'échéancier de paiement du contrat	Les règles du compte, oui
6. Crédit immobilier (le cas échéant)	Vous et la banque	N'importe où jusqu'à la signature	3 à 6 semaines à partir d'un dossier complet (notre estimation)	Non
7. Acte définitif	Vous, le vendeur et le notaire	Chez le notaire, ou par procuration	Un rendez-vous	Signature en présence, oui
8. Inscription à votre nom	Le notaire et le bureau du cadastre	N'importe où	Envoyée le jour même ou le jour ouvrable suivant, puis le délai de traitement du bureau du cadastre	Oui, l'envoi à l'inscription

Les estimations du tableau reposent sur notre expérience et ne sont pas garanties. Les étapes marquées « Oui » sont expliquées ci-dessous, avec leur source.

Les huit étapes, une par une

Posez la question aux promoteurs

Étape 1 : la préparation, avant même de choisir un bien

Trois choses prennent le plus de temps depuis l'étranger, c'est donc par elles que l'on commence :

• Un avocat indépendant. Le notaire est neutre, et l'avocat du promoteur représente le promoteur. L'avocat de notre propre société représente lui aussi uniquement la société. Il vous faut quelqu'un qui travaille uniquement pour vous. Voir comment choisir un avocat pour un achat en Roumanie.
• Le dossier sur l'origine des fonds. Selon la loi 129/2019, les banques et les notaires doivent vérifier d'où vient l'argent. Nous avons détaillé le dossier de documents dans le guide sur l'origine des fonds.
• Les documents de votre pays. Passeports, documents d'état civil si nécessaire, apostille et traductions certifiées. La liste figure dans le guide de l'apostille.

Étape 2 : le numéro d'identification fiscale (NIF)

Un non-résident sans code numérique personnel roumain s'enregistre auprès de l'administration fiscale ANAF et reçoit un numéro d'identification fiscale (NIF). On le demande au moyen du formulaire 030, avec une copie du passeport et un document expliquant pourquoi il est nécessaire, par exemple l'acquisition d'un bien. Selon les instructions de l'ANAF, le formulaire peut être déposé directement ou par un mandataire, et les documents en langue étrangère nécessitent une traduction certifiée en roumain. Plus de détails dans notre guide du NIF.

Étape 3 : le contrat de réservation (uniquement pour un achat sur plan)

Lorsque vous achetez un logement qui n'est pas encore construit, les règles applicables au promoteur figurent aujourd'hui à l'article 422 du Code de l'aménagement et de la construction roumain, la loi 169/2026, en vigueur depuis le 25 août 2026 :

• Un contrat de réservation dure 60 jours au maximum, après quoi on signe l'avant-contrat devant notaire ou le contrat de vente.
• Les frais de réservation s'imputent sur le prix et ne peuvent pas dépasser 5 % de celui-ci, faute de quoi le contrat de réservation est nul.
• Si l'avant-contrat n'est pas signé dans les 60 jours par la seule faute du promoteur, celui-ci restitue l'intégralité des frais de réservation dans les 30 jours.

Ces semaines servent à la vérification juridique : extrait du registre foncier, permis de construire et projet de contrat. Voir ce qu'il faut vérifier avant de signer.

Étape 4 : l'avant-contrat devant notaire

Pour un logement futur, l'avant-contrat (antecontract) ne peut être signé que devant notaire, et seulement après l'inscription du permis de construire au registre foncier et l'existence d'un extrait pour le logement futur (loi 169/2026, article 422(7)). Le notaire doit en demander l'inscription au registre foncier le jour de la signature, ou au plus tard le jour ouvrable suivant (article 422(8)). Dès cet instant, toute personne qui consulte le registre foncier voit votre contrat.

Pour un logement ancien ou une maison achevée, le notaire n'est pas obligatoire pour l'avant-contrat, mais il est recommandé. Nous avons comparé les deux dans le guide de l'avant-contrat.

Étape 5 : les paiements

Un paiement depuis l'étranger est un virement bancaire depuis un compte à votre nom. Prévoyez quelques jours de marge, car les virements internationaux importants peuvent être retenus pour vérification.

Pour un achat sur plan, les acomptes prévus par l'avant-contrat sont versés sur un compte bancaire distinct du promoteur, dédié uniquement à ce projet (article 422(10)). Le promoteur ne peut les utiliser que pour le projet, et avec l'accord du maître d'œuvre chargé du contrôle des travaux pour chaque paiement : jusqu'à 25 % du prix pour le gros œuvre et, une fois le gros œuvre achevé, jusqu'à 20 % pour les installations techniques. Votre échéancier de paiement est celui qui figure dans le contrat.

Étape 6 : le crédit immobilier, si nécessaire

Une banque roumaine peut financer jusqu'à 70 % du prix, prévoyez donc un apport d'au moins 30 %. Entre un dossier complet et la signature, il s'écoule généralement trois à six semaines, selon la banque et le dossier. La banque fait évaluer le bien, et le contrat de crédit immobilier lui-même est un acte notarié (Code civil, article 2378), généralement signé lors du même rendez-vous que l'acte définitif. Le processus complet figure dans le guide du crédit immobilier.

Étape 7 : l'acte définitif

Un contrat qui transfère la propriété d'un bien immobilier doit être établi par acte notarié (Code civil, article 1244). Pour un achat sur plan, le promoteur ne peut remettre le logement qu'après la réception des travaux en fin de construction et avec des raccordements définitifs aux réseaux en état de fonctionnement (loi 169/2026, article 422(5)(k)), et l'acte définitif vient ensuite.

Avant la signature, le notaire commande un extrait à des fins d'authentification. Tant que l'extrait est valable, le bureau du cadastre n'inscrit rien d'autre sur le bien, hormis l'opération pour laquelle il a été délivré (loi 7/1996, article 35(3)).

L'acte est rédigé en roumain. Si vous ne comprenez pas le roumain, un interprète ou un traducteur agréé par le ministère roumain de la Justice participe et signe avec le notaire (loi 36/1995, article 82(2)).

Étape 8 : l'inscription au registre foncier

Le notaire doit déposer la demande d'inscription le jour de la signature, ou au plus tard le jour ouvrable suivant (loi 7/1996, article 35(1)). Le bureau du cadastre traite la demande dans le délai fixé par l'Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière, ANCPI, et vous recevez un extrait dans lequel vous êtes inscrit comme propriétaire. Nous avons expliqué comment le lire dans le guide de l'extrait du registre foncier.

Signer depuis l'étranger : en personne ou par procuration

Posez la question aux promoteurs

Selon la loi sur les notaires, l'original de l'acte notarié est signé devant le notaire par les parties ou par leurs représentants (loi 36/1995, article 98(2)). Il n'y a pas de signature par vidéo. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, un mandataire signe à votre place :

• La procuration doit être notariée, car le mandat donné pour un acte soumis à une forme déterminée doit revêtir la même forme (Code civil, article 2013(2)).
• Elle doit être expresse, car une procuration générale ne couvre que les actes d'administration. L'achat, la vente et le crédit immobilier exigent un pouvoir exprès (Code civil, article 2016).
• Le notaire consulte le registre national des procurations (RNNEPR) et, si la procuration a été révoquée, il ne va pas plus loin (loi 36/1995, article 91(2)).
• Depuis Israël, une apostille suffit. Israël et la Roumanie sont parties à la Convention Apostille de 1961, en vigueur en Israël depuis 1978 et en Roumanie depuis 2001.
• Fixez une date de fin. Sans date, la procuration expire trois ans après avoir été donnée (Code civil, article 2015).

Le guide complet, y compris ce qu'il faut y écrire, se trouve dans l'article sur la procuration.

Où vous devez vraiment être présent

Posez la question aux promoteurs

Avec une bonne procuration, vous n'êtes obligé d'être en Roumanie à aucune étape. Notre recommandation reste toutefois de venir au moins une fois avant l'avant-contrat : pour voir le logement, le quartier et les personnes avec qui vous travaillerez. Une façon de concilier les deux : signer l'avant-contrat par procuration, et venir en personne pour l'acte définitif et la remise des clés.

5 choses qui retardent un achat depuis l'étranger

1. Apostille et traductions. Une file d'attente dans votre pays peut ajouter des semaines. Commandez-les en premier.
2. Un nom orthographié différemment dans le passeport, la procuration et le contrat.
3. Un virement retenu pour vérification, parce que le dossier sur l'origine des fonds n'était pas prêt.
4. Une évaluation de la banque inférieure au prix, qui modifie le montant du crédit.
5. Une procuration à laquelle il manque un acte, comme le paiement, la signature du crédit ou le dépôt de la demande d'inscription.

Retour du terrain : la guerre et l'apostille

Me Ilan Leibovitch, avocat, raconte l'achat d'une cliente à l'étranger :

Elle m'a appelé juste après Yom Kippour. Elle avait trouvé un appartement, une amie à elle voulait aussi acheter, et elles avaient déjà signé un accord préalable avec l'agente immobilière et versé un acompte pour chaque appartement. Il avait été convenu qu'elles signeraient les contrats d'achat avant la fin octobre.

Puis la guerre a éclaté. Il était clair qu'elles ne pourraient pas prendre l'avion pour signer. Il n'était pas clair combien de temps il faudrait pour faire parvenir une procuration apostillée à mon associé local, car les tribunaux en Israël étaient passés en mode d'urgence et ne délivraient plus d'apostilles. Leur banque ne voulait pas transférer le paiement sans contrat signé. Chaque jour surgissait une nouvelle difficulté, et chaque jour l'agente appelait : pourquoi l'argent n'est-il pas encore arrivé, quand viendrez-vous signer, si vous ne signez pas d'ici la fin du mois vous perdrez l'acompte.

À un moment, j'ai demandé à la cliente de ne plus répondre à l'agente et de nous laisser travailler. La transaction a été signée avant la fin du mois.

La leçon pour tout achat depuis l'étranger : on prépare la procuration et les documents avant de s'engager sur une date, et on ne laisse pas une échéance fixée par quelqu'un d'autre vous pousser à signer sans vérification.

Questions fréquentes

Peut-on signer un contrat immobilier en Roumanie par vidéo ?

Non. Selon la loi sur les notaires, l'original de l'acte est signé devant le notaire par les parties ou par leurs représentants. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, un mandataire muni d'une procuration notariée spéciale signe à votre place.

Faut-il prendre l'avion pour la Roumanie pour acheter un logement ?

Pas nécessairement. Avec une procuration notariée, une apostille et une traduction certifiée, un mandataire peut signer pour vous l'avant-contrat et l'acte définitif. Nous recommandons néanmoins de venir au moins une fois avant de vous engager.

Combien de temps un contrat de réservation avec un promoteur est-il valable ?

Jusqu'à 60 jours, selon l'article 422(9) de la loi 169/2026, et les frais de réservation ne peuvent pas dépasser 5 % du prix. Si l'avant-contrat n'est pas signé à temps par la seule faute du promoteur, l'argent est restitué dans les 30 jours.

Quand le bien est-il inscrit à mon nom ?

Le notaire doit déposer la demande d'inscription le jour de la signature de l'acte définitif ou le jour ouvrable suivant. Le bureau du cadastre la traite dans le délai fixé par l'ANCPI, et vous recevez un extrait dans lequel vous êtes inscrit comme propriétaire.

L'avocat du promoteur peut-il me représenter ?

Non. L'avocat du promoteur représente le promoteur. Prenez un avocat indépendant qui travaille uniquement pour vous, et désignez comme mandataire une personne qui ne se trouve pas de l'autre côté de la transaction.

L'essentiel

Acheter en Roumanie depuis l'étranger est une suite d'étapes, pas un pari. La plupart des étapes peuvent se faire depuis chez vous, et les quelques délais fixés par la loi protègent l'acheteur.

Ce qui détermine le rythme, c'est la préparation : les documents, le dossier sur l'origine des fonds et la procuration, prêts avant de fixer une date de signature.

Si vous envisagez d'acheter en Roumanie depuis l'étranger, avec nous ou ailleurs, réservez un échange d'une demi-heure avec moi. Nous établirons ensemble votre calendrier, étape par étape.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Sources : Loi 169/2026, Code de l'aménagement et de la construction, article 422 (Monitorul Oficial n° 661, 10.8.2026) · Code civil, version consolidée (legislatie.just.ro), articles 1244, 2013, 2015, 2016 et 2378 · Loi 36/1995 sur les notaires (legislatie.just.ro), articles 82, 91 et 98 · Loi 7/1996 sur le cadastre et la publicité foncière (legislatie.just.ro), article 35 · ANAF : enregistrement fiscal des non-résidents (NIF) · Conférence de La Haye : état des signataires de la Convention Apostille · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière de Roumanie (ANCPI)

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Les règles sont à jour au 17 octobre 2026. Les durées signalées comme des estimations dépendent des banques, des autorités et des documents, et ne sont pas garanties.