Yurt dışından Romanya'da ev satın almak ne kadar sürer ve ne zaman orada olmanız gerekir?

Yurt dışından Romanya'da satın alma: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da orada yaşamadan ve her adım için uçmadan ev satın alabilirsiniz. İşlem sabit bir sırayla ilerler: hazırlık, vergi numarası (NIF), proje aşamasında alıyorsanız rezervasyon, noter huzurunda ön sözleşme, ödemeler, gerekiyorsa konut kredisi, noter huzurunda nihai sözleşme ve tapu sicilinde (Cartea Funciară) tescil.

Birkaç süre kanunla belirlenmiştir. Geliştiricinin rezervasyonu en fazla 60 gün sürer. Proje aşamasındaki bir alımda noter ön sözleşmeyi imza günü veya sonraki iş günü tapu siciline sunar ve her alımda nihai sözleşme de aynı şekilde sunulur. Diğer sürelerin çoğu belgelere, bankalara ve randevulara bağlıdır.

Bir kural tüm zaman çizelgesini şekillendirir: Romanya'da uzaktan noter imzası yoktur. Sözleşmeler noter huzurunda şahsen, sizin tarafınızdan veya noter vekaletnamesi olan bir temsilci tarafından imzalanır.

Bir bakışta zaman çizelgesi

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Adım	Kim yapar	Nerede bulunmanız gerekir	Tipik süre	Kanunla belirlenmiş mi?
1. Hazırlık: avukatınız, fon kaynağı dosyası, belgeler	Siz ve bağımsız bir avukat	Herhangi bir yerde	2 ila 4 hafta (tahminimiz)	Hayır
2. Vergi numarası (NIF)	Siz veya bir temsilci, ANAF'ta	Bir temsilci başvuruyorsa herhangi bir yerde	1. adımla paralel yürüyebilir	Hayır
3. Rezervasyon (proje aşamasında)	Siz ve geliştirici	Herhangi bir yerde	En fazla 60 gün, fiyatın en fazla %5'i	Evet
4. Noter huzurunda ön sözleşme	Siz, geliştirici, noter	Noterde veya vekaletname ile	Aynı gün veya sonraki iş günü tapu siciline sunulur	Evet, sunum için
5. Ödemeler	Sizi	Herhangi bir yerde	Sözleşmedeki plana göre	Hesap kuralları, evet
6. Konut kredisi (varsa)	Siz ve banka	İmzaya kadar herhangi bir yerde	Eksiksiz bir dosyadan itibaren 3 ila 6 hafta (tahminimiz)	Hayır
7. Nihai sözleşme	Siz, satıcı, noter	Noterde veya vekaletname ile	Tek bir randevu	Şahsen imza, evet
8. Adınıza tescil	Noter ve tapu sicili	Herhangi bir yerde	Aynı gün veya sonraki iş günü sunulur, ardından tapu sicilinin işlem süresi	Evet, sunum için

Tablodaki tahminler deneyimimize dayanır ve garanti edilmez. “Evet” işaretli adımlar aşağıda kaynaklarıyla açıklanmıştır.

Sekiz adım, tek tek

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Adım 1: hazırlık, bir mülk seçmeden önce

Yurt dışından üç şey en uzun sürer, bu yüzden önce onlara başlayın:

• Bağımsız bir avukat. Noter tarafsızdır ve geliştiricinin avukatı geliştiriciyi temsil eder. Şirket avukatımız da yalnızca şirketi temsil eder. Yalnızca sizin için çalışan birine ihtiyacınız var. Romanya'daki bir alım için avukat nasıl seçilir yazısına bakın.
• Fon kaynağı dosyası. Bankalar ve noterler, 129/2019 sayılı Kanun uyarınca paranın nereden geldiğini kontrol etmek zorundadır. Belge paketini fon kaynağı rehberimizde açıklıyoruz.
• Ülkenizden belgeler. Pasaportlar, gerekiyorsa medeni hal belgeleri, apostiller ve yeminli tercümeler. Liste apostil rehberimizde.

Adım 2: vergi numarası (NIF)

Romanya kişisel numarası olmayan yerleşik olmayan biri, vergi dairesi ANAF'a kaydolur ve bir vergi kimlik numarası (NIF) alır. Bu numara, 030 sayılı form ile pasaport kopyası ve neden gerektiğini gösteren bir belge, örneğin mülk edinimi, ile talep edilir. ANAF'ın yönergesine göre form doğrudan veya bir temsilci aracılığıyla sunulabilir ve yabancı dildeki belgeler için yeminli Romence tercüme gerekir. Daha fazlası NIF rehberimizde.

Adım 3: rezervasyon (yalnızca proje aşamasında)

Henüz inşa edilmemiş bir ev satın aldığınızda, geliştiricinin kuralları artık Romanya İmar ve İnşaat Kanunu'nun 422. maddesinde, 25 Ağustos 2026'dan beri yürürlükte olan 169/2026 sayılı Kanun'da yer alıyor:

• Bir rezervasyon sözleşmesi en fazla 60 gün sürer, ardından noter huzurunda ön sözleşme veya satış sözleşmesi gelir.
• Rezervasyon ödemesi fiyattan düşülür ve %5'i aşamaz, aksi halde rezervasyon sözleşmesi geçersizdir.
• Ön sözleşme yalnızca geliştiricinin kusuru nedeniyle 60 gün içinde imzalanmazsa, geliştirici rezervasyon ödemesini 30 gün içinde tam olarak iade eder.

Bu haftaları hukuki kontrol için kullanın: tapu sicili özeti, yapı ruhsatı ve sözleşme taslağı. İmzadan önce nelere bakılmalı yazısına bakın.

Adım 4: noter huzurunda ön sözleşme

Gelecekteki bir birim için ön sözleşme (antecontract) yalnızca noter huzurunda ve ancak yapı ruhsatı tapu siciline şerh edildikten ve gelecekteki birim için bir tapu sicili özeti oluştuktan sonra imzalanabilir (169/2026 sayılı Kanun, md. 422(7)). Noter, imza günü veya en geç sonraki iş günü tapu siciline şerhini talep etmelidir (md. 422(8)). O andan itibaren tapu siciline bakan herkes sözleşmenizi görebilir.

İkinci el veya bitmiş bir ev için ön sözleşmede noter zorunlu değildir, ancak tavsiye edilir. İkisini ön sözleşme rehberimizde karşılaştırıyoruz.

Adım 5: ödemeler

Yurt dışından ödeme, adınıza kayıtlı bir hesaptan yapılan banka havalesidir. Birkaç günlük pay bırakın, çünkü büyük uluslararası havaleler kontroller için bekletilebilir.

Proje aşamasında, ön sözleşme kapsamındaki avanslar geliştiricinin o projeye ayrılmış ayrı bir banka hesabına yatırılır (md. 422(10)). Geliştirici bunları yalnızca o projede, her ödeme için şantiye denetçisinin onayıyla harcayabilir: yapı iskeleti için fiyatın %25'ine kadar, tamamlandıktan sonra tesisatlar için %20'sine kadar. Sizin kendi ödeme planınız sözleşmede yazılı olandır.

Adım 6: gerekiyorsa konut kredisi

Bir Romanya bankası fiyatın %70'ine kadarını finanse edebilir, bu nedenle en az %30 öz sermaye planlayın. Eksiksiz bir dosyadan imzaya genellikle banka ve dosyaya bağlı olarak üç ila altı hafta sürer. Banka mülkü değerler ve konut kredisi sözleşmesi de başlı başına bir noter sözleşmesidir (Medeni Kanun, md. 2378); genellikle nihai sözleşmeyle aynı randevuda imzalanır. Tüm süreç konut kredisi rehberimizde.

Adım 7: nihai sözleşme

Gayrimenkul mülkiyetini devreden bir sözleşme noter senediyle yapılmalıdır (Medeni Kanun, md. 1244). Proje aşamasında geliştirici evi ancak işlerin tamamlanmasında kabulün ardından ve kalıcı altyapı bağlantıları çalışır durumdayken teslim edebilir (169/2026 sayılı Kanun, md. 422(5)(k)). Sıra şöyledir: işlerin kabulü, ardından nihai sözleşme ve ancak sonra evin teslimi. Nihai sözleşme olmadan mülkiyet geçmez.

İmzadan önce noter, tasdik için bir tapu sicili özeti ister. Özet geçerli olduğu sürece tapu sicili, mülk üzerinde yalnızca özetin verildiği işlem dışında başka bir kayıt yapmaz (7/1996 sayılı Kanun, md. 35(3)).

Senet Romence düzenlenir. Romence bilmiyorsanız, Adalet Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş bir tercüman veya çevirmen sürece katılır ve noterle birlikte imzalar (36/1995 sayılı Kanun, md. 82(2)).

Adım 8: tapu sicilinde tescil

Noter, senedin imzalandığı gün veya en geç sonraki iş günü tescil için başvurmalıdır (7/1996 sayılı Kanun, md. 35(1)). Tapu sicili başvuruyu ulusal kadastro ajansı ANCPI tarafından belirlenen süre içinde işler ve sizi mal sahibi olarak gösteren bir özet alırsınız. Nasıl okunacağını tapu sicili özeti rehberimizde öğrenin.

Yurt dışından imza: şahsen veya vekaletname ile

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Noterlik Kanunu uyarınca bir noter senedinin aslı, noterin huzurunda taraflar veya temsilcileri tarafından imzalanır (36/1995 sayılı Kanun, md. 98(2)). Video ile imza yoktur. Orada olamıyorsanız, bir temsilci sizin adınıza imzalar:

• Vekaletname noter onaylı olmalıdır, çünkü şekil gerektiren bir işlem için verilen vekalet aynı şekilde olmalıdır (Medeni Kanun, md. 2013(2)).
• Açık olmalıdır, çünkü genel bir vekalet yalnızca idare işlemlerini kapsar; satın alma, satma ve ipotek için açık yetki gerekir (Medeni Kanun, md. 2016).
• Noter, ulusal vekaletname sicilini kontrol eder (RNNEPR) ve iptal edilmişse işleme devam etmeyi reddeder (36/1995 sayılı Kanun, md. 91(2)).
• İsrail'den bir apostil yeterlidir. İsrail ve Romanya her ikisi de 1961 Apostil Sözleşmesi'ne taraftır; sözleşme İsrail için 1978'den, Romanya için 2001'den beri yürürlüktedir.
• Bir bitiş tarihi belirleyin. Tarih yoksa vekalet, verildikten üç yıl sonra sona erer (Medeni Kanun, md. 2015).

Neyin yazılacağını da içeren tam rehber vekaletname yazımızda.

Fiziksel olarak nerede bulunmanız gerekir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İyi bir vekaletname ile hiçbir adım için Romanya'da olmanız gerekmez. Yine de tavsiyemiz, ön sözleşmeden önce en az bir kez gelmenizdir: evi, bölgeyi ve birlikte çalışacağınız insanları görmek için. İkisini birleştirmenin bir yolu: ön sözleşmeyi vekaletname ile imzalayın, nihai sözleşme ve anahtarlar için şahsen gelin.

Yurt dışından alımı geciktiren 5 şey

1. Apostiller ve tercümeler. Ülkenizdeki bir sıra haftalar ekleyebilir. Önce bunları sipariş edin.
2. Pasaportta, vekaletnamede ve sözleşmede farklı yazılmış bir isim.
3. Fon kaynağı dosyası hazır olmadığı için kontrol için bekletilen bir havale.
4. Konut kredisi tutarını değiştiren, fiyatın altında bir banka değerlemesi.
5. Ödeme yapmak, konut kredisini imzalamak veya tescil için başvurmak gibi bir işlemi içermeyen vekaletname.

Sahadan: savaş ve apostil

Avukat Ilan Leibovitch, bir müvekkilinin yurt dışındaki alımını anlatıyor:

Yom Kippur'dan hemen sonra aradı. Bir daire bulmuştu, bir arkadaşı da almak istiyordu ve emlakçıyla zaten bir ön anlaşma imzalayıp her daire için depozito yatırmışlardı; satın alma sözleşmeleri Ekim sonuna kadar imzalanacaktı.

Sonra savaş çıktı. İki kadının imza için uçamayacağı açıktı. Yerel ortağıma apostilli bir vekaletnamenin ne kadar sürede gönderilebileceği ise belli değildi: İsrail'deki mahkemeler acil durum düzenine geçmişti ve apostil hizmeti vermiyordu. Bankaları imzalı sözleşme olmadan parayı göndermeyecekti. Her gün yeni bir zorluk çıktı ve her gün emlakçı onu arıyordu: para ne zaman geliyor, imzaya ne zaman geliyorsunuz, ay sonuna kadar imzalamazsanız depozitoyu kaybedersiniz.

Bir noktada ona emlakçının aramalarını yanıtlamayı bırakmasını ve bizim çalışmamıza izin vermesini söyledim. İşlem ay bitmeden imzalandı.

Yurt dışından yapılan her alım için ders: bir tarihe taahhüt vermeden önce vekaletnameyi ve belgeleri hazırlayın ve başkasının koyduğu bir son tarihin sizi kontrol etmeden imzalamaya itmesine izin vermeyin.

Sık sorulan sorular

Romanya'da bir mülk sözleşmesini video ile imzalayabilir miyim?

Hayır. Noterlik Kanunu uyarınca asıl senet, taraflar veya temsilcileri tarafından noterin huzurunda imzalanır. Katılamıyorsanız, özel noter vekaletnamesi olan bir temsilci sizin adınıza imzalar.

Ev satın almak için Romanya'ya gitmem gerekir mi?

Zorunlu değil. Noter vekaletnamesi, apostil ve yeminli tercüme ile bir temsilci, ön sözleşmeyi ve nihai sözleşmeyi sizin adınıza imzalayabilir. Yine de taahhüt vermeden önce en az bir ziyaret öneriyoruz.

Geliştiriciyle yapılan bir rezervasyon ne kadar geçerlidir?

169/2026 sayılı Kanun'un 422(9). maddesi uyarınca en fazla 60 gün ve rezervasyon ödemesi fiyatın %5'ini aşamaz. Ön sözleşme yalnızca geliştiricinin kusuru nedeniyle zamanında imzalanmazsa, ödeme 30 gün içinde iade edilir.

Mülk ne zaman adıma tescil edilir?

Noter, nihai sözleşmenin imzalandığı gün veya sonraki iş günü tescil için başvurmalıdır. Tapu sicili daha sonra bunu ANCPI'nin süresi içinde işler ve sizi mal sahibi olarak gösteren bir özet alırsınız.

Geliştiricinin avukatı benim adıma hareket edebilir mi?

Hayır. Geliştiricinin avukatı geliştiriciyi temsil eder. Yalnızca sizin için çalışan bağımsız bir avukat tutun ve temsilciniz olarak işlemin karşı tarafında yer almayan birini atayın.

Sonuç

Yurt dışından Romanya'da ev almak bir kumar değil, bir sıralamadır. Adımların çoğu bulunduğunuz yerden yapılabilir ve kanunun belirlediği az sayıdaki süre alıcıyı korur.

Hızı belirleyen şey hazırlıktır: belgeler, fon kaynağı dosyası ve vekaletname, imza tarihi belirlemeden önce hazır olmalıdır.

Yurt dışından Romanya'da satın alma planlıyorsanız, bizimle ya da başka biriyle, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Zaman çizelgenizi adım adım birlikte oluşturalım.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: 169/2026 sayılı Kanun, İmar ve İnşaat Kanunu, md. 422 (Monitorul Oficial nr. 661, 10 Ağustos 2026) · Medeni Kanun, birleştirilmiş metin (legislatie.just.ro), md. 1244, 2013, 2015, 2016 ve 2378 · Noterlik hakkında 36/1995 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), md. 82, 91 ve 98 · Kadastro ve tapu sicili hakkında 7/1996 sayılı Kanun (legislatie.just.ro), md. 35 · ANAF: mukim olmayan gerçek kişilerin vergi kaydı (NIF) · Lahey Konferansı: Apostil Sözleşmesi durum tablosu · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Kurumu (ANCPI)

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Kurallar 17 Ekim 2026 itibarıyla geçerlidir. Tahmin olarak belirtilen süreler bankalara, kurumlara ve belgelere bağlıdır ve garanti edilmez.