Cum citiți extrasul de carte funciară, antecontractul, autorizația de construire și procesul-verbal de recepție în România?

Documente explicate în România: răspunsul scurt

Întrebați dezvoltatorii

La cumpărarea unei case noi în România vă trec prin mâini patru documente care stabilesc aproape totul: extrasul de carte funciară (Extras de carte funciară), care arată al cui este imobilul și ce este înscris asupra lui; antecontractul (Promisiune de vânzare-cumpărare), care stabilește prețul, plățile și termenul de predare; autorizația de construire (Autorizație de construire), care permite construirea exact a ceea ce este în proiect; și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor), care stabilește că locuința a fost construită conform autorizației.

Toate aceste documente sunt doar în limba română. De aceea am construit pentru fiecare un model cu note numerotate: ce înseamnă fiecare câmp, ce verificați în el și ce trebuie să vă oprească.

Pe scurt: nu trebuie să știți română ca să puneți întrebările potrivite. Trebuie să știți unde să vă uitați în document.

Înainte de a începe: cum folosiți galeria

Întrebați dezvoltatorii

• Modelele nu sunt reale. Toate numele, numerele și datele sunt fictive, de exemplu „Nr. cadastral 00000” sau „[nume proprietar]”. Nu am folosit documentul niciunui client.
• Titlurile și câmpurile sunt reale. Structura am luat-o din sursele oficiale: un extras generat de sistemul ANCPI, formularul oficial al autorizației de construire intrat în uz la 26 august 2026 și formularul procesului-verbal de recepție din regulamentul oficial. Pentru antecontract nu există un formular oficial, așa că este prezentat după clauzele impuse de lege și după structura obișnuită.
• Textul în română rămâne exact cum este tipărit, ca să puteți pune modelul lângă documentul primit și să găsiți același câmp.
• Nu înlocuiește un avocat. Este o listă de întrebări. Documentul real trebuie citit de un avocat independent care vă reprezintă doar pe dumneavoastră.

Documentul 1: extrasul de carte funciară (Extras de carte funciară pentru informare)

Întrebați dezvoltatorii

Extrasul pentru informare este primul document pe care îl cereți și cel mai ieftin. Oricine îl poate comanda după numărul imobilului, așa cum am explicat în ghidul despre extrasul de carte funciară din România.

Exemplu ilustrativ: nu este un document real. Toate datele sunt fictive. Titlurile sunt după un extras generat de sistemul ANCPI („Formular versiunea 1.1”).

#	Cum apare în extras	Exemplu fictiv
1	Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară · Nr. cerere · Cod verificare	OCPI [județ] · Nr. cerere 00000 · Cod verificare [cod]
2	EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU INFORMARE · Carte Funciară Nr.	Carte Funciară Nr. 00000 [localitatea]
3	A. Partea I. Descrierea imobilului	TEREN Intravilan · A1 · Nr. cadastral 00000 · Suprafața 000 mp
4	Construcții	A1.1 · 00000-C1 · [adresa]
5	B. Partea II. Proprietari și acte	Act notarial nr. 000/[data] · Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin [mod], cota actuală 1/1 · 1) [NUME PROPRIETAR]
6	C. Partea III. SARCINI	Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini · NU SUNT
7	Anexa Nr. 1 La Partea I	Categorie folosință · Intravilan DA · Tarla · Parcelă · Situație juridică
8	Data și ora generării	[zz/ll/aaaa, oo:mm]

Notele:

1. Oficiul de cadastru, numărul cererii și codul de verificare. Aici scrie ce oficiu a generat extrasul, când și cu ce cod poate fi verificat. Ce verificați: că codul funcționează pe site-ul de verificare al ANCPI. Potrivit mențiunii din extrasul însuși, codul este valabil 30 de zile de la generare. Semnal de alarmă: un extras fără cod, o captură de ecran sau un fișier pe care cineva l-a „aranjat” în Word.
2. Numărul cărții funciare (Carte Funciară Nr.). Fiecare imobil are propria carte funciară. Potrivit Codului civil (art. 878), într-o carte funciară se înscrie un singur imobil. Ce verificați: că este același număr care apare în contract. La o casă care încă nu a fost construită, legea impune o carte funciară separată pentru unitatea viitoare înainte de antecontract (Legea 169/2026, art. 422 alin. (7)). Semnal de alarmă: primiți doar extrasul pentru întregul teren, fără extras pentru unitatea dumneavoastră.
3. Partea A: descrierea imobilului. Tipul terenului, adresa, numărul cadastral și suprafața. „Intravilan” înseamnă în interiorul zonei construite a localității. Ce verificați: că suprafața și numărul cadastral corespund contractului și celor văzute pe teren. Semnal de alarmă: „Extravilan” (în afara zonei construite) la un teren care vă este prezentat ca teren de construcție sau o diferență de suprafață.
4. Construcțiile (Construcții). Fiecare construcție înscrisă primește un număr precum „00000-C1”. Ce verificați: la o casă existentă, că locuința este înscrisă. La o casă nouă, construcția se înscrie abia la finalul lucrărilor, așa că în etapa antecontractului lista poate fi goală. Semnal de alarmă: o casă care stă pe teren de ani de zile și nu este înscrisă în extras.
5. Partea B: proprietarii și actele. Cine este proprietarul, în ce cotă („cota actuală 1/1” = întregul imobil) și în baza cărui act. Potrivit Codului civil (art. 881), există trei tipuri de înscrieri: intabulare (înscriere definitivă), înscriere provizorie și notare. Ce verificați: că proprietarul înscris este exact cel care vă vinde și că semnează toți proprietarii. Semnal de alarmă: o înscriere provizorie în loc de una definitivă, un proprietar care nu este vânzătorul sau notări privind procese. În extrasele reale, astfel de notări apar uneori și în partea B, așa că o citiți până la capăt.
6. Partea C: sarcinile (SARCINI). Ipoteci, sechestre, interdicții de vânzare, drepturi de folosință. „NU SUNT” înseamnă că nu există înscrieri. Ce verificați: că partea este goală sau că pentru fiecare înscriere există un plan de radiere în scris înainte de plată. Semnal de alarmă: ipoteca unei bănci fără o scrisoare de eliberare, un sechestru sau „interdicție de înstrăinare și grevare”. Și antecontractul unui alt cumpărător înscris asupra imobilului este un semn de oprire: potrivit Codului civil (art. 902 alin. (2) pct. 12), antecontractul se notează în cartea funciară.
7. Anexa nr. 1 la partea A. Detalii tehnice: categoria de folosință a terenului, „Intravilan DA/NU”, parcela, iar la construcții și „Situație juridică”. În extrasul oficial pe care l-am verificat scrie acolo „Cu acte”. Ce verificați: că folosința terenului se potrivește pentru locuințe. Semnal de alarmă: o construcție fără „Cu acte” sau folosință agricolă la un teren care ar trebui să fie de construcție. Întrebați-vă avocatul ce scrie.
8. Data și ora generării. Extrasul este o fotografie a unui singur moment. Ce verificați: că extrasul este actualizat și comandați unul nou înainte de fiecare plată importantă. Bine de știut: în ziua semnării, notarul nu folosește acest extras. El comandă un „extras pentru autentificare”, valabil 10 zile lucrătoare, iar în acest timp oficiul de cadastru nu înscrie nimic altceva asupra imobilului (Legea 7/1996, art. 35).

Documentul 2: antecontractul (Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare)

Întrebați dezvoltatorii

Pentru antecontract nu există un formular oficial. Ce este stabilit prin lege: trebuie să cuprindă toate clauzele fără de care contractul final nu poate fi încheiat (Codul civil, art. 1279). Când cumpărați de la un dezvoltator o casă care încă nu a fost construită, se semnează doar la notar și doar după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară (Legea 169/2026, art. 422 alin. (7)). Conținutul l-am detaliat în ghidul despre antecontract. Aici vedem cum arată.

Exemplu ilustrativ: nu este un document real. Toate datele sunt fictive. Ordinea clauzelor după structura obișnuită; în contractul dumneavoastră ordinea și denumirile pot fi diferite.

#	Clauza	Exemplu fictiv
1	PROMISIUNE BILATERALĂ DE VÂNZARE-CUMPĂRARE	[titlul actului]
2	Părțile: promitent-vânzător / promitent-cumpărător	[DEZVOLTATOR SRL], CUI 00000000, prin [nume] · [nume cumpărător], pașaport nr. [000]
3	Obiectul promisiunii	Locuința individuală viitoare nr. [0] · CF nr. 00000 · Nr. cadastral 00000 · [000] mp
4	Autorizația de construire	nr. [000]/[data], notată în cartea funciară
5	Prețul și modalitatea de plată	[000.000] EUR, TVA [inclusă/neinclusă] · tranșe pe stadii
6	Contul de plată	IBAN RO00 XXXX 0000 0000 0000 0000 · cont dedicat proiectului
7	Arvună / avans	[suma], cu titlu de [arvună confirmatorie / avans]
8	Termenul de încheiere a contractului de vânzare	până la [data]
9	Predarea, termenul și penalitățile	[data] · [suma]/zi de întârziere
10	Declarațiile promitentului-vânzător	sarcini, litigii, datorii
11	Notarea în cartea funciară	notarul solicită notarea promisiunii
12	Anexe	specificații tehnice, planuri
13	Încheiere de autentificare	nr. [000]/[data], notar public [nume]

Notele:

1. Denumirea actului. „Promisiune bilaterală” este un angajament al ambelor părți: vânzătorul să vândă și cumpărătorul să cumpere. Ce verificați: că nu este o „convenție de rezervare”, care este o altă etapă, cu alte reguli. Semnal de alarmă: un document numit „acord de intenție” pentru care vi se cere o sumă importantă.
2. Părțile. Denumirea firmei, codul de înregistrare (CUI) și cine semnează în numele ei. Ce verificați: că firma care semnează este aceeași firmă înscrisă ca proprietar în partea B a extrasului și că persoana care semnează în numele ei are împuternicire. Dacă semnați printr-un împuternicit, că procura este completă și autentificată. Semnal de alarmă: o altă firmă decât cea din extras, fără o explicație scrisă.
3. Imobilul. „Locuința individuală viitoare” = casa viitoare. Ce verificați: numărul cărții funciare și numărul cadastral ale unității dumneavoastră și că sunt identice cu extrasul. Semnal de alarmă: o descriere generală precum „vilă în proiect”, fără numere.
4. Autorizația de construire. La o casă care încă nu a fost construită, legea permite semnarea doar după ce autorizația a fost notată în cartea funciară (art. 422 alin. (6)–(7)). Ce verificați: numărul și data autorizației și că acestea apar în extras. Semnal de alarmă: „autorizația e pe drum”.
5. Prețul și graficul de plăți. Ce verificați: moneda, dacă TVA-ul este inclus și plăți pe etape de construcție, nu pe date. Semnal de alarmă: cea mai mare parte a prețului în avans, înainte ca structura să fie ridicată.
6. Contul. Potrivit art. 422 alin. (10), avansurile din antecontract intră într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului. Dezvoltatorul le poate cheltui doar cu viza „bun de plată” a dirigintelui de șantier: până la 25% din preț pentru structură, iar după finalizarea structurii până la 20% pentru instalații. Ce verificați: că contul din contract este pe numele dezvoltatorului și este definit drept cont al proiectului. Semnal de alarmă: contul unei persoane fizice, al altei firme sau „transferați deocamdată în acest cont”.
7. Arvuna sau avansul. Diferența valorează bani. La arvuna confirmatorie, dacă cumpărătorul nu își execută obligația, vânzătorul păstrează suma; dacă vânzătorul nu își execută obligația, cumpărătorul poate cere dublul (Codul civil, art. 1544). Iar dacă contractul nu spune nimic, suma plătită în baza unui antecontract este considerată avans din preț (art. 1670). Ce verificați: că este scris expres ce tip de plată este și ce se întâmplă cu ea dacă tranzacția cade. Semnal de alarmă: o formulare vagă sau o clauză care îi permite doar dezvoltatorului să rezilieze.
8. Termenul pentru contractul final. Dacă o parte refuză nejustificat să semneze, cealaltă parte poate cere instanței o hotărâre care ține loc de contract, în 6 luni de la data la care trebuia încheiat (art. 1669). Ce verificați: o dată clară sau un eveniment clar, cum ar fi recepția lucrărilor. Semnal de alarmă: „contractul final se va semna la data stabilită de dezvoltator”.
9. Predarea și penalitățile pentru întârziere. Ce verificați: data predării, suma penalității pe fiecare zi de întârziere și ce se întâmplă la o întârziere lungă. Semnal de alarmă: nu există dată sau nu există penalitate. Despre drepturile în caz de întârziere am scris în ghidul despre întârzierea predării.
10. Declarațiile vânzătorului. Că nu există sarcini, litigii sau datorii și ce se întâmplă dacă apar. Ce verificați: că declarația corespunde părții C din extras. Semnal de alarmă: o ipotecă în extras fără o clauză care explică când și cum se radiază.
11. Notarea antecontractului în cartea funciară. La o casă care încă nu a fost construită, notarul solicită notarea contractului în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare (art. 422 alin. (8)). Notarea face contractul vizibil pentru oricine verifică imobilul. Ce verificați: un extras nou la câteva zile după semnare, care arată notarea. Semnal de alarmă: cererea de a „nu nota deocamdată”.
12. Anexele. Specificații tehnice, nivelul de finisaje și planuri. Ce verificați: că anexele sunt semnate și atașate. Semnal de alarmă: specificații „conform catalogului”, fără un document semnat.
13. Încheierea notarului. La finalul unui contract notarial apare o încheiere de autentificare cu număr, dată și numele notarului. Ce verificați: că numărul și data apar și că ați păstrat un exemplar. Semnal de alarmă: un contract sub semnătură privată la cumpărarea de la un dezvoltator a unei case care încă nu a fost construită. Potrivit art. 422 alin. (7), acest lucru nu este posibil.

Documentul 3: autorizația de construire (Autorizație de construire)

Întrebați dezvoltatorii

De la 25 august 2026, în România se aplică noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, iar de la 26 august 2026 autorizațiile noi se emit pe un formular oficial nou, „F_A_04”, potrivit Ordinului ministrului dezvoltării 975/2026. O autorizație emisă înainte va arăta altfel, pentru că a fost redactată pe vechiul formular. Modelul de aici este al noului formular. Despre verificarea autorizației și a planului urbanistic am scris în ghidul despre autorizație și PUZ.

Exemplu ilustrativ: nu este un document real. Toate datele sunt fictive. Titlurile sunt după formularul F_A_04, versiunea 1.0.

#	Cum apare în autorizație	Exemplu fictiv
1	AUTORIZAȚIE DE CONSTRUIRE/DESFIINȚARE · Numărul actului · Data emiterii	nr. [000] din [data] · Primăria [comuna]
2	1. REFERINȚE · Certificatul de urbanism nr.	Cerere nr. [000]/[data] · Certificat de urbanism nr. [000]/[data]
3	2. SOLICITANTUL · SE AUTORIZEAZĂ executarea lucrărilor de construire	[DEZVOLTATOR SRL] · [n] locuințe individuale [P+1]
4	3. PE IMOBILUL · Cartea funciară · Nr. cadastral	CF nr. 00000 · Nr. cadastral 00000
5	4. LUCRĂRILE SUPUSE AUTORIZĂRII în valoare de (lei)	[0.000.000] lei, fără TVA
6	5. ÎN BAZA PROIECTULUI · P.A.C. nr. · Elaboratorul proiectului	P.A.C. nr. [000] · arh. [nume], TNA nr. [0000]
7	Termenul de valabilitate · Durata de execuție	3 ani · [00] luni
8	6. PROIECTUL - PARTE INTEGRANTĂ A AUTORIZAȚIEI	P.A.C. vizat spre neschimbare + avize
9	7. TITULARUL AUTORIZAȚIEI ARE URMĂTOARELE OBLIGAȚII	14 obligații
10	8. SEMNĂTURILE · 9. PRELUNGIRE ACORDATĂ	Conducătorul autorității emitente · Secretar general · Arhitect-șef

Notele:

1. Numărul autorizației, data și autoritatea. Ce verificați: că autoritatea este primăria localității în care se află terenul și că același număr apare în contract și în extras. Semnal de alarmă: un număr care nu apare nicăieri altundeva.
2. Referințele. Autorizația trimite la cerere și la „certificatul de urbanism”. Bine de știut: certificatul de urbanism este un act de informare și nu permite construirea. Semnal de alarmă: vi se arată un certificat de urbanism și vi se prezintă drept „aprobare”.
3. Solicitantul și ce se permite construirea. Aici scrie cine solicită autorizația și care este proiectul. Ce verificați: că firma este identică cu proprietarul din extras și cu vânzătorul din contract și că numărul de unități și de etaje corespunde cu ce vi se vinde. Semnal de alarmă: broșura de vânzare are mai multe etaje sau mai multe unități decât scrie în autorizație.
4. Imobilul. Numărul cărții funciare și numărul cadastral. Ce verificați: că sunt identice cu extrasul. Semnal de alarmă: o autorizație pentru alt teren sau pentru un teren înainte de dezmembrare, fără explicație.
5. Valoarea lucrărilor. Valoarea estimată conform devizului, fără TVA. Servește la calculul taxelor și nu este prețul casei dumneavoastră. Ce verificați: doar că apare.
6. Proiectul pe care se bazează autorizația. „P.A.C.” este proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construire, iar cel care îl semnează este un arhitect cu drept de semnătură (TNA). Ce verificați: numele arhitectului și numărul lui de înregistrare. Semnal de alarmă: lipsesc datele arhitectului.
7. Valabilitatea și durata execuției. Potrivit formularului și art. 309 din Legea 169/2026, autorizația are 3 ani de la emitere pentru începerea lucrărilor. După comunicarea începerii lucrărilor, valabilitatea se extinde pe toată durata de execuție din autorizație. Formularul permite și o singură suspendare a valabilității, de până la 12 luni. Ce verificați: data emiterii și că s-a depus comunicarea privind începerea lucrărilor. Cereți să o vedeți. Semnal de alarmă: o autorizație mai veche de 3 ani fără comunicare de începere a lucrărilor.
8. Proiectul face parte din autorizație. Proiectul ștampilat „vizat spre neschimbare”, cu toate avizele, face parte din autorizație. Potrivit formularului, construirea în neconformitate cu el este infracțiune sau contravenție (art. 356 și 357 din lege). Ce verificați: cereți proiectul cu ștampila și comparați etajele și suprafețele. Semnal de alarmă: „planurile nu se pot arăta”.
9. Obligațiile titularului autorizației. 14 obligații, printre care comunicarea începerii și terminării lucrărilor, păstrarea autorizației și a proiectului pe șantier și amplasarea panoului de identificare a investiției. Dacă lucrările nu se termină la timp, se poate cere o prelungire cu cel puțin 15 zile înainte de expirarea valabilității, de până la 12 luni. Ce verificați: că există panou pe șantier și că autorizația nu a expirat. Semnal de alarmă: un șantier fără panou.
10. Semnăturile și prelungirile. Autorizația este semnată de conducătorul autorității, secretarul general și arhitectul-șef, iar la final există un loc pentru prelungirea acordată. Ce verificați: că există toate semnăturile și, dacă există o prelungire, până când. Semnal de alarmă: o semnătură lipsă sau o prelungire deja expirată.

Documentul 4: procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor)

Acesta este documentul care stabilește că lucrările s-au terminat. Potrivit Legii 169/2026 (art. 280), o construcție este considerată finalizată doar după recepția lucrărilor, iar o construcție care nu respectă autorizația nu poate fi recepționată. Nici formularul nu s-a schimbat: regulamentul de recepție a construcțiilor (HG 273/1994) a rămas în vigoare și după noul cod (art. 577 alin. (6)). Ziua predării am detaliat-o în ghidul despre predarea unei case noi.

Este important să distingeți între două procese-verbale. Procesul-verbal de recepție se încheie între dezvoltator („investitorul”, în termenii regulamentului) și constructor, într-o comisie din care face parte și un reprezentant al autorității care a emis autorizația. Procesul-verbal de predare-primire se încheie între dumneavoastră și dezvoltator și nu are un formular oficial. Potrivit art. 422 alin. (5) lit. k), dezvoltatorul vă predă casa doar după ce recepția a fost aprobată și există racorduri definitive la utilități.

Exemplu ilustrativ: nu este un document real. Toate datele sunt fictive. Titlurile sunt după anexa 2 la regulamentul de recepție a construcțiilor.

#	Cum apare în procesul-verbal	Exemplu fictiv
1	APROB ADMITEREA/RESPINGEREA · INVESTITOR	[DEZVOLTATOR SRL], [semnătura]
2	PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE la terminarea lucrărilor Nr. · Contractului nr.	nr. [00] din [data] · contract nr. [000] între [investitor] și [executant]
3	1. Imobilul: adresa · număr cadastral · număr carte funciară	[adresa] · 00000 · CF 00000
4	2. Autorizației de construire nr. · cu valabilitate până la data	nr. [000]/[data] · până la [data]
5	3. Comisia de recepție: Președinte · Membri	[nume] · [nume], desemnat de Primăria [comuna]
6	5. Secretariatul: diriginte de șantier autorizat	[nume], autorizație nr. [000]
7	6. Constatările comisiei: 6.1 – 6.4	Capacități fizice realizate · anexele nr. 1–3
8	6.5 Valoarea finală · 6.6 Perioada de garanție	[000.000] lei · [00] luni
9	7. comisia de recepție decide	admiterea / respingerea recepției
10	8. motivează · 9. recomandă · semnături	Președinte · Membri · Proiectant · Executant

Notele:

1. Aprobarea investitorului. În capul procesului-verbal, investitorul aprobă „ADMITEREA” sau „RESPINGEREA”, în 3 zile de la decizia comisiei (art. 19 din regulament). Ce verificați: că este bifat „ADMITEREA” și că există semnătură. Semnal de alarmă: un proces-verbal fără aprobarea investitorului.
2. Numărul, data și contractul. Ce verificați: data. Potrivit regulamentului, data recepției este data semnării de către investitor, iar de la ea începe perioada de garanție a constructorului (art. 20). Semnal de alarmă: „PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE PARȚIALĂ”. Este un alt formular, care consemnează o etapă de construcție și servește la înscrierea construcției în cartea funciară, nu terminarea lucrărilor.
3. Imobilul. Adresa, numărul cadastral și numărul cărții funciare. Ce verificați: că sunt identice cu extrasul și cu contractul dumneavoastră.
4. Autorizația. Numărul autorizației și până când este valabilă. Ce verificați: că este aceeași autorizație pe care ați văzut-o și că recepția s-a făcut în perioada ei de valabilitate. Semnal de alarmă: o altă autorizație sau o autorizație expirată.
5. Comisia. Potrivit regulamentului, din comisie trebuie să facă parte un reprezentant al investitorului (președintele), un reprezentant al autorității care a emis autorizația și 1 până la 3 specialiști care nu au participat la proiectare sau execuție (art. 11). Dacă există dezacord, opinia reprezentantului autorității prevalează (art. 16). Ce verificați: numele și semnătura reprezentantului autorității. Semnal de alarmă: nu există un reprezentant al primăriei.
6. Secretariatul. Un diriginte de șantier autorizat (diriginte de șantier) pregătește documentele recepției. Nu este membru al comisiei. Ce verificați: numele și numărul autorizației.
7. Constatările comisiei. Punctele 6.2 până la 6.4 trimit la trei liste: lucrări neterminate sau deficiențe neremediate la termen, măsuri de securitate la incendiu neexecutate și vicii care nu pot fi remediate. Ce verificați: că listele sunt goale. Semnal de alarmă: o listă completată, mai ales lista 3.
8. Valoarea și perioada de garanție. Ce verificați: că perioada de garanție este scrisă. Separat de perioada de garanție, legea stabilește o răspundere de 10 ani pentru viciile ascunse și pe toată durata de existență a construcției pentru viciile structurale (Legea 169/2026, art. 451). Despre aceasta am scris în ghidul despre viciile de construcție.
9. Decizia. Comisia decide admiterea sau respingerea. Când există vicii care pot fi remediate, suspendă procesul printr-un proces-verbal separat și dă un termen de până la 90 de zile pentru remediere (art. 17). Ce verificați: „admiterea”. Semnal de alarmă: „respingerea” sau un proces-verbal de suspendare fără un proces-verbal de recepție după el. O construcție a cărei recepție a fost respinsă nu poate fi folosită până la remedierea viciilor (art. 22 alin. (3)).
10. Motivarea, recomandările și semnăturile. Ce verificați: semnăturile tuturor membrilor comisiei și ale proiectantului și constructorului ca participanți. Semnal de alarmă: semnături lipsă fără explicație la rubrica „Alte mențiuni”.

Și ce primiți în mână? Potrivit Legii 169/2026 (art. 528), la recepția lucrărilor dirigintele de șantier îi predă proprietarului „cartea tehnică” a construcției (cartea tehnică) și manualul de întreținere. Regulamentul prevede că investitorul trimite procesul-verbal de recepție proprietarului în 5 zile de la finalizarea recepției (art. 23). Cereți-le pe amândouă.

Din teren: etajul care nu era în autorizație

Avocatul Ilan Leibovitch povestește despre un client care cumpărase un apartament în construcție în străinătate:

Clientul plătise constructorului pe etape, iar construcția avansase până la data predării. Pentru că era vorba de o țară străină, obișnuiesc să trimit un specialist din partea noastră să verifice apartamentul înainte de predare.

Când a sosit raportul, am fost șocat. Dezvoltatorul adăugase un etaj clădirii, iar în apartamentul însuși se făcuseră modificări, unele importante. I-am recomandat clientului să nu primească apartamentul în această stare, pentru că era posibil ca clădirea să nu primească autorizație de utilizare, iar în viitor i-ar fi fost greu să vândă. M-am oferit să îl ajut să își recupereze toți banii.

Mi-a spus că este îndrăgostit de zonă și de apartament și a luat apartamentul pe propria răspundere.

În România, această întrebare se pune pe hârtie: ce scrie în autorizație, ce este în proiectul ștampilat și ce este în procesul-verbal de recepție. O construcție care nu respectă autorizația nu poate fi recepționată (Legea 169/2026, art. 280 alin. (8)). De aceea, comparația dintre autorizație și ce s-a construit nu este un detaliu tehnic. Este diferența dintre o casă pe care o puteți înscrie și vinde și una pe care nu o puteți.

Întrebări frecvente

Care este diferența dintre extrasul pentru informare și extrasul pentru autentificare?

Oricine poate comanda un extras pentru informare (extras pentru informare), care se folosește pentru verificarea unui imobil. Extrasul pentru autentificare (extras pentru autentificare) îl comandă doar notarul, în vederea semnării. Este valabil 10 zile lucrătoare, iar în acest timp oficiul de cadastru nu înscrie nimic altceva asupra imobilului (Legea 7/1996, art. 35).

Antecontractul pentru o casă care încă nu a fost construită trebuie semnat la notar?

Da. Potrivit art. 422 alin. (7) din Legea 169/2026, antecontractul pentru unitatea viitoare a unui dezvoltator se semnează doar la notar, după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară și după ce există o carte funciară pentru unitatea viitoare. Notarul solicită notarea lui în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare.

Cum știți că autorizația de construire este încă valabilă?

Verificați data emiterii și dacă s-a depus comunicarea privind începerea lucrărilor. Potrivit Legii 169/2026, autorizația este valabilă 3 ani pentru începerea lucrărilor, iar după comunicarea începerii lucrărilor valabilitatea se extinde pe durata de execuție din autorizație. La finalul formularului de autorizație există un loc pentru prelungire, dacă a fost acordată.

Care este diferența dintre procesul-verbal de recepție și procesul-verbal de predare?

Procesul-verbal de recepție (proces-verbal de recepție) stabilește că clădirea a fost construită conform autorizației și este semnat de o comisie din care face parte un reprezentant al autorității. Procesul-verbal de predare (proces-verbal de predare-primire) se semnează între dumneavoastră și dezvoltator în ziua în care primiți cheile. Potrivit art. 422 alin. (5) lit. k), predarea vine doar după ce recepția a fost aprobată.

Documentele din galerie sunt documente reale?

Nu. Toate modelele sunt fictive și sunt marcate „Exemplu ilustrativ: nu este un document real”. Titlurile și câmpurile sunt luate din formularele oficiale, ca să le puteți găsi în documentul pe care îl veți primi.

Concluzia

Patru documente, patru întrebări: al cui este imobilul și ce este înscris asupra lui (extrasul), la ce v-ați obligat (antecontractul), ce se permite construirea (autorizația) și dacă asta s-a construit (procesul-verbal de recepție). Când numerele sunt identice în toate patru, este un semn bun. Când un număr nu se potrivește, vă opriți și întrebați.

Cereți-le pe toate patru de la fiecare dezvoltator, inclusiv de la noi. Avocatul companiei reprezintă doar compania, așa că recomandăm fiecărui cumpărător să își ia un avocat independent care să citească documentele pentru el. Iar dacă vreți să verificați singuri un dezvoltator, am scris un ghid pentru verificarea unui dezvoltator din România în 15 minute.

Dacă aveți în mână unul dintre aceste documente, de la noi sau de la orice alt dezvoltator, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Îl parcurgem împreună, câmp cu câmp, și construim o listă de întrebări pentru avocatul dumneavoastră.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Surse: Legea 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Monitorul Oficial nr. 661, 10.8.2026), art. 280, 309, 422, 451, 528 și 577 · Ordinul ministrului dezvoltării 975/2026, formularele de autorizație (textul formularelor, Monitorul Oficial nr. 711 bis, 26.8.2026) · HG 273/1994, Regulamentul de recepție a construcțiilor, formă consolidată, art. 11, 16, 17, 19, 20, 22, 23 și anexa 2 · Codul civil, formă consolidată (legislatie.just.ro), art. 878, 881, 902, 1279, 1544, 1669 și 1670 · Legea cadastrului și a publicității imobiliare 7/1996 (legislatie.just.ro), art. 35 · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI)

Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Toate documentele din articol sunt exemple fictive, doar cu scop ilustrativ. Regulile sunt valabile la 17 octombrie 2026. Formularele și textele se pot schimba, iar un document emis înainte de 26 august 2026 poate arăta altfel. Documentele reale trebuie citite de un avocat independent.