Comment lire un extrait du registre foncier, un avant-contrat, un permis de construire et un procès-verbal de réception en Roumanie ?

Les documents commentés en Roumanie : la réponse courte

Posez la question aux promoteurs

Lors de l'achat d'une maison neuve en Roumanie, quatre documents passent entre vos mains et déterminent presque tout : l'extrait du registre foncier (Extras de carte funciară), qui montre à qui appartient le bien et ce qui y est inscrit ; l'avant-contrat (Promisiune de vânzare-cumpărare), qui fixe le prix, les paiements et la date de livraison ; le permis de construire (Autorizație de construire), qui autorise à construire exactement ce que prévoit le projet ; et le procès-verbal de réception des travaux (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor), qui établit que la maison a été construite conformément au permis.

Tous ces documents sont rédigés uniquement en roumain. C'est pourquoi nous avons préparé pour chacun d'eux un exemple accompagné de notes numérotées : ce que signifie chaque champ, ce qu'il faut y vérifier, et ce qui doit vous arrêter.

En clair : pas besoin de parler roumain pour poser les bonnes questions. Il faut savoir où regarder dans le document.

Avant de commencer : comment utiliser cette galerie

Posez la question aux promoteurs

• Les exemples ne sont pas réels. Tous les noms, numéros et dates sont fictifs, par exemple « Nr. cadastral 00000 » ou « [nume proprietar] ». Nous n'avons utilisé le document d'aucun client.
• Les intitulés et les champs sont réels. Nous avons repris la structure des sources officielles : un extrait généré par le système de l'ANCPI, le formulaire officiel du permis de construire entré en usage le 26 août 2026, et le formulaire du procès-verbal de réception figurant dans le règlement officiel. L'avant-contrat n'a pas de formulaire officiel : il est donc présenté selon les clauses exigées par la loi et selon la structure habituelle.
• Le texte roumain est laissé tel qu'il est imprimé, pour que vous puissiez poser l'exemple à côté du document reçu et retrouver le même champ.
• Ce n'est pas un substitut à un avocat. C'est une liste de questions. Le document réel doit être lu par un avocat indépendant qui ne représente que vous.

Document 1 : l'extrait du registre foncier (Extras de carte funciară pentru informare)

Posez la question aux promoteurs

L'extrait à titre d'information est le premier document que l'on demande, et le moins cher. Chacun peut le commander à partir du numéro du bien, comme nous l'avons expliqué dans notre guide de l'extrait du registre foncier en Roumanie.

Exemple à titre d'illustration : ce n'est pas un document réel. Toutes les données sont fictives. Les intitulés suivent un extrait généré par le système de l'ANCPI (« Formular versiunea 1.1 »).

#	Tel que cela figure sur l'extrait	Exemple fictif
1	Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară · Nr. cerere · Cod verificare	OCPI [județ] · Nr. cerere 00000 · Cod verificare [cod]
2	EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU INFORMARE · Carte Funciară Nr.	Carte Funciară Nr. 00000 [localitatea]
3	A. Partea I. Descrierea imobilului	TEREN Intravilan · A1 · Nr. cadastral 00000 · Suprafața 000 mp
4	Construcții	A1.1 · 00000-C1 · [adresa]
5	B. Partea II. Proprietari și acte	Act notarial nr. 000/[data] · Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin [mod], cota actuală 1/1 · 1) [NUME PROPRIETAR]
6	C. Partea III. SARCINI	Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini · NU SUNT
7	Anexa Nr. 1 La Partea I	Categorie folosință · Intravilan DA · Tarla · Parcelă · Situație juridică
8	Data și ora generării	[zz/ll/aaaa, oo:mm]

Les notes :

1. Le bureau du cadastre, le numéro de demande et le code de vérification. On y lit quel bureau a généré l'extrait, quand, et avec quel code on peut l'authentifier. Ce qu'il faut vérifier : que le code fonctionne sur le site de vérification de l'ANCPI. Selon la mention figurant sur l'extrait lui-même, le code est valable 30 jours à compter de sa génération. Signal d'alarme : un extrait sans code, une capture d'écran, ou un fichier que quelqu'un a « arrangé » sous Word.
2. Le numéro de l'extrait (Carte Funciară Nr.). Chaque bien a sa propre feuille au registre. Selon le Code civil (article 878), une feuille ne comporte qu'un seul bien. Ce qu'il faut vérifier : que c'est le même numéro que celui du contrat. Pour une maison pas encore construite, la loi exige un extrait distinct pour le futur logement avant l'avant-contrat (loi 169/2026, article 422(7)). Signal d'alarme : vous ne recevez que l'extrait du terrain entier, sans extrait pour votre logement.
3. La partie A : la description du bien. Le type de terrain, l'adresse, le numéro cadastral et la surface. « Intravilan » signifie à l'intérieur du périmètre bâti de la localité. Ce qu'il faut vérifier : que la surface et le numéro cadastral correspondent au contrat et à ce que l'on voit sur le terrain. Signal d'alarme : « Extravilan » (hors du périmètre bâti) pour un terrain qui vous est présenté comme constructible, ou un écart de surface.
4. Les constructions (Construcții). Chaque construction inscrite reçoit un numéro du type « 00000-C1 ». Ce qu'il faut vérifier : pour une maison existante, que la maison est inscrite. Pour une maison neuve, la construction n'est inscrite qu'à la fin des travaux : au stade de l'avant-contrat, la liste peut donc être vide. Signal d'alarme : une maison qui se dresse sur le terrain depuis des années et qui n'est pas inscrite sur l'extrait.
5. La partie B : les propriétaires et les actes. Qui est propriétaire, pour quelle quote-part (« cota actuală 1/1 » = la totalité du bien), et en vertu de quel acte. Selon le Code civil (article 881), il existe trois types d'inscription : intabulare (inscription définitive), înscriere provizorie (inscription provisoire) et notare (mention). Ce qu'il faut vérifier : que le propriétaire inscrit est exactement la personne qui vous vend, et que tous les propriétaires signent. Signal d'alarme : une inscription provisoire au lieu d'une inscription définitive, un propriétaire qui n'est pas le vendeur, ou des mentions de procédures judiciaires. Sur de vrais extraits, de telles mentions figurent parfois aussi dans la partie B : lisez-la donc jusqu'au bout.
6. La partie C : les charges (SARCINI). Hypothèques, saisies, interdictions de vente, droits d'usage. « NU SUNT » signifie qu'il n'y a aucune inscription. Ce qu'il faut vérifier : que la partie est vide, ou que chaque inscription fait l'objet d'un plan de radiation écrit avant le paiement. Signal d'alarme : une hypothèque bancaire sans lettre de mainlevée, une saisie, ou « interdicție de înstrăinare și grevare » (interdiction d'aliéner et de grever). L'avant-contrat d'un autre acheteur inscrit sur le bien est aussi un signal d'arrêt : selon le Code civil (article 902(2), point 12), l'avant-contrat est inscrit au registre sous forme de mention.
7. L'annexe 1 à la partie A. Le détail technique : la catégorie d'usage du terrain, « Intravilan DA/NU », la parcelle, et pour les constructions également « Situație juridică » (la situation juridique). Sur l'extrait officiel que nous avons examiné, il est indiqué « Cu acte » (avec actes). Ce qu'il faut vérifier : que l'usage du terrain convient à l'habitation. Signal d'alarme : une construction sans « Cu acte », ou un usage agricole pour un terrain censé être constructible. Demandez à votre avocat ce qui est écrit.
8. La date et l'heure de génération. L'extrait est une photographie de la situation à un instant donné. Ce qu'il faut vérifier : que l'extrait est récent, et commandez-en un nouveau avant tout paiement important. Bon à savoir : le jour de la signature, le notaire n'utilise pas cet extrait. Il commande un « extrait pour authentification » (extras pentru autentificare), valable 10 jours ouvrables, pendant lesquels le bureau du cadastre n'inscrit rien d'autre sur le bien (loi 7/1996, article 35).

Document 2 : l'avant-contrat (Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare)

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L'avant-contrat n'a pas de formulaire officiel. Ce que la loi fixe, en revanche : il doit comporter toutes les clauses sans lesquelles le contrat définitif ne peut pas être exécuté (Code civil, article 1279). Lorsque l'on achète auprès d'un promoteur une maison pas encore construite, il est signé uniquement devant notaire, et uniquement après l'inscription du permis de construire au registre (loi 169/2026, article 422(7)). Nous avons détaillé son contenu dans notre guide de l'avant-contrat. Voyons ici à quoi il ressemble.

Exemple à titre d'illustration : ce n'est pas un document réel. Toutes les données sont fictives. L'ordre des clauses suit la structure habituelle ; dans votre contrat, l'ordre et les intitulés peuvent être différents.

#	La clause	Exemple fictif
1	PROMISIUNE BILATERALĂ DE VÂNZARE-CUMPĂRARE	[titlul actului]
2	Părțile: promitent-vânzător / promitent-cumpărător	[DEZVOLTATOR SRL], CUI 00000000, prin [nume] · [nume cumpărător], pașaport nr. [000]
3	Obiectul promisiunii	Locuința individuală viitoare nr. [0] · CF nr. 00000 · Nr. cadastral 00000 · [000] mp
4	Autorizația de construire	nr. [000]/[data], notată în cartea funciară
5	Prețul și modalitatea de plată	[000.000] EUR, TVA [inclusă/neinclusă] · tranșe pe stadii
6	Contul de plată	IBAN RO00 XXXX 0000 0000 0000 0000 · cont dedicat proiectului
7	Arvună / avans	[suma], cu titlu de [arvună confirmatorie / avans]
8	Termenul de încheiere a contractului de vânzare	până la [data]
9	Predarea, termenul și penalitățile	[data] · [suma]/zi de întârziere
10	Declarațiile promitentului-vânzător	sarcini, litigii, datorii
11	Notarea în cartea funciară	notarul solicită notarea promisiunii
12	Anexe	specificații tehnice, planuri
13	Încheiere de autentificare	nr. [000]/[data], notar public [nume]

Les notes :

1. Le titre du document. La « Promisiune bilaterală » est un engagement des deux parties : le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur à acheter. Ce qu'il faut vérifier : qu'il ne s'agit pas d'une « convenție de rezervare » (convention de réservation), qui est une autre étape soumise à d'autres règles. Signal d'alarme : un document intitulé « lettre d'intention » qui vous réclame une somme importante.
2. Les parties. Le nom de la société, son numéro d'immatriculation (CUI) et la personne qui signe en son nom. Ce qu'il faut vérifier : que la société signataire est bien celle inscrite comme propriétaire dans la partie B de l'extrait, et que la personne qui signe en son nom en a le pouvoir. Si vous signez par l'intermédiaire d'un mandataire, que la procuration est complète et authentifiée. Signal d'alarme : une société différente de celle de l'extrait, sans explication écrite.
3. Le bien. « Locuința individuală viitoare » = la future maison. Ce qu'il faut vérifier : le numéro d'extrait et le numéro cadastral de votre logement, et qu'ils sont identiques à ceux de l'extrait. Signal d'alarme : une description générale du type « villa dans le projet », sans numéros.
4. Le permis de construire. Pour une maison pas encore construite, la loi ne permet de signer qu'après l'inscription du permis au registre (article 422(6)–(7)). Ce qu'il faut vérifier : le numéro et la date du permis, et qu'ils figurent sur l'extrait. Signal d'alarme : « le permis est en cours ».
5. Le prix et l'échéancier. Ce qu'il faut vérifier : la devise, si la TVA est incluse, et des paiements par étape de construction et non par date. Signal d'alarme : l'essentiel du prix payé d'avance, avant que le gros œuvre ne soit debout.
6. Le compte. Selon l'article 422(10), les acomptes versés au titre d'un avant-contrat sont déposés sur un compte bancaire distinct du promoteur, dédié au projet. Le promoteur ne peut les utiliser qu'avec un visa « bun de plată » du responsable technique de chantier : jusqu'à 25 % du prix pour le gros œuvre, et, une fois le gros œuvre achevé, jusqu'à 20 % pour les réseaux et installations. Ce qu'il faut vérifier : que le compte indiqué dans le contrat est au nom du promoteur et désigné comme compte du projet. Signal d'alarme : le compte d'un particulier, d'une autre société, ou « virez sur ce compte en attendant ».
7. Les arrhes (arvună) ou l'acompte (avans). La différence vaut de l'argent. Avec des arrhes « confirmatoires » (arvună confirmatorie), si l'acheteur se désiste, le vendeur conserve la somme ; si c'est le vendeur, l'acheteur peut exiger le double (Code civil, article 1544). Et si le contrat ne dit rien, une somme versée au titre d'un avant-contrat est considérée comme un acompte sur le prix (article 1670). Ce qu'il faut vérifier : qu'il est écrit explicitement de quel type de paiement il s'agit et ce qu'il devient si la vente échoue. Signal d'alarme : une formulation floue, ou une clause qui permet au seul promoteur de se dédire.
8. Le délai pour le contrat définitif. Si une partie refuse de signer sans justification, l'autre peut demander au tribunal un jugement qui tient lieu de contrat, dans les 6 mois suivant la date à laquelle la signature aurait dû intervenir (article 1669). Ce qu'il faut vérifier : une date précise, ou un événement précis comme la réception des travaux. Signal d'alarme : « le contrat définitif sera signé à la date fixée par le promoteur ».
9. La livraison et l'indemnité de retard. Ce qu'il faut vérifier : la date de livraison, le montant de l'indemnité par jour de retard, et ce qui se passe en cas de retard prolongé. Signal d'alarme : pas de date, ou pas d'indemnité. Nous avons traité de vos droits en cas de retard dans notre guide du retard de livraison.
10. Les déclarations du vendeur. L'absence de charges, de litiges ou de dettes, et ce qui se passe si l'on en découvre. Ce qu'il faut vérifier : que la déclaration correspond à la partie C de l'extrait. Signal d'alarme : une hypothèque sur l'extrait sans clause expliquant quand et comment elle sera radiée.
11. L'inscription de l'avant-contrat au registre. Pour une maison pas encore construite, le notaire demande l'inscription du contrat le jour de la signature ou le jour ouvrable suivant (article 422(8)). L'inscription rend le contrat visible pour quiconque consulte la situation du bien. Ce qu'il faut vérifier : un nouvel extrait quelques jours après la signature, qui fait apparaître l'inscription. Signal d'alarme : une demande de « ne pas inscrire pour l'instant ».
12. Les annexes. Le descriptif technique, le niveau de finition et les plans. Ce qu'il faut vérifier : que les annexes sont signées et jointes. Signal d'alarme : un descriptif « selon le catalogue » sans document signé.
13. L'authentification par le notaire. À la fin d'un acte notarié figure une mention d'authentification avec un numéro, une date et le nom du notaire. Ce qu'il faut vérifier : que le numéro et la date figurent, et que vous en avez conservé une copie. Signal d'alarme : un contrat sous seing privé pour l'achat auprès d'un promoteur d'une maison pas encore construite. Selon l'article 422(7), ce n'est pas possible.

Document 3 : le permis de construire (Autorizație de construire)

Posez la question aux promoteurs

Depuis le 25 août 2026, le nouveau Code de l'aménagement et de la construction, la loi 169/2026, s'applique en Roumanie, et depuis le 26 août 2026, les nouveaux permis sont délivrés sur un nouveau formulaire officiel, « F_A_04 », conformément à l'arrêté 975/2026 du ministère du Développement. Un permis délivré auparavant aura un autre aspect, car il a été établi sur l'ancien formulaire. L'exemple présenté ici est celui du nouveau formulaire. Nous avons traité de la vérification du permis et du plan d'urbanisme dans notre guide du permis et du PUZ.

Exemple à titre d'illustration : ce n'est pas un document réel. Toutes les données sont fictives. Les intitulés suivent le formulaire F_A_04, version 1.0.

#	Tel que cela figure sur le permis	Exemple fictif
1	AUTORIZAȚIE DE CONSTRUIRE/DESFIINȚARE · Numărul actului · Data emiterii	nr. [000] din [data] · Primăria [comuna]
2	1. REFERINȚE · Certificatul de urbanism nr.	Cerere nr. [000]/[data] · Certificat de urbanism nr. [000]/[data]
3	2. SOLICITANTUL · SE AUTORIZEAZĂ executarea lucrărilor de construire	[DEZVOLTATOR SRL] · [n] locuințe individuale [P+1]
4	3. PE IMOBILUL · Cartea funciară · Nr. cadastral	CF nr. 00000 · Nr. cadastral 00000
5	4. LUCRĂRILE SUPUSE AUTORIZĂRII în valoare de (lei)	[0.000.000] lei, fără TVA
6	5. ÎN BAZA PROIECTULUI · P.A.C. nr. · Elaboratorul proiectului	P.A.C. nr. [000] · arh. [nume], TNA nr. [0000]
7	Termenul de valabilitate · Durata de execuție	3 ani · [00] luni
8	6. PROIECTUL - PARTE INTEGRANTĂ A AUTORIZAȚIEI	P.A.C. vizat spre neschimbare + avize
9	7. TITULARUL AUTORIZAȚIEI ARE URMĂTOARELE OBLIGAȚII	14 obligații
10	8. SEMNĂTURILE · 9. PRELUNGIRE ACORDATĂ	Conducătorul autorității emitente · Secretar general · Arhitect-șef

Les notes :

1. Le numéro du permis, la date et l'autorité. Ce qu'il faut vérifier : que l'autorité est la mairie ou la commune du lieu où se trouve le terrain, et que le même numéro figure dans le contrat et sur l'extrait. Signal d'alarme : un numéro qui n'apparaît nulle part ailleurs.
2. Les références. Le permis renvoie à la demande et au « certificat d'urbanisme » (certificat de urbanism). Bon à savoir : le certificat d'urbanisme est un document d'information, et il n'autorise pas à construire. Signal d'alarme : on vous montre un certificat d'urbanisme en le présentant comme une « autorisation ».
3. Le demandeur et ce qu'il est permis de construire. On y lit qui demande le permis et quel est le projet. Ce qu'il faut vérifier : que la société est la même que le propriétaire de l'extrait et le vendeur du contrat, et que le nombre de logements et d'étages correspond à ce que l'on vous vend. Signal d'alarme : la brochure commerciale annonce plus d'étages ou plus de logements que le permis.
4. Le bien. Le numéro d'extrait et le numéro cadastral. Ce qu'il faut vérifier : qu'ils sont identiques à ceux de l'extrait. Signal d'alarme : un permis portant sur un autre terrain, ou sur un terrain avant division, sans explication.
5. La valeur des travaux. La valeur estimée selon le devis, hors TVA. Elle sert au calcul des taxes, et ce n'est pas le prix de votre maison. Ce qu'il faut vérifier : seulement qu'elle figure.
6. Le projet sur lequel repose le permis. « P.A.C. » désigne le projet pour l'autorisation de construire, signé par un architecte inscrit au tableau (TNA). Ce qu'il faut vérifier : le nom de l'architecte et son numéro d'inscription. Signal d'alarme : aucune information sur l'architecte.
7. La durée de validité et la durée d'exécution. Selon le formulaire et selon l'article 309 de la loi 169/2026, le permis dispose de 3 ans à compter de sa délivrance pour que les travaux commencent. Après la déclaration d'ouverture du chantier, la validité court sur toute la durée d'exécution prévue par le permis. Le formulaire permet aussi une suspension unique de la validité, jusqu'à 12 mois. Ce qu'il faut vérifier : la date de délivrance, et qu'une déclaration d'ouverture du chantier a été déposée. Demandez à la voir. Signal d'alarme : un permis de plus de 3 ans sans déclaration d'ouverture du chantier.
8. Le projet fait partie du permis. Le projet revêtu du cachet « vizat spre neschimbare » (« visé, à ne pas modifier »), avec tous les avis, fait partie intégrante du permis. Selon le formulaire, construire sans le respecter constitue une infraction pénale ou une contravention (articles 356 et 357 de la loi). Ce qu'il faut vérifier : demandez le projet portant le cachet, et comparez les étages et les surfaces. Signal d'alarme : « on ne peut pas montrer les plans ».
9. Les obligations du titulaire du permis. 14 obligations, parmi lesquelles déclarer l'ouverture et l'achèvement des travaux, conserver le permis et le projet sur le chantier, et installer un panneau d'identification du projet. Si les travaux ne sont pas terminés à temps, une prolongation peut être demandée au moins 15 jours avant l'expiration de la validité, pour 12 mois au maximum. Ce qu'il faut vérifier : qu'il y a un panneau sur le chantier, et que le permis n'a pas expiré. Signal d'alarme : un chantier sans panneau.
10. Les signatures et les prolongations. Le permis est signé par le chef de l'autorité, le secrétaire général et l'architecte en chef, et comporte à la fin un emplacement pour la prolongation accordée. Ce qu'il faut vérifier : que toutes les signatures sont présentes et, s'il y a une prolongation, jusqu'à quand. Signal d'alarme : une signature manquante, ou une prolongation déjà expirée.

Document 4 : le procès-verbal de réception des travaux (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor)

C'est le document qui établit que la construction est achevée. Selon la loi 169/2026 (article 280), une construction n'est considérée comme achevée qu'après la réception des travaux, et une construction non conforme au permis ne peut pas être réceptionnée. Le formulaire lui-même n'a pas changé non plus : le règlement de réception des constructions (décision du gouvernement 273/1994) reste en vigueur après le nouveau code (article 577(6)). Nous avons détaillé le jour de la livraison dans notre guide de la livraison d'une maison neuve.

Il est important de distinguer deux procès-verbaux. Le procès-verbal de réception est établi entre le promoteur (l'« investisseur » dans les termes du règlement) et l'entrepreneur, au sein d'une commission qui comprend aussi un représentant de l'autorité ayant délivré le permis. Le procès-verbal de remise (proces-verbal de predare-primire) est établi entre vous et le promoteur, et n'a pas de formulaire officiel. Selon l'article 422(5)(k), le promoteur ne vous remet la maison qu'une fois la réception approuvée et les raccordements définitifs aux réseaux effectués.

Exemple à titre d'illustration : ce n'est pas un document réel. Toutes les données sont fictives. Les intitulés suivent l'annexe 2 du règlement de réception des constructions.

#	Tel que cela figure sur le procès-verbal	Exemple fictif
1	APROB ADMITEREA/RESPINGEREA · INVESTITOR	[DEZVOLTATOR SRL], [semnătura]
2	PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE la terminarea lucrărilor Nr. · Contractului nr.	nr. [00] din [data] · contract nr. [000] între [investitor] și [executant]
3	1. Imobilul: adresa · număr cadastral · număr carte funciară	[adresa] · 00000 · CF 00000
4	2. Autorizației de construire nr. · cu valabilitate până la data	nr. [000]/[data] · până la [data]
5	3. Comisia de recepție: Președinte · Membri	[nume] · [nume], desemnat de Primăria [comuna]
6	5. Secretariatul: diriginte de șantier autorizat	[nume], autorizație nr. [000]
7	6. Constatările comisiei: 6.1 – 6.4	Capacități fizice realizate · anexele nr. 1–3
8	6.5 Valoarea finală · 6.6 Perioada de garanție	[000.000] lei · [00] luni
9	7. comisia de recepție decide	admiterea / respingerea recepției
10	8. motivează · 9. recomandă · semnături	Președinte · Membri · Proiectant · Executant

Les notes :

1. L'approbation du promoteur. En tête du procès-verbal, le promoteur approuve l'« ADMITEREA » (l'admission) ou la « RESPINGEREA » (le rejet), dans les 3 jours suivant la décision de la commission (article 19 du règlement). Ce qu'il faut vérifier : que « ADMITEREA » est cochée et qu'il y a une signature. Signal d'alarme : un procès-verbal sans approbation du promoteur.
2. Le numéro, la date et le contrat. Ce qu'il faut vérifier : la date. Selon le règlement, la date de réception est celle de la signature du promoteur, et c'est à partir d'elle que court la période de garantie de l'entrepreneur (article 20 du règlement). Signal d'alarme : « PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE PARȚIALĂ » (réception partielle). C'est un autre formulaire, qui constate une étape de construction et sert à inscrire la construction au registre, et non l'achèvement des travaux.
3. Le bien. L'adresse, le numéro cadastral et le numéro d'extrait. Ce qu'il faut vérifier : qu'ils sont identiques à ceux de votre extrait et de votre contrat.
4. Le permis. Le numéro du permis et sa date de fin de validité. Ce qu'il faut vérifier : que c'est le même permis que celui que vous avez vu, et que la réception a eu lieu pendant sa validité. Signal d'alarme : un autre permis, ou un permis expiré.
5. La commission. Selon le règlement, la commission doit comprendre un représentant du promoteur (le président), un représentant de l'autorité ayant délivré le permis, et 1 à 3 experts qui n'ont pas participé à la conception ni à la construction (article 11 du règlement). En cas de désaccord, l'avis du représentant de l'autorité prévaut (article 16 du règlement). Ce qu'il faut vérifier : le nom et la signature du représentant de l'autorité. Signal d'alarme : aucun représentant de la mairie ou de la commune.
6. Le secrétariat. Un responsable technique de chantier agréé (diriginte de șantier) prépare les documents de réception. Il n'est pas membre de la commission. Ce qu'il faut vérifier : son nom et son numéro d'agrément.
7. Les constatations de la commission. Les points 6.2 à 6.4 renvoient à trois listes : les défauts non corrigés dans les délais, les mesures de sécurité incendie non réalisées, et les défauts impossibles à corriger. Ce qu'il faut vérifier : que les listes sont vides. Signal d'alarme : une liste remplie, surtout la liste 3.
8. La valeur et la période de garantie. Ce qu'il faut vérifier : que la période de garantie est indiquée. Indépendamment de la période de garantie, la loi prévoit une responsabilité de 10 ans pour les vices cachés et, pour toute la durée de vie de la construction, pour les vices de structure (loi 169/2026, article 451). Nous en avons traité dans notre guide des défauts de construction.
9. La décision. La commission décide d'admettre ou de rejeter la réception. Lorsqu'il existe des défauts réparables, elle suspend la procédure par un procès-verbal distinct et accorde jusqu'à 90 jours pour les corriger (article 17 du règlement). Ce qu'il faut vérifier : « admiterea ». Signal d'alarme : « respingerea », ou un procès-verbal de suspension sans procès-verbal de réception par la suite. Une construction dont la réception a été rejetée ne peut pas être utilisée tant que les défauts ne sont pas corrigés (article 22(3) du règlement).
10. Les motifs, les recommandations et les signatures. Ce qu'il faut vérifier : les signatures de tous les membres de la commission, ainsi que celles du concepteur et de l'entrepreneur en tant que participants. Signal d'alarme : des signatures manquantes sans explication dans la rubrique « Alte mențiuni » (autres mentions).

Et que recevez-vous en main propre ? Selon la loi 169/2026 (article 528), lors de la réception des travaux, le responsable technique remet au propriétaire le « livret technique » de la construction (cartea tehnică) et le manuel d'entretien. Le règlement prévoit que le promoteur envoie le procès-verbal de réception au propriétaire dans les 5 jours suivant la fin de la réception (article 23 du règlement). Demandez les deux.

Retour du terrain : l'étage qui ne figurait pas dans le permis

Me Ilan Leibovitch, avocat, raconte le cas d'un client qui avait acheté un appartement en construction à l'étranger :

Le client payait l'entrepreneur au fil des étapes, et la construction a avancé jusqu'à la date de livraison. Comme il s'agissait d'un pays étranger, j'ai pour habitude d'envoyer un professionnel de notre part inspecter l'appartement avant la livraison.

Quand le rapport est arrivé, j'étais sous le choc. Le promoteur avait ajouté un étage à l'immeuble, et l'appartement lui-même avait fait l'objet de modifications, dont certaines importantes. Nous avons recommandé au client de ne pas accepter l'appartement en l'état, car l'immeuble risquait de ne pas obtenir de certificat d'habitabilité, et il aurait du mal à revendre plus tard. J'ai proposé de l'aider à récupérer la totalité de son argent.

Il m'a répondu qu'il était tombé amoureux du quartier et de l'appartement, et il a pris l'appartement à ses risques.

En Roumanie, cette question se pose sur pièces : ce qui est écrit dans le permis, dans le projet visé et dans le procès-verbal de réception. Une construction non conforme au permis ne peut pas être réceptionnée (loi 169/2026, article 280(8)). C'est pourquoi la comparaison entre le permis et ce qui a été construit n'est pas un détail technique. C'est la différence entre une maison que l'on peut inscrire et vendre, et une maison que l'on ne peut pas.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre un extrait à titre d'information et un extrait pour authentification ?

Chacun peut commander un extrait à titre d'information (extras pentru informare), qui sert à vérifier un bien. L'extrait pour authentification (extras pentru autentificare) n'est commandé que par le notaire en vue de la signature. Il est valable 10 jours ouvrables, pendant lesquels le bureau du cadastre n'inscrit rien d'autre sur le bien (loi 7/1996, article 35).

Un avant-contrat portant sur une maison pas encore construite doit-il être signé devant notaire ?

Oui. Selon l'article 422(7) de la loi 169/2026, l'avant-contrat portant sur le futur logement d'un promoteur est signé uniquement devant notaire, après l'inscription du permis de construire au registre et une fois qu'il existe un extrait pour le futur logement. Le notaire demande son inscription le jour de la signature ou le jour ouvrable suivant.

Comment savoir si le permis de construire est toujours valable ?

Vérifiez la date de délivrance et si une déclaration d'ouverture du chantier a été déposée. Selon la loi 169/2026, le permis est valable 3 ans pour commencer les travaux, et après la déclaration d'ouverture du chantier, la validité court sur toute la durée d'exécution prévue par le permis. À la fin du formulaire figure un emplacement pour la prolongation, si elle a été accordée.

Quelle est la différence entre le procès-verbal de réception et le procès-verbal de remise ?

Le procès-verbal de réception (proces-verbal de recepție) établit que l'immeuble a été construit conformément au permis, et il est signé par une commission comprenant un représentant de l'autorité. Le procès-verbal de remise (proces-verbal de predare-primire) est signé entre vous et le promoteur le jour où vous recevez les clés. Selon l'article 422(5)(k), la remise n'intervient qu'après l'approbation de la réception.

Les documents de la galerie sont-ils de vrais documents ?

Non. Tous les exemples sont fictifs et portent la mention « Exemple à titre d'illustration : ce n'est pas un document réel ». Les intitulés et les champs sont tirés des formulaires officiels, pour que vous puissiez les retrouver dans le document que vous recevrez.

L'essentiel

Quatre documents, quatre questions : à qui appartient le bien et ce qui y est inscrit (l'extrait), à quoi vous vous êtes engagé (l'avant-contrat), ce qu'il est permis de construire (le permis), et si c'est bien ce qui a été construit (le procès-verbal de réception). Quand les numéros concordent dans les quatre, c'est bon signe. Quand un seul numéro ne correspond pas, on s'arrête et on pose la question.

Demandez les quatre à chaque promoteur, y compris à nous. L'avocat de la société représente uniquement la société : c'est pourquoi nous recommandons à chaque acheteur de prendre un avocat indépendant qui lira les documents pour lui. Et si vous voulez vérifier un promoteur vous-même, nous avons écrit un guide pour vérifier un promoteur roumain en 15 minutes.

Si vous avez en main l'un de ces documents, de notre part ou de celle de tout autre promoteur, réservez un échange d'une demi-heure avec moi. Nous le passerons en revue ensemble, champ par champ, et établirons une liste de questions pour votre avocat.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Sources : Loi 169/2026, Code de l'aménagement et de la construction (Monitorul Oficial n° 661, 10.8.2026), articles 280, 309, 422, 451, 528 et 577 · Arrêté 975/2026 du ministère du Développement, formulaires du permis (texte des formulaires, Monitorul Oficial n° 711 bis, 26.8.2026) · Décision du gouvernement 273/1994, règlement de réception des constructions, version consolidée, articles 11, 16, 17, 19, 20, 22, 23 et annexe 2 · Code civil, version consolidée (legislatie.just.ro), articles 878, 881, 902, 1279, 1544, 1669 et 1670 · Loi 7/1996 sur le cadastre et la publicité foncière (legislatie.just.ro), article 35 · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI)

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Tous les documents présentés dans l'article sont des exemples fictifs, à titre d'illustration uniquement. Les règles sont exactes au 17 octobre 2026. Les formulaires et les textes peuvent changer, et un document délivré avant le 26 août 2026 peut avoir un autre aspect. Les documents réels doivent être lus par un avocat indépendant.