Cât durează să cumpărați o casă în România din străinătate și când trebuie să fiți acolo?

Cumpărați în România din străinătate: răspunsul scurt

Întrebați dezvoltatorii

Puteți cumpăra o casă în România fără să locuiți acolo și fără să zburați la fiecare etapă. Tranzacția înaintează într-o ordine fixă: pregătire, codul fiscal (NIF), contractul de rezervare dacă cumpărați de la un dezvoltator „pe plan”, antecontractul la notar, plățile, creditul ipotecar dacă este nevoie, contractul final la notar și intabularea în cartea funciară.

Unele termene sunt stabilite prin lege. O rezervare la un dezvoltator durează cel mult 60 de zile. Notarul trimite antecontractul și contractul final la intabulare în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare. Majoritatea celorlalte durate depind de documente, de bănci și de cozi.

O singură regulă stabilește tot calendarul: în România nu există semnare notarială la distanță. Contractele se semnează în fața notarului, personal sau printr-un împuternicit cu procură notarială.

Calendarul dintr-o privire

Întrebați dezvoltatorii

Etapă	Cine se ocupă	Unde trebuie să fiți	Durată obișnuită	Stabilită prin lege?
1. Pregătire: un avocat al dumneavoastră, dosarul privind proveniența fondurilor, documente	Dumneavoastră și un avocat independent	Oriunde	2 până la 4 săptămâni (estimarea noastră)	Nu
2. Codul fiscal (NIF)	Dumneavoastră sau un împuternicit, la ANAF	Oriunde, dacă depune un împuternicit	În paralel cu etapa 1	Nu
3. Contractul de rezervare (pe plan)	Dumneavoastră și dezvoltatorul	Oriunde	Până la 60 de zile și până la 5% din preț	Da
4. Antecontractul la notar	Dumneavoastră, dezvoltatorul și notarul	La notar sau prin procură	Trimis la intabulare în aceeași zi sau în următoarea zi lucrătoare	Da, trimiterea la intabulare
5. Plăți	Dumneavoastră	Oriunde	După graficul de plăți din contract	Regulile contului, da
6. Credit ipotecar (dacă există)	Dumneavoastră și banca	Oriunde până la semnare	3 până la 6 săptămâni de la dosarul complet (estimarea noastră)	Nu
7. Contractul final	Dumneavoastră, vânzătorul și notarul	La notar sau prin procură	O singură întâlnire	Semnare față în față, da
8. Intabularea pe numele dumneavoastră	Notarul și biroul de cadastru și publicitate imobiliară	Oriunde	Trimisă în aceeași zi sau în următoarea zi lucrătoare, apoi termenul de soluționare al biroului	Da, trimiterea la intabulare

Estimările din tabel se bazează pe experiența noastră și nu sunt garantate. Etapele marcate „Da” le explicăm mai jos, cu sursa.

Cele opt etape, una câte una

Întrebați dezvoltatorii

Etapa 1: pregătirea, chiar înainte de a alege proprietatea

Trei lucruri durează cel mai mult din străinătate, așa că începeți cu ele:

• Un avocat independent. Notarul este neutru, iar avocatul dezvoltatorului îl reprezintă pe dezvoltator. Și avocatul companiei noastre reprezintă doar compania. Aveți nevoie de cineva care lucrează doar pentru dumneavoastră. Vedeți cum alegeți un avocat pentru o cumpărare în România.
• Dosarul privind proveniența fondurilor. Potrivit Legii 129/2019, băncile și notarii trebuie să verifice de unde au venit banii. Dosarul de documente este detaliat în ghidul despre proveniența fondurilor.
• Documentele de acasă. Pașapoarte, documente de stare civilă când este nevoie, apostilă și traduceri autorizate. Lista se află în ghidul despre apostilă.

Etapa 2: codul fiscal (NIF)

Un nerezident fără CNP se înregistrează la ANAF și primește un număr de identificare fiscală (NIF). Se cere cu formularul 030, cu o copie a pașaportului și un document care explică de ce este necesar, de exemplu cumpărarea unei proprietăți. Potrivit instrucțiunilor ANAF, formularul poate fi depus direct sau printr-un împuternicit, iar documentele într-o limbă străină au nevoie de traducere autorizată în română. Mai multe detalii în ghidul nostru despre NIF.

Etapa 3: contractul de rezervare (doar la cumpărarea pe plan)

Când cumpărați o casă care încă nu a fost construită, regulile care se aplică dezvoltatorului se află astăzi la art. 422 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, în vigoare de la 25 august 2026:

• Un contract de rezervare durează cel mult 60 de zile, după care se semnează antecontractul la notar sau contractul de vânzare.
• Taxa de rezervare se deduce din preț și nu poate depăși 5% din acesta, altfel contractul de rezervare este nul.
• Dacă antecontractul nu se semnează în cele 60 de zile exclusiv din culpa dezvoltatorului, acesta restituie integral taxa de rezervare în 30 de zile.

Aceste săptămâni le folosiți pentru verificarea juridică: extrasul de carte funciară, autorizația de construire și proiectul de contract. Vedeți ce verificați înainte de semnare.

Etapa 4: antecontractul la notar

La o unitate viitoare, antecontractul poate fi semnat doar la notar și doar după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară și există un extras pentru unitatea viitoare (Legea 169/2026, art. 422 alin. (7)). Notarul trebuie să ceară înscrierea lui în cartea funciară în ziua semnării sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare (art. 422 alin. (8)). Din acel moment, oricine verifică cartea funciară vede contractul dumneavoastră.

La un apartament vechi sau la o casă finalizată, notarul nu este obligatoriu pentru antecontract, dar este recomandat. Am comparat cele două variante în ghidul despre antecontract.

Etapa 5: plățile

O plată din străinătate este un transfer bancar dintr-un cont pe numele dumneavoastră. Lăsați câteva zile de rezervă, pentru că transferurile internaționale mari pot fi întârziate pentru verificare.

La cumpărarea pe plan, avansurile din antecontract intră într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat exclusiv acestui proiect (art. 422 alin. (10)). Dezvoltatorul le poate folosi doar pentru proiect și cu aprobarea dirigintelui de șantier pentru fiecare plată: până la 25% din preț pentru structură, iar după finalizarea structurii, până la 20% pentru instalații. Graficul dumneavoastră de plăți este cel scris în contract.

Etapa 6: creditul ipotecar, dacă este nevoie

O bancă românească poate finanța până la 70% din preț, așa că planificați un avans de cel puțin 30%. De la dosarul complet până la semnare trec de obicei trei până la șase săptămâni, în funcție de bancă și de dosar. Banca face o evaluare a proprietății, iar contractul de ipotecă este și el un act notarial (Codul civil, art. 2378), care se semnează de obicei la aceeași întâlnire cu contractul final. Procesul complet este în ghidul despre creditul ipotecar.

Etapa 7: contractul final

Un contract care transferă proprietatea asupra unui imobil trebuie încheiat prin înscris autentic (Codul civil, art. 1244). La cumpărarea pe plan, dezvoltatorul poate preda casa doar după recepția la terminarea lucrărilor și cu racordurile definitive la utilități funcționale (Legea 169/2026, art. 422 alin. (5) lit. k)), iar contractul final vine după aceea.

Înainte de semnare, notarul solicită un extras de carte funciară pentru autentificare. Cât timp extrasul este valabil, biroul de cadastru nu înscrie nimic altceva asupra imobilului, în afară de operațiunea pentru care a fost emis (Legea 7/1996, art. 35 alin. (3)).

Actul se redactează în limba română. Dacă nu înțelegeți româna, participă un interpret sau un traducător autorizat de Ministerul Justiției din România, care semnează alături de notar (Legea 36/1995, art. 82 alin. (2)).

Etapa 8: intabularea în cartea funciară

Notarul trebuie să depună cererea de intabulare în ziua semnării sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare (Legea 7/1996, art. 35 alin. (1)). Biroul de cadastru soluționează cererea în termenul stabilit de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, ANCPI, iar dumneavoastră primiți un extras în care figurați ca proprietar. Cum îl citiți am explicat în ghidul despre extrasul de carte funciară.

Semnați din străinătate: față în față sau prin procură

Întrebați dezvoltatorii

Potrivit legii notarilor, originalul actului notarial se semnează în fața notarului de părți sau de reprezentanții lor (Legea 36/1995, art. 98 alin. (2)). Nu există semnare prin video. Dacă nu puteți veni, un împuternicit semnează în locul dumneavoastră:

• Procura trebuie să fie notarială, pentru că mandatul pentru un act care cere o anumită formă trebuie dat în aceeași formă (Codul civil, art. 2013 alin. (2)).
• Trebuie să fie expresă, pentru că o procură generală acoperă doar actele de administrare. Cumpărarea, vânzarea și ipoteca cer o împuternicire expresă (Codul civil, art. 2016).
• Notarul verifică Registrul național notarial al evidenței procurilor și revocărilor (RNNEPR), iar dacă procura a fost revocată, nu continuă (Legea 36/1995, art. 91 alin. (2)).
• Din Israel ajunge apostila. Israelul și România sunt părți la Convenția Apostilă din 1961, în vigoare în Israel din 1978 și în România din 2001.
• Stabiliți o dată de încetare. Fără dată, procura încetează la trei ani după ce a fost dată (Codul civil, art. 2015).

Ghidul complet, inclusiv ce scrieți în ea, se află în articolul despre procură.

Unde trebuie să fiți cu adevărat

Întrebați dezvoltatorii

Cu o procură bună, nu trebuie să fiți în România la nicio etapă. Totuși, recomandarea noastră este să veniți cel puțin o dată înainte de antecontract: să vedeți casa, zona și oamenii cu care veți lucra. O modalitate de a le combina: semnați antecontractul prin procură și veniți personal la contractul final și la predarea cheilor.

5 lucruri care întârzie o cumpărare din străinătate

1. Apostila și traducerile. O coadă acasă poate adăuga săptămâni. Comandați-le primele.
2. Un nume scris diferit în pașaport, în procură și în contract.
3. Un transfer întârziat pentru verificare, pentru că dosarul privind proveniența fondurilor nu era gata.
4. O evaluare a băncii sub preț, care schimbă valoarea creditului.
5. O procură căreia îi lipsește un singur act, cum ar fi plata, semnarea ipotecii sau depunerea cererii de intabulare.

Din teren: războiul și apostila

Avocatul Ilan Leibovitch povestește despre o cumpărare a unei cliente din străinătate:

M-a sunat imediat după Yom Kippur. Găsise un apartament, și o prietenă de-a ei voia să cumpere, iar ele semnaseră deja cu agenta imobiliară un acord preliminar și dăduseră un avans pentru fiecare apartament. Se stabilise ca până la sfârșitul lui octombrie să semneze contractele de cumpărare.

Apoi a izbucnit războiul. Era clar că nu vor putea zbura să semneze. Nu era clar cât va dura să trimitem o procură cu apostilă partenerului meu local, pentru că instanțele din Israel trecuseră la regim de urgență și nu ofereau servicii de apostilă. Banca lor nu voia să transfere prețul fără un contract semnat. În fiecare zi apărea o dificultate nouă, și în fiecare zi agenta suna: de ce nu s-au transferat încă banii, când veniți să semnați, dacă nu semnați până la sfârșitul lunii pierdeți avansul.

La un moment dat i-am spus clientei să nu mai răspundă agentei și să ne lase să lucrăm. Tranzacția s-a semnat înainte de sfârșitul lunii.

Lecția pentru orice cumpărare din străinătate: pregătiți procura și documentele înainte de a vă angaja la o dată, și nu lăsați un termen stabilit de altcineva să vă împingă să semnați fără verificare.

Întrebări frecvente

Pot semna un contract imobiliar în România prin video?

Nu. Potrivit legii notarilor, originalul actului se semnează în fața notarului de părți sau de reprezentanții lor. Dacă nu puteți veni, un împuternicit cu procură notarială specială semnează în locul dumneavoastră.

Trebuie să zbor în România ca să cumpăr o casă?

Nu neapărat. Cu o procură notarială, apostilă și traducere autorizată, un împuternicit poate semna pentru dumneavoastră antecontractul și contractul final. Totuși, recomandăm să veniți cel puțin o dată înainte de a vă angaja.

Cât timp este valabil un contract de rezervare cu un dezvoltator?

Până la 60 de zile, potrivit art. 422 alin. (9) din Legea 169/2026, iar taxa de rezervare nu poate depăși 5% din preț. Dacă antecontractul nu se semnează la timp exclusiv din culpa dezvoltatorului, banii se restituie în 30 de zile.

Când este intabulată proprietatea pe numele meu?

Notarul trebuie să depună cererea de intabulare în ziua semnării contractului final sau în următoarea zi lucrătoare. Biroul de cadastru o soluționează în termenul stabilit de ANCPI, iar dumneavoastră primiți un extras în care figurați ca proprietar.

Mă poate reprezenta avocatul dezvoltatorului?

Nu. Avocatul dezvoltatorului îl reprezintă pe dezvoltator. Luați un avocat independent care lucrează doar pentru dumneavoastră și numiți ca împuternicit pe cineva care nu se află de cealaltă parte a tranzacției.

Concluzia

O cumpărare în România din străinătate este un șir de etape, nu un pariu. Majoritatea etapelor se pot face de acasă, iar puținele termene stabilite de lege îl protejează pe cumpărător.

Ce stabilește ritmul este pregătirea: documentele, dosarul privind proveniența fondurilor și procura, gata înainte de a fixa o dată de semnare.

Dacă plănuiți să cumpărați în România din străinătate, cu noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Construim împreună calendarul dumneavoastră, etapă cu etapă.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Surse: Legea 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, art. 422 (Monitorul Oficial nr. 661, 10.8.2026) · Codul civil, formă consolidată (legislatie.just.ro), art. 1244, 2013, 2015, 2016 și 2378 · Legea notarilor publici 36/1995 (legislatie.just.ro), art. 82, 91 și 98 · Legea cadastrului și a publicității imobiliare 7/1996 (legislatie.just.ro), art. 35 · ANAF: înregistrarea fiscală a nerezidenților (NIF) · Conferința de la Haga: lista statelor din Convenția Apostilă · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI)

Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică. Regulile sunt valabile la 17 octombrie 2026. Duratele marcate ca estimare depind de bănci, de autorități și de documente și nu sunt garantate.