شراء عقار في رومانيا من الخارج: الجدول الزمني

الشراء في رومانيا من الخارج: الجواب المختصر

يمكن شراء منزل في رومانيا دون السكن فيها، ودون السفر في كل مرحلة. تتقدّم الصفقة بترتيب ثابت: الإعداد، والرقم الضريبي (NIF)، واتفاق الحجز إن كنتم تشترون من مطوّر على المخطط، والعقد المبدئي أمام كاتب العدل، والدفعات، والقرض العقاري عند الحاجة، والعقد النهائي أمام كاتب العدل، والتسجيل في السجل العقاري (Cartea Funciară).

بعض المواعيد ثابتة في القانون. الحجز لدى المطوّر يدوم 60 يوماً على الأكثر. ويرسل كاتب العدل العقد المبدئي والعقد النهائي للتسجيل يوم التوقيع أو في يوم العمل التالي. أما معظم الأوقات الأخرى فتتوقف على المستندات والبنوك والدور.

قاعدة واحدة تحدد الجدول كله: لا يوجد في رومانيا توقيع موثّق عن بُعد. تُوقَّع العقود أمام كاتب العدل، بأنفسكم أو عبر وكيل بوكالة موثّقة.

الجدول في لمحة

المرحلة	من يقوم بها	أين يجب أن تكونوا	المدة المعتادة	هل يحددها القانون؟
1. الإعداد: محامٍ خاص بكم، وملف مصدر الأموال، والمستندات	أنتم ومحامٍ مستقل	في أي مكان	من 2 إلى 4 أسابيع (تقديرنا)	لا
2. الرقم الضريبي (NIF)	أنتم أو وكيل، لدى مصلحة الضرائب ANAF	في أي مكان، إن قدّم الوكيل الطلب	بالتوازي مع المرحلة 1	لا
3. اتفاق الحجز (على المخطط)	أنتم والمطوّر	في أي مكان	حتى 60 يوماً، وحتى 5% من السعر	نعم
4. العقد المبدئي أمام كاتب العدل	أنتم والمطوّر وكاتب العدل	لدى كاتب العدل، أو بوكالة	يُرسل للتسجيل في اليوم نفسه أو في يوم العمل التالي	نعم، الإرسال للتسجيل
5. الدفعات	أنتم	في أي مكان	وفق جدول الدفعات في العقد	قواعد الحساب، نعم
6. القرض العقاري (إن وُجد)	أنتم والبنك	في أي مكان حتى التوقيع	من 3 إلى 6 أسابيع من ملف كامل (تقديرنا)	لا
7. العقد النهائي	أنتم والبائع وكاتب العدل	لدى كاتب العدل، أو بوكالة	موعد واحد	التوقيع حضورياً، نعم
8. التسجيل باسمكم	كاتب العدل ومكتب السجل	في أي مكان	يُرسل في اليوم نفسه أو في يوم العمل التالي، ثم مدة معالجة مكتب السجل	نعم، الإرسال للتسجيل

التقديرات في الجدول مبنية على خبرتنا وليست مضمونة. أما المراحل المعلَّمة بـ«نعم» فنشرحها أدناه، مع المصدر.

المراحل الثماني، واحدة واحدة

المرحلة 1: الإعداد، حتى قبل اختيار العقار

ثلاثة أمور تستغرق أطول وقت من الخارج، ولذلك تبدؤون بها:

محامٍ مستقل. كاتب العدل محايد، ومحامي المطوّر يمثّل المطوّر. ومحامي شركتنا أيضاً يمثّل الشركة وحدها. تحتاجون إلى شخص يعمل لحسابكم وحدكم. انظروا كيف تختارون محامياً للشراء في رومانيا.
ملف مصدر الأموال. وفق القانون 129/2019، يجب على البنوك وكتّاب العدل التحقق من مصدر المال. فصّلنا ملف المستندات في دليل مصدر الأموال.
مستندات من بلدكم. جوازات السفر، ومستندات الأحوال الشخصية عند الحاجة، والأبوستيل والترجمات المعتمدة. القائمة موجودة في دليل الأبوستيل.

المرحلة 2: الرقم الضريبي (NIF)

غير المقيم الذي لا يملك رقماً شخصياً رومانياً يتسجّل لدى مصلحة الضرائب ANAF ويحصل على رقم تعريف ضريبي (NIF). يُطلب بالنموذج 030، مع صورة جواز السفر ومستند يشرح سبب الحاجة إليه، مثل شراء عقار. ووفق تعليمات ANAF، يمكن تقديم النموذج مباشرة أو عبر وكيل، والمستندات بلغة أجنبية تحتاج إلى ترجمة معتمدة إلى الرومانية. المزيد من التفاصيل في دليل الـNIF لدينا.

المرحلة 3: اتفاق الحجز (في الشراء على المخطط فقط)

عند شراء منزل لم يُبنَ بعد، باتت القواعد السارية على المطوّر واردة اليوم في المادة 422 من قانون التخطيط والبناء الروماني، القانون 169/2026، النافذ منذ 25 أغسطس 2026:

اتفاق الحجز يدوم 60 يوماً على الأكثر، ثم يُوقَّع العقد المبدئي أمام كاتب العدل أو عقد البيع.
رسوم الحجز تُخصم من السعر ولا يمكن أن تتجاوز 5% منه، وإلا كان اتفاق الحجز باطلاً.
إذا لم يُوقَّع العقد المبدئي خلال الأيام الستين بخطأ المطوّر وحده، يعيد المطوّر رسوم الحجز كاملة خلال 30 يوماً.

وتُستغل هذه الأسابيع للفحص القانوني: مستخرج السجل العقاري، ورخصة البناء، ومسودة العقد. انظروا ما الذي يُفحص قبل التوقيع.

المرحلة 4: العقد المبدئي أمام كاتب العدل

في الوحدة المستقبلية، لا يمكن توقيع العقد المبدئي (antecontract) إلا أمام كاتب العدل، وفقط بعد قيد رخصة البناء في السجل العقاري ووجود مستخرج للوحدة المستقبلية (القانون 169/2026، المادة 422(7)). ويجب على كاتب العدل طلب قيده في السجل العقاري يوم التوقيع، أو في يوم العمل التالي على أبعد تقدير (المادة 422(8)). ومن تلك اللحظة، يرى كل من يفحص السجل العقاري عقدكم.

وفي الشقة المستعملة أو المنزل الجاهز، كاتب العدل ليس إلزامياً في العقد المبدئي، لكنه موصى به. قارنّا بين الحالتين في دليل العقد المبدئي.

المرحلة 5: الدفعات

الدفع من الخارج تحويل بنكي من حساب باسمكم. اتركوا بضعة أيام هامشاً، لأن التحويلات الدولية الكبيرة قد تتأخر للفحص.

في الشراء على المخطط، تدخل الدفعات المقدمة بموجب العقد المبدئي حساباً بنكياً منفصلاً للمطوّر، مخصّصاً لهذا المشروع وحده (المادة 422(10)). ولا يحق للمطوّر استخدامها إلا للمشروع، وبموافقة مراقب البناء على كل دفعة: حتى 25% من السعر للهيكل، وبعد اكتمال الهيكل، حتى 20% للأنظمة. أما جدول دفعاتكم فهو المكتوب في العقد.

المرحلة 6: القرض العقاري، عند الحاجة

يستطيع بنك روماني تمويل حتى 70% من السعر، ولذلك خطّطوا لرأس مال ذاتي قدره 30% على الأقل. ومن ملف كامل حتى التوقيع تمرّ عادة ثلاثة إلى ستة أسابيع، بحسب البنك والملف. يُجري البنك تقييماً للعقار، وعقد القرض العقاري نفسه أيضاً عقد موثّق لدى كاتب العدل (القانون المدني، المادة 2378)، يُوقَّع عادة في موعد العقد النهائي نفسه. العملية كاملة في دليل القرض العقاري.

المرحلة 7: العقد النهائي

العقد الناقل لملكية عقار يجب أن يتم بمستند موثّق لدى كاتب العدل (القانون المدني، المادة 1244). وفي الشراء على المخطط، لا يحق للمطوّر تسليم المنزل إلا بعد استلام الأعمال عند انتهاء البناء ومع توصيلات بنية تحتية دائمة وعاملة (القانون 169/2026، المادة 422(5)(k))، ويأتي العقد النهائي بعد ذلك.

الشراء في رومانيا من الخارج سلسلة من المراحل، لا مقامرة. وما يحدد الإيقاع هو الإعداد.

قبل التوقيع يطلب كاتب العدل مستخرجاً لغرض التوثيق. وما دام المستخرج سارياً، لا يسجّل مكتب السجل أي شيء آخر على العقار، باستثناء العملية التي صدر من أجلها (القانون 7/1996، المادة 35(3)).

يُحرَّر المستند بالرومانية. وإن كنتم لا تفهمون الرومانية، يحضر مترجم فوري أو مترجم معتمد من وزارة العدل الرومانية، ويوقّع إلى جانب كاتب العدل (القانون 36/1995، المادة 82(2)).

المرحلة 8: التسجيل في السجل العقاري

يجب على كاتب العدل تقديم طلب التسجيل يوم التوقيع، أو في يوم العمل التالي على أبعد تقدير (القانون 7/1996، المادة 35(1)). ويعالج مكتب السجل الطلب ضمن المهلة التي حددتها الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري، ANCPI، وتحصلون على مستخرج تظهرون فيه مالكين. شرحنا كيف يُقرأ في دليل المستخرج.

التوقيع من الخارج: حضورياً أو بوكالة

وفق قانون كتّاب العدل، يُوقّع الأصل الموثّق أمام كاتب العدل من قِبل الأطراف أو من يمثّلهم (القانون 36/1995، المادة 98(2)). لا يوجد توقيع بالفيديو. وإن لم تتمكنوا من الحضور، يوقّع وكيل بدلاً منكم:

يجب أن تكون الوكالة موثّقة لدى كاتب العدل، لأن الوكالة لتصرّف يستلزم شكلاً معيّناً يجب أن تتم بالشكل نفسه (القانون المدني، المادة 2013(2)).
يجب أن تكون صريحة، لأن الوكالة العامة لا تشمل إلا أعمال الإدارة. والشراء والبيع والقرض العقاري تتطلب تفويضاً صريحاً (القانون المدني، المادة 2016).
يفحص كاتب العدل السجل الوطني للوكالات (RNNEPR)، وإذا أُلغيت الوكالة فلا يتابع (القانون 36/1995، المادة 91(2)).
من إسرائيل يكفي الأبوستيل. إسرائيل ورومانيا طرفان في اتفاقية الأبوستيل لعام 1961، النافذة في إسرائيل منذ 1978 وفي رومانيا منذ 2001.
حدّدوا تاريخ انتهاء. من دون تاريخ، تنقضي الوكالة بعد ثلاث سنوات من منحها (القانون المدني، المادة 2015).

الدليل الكامل، بما في ذلك ما يُكتب فيها، موجود في المقال عن الوكالة.

أين تحتاجون فعلاً إلى الحضور

مع وكالة جيدة، لستم مضطرين إلى أن تكونوا في رومانيا في أي مرحلة. ومع ذلك، نوصي بالحضور مرة واحدة على الأقل قبل العقد المبدئي: لرؤية المنزل، والمنطقة، والأشخاص الذين ستعملون معهم. وإحدى طرق الجمع بين الأمرين: توقيع العقد المبدئي بوكالة، والحضور بأنفسكم للعقد النهائي واستلام المفاتيح.

5 أمور تؤخر الشراء من الخارج

الأبوستيل والترجمات. قد يضيف الدور في بلدكم أسابيع. اطلبوها أولاً.
اسم مكتوب بشكل مختلف في جواز السفر وفي الوكالة وفي العقد.
تحويل يتأخر للفحص، لأن ملف مصدر الأموال لم يكن جاهزاً.
تقييم البنك دون السعر، فيتغير مبلغ القرض العقاري.
وكالة ينقصها تصرّف واحد، مثل الدفع، أو التوقيع على القرض العقاري، أو تقديم طلب التسجيل.

من الميدان: الحرب والأبوستيل

يروي المحامي إيلان ليبوفيتش عن شراء لموكّلة في الخارج:

اتصلت مباشرة بعد يوم الغفران (يوم كيبور). وجدت شقة، وأرادت صديقة لها أن تشتري أيضاً، وكانتا قد وقّعتا لدى الوسيطة على اتفاق مبدئي ودفعتا دفعة مقدمة عن كل شقة. واتُّفق على أن توقّعا اتفاقيات الشراء حتى نهاية أكتوبر.

ثم اندلعت الحرب. كان واضحاً أنهما لن تتمكنا من السفر للتوقيع. ولم يكن واضحاً كم سيستغرق إيصال وكالة مع أبوستيل إلى شريكي المحلي، لأن المحاكم في إسرائيل انتقلت إلى نظام الطوارئ ولم تقدّم خدمات الأبوستيل. ولم يرغب بنكهما في تحويل الثمن دون اتفاق موقّع. كل يوم ظهرت صعوبة جديدة، وكل يوم اتصلت الوسيطة: لماذا لم يُحوَّل المال بعد، ومتى ستحضران للتوقيع، وإن لم توقّعا حتى نهاية الشهر فستخسران الدفعة المقدمة.

في مرحلة ما طلبت من الموكّلة أن تتوقف عن الرد على الوسيطة وأن تتركنا نعمل. وُقّعت الصفقة قبل نهاية الشهر.

الدرس لكل شراء من الخارج: جهّزوا الوكالة والمستندات قبل الالتزام بتاريخ، ولا تدعوا موعداً نهائياً حدّده شخص آخر يدفعكم إلى التوقيع دون فحص.

أسئلة شائعة

هل يمكن توقيع عقد عقاري في رومانيا بالفيديو؟

لا. وفق قانون كتّاب العدل، يُوقّع الأصل أمام كاتب العدل من قِبل الأطراف أو من يمثّلهم. وإن لم تتمكنوا من الحضور، يوقّع بدلاً منكم وكيل بوكالة خاصة موثّقة لدى كاتب العدل.

هل يجب السفر إلى رومانيا لشراء منزل؟

ليس بالضرورة. مع وكالة موثّقة لدى كاتب العدل وأبوستيل وترجمة معتمدة، يستطيع وكيل أن يوقّع عنكم العقد المبدئي والعقد النهائي. ومع ذلك نوصي بالحضور مرة واحدة على الأقل قبل الالتزام.

كم يسري اتفاق الحجز مع المطوّر؟

حتى 60 يوماً، وفق المادة 422(9) من القانون 169/2026، ولا يمكن أن تتجاوز رسوم الحجز 5% من السعر. وإذا لم يُوقَّع العقد المبدئي في الوقت بخطأ المطوّر وحده، يُعاد المال خلال 30 يوماً.

متى يُسجَّل العقار باسمي؟

يجب على كاتب العدل تقديم طلب التسجيل يوم توقيع العقد النهائي أو في يوم العمل التالي. ويعالجه مكتب السجل ضمن المهلة التي حددتها ANCPI، وتحصلون على مستخرج تظهرون فيه مالكين.

هل يستطيع محامي المطوّر أن يمثّلني؟

لا. محامي المطوّر يمثّل المطوّر. وكّلوا محامياً مستقلاً يعمل لحسابكم وحدكم، وعيّنوا وكيلاً شخصاً ليس في الطرف الآخر من الصفقة.

الخلاصة

الشراء في رومانيا من الخارج سلسلة من المراحل، لا مقامرة. معظم المراحل يمكن إنجازها من بلدكم، والمواعيد القليلة التي يحددها القانون تحمي المشتري.

وما يحدد الإيقاع هو الإعداد: المستندات، وملف مصدر الأموال، والوكالة، جاهزة قبل تحديد موعد التوقيع.

إن كنتم تخططون للشراء في رومانيا من الخارج، لدينا أو في أي مكان آخر، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة. نبني معاً جدولكم الزمني، مرحلة بعد مرحلة.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر: القانون 169/2026، قانون التخطيط والبناء، المادة 422 (Monitorul Oficial رقم 661، 10.8.2026) · القانون المدني، النص الموحّد (legislatie.just.ro)، المواد 1244 و2013 و2015 و2016 و2378 · قانون كتّاب العدل 36/1995 (legislatie.just.ro)، المواد 82 و91 و98 · قانون المساحة والسجل العقاري 7/1996 (legislatie.just.ro)، المادة 35 · ANAF: تسجيل غير المقيمين لأغراض ضريبية (NIF) · مؤتمر لاهاي: قائمة الدول الأطراف في اتفاقية الأبوستيل · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري في رومانيا (ANCPI)

هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية. القواعد سارية حتى 17 أكتوبر 2026. المدد المعلَّمة كتقدير تتوقف على البنوك والسلطات والمستندات، وليست مضمونة.

هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.

كم يستغرق شراء منزل في رومانيا من الخارج، ومتى يجب أن تكونوا هناك؟