Wie lange dauert der Kauf eines Hauses in Rumänien aus dem Ausland, und wann müssen Sie vor Ort sein?

Kaufen in Rumänien aus dem Ausland: die kurze Antwort

Fragen Sie die Bauträger dazu

Sie können ein Haus in Rumänien kaufen, ohne dort zu wohnen und ohne zu jedem Schritt anzureisen. Das Geschäft läuft in einer festen Reihenfolge ab: Vorbereitung, Steuernummer (NIF), Reservierungsvereinbarung, wenn Sie ein Off-Plan-Projekt kaufen, Vorvertrag beim Notar, Zahlungen, Hypothek, falls nötig, endgültiger Kaufvertrag beim Notar und Eintragung im Grundbuch (Cartea Funciară).

Einige Fristen sind gesetzlich festgelegt. Eine Reservierung beim Bauträger dauert höchstens 60 Tage. Der Notar reicht den Vorvertrag und den endgültigen Vertrag am Tag der Unterzeichnung oder am folgenden Arbeitstag zur Eintragung ein. Die meisten übrigen Zeiten hängen von Unterlagen, Banken und Wartezeiten ab.

Eine Regel bestimmt den ganzen Zeitplan: In Rumänien gibt es keine notarielle Unterzeichnung aus der Ferne. Die Verträge werden vor dem Notar unterzeichnet, von Ihnen selbst oder von einem Bevollmächtigten mit notarieller Vollmacht.

Der Zeitplan auf einen Blick

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Schritt	Wer handelt	Wo Sie sein müssen	Typische Dauer	Gesetzlich festgelegt?
1. Vorbereitung: eigener Anwalt, Mittelherkunftsakte, Unterlagen	Sie und ein unabhängiger Anwalt	Überall	2 bis 4 Wochen (unsere Schätzung)	Nein
2. Steuernummer (NIF)	Sie oder ein Bevollmächtigter, bei der Steuerbehörde ANAF	Überall, wenn ein Bevollmächtigter den Antrag stellt	Parallel zu Schritt 1	Nein
3. Reservierungsvereinbarung (Off-Plan)	Sie und der Bauträger	Überall	Bis zu 60 Tage und bis zu 5 % des Preises	Ja
4. Vorvertrag beim Notar	Sie, der Bauträger und der Notar	Beim Notar oder per Vollmacht	Einreichung zur Eintragung am selben oder am folgenden Arbeitstag	Ja, die Einreichung zur Eintragung
5. Zahlungen	Sie	Überall	Nach dem Zahlungsplan im Vertrag	Die Kontoregeln, ja
6. Hypothek (falls vorhanden)	Sie und die Bank	Überall bis zur Unterzeichnung	3 bis 6 Wochen ab vollständiger Akte (unsere Schätzung)	Nein
7. Endgültiger Kaufvertrag	Sie, der Verkäufer und der Notar	Beim Notar oder per Vollmacht	Ein Termin	Unterzeichnung in persönlicher Anwesenheit, ja
8. Eintragung auf Ihren Namen	Der Notar und das Grundbuchamt	Überall	Einreichung am selben oder am folgenden Arbeitstag, danach die Bearbeitungszeit des Grundbuchamts	Ja, die Einreichung zur Eintragung

Die Schätzungen in der Tabelle beruhen auf unserer Erfahrung und sind nicht garantiert. Die mit „Ja“ markierten Schritte erklären wir unten, mit Quelle.

Die acht Schritte, einer nach dem anderen

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Schritt 1: Vorbereitung, noch bevor Sie eine Immobilie wählen

Drei Dinge dauern aus dem Ausland am längsten, deshalb beginnen Sie damit:

• Ein unabhängiger Anwalt. Der Notar ist neutral, und der Anwalt des Bauträgers vertritt den Bauträger. Auch der Anwalt unseres Unternehmens vertritt nur das Unternehmen. Sie brauchen jemanden, der ausschließlich für Sie arbeitet. Siehe wie Sie einen Anwalt für den Kauf in Rumänien auswählen.
• Die Mittelherkunftsakte. Nach Gesetz 129/2019 müssen Banken und Notare prüfen, woher das Geld stammt. Die Unterlagen dafür haben wir im Leitfaden zur Mittelherkunft aufgeführt.
• Unterlagen aus Ihrem Heimatland. Reisepässe, bei Bedarf Personenstandsurkunden, Apostille und beglaubigte Übersetzungen. Die Liste finden Sie im Apostille-Leitfaden.

Schritt 2: Die Steuernummer (NIF)

Ausländer ohne rumänische persönliche Identifikationsnummer registrieren sich bei der Steuerbehörde ANAF und erhalten eine Steueridentifikationsnummer (NIF). Beantragt wird sie mit Formular 030, einer Kopie des Reisepasses und einem Dokument, das erklärt, wofür sie gebraucht wird, zum Beispiel für einen Immobilienkauf. Nach den Hinweisen der ANAF kann das Formular persönlich oder über einen Bevollmächtigten eingereicht werden, und fremdsprachige Dokumente brauchen eine beglaubigte Übersetzung ins Rumänische. Mehr Einzelheiten in unserem NIF-Leitfaden.

Schritt 3: Reservierungsvereinbarung (nur beim Off-Plan-Kauf)

Wenn Sie ein Haus kaufen, das noch nicht gebaut ist, stehen die Regeln für den Bauträger heute in Artikel 422 des rumänischen Raumordnungs- und Baugesetzbuchs, Gesetz 169/2026, in Kraft seit dem 25. August 2026:

• Eine Reservierungsvereinbarung gilt höchstens 60 Tage, danach wird der Vorvertrag beim Notar oder der Kaufvertrag unterzeichnet.
• Die Reservierungsgebühr wird auf den Preis angerechnet und darf 5 % davon nicht übersteigen, sonst ist die Reservierungsvereinbarung nichtig.
• Wird der Vorvertrag innerhalb der 60 Tage allein durch Verschulden des Bauträgers nicht unterzeichnet, zahlt der Bauträger die Reservierungsgebühr innerhalb von 30 Tagen vollständig zurück.

Diese Wochen nutzen Sie für die rechtliche Prüfung: Grundbuchauszug, Baugenehmigung und Vertragsentwurf. Siehe was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten.

Schritt 4: Der Vorvertrag beim Notar

Bei einer künftigen Einheit kann der Vorvertrag (antecontract) nur beim Notar unterzeichnet werden, und erst nachdem die Baugenehmigung im Grundbuch eingetragen ist und ein Grundbuchauszug für die künftige Einheit vorliegt (Gesetz 169/2026, Art. 422(7)). Der Notar muss die Eintragung im Grundbuch am Tag der Unterzeichnung beantragen, spätestens am folgenden Arbeitstag (Art. 422(8)). Ab diesem Moment sieht jeder, der das Grundbuch einsieht, Ihren Vertrag.

Bei einer Bestandswohnung oder einem fertigen Haus ist der Notar beim Vorvertrag keine Pflicht, aber empfehlenswert. Den Vergleich der beiden Fälle finden Sie im Leitfaden zum Vorvertrag.

Schritt 5: Die Zahlungen

Eine Zahlung aus dem Ausland ist eine Banküberweisung von einem Konto auf Ihren Namen. Planen Sie einige Tage Puffer ein, denn große internationale Überweisungen können zur Prüfung zurückgehalten werden.

Beim Off-Plan-Kauf fließen die Anzahlungen nach dem Vorvertrag auf ein separates Bankkonto des Bauträgers, das nur für dieses Projekt bestimmt ist (Art. 422(10)). Der Bauträger darf sie nur für das Projekt verwenden, und für jede Zahlung mit Freigabe des Bauleiters: bis zu 25 % des Preises für den Rohbau und, nachdem der Rohbau fertig ist, bis zu 20 % für die Haustechnik. Ihr Zahlungsplan ist der, der im Vertrag steht.

Schritt 6: Hypothek, falls nötig

Eine rumänische Bank kann bis zu 70 % des Preises finanzieren, planen Sie also mindestens 30 % Eigenkapital ein. Von der vollständigen Akte bis zur Unterzeichnung vergehen in der Regel drei bis sechs Wochen, je nach Bank und Akte. Die Bank lässt die Immobilie bewerten, und auch der Hypothekenvertrag selbst ist ein notarieller Vertrag (Zivilgesetzbuch, Art. 2378), der meist im selben Termin wie der endgültige Kaufvertrag unterzeichnet wird. Den vollständigen Ablauf finden Sie im Hypotheken-Leitfaden.

Schritt 7: Der endgültige Kaufvertrag

Ein Vertrag, der Eigentum an einer Immobilie überträgt, muss in notarieller Form geschlossen werden (Zivilgesetzbuch, Art. 1244). Beim Off-Plan-Kauf darf der Bauträger das Haus erst nach der Abnahme der Bauarbeiten bei Fertigstellung und mit funktionierenden dauerhaften Versorgungsanschlüssen übergeben (Gesetz 169/2026, Art. 422(5)(k)), und danach folgt der endgültige Kaufvertrag.

Vor der Unterzeichnung fordert der Notar einen Grundbuchauszug zur Beurkundung an. Solange dieser Auszug gültig ist, trägt das Grundbuchamt nichts anderes auf die Immobilie ein als das Geschäft, für das er ausgestellt wurde (Gesetz 7/1996, Art. 35(3)).

Die Urkunde wird auf Rumänisch verfasst. Wenn Sie kein Rumänisch verstehen, wirkt ein vom rumänischen Justizministerium autorisierter Dolmetscher oder Übersetzer mit, der zusammen mit dem Notar unterschreibt (Gesetz 36/1995, Art. 82(2)).

Schritt 8: Eintragung im Grundbuch

Der Notar muss den Eintragungsantrag am Tag der Unterzeichnung stellen, spätestens am folgenden Arbeitstag (Gesetz 7/1996, Art. 35(1)). Das Grundbuchamt bearbeitet den Antrag innerhalb der Frist, die die Nationale Agentur für Kataster und Immobilienpublizität, ANCPI, festgelegt hat, und Sie erhalten einen Grundbuchauszug, in dem Sie als Eigentümer eingetragen sind. Wie man ihn liest, erklären wir im Leitfaden zum Grundbuchauszug.

Unterzeichnen aus dem Ausland: persönlich oder per Vollmacht

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Nach dem Notariatsgesetz wird das Original der notariellen Urkunde vor dem Notar von den Parteien oder ihren Vertretern unterzeichnet (Gesetz 36/1995, Art. 98(2)). Eine Unterzeichnung per Video gibt es nicht. Wenn Sie nicht kommen können, unterzeichnet ein Bevollmächtigter für Sie:

• Die Vollmacht muss notariell sein, denn eine Vollmacht für ein Rechtsgeschäft, das eine bestimmte Form verlangt, muss in derselben Form erteilt werden (Zivilgesetzbuch, Art. 2013(2)).
• Sie muss ausdrücklich sein, denn eine allgemeine Vollmacht deckt nur Verwaltungshandlungen ab. Kauf, Verkauf und Hypothek erfordern eine ausdrückliche Ermächtigung (Zivilgesetzbuch, Art. 2016).
• Der Notar prüft das nationale Vollmachtsregister (RNNEPR), und wenn die Vollmacht widerrufen wurde, fährt er nicht fort (Gesetz 36/1995, Art. 91(2)).
• Aus Israel genügt eine Apostille. Israel und Rumänien sind Vertragsstaaten des Apostille-Übereinkommens von 1961, das in Israel seit 1978 und in Rumänien seit 2001 gilt.
• Legen Sie ein Enddatum fest. Ohne Datum erlischt die Vollmacht drei Jahre nach ihrer Erteilung (Zivilgesetzbuch, Art. 2015).

Den vollständigen Leitfaden, einschließlich dessen, was in der Vollmacht stehen sollte, finden Sie im Artikel über die Vollmacht.

Wo Sie wirklich sein müssen

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Mit einer guten Vollmacht müssen Sie in keinem Schritt in Rumänien sein. Trotzdem empfehlen wir, mindestens einmal vor dem Vorvertrag anzureisen: um das Haus, die Gegend und die Menschen zu sehen, mit denen Sie arbeiten werden. Eine Möglichkeit, beides zu verbinden: den Vorvertrag per Vollmacht unterzeichnen und zum endgültigen Kaufvertrag und zur Schlüsselübergabe selbst kommen.

5 Dinge, die einen Kauf aus dem Ausland verzögern

1. Apostille und Übersetzungen. Wartezeiten im Heimatland können Wochen hinzufügen. Beantragen Sie sie zuerst.
2. Ein Name, der unterschiedlich geschrieben ist im Reisepass, in der Vollmacht und im Vertrag.
3. Eine Überweisung, die zur Prüfung zurückgehalten wird, weil die Mittelherkunftsakte nicht bereit war.
4. Eine Bankbewertung unter dem Kaufpreis, die den Hypothekenbetrag verändert.
5. Eine Vollmacht, in der eine einzige Handlung fehlt, etwa die Zahlung, die Unterzeichnung der Hypothek oder die Einreichung des Eintragungsantrags.

Aus der Praxis: der Krieg und die Apostille

Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erzählt vom Kauf einer Mandantin im Ausland:

Sie rief direkt nach Jom Kippur an. Sie hatte eine Wohnung gefunden, auch eine Freundin von ihr wollte kaufen, und die beiden hatten bei der Maklerin schon einen Vorvertrag unterschrieben und für jede Wohnung eine Anzahlung geleistet. Vereinbart war, dass sie bis Ende Oktober die Kaufverträge unterzeichnen.

Dann brach der Krieg aus. Es war klar, dass sie nicht zur Unterzeichnung fliegen konnten. Unklar war, wie lange es dauern würde, eine Vollmacht mit Apostille an meinen Partner vor Ort zu bringen, denn die Gerichte in Israel waren in den Notbetrieb übergegangen und stellten keine Apostillen aus. Ihre Bank wollte den Kaufpreis ohne unterschriebenen Vertrag nicht überweisen. Jeden Tag tauchte eine neue Schwierigkeit auf, und jeden Tag rief die Maklerin an: Warum ist das Geld noch nicht da, wann kommen Sie zur Unterzeichnung, wenn Sie bis Ende des Monats nicht unterschreiben, verlieren Sie die Anzahlung.

Irgendwann habe ich der Mandantin geraten, der Maklerin nicht mehr zu antworten und uns arbeiten zu lassen. Das Geschäft wurde vor Ende des Monats unterzeichnet.

Die Lehre für jeden Kauf aus dem Ausland: Bereiten Sie Vollmacht und Unterlagen vor, bevor Sie sich auf ein Datum festlegen, und lassen Sie sich nicht von einer Frist, die jemand anderes gesetzt hat, zu einer Unterschrift ohne Prüfung drängen.

Häufig gestellte Fragen

Kann man einen Immobilienvertrag in Rumänien per Video unterzeichnen?

Nein. Nach dem Notariatsgesetz wird die Originalurkunde vor dem Notar von den Parteien oder ihren Vertretern unterzeichnet. Wenn Sie nicht kommen können, unterzeichnet ein Bevollmächtigter mit einer notariellen Spezialvollmacht für Sie.

Muss ich nach Rumänien fliegen, um ein Haus zu kaufen?

Nicht unbedingt. Mit notarieller Vollmacht, Apostille und beglaubigter Übersetzung kann ein Bevollmächtigter den Vorvertrag und den endgültigen Kaufvertrag für Sie unterzeichnen. Trotzdem empfehlen wir, mindestens einmal anzureisen, bevor Sie sich verpflichten.

Wie lange gilt eine Reservierungsvereinbarung mit einem Bauträger?

Bis zu 60 Tage, nach Art. 422(9) des Gesetzes 169/2026, und die Reservierungsgebühr darf 5 % des Preises nicht übersteigen. Wird der Vorvertrag allein durch Verschulden des Bauträgers nicht rechtzeitig unterzeichnet, wird das Geld innerhalb von 30 Tagen zurückgezahlt.

Wann wird die Immobilie auf meinen Namen eingetragen?

Der Notar muss den Eintragungsantrag am Tag der Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags oder am folgenden Arbeitstag stellen. Das Grundbuchamt bearbeitet ihn innerhalb der von der ANCPI festgelegten Frist, und Sie erhalten einen Grundbuchauszug, in dem Sie als Eigentümer eingetragen sind.

Kann der Anwalt des Bauträgers mich vertreten?

Nein. Der Anwalt des Bauträgers vertritt den Bauträger. Nehmen Sie einen unabhängigen Anwalt, der nur für Sie arbeitet, und bevollmächtigen Sie jemanden, der nicht auf der anderen Seite des Geschäfts steht.

Fazit

Ein Kauf in Rumänien aus dem Ausland ist eine Abfolge von Schritten, kein Glücksspiel. Die meisten Schritte lassen sich von zu Hause aus erledigen, und die wenigen gesetzlichen Fristen schützen den Käufer.

Das Tempo bestimmt die Vorbereitung: Unterlagen, Mittelherkunftsakte und Vollmacht, fertig, bevor Sie einen Unterzeichnungstermin festlegen.

Wenn Sie einen Kauf in Rumänien aus dem Ausland planen, mit uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir erstellen gemeinsam Ihren Zeitplan, Schritt für Schritt.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen: Gesetz 169/2026, Raumordnungs- und Baugesetzbuch, Art. 422 (Monitorul Oficial Nr. 661, 10.8.2026) · Zivilgesetzbuch, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 1244, 2013, 2015, 2016 und 2378 · Notariatsgesetz 36/1995 (legislatie.just.ro), Art. 82, 91 und 98 · Kataster- und Grundbuchgesetz 7/1996 (legislatie.just.ro), Art. 35 · ANAF: steuerliche Registrierung von Ausländern (NIF) · Haager Konferenz: Vertragsstaaten des Apostille-Übereinkommens · Nationale Agentur für Kataster und Immobilienpublizität Rumäniens (ANCPI)

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 17. Oktober 2026. Als Schätzung gekennzeichnete Zeiträume hängen von Banken, Behörden und Unterlagen ab und sind nicht garantiert.