Подготовка, налоговый номер, бронирование, предварительный договор у нотариуса, платежи, ипотека, окончательный договор и регистрация в земельной книге.
При покупке на этапе строительства бронирование у застройщика длится не более 60 дней, а плата не превышает 5% цены (Закон 169/2026, ст. 422(9)).
Нотариус направляет предварительный и окончательный договоры на регистрацию в земельной книге в день подписания или на следующий рабочий день.
Оригинал нотариального документа подписывают перед нотариусом, лично или через представителя по специальной нотариальной доверенности.
Без явной даты доверенность прекращается через три года после выдачи (Гражданский кодекс, ст. 2015). Лучше установить короткий срок.
Покупка в Румынии из-за рубежа: короткий ответ
Купить жилье в Румынии можно, не живя там и не прилетая на каждый этап. Сделка идет в постоянном порядке: подготовка, налоговый номер (NIF), договор бронирования, если Вы покупаете у застройщика на этапе строительства, предварительный договор у нотариуса, платежи, ипотека при необходимости, окончательный договор у нотариуса и регистрация в земельной книге (Cartea Funciară).
Часть сроков установлена законом. Бронирование у застройщика длится не более 60 дней. Нотариус направляет предварительный и окончательный договоры на регистрацию в день подписания или на следующий рабочий день. Большинство остальных сроков зависят от документов, банков и очередей.
Весь график определяет одно правило: в Румынии нет удаленного нотариального подписания. Договоры подписываются перед нотариусом, лично или через представителя по нотариальной доверенности.
График одним взглядом
| Этап | Кто делает | Где нужно быть | Обычный срок | Установлено законом? |
|---|---|---|---|---|
| 1. Подготовка: собственный юрист, пакет о происхождении средств, документы | Вы и независимый юрист | Где угодно | 2–4 недели (наша оценка) | Нет |
| 2. Налоговый номер (NIF) | Вы или представитель, в налоговой службе ANAF | Где угодно, если подает представитель | Параллельно с этапом 1 | Нет |
| 3. Договор бронирования (на этапе строительства) | Вы и застройщик | Где угодно | До 60 дней и до 5% цены | Да |
| 4. Предварительный договор у нотариуса | Вы, застройщик и нотариус | У нотариуса или по доверенности | Направляется на регистрацию в тот же или на следующий рабочий день | Да, направление на регистрацию |
| 5. Платежи | Вы | Где угодно | По графику платежей в договоре | Правила счета, да |
| 6. Ипотека (если есть) | Вы и банк | Где угодно до подписания | 3–6 недель с полного пакета (наша оценка) | Нет |
| 7. Окончательный договор | Вы, продавец и нотариус | У нотариуса или по доверенности | Одна встреча | Подписание лично, да |
| 8. Регистрация на Ваше имя | Нотариус и регистрационное бюро | Где угодно | Направляется в тот же или на следующий рабочий день, затем срок обработки в регистрационном бюро | Да, направление на регистрацию |
Оценки в таблице основаны на нашем опыте и не гарантированы. Этапы, отмеченные «да», мы объясняем ниже со ссылкой на источник.
Восемь этапов по порядку
Этап 1: подготовка, еще до выбора объекта
Из-за рубежа больше всего времени занимают три вещи, поэтому с них и начинают:
- Независимый юрист. Нотариус нейтрален, а юрист застройщика представляет застройщика. Юрист нашей компании тоже представляет только компанию. Вам нужен человек, который работает только на Вас. См. как выбрать юриста для покупки в Румынии.
- Пакет о происхождении средств. По Закону 129/2019 банки и нотариусы обязаны проверить, откуда пришли деньги. Пакет документов мы подробно описали в руководстве о происхождении средств.
- Документы из дома. Паспорта, документы о гражданском состоянии при необходимости, апостиль и заверенные переводы. Список есть в руководстве по апостилю.
Этап 2: налоговый номер (NIF)
Нерезидент без румынского персонального номера регистрируется в налоговой службе ANAF и получает налоговый идентификационный номер (NIF). Его запрашивают по форме 030 с копией паспорта и документом, объясняющим, зачем он нужен, например для покупки недвижимости. Согласно указаниям ANAF, форму можно подать лично или через представителя, а документы на иностранном языке нуждаются в заверенном переводе на румынский. Подробнее в нашем руководстве по NIF.
Этап 3: договор бронирования (только при покупке на этапе строительства)
Когда Вы покупаете еще не построенное жилье, правила для застройщика сегодня содержатся в статье 422 румынского Кодекса градостроительства и строительства, Закона 169/2026, действующего с 25 августа 2026 года:
- Договор бронирования действует не более 60 дней, после чего подписывается предварительный договор у нотариуса или договор купли-продажи.
- Плата за бронирование засчитывается в цену и не может превышать 5% от нее, иначе договор бронирования недействителен.
- Если предварительный договор не подписан в течение 60 дней исключительно по вине застройщика, застройщик возвращает плату за бронирование полностью в течение 30 дней.
Эти недели используют для юридической проверки: выписка из земельной книги, разрешение на строительство и проект договора. См. что проверить перед подписанием.
Этап 4: предварительный договор у нотариуса
Для будущего объекта предварительный договор (antecontract) можно подписать только у нотариуса и только после того, как разрешение на строительство внесено в земельную книгу и на будущий объект есть выписка (Закон 169/2026, ст. 422(7)). Нотариус обязан подать заявление о его внесении в земельную книгу в день подписания или не позднее следующего рабочего дня (ст. 422(8)). С этого момента любой, кто проверяет земельную книгу, видит Ваш договор.
Для вторичной квартиры или готового дома нотариус для предварительного договора не обязателен, но рекомендуется. Мы сравнили оба варианта в руководстве по предварительному договору.
Этап 5: платежи
Платеж из-за рубежа делается банковским переводом со счета на Ваше имя. Оставьте запас в несколько дней, потому что крупные международные переводы могут задерживаться для проверки.
При покупке на этапе строительства авансы по предварительному договору поступают на отдельный банковский счет застройщика, предназначенный только для этого проекта (ст. 422(10)). Застройщик вправе использовать их только для проекта и с одобрения технического надзора на каждый платеж: до 25% цены на каркас, а после завершения каркаса до 20% на инженерные системы. Ваш график платежей тот, что записан в договоре.
Этап 6: ипотека, если нужна
Румынский банк может профинансировать до 70% цены, поэтому планируйте собственный капитал не менее 30%. От полного пакета документов до подписания обычно проходит от трех до шести недель, в зависимости от банка и пакета. Банк проводит оценку объекта, а сам ипотечный договор тоже является нотариальным (Гражданский кодекс, ст. 2378) и обычно подписывается на той же встрече, что и окончательный договор. Весь процесс описан в руководстве по ипотеке.
Этап 7: окончательный договор
Договор о передаче права собственности на недвижимость должен быть заключен в нотариальной форме (Гражданский кодекс, ст. 1244). При покупке на этапе строительства застройщик вправе передать жилье только после приемки работ по завершении строительства и при работающих постоянных подключениях к инженерным сетям (Закон 169/2026, ст. 422(5)(k)), и окончательный договор следует за этим.
Покупка в Румынии из-за рубежа это последовательность этапов, а не авантюра. Темп определяет подготовка.
Перед подписанием нотариус заказывает выписку для удостоверения. Пока выписка действует, регистрационное бюро не регистрирует в отношении объекта ничего другого, кроме операции, для которой она выдана (Закон 7/1996, ст. 35(3)).
Документ составляется на румынском языке. Если Вы не понимаете по-румынски, участвует переводчик, уполномоченный Министерством юстиции Румынии, и он подписывает документ вместе с нотариусом (Закон 36/1995, ст. 82(2)).
Этап 8: регистрация в земельной книге
Нотариус обязан подать заявление о регистрации в день подписания или не позднее следующего рабочего дня (Закон 7/1996, ст. 35(1)). Регистрационное бюро обрабатывает заявление в срок, установленный Национальным агентством кадастра и регистрации недвижимости, ANCPI, и Вы получаете выписку, в которой собственником указаны Вы. Как ее читать, мы объяснили в руководстве по выписке.
Подписание из-за рубежа: лично или по доверенности
Согласно закону о нотариусах, оригинал нотариального документа подписывают перед нотариусом стороны или их представители (Закон 36/1995, ст. 98(2)). Подписания по видеосвязи нет. Если Вы не можете приехать, вместо Вас подписывает представитель:
- Доверенность должна быть нотариальной, потому что поручение на действие, требующее определенной формы, должно быть оформлено в той же форме (Гражданский кодекс, ст. 2013(2)).
- Она должна быть специальной, потому что общая доверенность охватывает только действия по управлению. Покупка, продажа и ипотека требуют прямо выраженных полномочий (Гражданский кодекс, ст. 2016).
- Нотариус проверяет Национальный реестр доверенностей (RNNEPR), и если доверенность отозвана, он не продолжает (Закон 36/1995, ст. 91(2)).
- Из Израиля достаточно апостиля. Израиль и Румыния являются участниками Апостильной конвенции 1961 года, действующей в Израиле с 1978 года, а в Румынии с 2001 года.
- Установите дату окончания. Без даты доверенность прекращается через три года после выдачи (Гражданский кодекс, ст. 2015).
Полное руководство, включая то, что в ней пишут, есть в статье о доверенности.
Где Вам действительно нужно быть
С хорошей доверенностью Вы не обязаны находиться в Румынии ни на одном этапе. И все же мы рекомендуем приехать хотя бы один раз до предварительного договора: увидеть дом, район и людей, с которыми Вы будете работать. Один из способов совместить оба варианта: подписать предварительный договор по доверенности, а на окончательный договор и получение ключей приехать самостоятельно.
5 вещей, которые задерживают покупку из-за рубежа
- Апостиль и переводы. Очередь на родине может добавить недели. Заказывайте их первыми.
- Имя, написанное по-разному в паспорте, доверенности и договоре.
- Перевод, задержанный для проверки, потому что пакет о происхождении средств не был готов.
- Оценка банка ниже цены, которая меняет сумму ипотеки.
- Доверенность, в которой не хватает одного действия, например платежа, подписания ипотеки или подачи заявления о регистрации.
Из практики: война и апостиль
Адвокат Илан Лейбович рассказывает о покупке клиентки за рубежом:
Она позвонила сразу после Йом-Кипура. Она нашла квартиру, ее подруга тоже хотела купить, и они уже подписали с риелтором предварительное соглашение и внесли задаток за каждую квартиру. Договорились, что до конца октября они подпишут договоры купли-продажи.
А потом началась война. Было ясно, что они не смогут прилететь на подписание. Было неясно, сколько времени займет передача доверенности с апостилем моему местному партнеру, потому что суды в Израиле перешли в чрезвычайный режим и не оказывали услуги по проставлению апостиля. Их банк не хотел переводить оплату без подписанного договора. Каждый день возникала новая трудность, и каждый день звонила риелтор: почему деньги еще не переведены, когда вы приедете подписывать, если не подпишете до конца месяца, потеряете задаток.
В какой-то момент я велел клиентке перестать отвечать риелтору и дать нам работать. Сделка была подписана до конца месяца.
Урок для любой покупки из-за рубежа: доверенность и документы готовят до того, как берут на себя обязательство по дате, и не позволяют дедлайну, который установил кто-то другой, подтолкнуть Вас к подписанию без проверки.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли подписать договор с недвижимостью в Румынии по видеосвязи?
Нет. Согласно закону о нотариусах, оригинал документа подписывают перед нотариусом стороны или их представители. Если Вы не можете приехать, вместо Вас подписывает представитель по специальной нотариальной доверенности.
Нужно ли лететь в Румынию, чтобы купить жилье?
Не обязательно. С нотариальной доверенностью, апостилем и заверенным переводом представитель может подписать за Вас и предварительный, и окончательный договор. И все же мы рекомендуем приехать хотя бы один раз до того, как брать на себя обязательства.
Сколько действует договор бронирования с застройщиком?
До 60 дней согласно ст. 422(9) Закона 169/2026, а плата за бронирование не может превышать 5% цены. Если предварительный договор не подписан вовремя исключительно по вине застройщика, деньги возвращаются в течение 30 дней.
Когда недвижимость регистрируется на мое имя?
Нотариус обязан подать заявление о регистрации в день подписания окончательного договора или на следующий рабочий день. Регистрационное бюро обрабатывает его в срок, установленный ANCPI, и Вы получаете выписку, в которой собственником указаны Вы.
Может ли юрист застройщика представлять меня?
Нет. Юрист застройщика представляет застройщика. Наймите независимого юриста, который работает только на Вас, и назначьте представителем того, кто не находится на другой стороне сделки.
Итог
Покупка в Румынии из-за рубежа это последовательность этапов, а не авантюра. Большинство этапов можно пройти из дома, а немногие сроки, установленные законом, защищают покупателя.
Темп определяет подготовка: документы, пакет о происхождении средств и доверенность, готовые до того, как назначена дата подписания.
Если Вы планируете купить недвижимость в Румынии из-за рубежа, у нас или где-либо еще, запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы вместе составим Ваш график, шаг за шагом.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Закон 169/2026, Кодекс градостроительства и строительства, ст. 422 (Monitorul Oficial № 661, 10.8.2026) · Гражданский кодекс, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), статьи 1244, 2013, 2015, 2016 и 2378 · Закон о нотариусах 36/1995 (legislatie.just.ro), статьи 82, 91 и 98 · Закон о кадастре и регистрации недвижимости 7/1996 (legislatie.just.ro), ст. 35 · ANAF: налоговая регистрация нерезидентов (NIF) · Гаагская конференция: список государств-участников Апостильной конвенции · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости Румынии (ANCPI)
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической консультацией. Правила актуальны на 17 октября 2026 года. Сроки, отмеченные как оценка, зависят от банков, властей и документов и не гарантированы.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
