Romanya tapu sicili örneği, ön sözleşme, yapı ruhsatı ve kabul tutanağı nasıl okunur?

Romanya mülk belgeleri: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da yeni bir konut satın aldığınızda dört belge hemen her şeyi belirler: mülkün kime ait olduğunu ve üzerinde neler kayıtlı olduğunu gösteren tapu sicili örneği (Extras de carte funciară); fiyatı, ödemeleri ve teslim tarihini belirleyen ön sözleşme (Promisiune de vânzare-cumpărare); onaylı planlarda yer alanın tam olarak inşa edilmesine izin veren yapı ruhsatı (Autorizație de construire); ve binanın ruhsata uygun inşa edildiğini kaydeden işlerin tamamlanmasında kabul tutanağı (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor).

Sonra beşinci bir belge gelir: mülkiyeti size devreden ve tapu siciline tescil için gönderilen noter senedi olan nihai satış sözleşmesi (Contract de vânzare-cumpărare). Geliştiriciden satın alırken, işlerin kabulünden sonra ve konutun zilyetliğini almadan önce imzalanır.

Dördü de yalnızca Romence düzenlenir. Bu yüzden her birinin numaralı notlarla temsili bir örneğini hazırladık: her alanın ne anlama geldiği, içinde nelere bakılacağı ve neyin sizi durdurması gerektiği.

Kısacası: doğru soruları sormak için Romence okumanız gerekmez. Belgede nereye bakacağınızı bilmeniz gerekir.

Başlamadan önce: bu galeri nasıl kullanılır

Bu konuyu geliştiricilere sorun

• Örnekler gerçek değildir. Her isim, numara ve tarih bir yer tutucudur, örneğin “Nr. cadastral 00000” veya “[nume proprietar]”. Hiçbir müşterinin belgesi kullanılmadı.
• Başlıklar ve alanlar gerçektir. Yapı resmi kaynaklardan gelir: ANCPI sisteminin ürettiği bir sicil örneği, 26 Ağustos 2026'dan beri kullanılan resmi yapı ruhsatı formu ve resmi yönetmelikteki kabul tutanağı formu. Ön sözleşme için resmi bir form yoktur, bu yüzden kanunun aradığı maddeler ve olağan yapıyla gösterilir.
• Romence metin basıldığı gibi bırakılmıştır, böylece örneği aldığınız belgenin yanına koyup aynı alanı bulabilirsiniz.
• Bu, bir avukatın yerini tutmaz. Bir soru listesidir. Gerçek belgeyi yalnızca sizi temsil eden bağımsız bir avukat okumalıdır.

Belge 1: tapu sicili örneği (Extras de carte funciară pentru informare)

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bilgi amaçlı sicil örneği, istenecek ilk ve en ucuz belgedir. Mülk numarasıyla herkes isteyebilir; bunu tapu sicili örneği rehberimizde anlatıyoruz.

Örnek temsildir: gerçek bir belge değildir. Tüm veriler kurgusaldır. Başlıklar, ANCPI sisteminin ürettiği bir sicil örneğini (“Formular versiunea 1.1”) izler.

#	Sicil örneğinde basıldığı gibi	Kurgusal örnek
1	Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară · Nr. cerere · Cod verificare	OCPI [județ] · Nr. cerere 00000 · Cod verificare [cod]
2	EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU INFORMARE · Carte Funciară Nr.	Carte Funciară Nr. 00000 [localitatea]
3	A. Partea I. Descrierea imobilului	TEREN Intravilan · A1 · Nr. cadastral 00000 · Suprafața 000 mp
4	Construcții	A1.1 · 00000-C1 · [adresa]
5	B. Partea II. Proprietari și acte	Act notarial nr. 000/[data] · Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin [mod], cota actuală 1/1 · 1) [NUME PROPRIETAR]
6	C. Partea III. SARCINI	Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini · NU SUNT
7	Anexa Nr. 1 La Partea I	Categorie folosință · Intravilan DA · Tarla · Parcelă · Situație juridică
8	Data și ora generării	[zz/ll/aaaa, oo:mm]

Notlar:

1. Sicil müdürlüğü, talep numarası ve doğrulama kodu. Bu, sicil örneğini hangi müdürlüğün, ne zaman düzenlediğini ve doğrulama kodunu gösterir. Neye bakılmalı: kodun ANCPI'nin doğrulama sayfasında çalıştığı. Sicil örneğinin kendi ifadesine göre kod, düzenlendiği tarihten itibaren 30 gün geçerlidir. Kırmızı bayrak: kodsuz bir sicil örneği, bir ekran görüntüsü veya birinin Word'de “düzelttiği” bir dosya.
2. Tapu sicili numarası (Carte Funciară Nr.). Her mülkün sicilde kendi sayfası vardır. Medeni Kanun uyarınca (md. 878) bir sayfada yalnızca bir mülk bulunur. Neye bakılmalı: sözleşmedeki numarayla aynı olduğu. Henüz inşa edilmemiş bir konut için kanun, ön sözleşmeden önce gelecekteki birim için ayrı bir sicil örneği şart koşar (169/2026 sayılı Kanun, md. 422(7)). Kırmızı bayrak: size yalnızca tüm arsanın sicil örneğinin verilmesi, biriminiz için hiçbir örnek olmaması.
3. A Bölümü: mülkün tanımı. Arazi türü, adres, kadastro numarası ve alan. “Intravilan”, yerleşim yerinin yerleşik alanı içinde demektir. Neye bakılmalı: alanın ve kadastro numarasının sözleşmeyle ve sahada gördüğünüzle uyuştuğu. Kırmızı bayrak: size inşaat arsası olarak sunulan bir arsada “Extravilan” (yerleşik alanın dışı) yazması veya alanda bir tutarsızlık.
4. Yapılar (Construcții). Kayıtlı her yapıya “00000-C1” gibi bir numara verilir. Neye bakılmalı: mevcut bir konut için konutun kayıtlı olduğu. Yeni bir konutta yapı ancak inşaatın sonunda kaydedilir, dolayısıyla ön sözleşme aşamasında bu liste boş olabilir. Kırmızı bayrak: arsa üzerinde yıllardır duran ama sicil örneğinde olmayan bir ev.
5. B Bölümü: sahipler ve belgeler. Sahibin kim olduğu, hangi payla (“cota actuală 1/1” = mülkün tamamı) ve hangi belgeye dayanarak. Medeni Kanun uyarınca (md. 881) üç tür kayıt vardır: intabulare (kesin tescil), înscriere provizorie (geçici tescil) ve notare (şerh). Neye bakılmalı: kayıtlı sahibin size satan kişi olduğu ve tüm sahiplerin imzaladığı. Kırmızı bayrak: kesin yerine geçici tescil, satıcı olmayan bir sahip veya yargılamalara ilişkin şerhler. Gerçek sicil örneklerinde bu tür şerhler bazen B Bölümünde de görünür, bu yüzden sonuna kadar okuyun.
6. C Bölümü: takyidatlar (SARCINI). İpotekler, hacizler, satış yasakları, kullanım hakları. “NU SUNT” hiçbiri yok demektir. Neye bakılmalı: bu bölümün boş olduğu veya ödeme yapmadan önce her kaydın kaldırılması için yazılı bir planın bulunduğu. Kırmızı bayrak: fek mektubu olmayan bir banka ipoteği, bir haciz veya “interdicție de înstrăinare și grevare” (devir ve takyit yasağı). Mülke şerh edilmiş başka bir alıcının ön sözleşmesi de bir dur işaretidir: Medeni Kanun uyarınca (md. 902(2), 12. bent) ön sözleşme sicile şerh olarak işlenir.
7. A Bölümüne Ek 1. Teknik ayrıntı: arazi kullanımı, “Intravilan DA/NU”, parsel ve yapılar için ayrıca “Situație juridică” (hukuki durum). Kontrol ettiğimiz resmi sicil örneğinde “Cu acte” (belgeli) yazıyor. Neye bakılmalı: arazi kullanımının konuta uygun olduğu. Kırmızı bayrak: “Cu acte” yazmayan bir yapı veya inşaat için olması gereken bir arsada tarımsal kullanım. Avukatınıza ne yazdığını sorun.
8. Düzenlenme tarihi ve saati. Sicil örneği tek bir anın görüntüsüdür. Neye bakılmalı: güncel olduğu; her önemli ödemeden önce yenisini isteyin. Bilmekte fayda var: imza gününde noter bu sicil örneğini kullanmaz. Noter, 10 iş günü geçerli olan bir “tasdik amaçlı sicil örneği” (extras pentru autentificare) ister; bu süre boyunca sicil mülk aleyhine başka bir şey işlemez (7/1996 sayılı Kanun, md. 35).

Belge 2: ön sözleşme (Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare)

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ön sözleşmenin resmi bir formu yoktur. Kanunun belirlediği şey şudur: olmaksızın nihai sözleşmenin yerine getirilemeyeceği her maddeyi içermelidir (Medeni Kanun, md. 1279). Geliştiriciden henüz inşa edilmemiş bir konut satın alırken yalnızca noter huzurunda ve ancak yapı ruhsatı sicile şerh edildikten sonra imzalanır (169/2026 sayılı Kanun, md. 422(7)). İçeriği ön sözleşme rehberimizde anlattık. İşte neye benzediği.

Örnek temsildir: gerçek bir belge değildir. Tüm veriler kurgusaldır. Madde sırası olağan yapıyı izler; sizin sözleşmenizde sıra ve başlıklar farklı olabilir.

#	Madde	Kurgusal örnek
1	PROMISIUNE BILATERALĂ DE VÂNZARE-CUMPĂRARE	[titlul actului]
2	Părțile: promitent-vânzător / promitent-cumpărător	[DEZVOLTATOR SRL], CUI 00000000, prin [nume] · [nume cumpărător], pașaport nr. [000]
3	Obiectul promisiunii	Locuința individuală viitoare nr. [0] · CF nr. 00000 · Nr. cadastral 00000 · [000] mp
4	Autorizația de construire	nr. [000]/[data], notată în cartea funciară
5	Prețul și modalitatea de plată	[000.000] EUR, TVA [inclusă/neinclusă] · tranșe pe stadii
6	Contul de plată	IBAN RO00 XXXX 0000 0000 0000 0000 · cont dedicat proiectului
7	Arvună / avans	[suma], cu titlu de [arvună confirmatorie / avans]
8	Termenul de încheiere a contractului de vânzare	până la [data]
9	Predarea, termenul și penalitățile	[data] · [suma]/zi de întârziere
10	Declarațiile promitentului-vânzător	sarcini, litigii, datorii
11	Notarea în cartea funciară	notarul solicită notarea promisiunii
12	Anexe	specificații tehnice, planuri
13	Încheiere de autentificare	nr. [000]/[data], notar public [nume]

Notlar:

1. Başlık. “Promisiune bilaterală”, her iki tarafın taahhüdüdür: satıcının satma, alıcının satın alma taahhüdü. Neye bakılmalı: farklı kurallara sahip farklı bir aşama olan “convenție de rezervare”in (rezervasyon sözleşmesi) olmadığı. Kırmızı bayrak: sizden önemli bir tutar alan, “niyet mektubu” adı verilen bir belge.
2. Taraflar. Şirketin adı, sicil numarası (CUI) ve adına kimin imzaladığı. Neye bakılmalı: imzalayan şirketin, sicil örneğinin B Bölümünde sahip olarak kayıtlı şirketle aynı olduğu ve adına imza atanın yetkisi olduğu. Bir temsilci aracılığıyla imzalıyorsanız, vekaletnamenin eksiksiz ve noter onaylı olduğu. Kırmızı bayrak: yazılı bir açıklama olmadan sicil örneğindekinden farklı bir şirket.
3. Mülk. “Locuința individuală viitoare” = gelecekteki konut. Neye bakılmalı: biriminizin tapu sicili ve kadastro numaraları ve bunların sicil örneğiyle uyuştuğu. Kırmızı bayrak: numarasız, “projede bir villa” gibi genel bir tanım.
4. Yapı ruhsatı. Henüz inşa edilmemiş bir konut için kanun, imzalamaya yalnızca ruhsat sicile şerh edildikten sonra izin verir (md. 422(6)–(7)). Neye bakılmalı: ruhsat numarası ve tarihi ve bunların sicil örneğinde yer aldığı. Kırmızı bayrak: “ruhsat yolda”.
5. Fiyat ve ödeme planı. Neye bakılmalı: para birimi, KDV'nin dahil olup olmadığı ve ödemelerin tarihlere değil inşaat aşamalarına bağlı olduğu. Kırmızı bayrak: yapı daha ayakta değilken fiyatın büyük kısmının peşin istenmesi.
6. Hesap. Md. 422(10) uyarınca ön sözleşme kapsamındaki avanslar, geliştiricinin projeye özel ayrı bir banka hesabına yatırılır. Geliştirici bunları yalnızca şantiye şefinin “bun de plată” (ödemeye onaylı) mührüyle harcayabilir: yapı iskeleti için fiyatın en fazla %25'i, iskelet bittikten sonra tesisat için en fazla %20'si. Neye bakılmalı: sözleşmedeki hesabın geliştiricinin adına olduğu ve proje hesabı olarak tanımlandığı. Kırmızı bayrak: bir gerçek kişinin hesabı, başka bir şirketin hesabı veya “şimdilik şu hesaba gönderin”.
7. Kapora (arvună) veya avans (avans). Aradaki fark paraya mal olur. Teyit niteliğinde kaporada (arvună confirmatorie), alıcı temerrüde düşerse satıcı tutarı alıkoyar; satıcı temerrüde düşerse alıcı iki katını talep edebilir (Medeni Kanun, md. 1544). Sözleşme hiçbir şey demiyorsa, ön sözleşme kapsamında ödenen tutar fiyata mahsuben avans sayılır (md. 1670). Neye bakılmalı: sözleşmenin ödemenin tam olarak ne tür bir ödeme olduğunu ve anlaşma bozulursa ona ne olacağını belirttiği. Kırmızı bayrak: belirsiz ifadeler veya yalnızca geliştiricinin sözleşmeden çekilmesine izin veren bir madde.
8. Nihai sözleşme için son tarih. Taraflardan biri haklı bir sebep olmadan imzalamayı reddederse diğeri, imzalanması gereken tarihten itibaren 6 ay içinde mahkemeden sözleşmenin yerine geçen bir karar isteyebilir (md. 1669). Neye bakılmalı: net bir tarih veya işlerin kabulü gibi net bir olay. Kırmızı bayrak: “nihai sözleşme geliştiricinin belirleyeceği bir tarihte imzalanacaktır”.
9. Teslim ve gecikme tazminatı. Neye bakılmalı: bir teslim tarihi, gecikilen gün başına bir tazminat tutarı ve uzun bir gecikmeden sonra ne olacağı. Kırmızı bayrak: tarih yok veya tazminat yok. Gecikmelerdeki haklarınızı geliştirici gecikmeleri rehberimizde ele aldık.
10. Satıcının beyanları. Üzerinde hiçbir takyidat, talep veya borç bulunmadığı ve bunlardan biri ortaya çıkarsa ne olacağı. Neyi kontrol etmeli: beyanın, tapu sicili özetinin C Bölümü ile uyuşması. Alarm işareti: özette bir ipotek görünüyor ama ne zaman ve nasıl kaldırılacağını açıklayan bir madde yok.
11. Ön sözleşmenin tapu sicilinde şerh edilmesi. Henüz inşa edilmemiş bir konutta noter, şerhi imza günü veya bir sonraki iş günü talep eder (md. 422(8)). Şerh, sözleşmeyi mülke bakan herkes için görünür kılar. Neyi kontrol etmeli: imzadan birkaç gün sonra alınan, şerhin göründüğü güncel bir özet. Alarm işareti: “şimdilik tescil ettirmeyelim” talebi.
12. Ekler. Teknik şartname, bitiş seviyesi ve planlar. Neyi kontrol etmeli: eklerin imzalı olması ve sözleşmeye bağlanmış olması. Alarm işareti: imzalı bir belge olmadan “katalogdaki gibi” yazan bir şartname.
13. Noterin onay belgesi. Noter senedinin sonunda numarası, tarihi ve noterin adı bulunan bir onay belgesi yer alır. Neyi kontrol etmeli: numara ve tarihin yazılı olması ve bir nüshayı saklamanız. Alarm işareti: bir geliştiriciden alınan, henüz inşa edilmemiş bir konut için özel imzalı sözleşme. Md. 422(7) uyarınca bu mümkün değildir.

Belge 3: yapı ruhsatı (Autorizație de construire)

Bu konuyu geliştiricilere sorun

25 Ağustos 2026'dan itibaren Romanya'nın yeni İmar ve İnşaat Kanunu olan 169/2026 sayılı Kanun yürürlüktedir ve 26 Ağustos 2026'dan itibaren yeni ruhsatlar, Kalkınma Bakanlığı'nın 975/2026 sayılı Emri uyarınca yeni resmi form olan “F_A_04” ile düzenlenmektedir. Bundan önce verilmiş bir ruhsat eski forma göre yazıldığı için farklı görünür. Burada yer alan örnek yeni formdur. Ruhsatın ve imar planının nasıl kontrol edileceğini ruhsat ve PUZ rehberimizde anlattık.

Açıklayıcı örnek: gerçek bir belge değildir. Tüm bilgiler kurgusaldır. Başlıklar F_A_04 formunun 1.0 sürümünü izler.

#	Ruhsatta basıldığı şekliyle	Kurgusal örnek
1	AUTORIZAȚIE DE CONSTRUIRE/DESFIINȚARE · Numărul actului · Data emiterii	nr. [000] din [data] · Primăria [comuna]
2	1. REFERINȚE · Certificatul de urbanism nr.	Cerere nr. [000]/[data] · Certificat de urbanism nr. [000]/[data]
3	2. SOLICITANTUL · SE AUTORIZEAZĂ executarea lucrărilor de construire	[DEZVOLTATOR SRL] · [n] locuințe individuale [P+1]
4	3. PE IMOBILUL · Cartea funciară · Nr. cadastral	CF nr. 00000 · Nr. cadastral 00000
5	4. LUCRĂRILE SUPUSE AUTORIZĂRII în valoare de (lei)	[0.000.000] lei, fără TVA
6	5. ÎN BAZA PROIECTULUI · P.A.C. nr. · Elaboratorul proiectului	P.A.C. nr. [000] · arh. [nume], TNA nr. [0000]
7	Termenul de valabilitate · Durata de execuție	3 ani · [00] luni
8	6. PROIECTUL - PARTE INTEGRANTĂ A AUTORIZAȚIEI	P.A.C. vizat spre neschimbare + avize
9	7. TITULARUL AUTORIZAȚIEI ARE URMĂTOARELE OBLIGAȚII	14 obligații
10	8. SEMNĂTURILE · 9. PRELUNGIRE ACORDATĂ	Conducătorul autorității emitente · Secretar general · Arhitect-șef

Notlar:

1. Ruhsat numarası, tarih ve makam. Neyi kontrol etmeli: makamın, arsanın bulunduğu belediye veya yerel idare olması ve aynı numaranın sözleşmede ve özette de görünmesi. Alarm işareti: başka hiçbir yerde geçmeyen bir numara.
2. Referanslar. Ruhsat, başvuruya ve “imar durum belgesine” (certificat de urbanism) atıf yapar. Bilmekte fayda var: imar durum belgesi bilgilendirme belgesidir ve inşaat yapmaya izin vermez. Alarm işareti: size “onay” gibi sunulan bir imar durum belgesi.
3. Başvuru sahibi ve nelerin inşa edilebileceği. Burada kimin başvurduğu ve projenin ne olduğu görülür. Neyi kontrol etmeli: şirketin, özetteki mal sahibi ve sözleşmedeki satıcı ile aynı olması; birim ve kat sayısının size satılanla uyuşması. Alarm işareti: satış broşürü ruhsattakinden daha fazla kat veya birim gösteriyor.
4. Taşınmaz. Tapu sicili ve kadastro numaraları. Neyi kontrol etmeli: özetle uyuşmaları. Alarm işareti: başka bir parsel için veya bölünmeden önceki parsel için, açıklama yapılmadan verilmiş bir ruhsat.
5. Yapılacak işlerin değeri. Bütçeden gelen tahmini değerdir, KDV hariçtir. Harçların hesaplanmasında kullanılır ve konutunuzun fiyatı değildir. Neyi kontrol etmeli: yalnızca yazılı olup olmadığı.
6. Ruhsatın dayandığı proje. “P.A.C.” ruhsat projesidir ve kayıtlı bir mimar (TNA) tarafından imzalanır. Neyi kontrol etmeli: mimarın adı ve sicil numarası. Alarm işareti: mimar bilgisinin olmaması.
7. Geçerlilik ve inşaat süresi. Forma ve 169/2026 sayılı Kanun'un 309. maddesine göre ruhsat, düzenlenme tarihinden itibaren inşaata başlamak için 3 yıl süre tanır. İşlerin başladığı bildirildikten sonra geçerlilik, ruhsatta belirtilen inşaat süresinin tamamına yayılır. Form ayrıca geçerliliğin en fazla 12 aya kadar bir kez askıya alınmasına izin verir. Neyi kontrol etmeli: düzenlenme tarihi ve işlerin başladığının bildirilmiş olması. Bildirimi görmek isteyin. Alarm işareti: 3 yıldan eski olup işe başlama bildirimi bulunmayan bir ruhsat.
8. Proje ruhsatın bir parçasıdır. “Vizat spre neschimbare” (“onaylandı, değiştirilemez”) mührü taşıyan planlar, tüm onaylarla birlikte ruhsatın parçasıdır. Forma göre, aksi yönde inşaat yapmak suç veya kabahattir (kanunun 356 ve 357. maddeleri). Neyi kontrol etmeli: mühürlü planları isteyin ve katları ile alanları karşılaştırın. Alarm işareti: “size planları gösteremeyiz”.
9. Ruhsat sahibinin yükümlülükleri. On dört yükümlülük vardır; bunların arasında işlerin başladığını ve bittiğini bildirmek, ruhsatı ve planları şantiyede bulundurmak ve bir proje tanıtım levhası asmak yer alır. İşler zamanında bitirilemezse, geçerlilik süresi dolmadan en az 15 gün önce, en fazla 12 aya kadar uzatma talep edilebilir. Neyi kontrol etmeli: şantiyede bir levhanın bulunması ve ruhsatın süresinin dolmamış olması. Alarm işareti: levhası olmayan bir şantiye.
10. İmzalar ve uzatmalar. Ruhsat, düzenleyen makamın başkanı, genel sekreter ve baş mimar tarafından imzalanır ve verilen uzatma için ayrılmış bir alanla sona erer. Neyi kontrol etmeli: tüm imzaların bulunması ve bir uzatma varsa hangi tarihe kadar olduğu. Alarm işareti: eksik bir imza veya süresi çoktan dolmuş bir uzatma.

Belge 4: kabul tutanağı (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor)

Bu, inşaatın bittiğini kaydeden belgedir. 169/2026 sayılı Kanun'a (md. 280) göre inşaat, ancak işlerin kabulünden sonra tamamlanmış sayılır ve ruhsata uymayan bir inşaat kabul edilemez. Formun kendisi değişmemiştir: yapıların kabulüne ilişkin yönetmelik (273/1994 sayılı Hükümet Kararı) yeni kanun kapsamında da yürürlükte kalır (md. 577(6)). Teslim gününün kendisini yeni konut teslimi rehberimizde ele aldık.

İki tutanağı birbirinden ayırın. Kabul tutanağı, geliştirici (yönetmelikteki “yatırımcı”) ile müteahhit arasında, ruhsatı veren makamın bir temsilcisinin de yer aldığı bir komisyon tarafından düzenlenir. Teslim tutanağı (proces-verbal de predare-primire) ise sizinle geliştirici arasında düzenlenir ve resmi bir formu yoktur. Md. 422(5)(k) uyarınca geliştirici, konutu size ancak kabul onaylandıktan ve kalıcı altyapı bağlantıları çalıştıktan sonra teslim eder.

Açıklayıcı örnek: gerçek bir belge değildir. Tüm bilgiler kurgusaldır. Başlıklar, yapıların kabulüne ilişkin yönetmeliğin 2 numaralı ekini izler.

#	Tutanakta basıldığı şekliyle	Kurgusal örnek
1	APROB ADMITEREA/RESPINGEREA · INVESTITOR	[DEZVOLTATOR SRL], [semnătura]
2	PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE la terminarea lucrărilor Nr. · Contractului nr.	nr. [00] din [data] · contract nr. [000] între [investitor] și [executant]
3	1. Imobilul: adresa · număr cadastral · număr carte funciară	[adresa] · 00000 · CF 00000
4	2. Autorizației de construire nr. · cu valabilitate până la data	nr. [000]/[data] · până la [data]
5	3. Comisia de recepție: Președinte · Membri	[nume] · [nume], desemnat de Primăria [comuna]
6	5. Secretariatul: diriginte de șantier autorizat	[nume], autorizație nr. [000]
7	6. Constatările comisiei: 6.1 – 6.4	Capacități fizice realizate · anexele nr. 1–3
8	6.5 Valoarea finală · 6.6 Perioada de garanție	[000.000] lei · [00] luni
9	7. comisia de recepție decide	admiterea / respingerea recepției
10	8. motivează · 9. recomandă · semnături	Președinte · Membri · Proiectant · Executant

Notlar:

1. Geliştiricinin onayı. En üstte geliştirici, komisyon kararından sonraki 3 gün içinde “ADMITEREA” (kabul) veya “RESPINGEREA” (ret) onayını verir (md. 19). Neyi kontrol etmeli: “ADMITEREA” seçeneğinin işaretlenmiş ve imzalanmış olması. Alarm işareti: geliştiricinin onayı olmayan bir tutanak.
2. Numara, tarih ve sözleşme. Neyi kontrol etmeli: tarih. Yönetmeliğe göre kabul tarihi, geliştiricinin imzaladığı gündür ve müteahhidin garanti süresi bu tarihten başlar (md. 20). Alarm işareti: “PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE PARȚIALĂ” (kısmi kabul). Bu farklı bir formdur: inşaatın bir aşamasını kaydeder ve binayı tapu siciline kaydettirmek için kullanılır, inşaatın bittiğini göstermez.
3. Taşınmaz. Adres, kadastro numarası ve tapu sicili numarası. Neyi kontrol etmeli: özetiniz ve sözleşmenizle uyuşmaları.
4. Ruhsat. Ruhsat numarası ve hangi tarihe kadar geçerli olduğu. Neyi kontrol etmeli: gördüğünüz ruhsatın aynısı olması ve kabulün ruhsat geçerliyken yapılmış olması. Alarm işareti: farklı bir ruhsat veya süresi dolmuş bir ruhsat.
5. Komisyon. Yönetmeliğe göre komisyonda geliştiricinin bir temsilcisi (başkan), ruhsatı veren makamın bir temsilcisi ve tasarımda veya inşaatta yer almamış 1 ila 3 uzman bulunmalıdır (md. 11). Üyeler arasında görüş ayrılığı çıkarsa, makam temsilcisinin görüşü belirleyicidir (md. 16). Neyi kontrol etmeli: makam temsilcisinin adı ve imzası. Alarm işareti: belediyeden veya yerel idareden bir temsilcinin bulunmaması.
6. Sekreterya. Yetkili bir şantiye şefi (diriginte de șantier) kabul belgelerini hazırlar. Şantiye şefi komisyon üyesi değildir. Neyi kontrol etmeli: bir isim ve bir yetki numarası.
7. Komisyonun tespitleri. 6.2 ile 6.4 arasındaki maddeler üç listeye atıf yapar: zamanında giderilmeyen kusurlar, yapılmayan yangın güvenliği önlemleri ve giderilemeyen kusurlar. Neyi kontrol etmeli: listelerin boş olması. Alarm işareti: doldurulmuş bir liste, özellikle 3. liste.
8. Değer ve garanti süresi. Neyi kontrol etmeli: garanti süresinin belirtilmiş olması. Bu süreden ayrı olarak kanun, müteahhitleri gizli kusurlar için kabulden itibaren 10 yıl, projeye veya standartlara uyulmamasından kaynaklanan yapısal kusurlar için ise binanın ömrü boyunca sorumlu tutar (169/2026 sayılı Kanun, md. 451). Bunu inşaat kusurları rehberimizde anlattık.
9. Karar. Komisyon kabul veya ret kararı verir. Giderilebilir kusurlar varsa süreci ayrı bir tutanakla askıya alır ve bunları gidermek için 90 güne kadar süre verir (md. 17). Neyi kontrol etmeli: “admiterea”. Alarm işareti: “respingerea” veya ardından bir kabul tutanağı gelmeyen bir askıya alma tutanağı. Kabulü reddedilen bir bina, kusurlar giderilene kadar kullanılamaz (md. 22(3)).
10. Gerekçeler, tavsiyeler ve imzalar. Neyi kontrol etmeli: tüm komisyon üyelerinin ve katılımcı sıfatıyla tasarımcının ve müteahhidin imzaları. Alarm işareti: “Alte mențiuni” (diğer notlar) bölümünde açıklaması olmayan eksik imzalar.

Peki ne teslim alırsınız? 169/2026 sayılı Kanun'a (md. 528) göre kabul sırasında şantiye şefi, binanın “teknik kitabını” (cartea tehnică) ve bakım kılavuzunu mal sahibine verir. Yönetmelik, geliştiricinin kabul tutanağını kabulden sonraki 5 gün içinde mal sahibine göndermesini şart koşar (md. 23). İkisini de isteyin.

Belge 5: nihai satış sözleşmesi (Contract de vânzare-cumpărare)

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Konutun sizin olmasını sağlayan belge budur. Gayrimenkul mülkiyetini devreden bir sözleşme noter senedi olarak yapılmalıdır, aksi halde geçersizdir (Medeni Kanun, md. 1244). Geliştiriciden satın alırken bu belge, işlerin kabulünden sonra gelir ve konutun zilyetliğini almadan önce imzalanır. Resmi bir formu yoktur: senedi noter hazırlar, bu yüzden burada olağan yapısıyla gösterilmiştir. İmzaya kadarki adımların sırasını yurt dışından adım adım satın alma rehberimizde ortaya koyduk.

Örnek temsildir: gerçek bir belge değildir. Tüm veriler kurgusaldır. Madde sırası olağan yapıyı izler; sizin sözleşmenizde sıra ve başlıklar farklı olabilir.

#	Madde	Kurgusal örnek
1	CONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE	[titlul actului]
2	Părțile: vânzător / cumpărător	[DEZVOLTATOR SRL], CUI 00000000, prin [nume] · [nume cumpărător], pașaport nr. [000]
3	Obiectul vânzării	Locuința individuală nr. [0] · CF nr. 00000 · Nr. cadastral 00000-C1 · [000] mp
4	Extras de carte funciară pentru autentificare	nr. [00000]/[data]
5	Prețul și modalitatea de plată	[000.000] EUR · avans achitat conform promisiunii nr. [000]/[data] · rest de plată [suma]
6	Predarea bunului	la data [data], pe bază de proces-verbal de predare-primire
7	Declarațiile vânzătorului · Garanția contra evicțiunii și a viciilor	sarcini, litigii, datorii
8	Cheltuielile	onorariul notarial și taxele, în sarcina [cumpărătorului]
9	Înscrierea în cartea funciară	notarul public solicită din oficiu intabularea
10	Interpret / traducător autorizat	[nume], autorizație nr. [000] (dacă este cazul)
11	Încheiere de autentificare	nr. [000]/[data] · „Se declară autentic prezentul înscris” · notar public [nume]

Notlar:

1. Başlık. “Contract de vânzare-cumpărare”, satışın kendisidir; ön sözleşme (“Promisiune”) gibi bir satış vaadi daha değildir. Neyi kontrol etmeli: başlığın “Contract de vânzare-cumpărare” yazması ve senedin noter huzurunda imzalanması. Alarm işareti: noter olmadan, özel imzalı bir “nihai sözleşme”.
2. Taraflar. Neyi kontrol etmeli: satıcının, özetin B Bölümü'nde kayıtlı mal sahibi ve sizinle ön sözleşmeyi imzalayan şirketle aynı olması ve adınızın pasaportunuzdaki gibi yazılması. Sizin adınıza bir temsilci imzalıyorsa özel bir noter vekâletnamesine ihtiyacı vardır ve noter, vekâletin iptal edilmediğini ulusal kayıttan kontrol eder (36/1995 sayılı Kanun, md. 91(2)). Alarm işareti: özette veya ön sözleşmede yazandan farklı bir satıcı ve yazılı bir açıklamanın olmaması.
3. Taşınmaz. Tapu sicili numarası, kadastro numarası ve alan. 7/1996 sayılı Kanun'a (md. 36(1)) göre mülkiyeti devreden bir noter senedi, kanundaki istisnalar saklı kalmak üzere, yalnızca tapu siciline kayıtlı bir taşınmaz için yapılır. Binanın kendisi, ruhsatı veren makamın, binanın ruhsata uygun inşa edildiğini ve bir kabul tutanağı bulunduğunu doğrulayan belgesine dayanılarak kaydedilir (md. 37(1)). Neyi kontrol etmeli: numaraların özet ve ön sözleşmeyle uyuşması ve özetin binayı da göstermesi (örneğin “00000-C1”). Alarm işareti: konut özette görünmüyor ve ne zaman kaydedileceğini kimse size yazılı olarak söylemiyor.
4. Tasdik için özet. İmzadan önce noter, 10 iş günü geçerli bir tasdik özeti ister. Bu süre boyunca sicil, taşınmaz aleyhine, özetin düzenlendiği işlem dışında başka hiçbir şey kaydetmez (7/1996 sayılı Kanun, md. 35(1) ve (3)). Neyi kontrol etmeli: özet numarasının ve tarihinin sözleşmede yer alması. Alarm işareti: kontrol ettiğiniz özette olmayan, tasdik özetinde görünen yeni bir takyidat.
5. Fiyat ve ödeme. Neyi kontrol etmeli: fiyatın ön sözleşmeyle uyuşması, ödediğiniz avansların listelenip düşülmüş olması ve ne kadarının ne zaman ödenmesi gerektiği. Alarm işareti: imzalı bir ek protokol olmadan ön sözleşmeden farklı bir fiyat.
6. Konutun teslimi. Medeni Kanun'a göre teslim, mülkün serbestçe zilyetliği için gereken her şeyle birlikte emrinize tahsis edilmesi demektir (md. 1685). Geliştiriciden satın alırken teslim, ancak kabul onaylandıktan ve kalıcı altyapı bağlantıları çalıştıktan sonra gerçekleşir (169/2026 sayılı Kanun, md. 422(5)(k)). Neyi kontrol etmeli: bir teslim tarihi ve teslimin imzalı bir teslim tutanağıyla yapılması. Alarm işareti: işlerin kabulünden hiç söz etmeyen, “inşaatın tamamlanmasıyla” yapılacak bir teslim.
7. Satıcının beyanları ve garantileri. Medeni Kanun'a göre satıcının üç temel yükümlülüğü vardır: mülkiyeti devretmek, mülkü teslim etmek ve alıcıyı ihtiyaç (üçüncü kişilerin mülk üzerindeki hakları) ve ayıplara karşı garanti etmek (md. 1672). Neyi kontrol etmeli: beyanların tasdik özetinin C Bölümü ile uyuşması. Alarm işareti: özette bir ipotek var ve ne zaman ve nasıl kaldırılacağını açıklayan bir madde yok.
8. Masraflar. Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, satış sözleşmesinin yapılması masrafları alıcıya aittir (Medeni Kanun, md. 1666(1)). Neyi kontrol etmeli: noter ücretini ve harçları kimin ödeyeceğinin yazılı olması. Alarm işareti: ayrıntı vermeyen “masraflar mutad olduğu şekilde”.
9. Tapu siciline kayıt. Gayrimenkul mülkiyetinin devri tapu sicili kurallarına tabidir (Medeni Kanun, md. 1676). Noter, kaydı resen talep etmeli ve talebi imza günü veya en geç bir sonraki iş günü göndermelidir; senet bunu açıkça belirtir (7/1996 sayılı Kanun, md. 35(1)). Neyi kontrol etmeli: bu maddenin sözleşmede yer alması ve imzadan birkaç gün sonra alınan, sizi B Bölümü'nde nihai kayıtla (intabulare) mal sahibi olarak gösteren güncel bir özet. Alarm işareti: “şimdilik tescil ettirmeyelim” talebi.
10. Tercüman. Senet Romanca düzenlenir. Romanca anlamıyorsanız, Romanya Adalet Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş bir tercüman veya çevirmen sürece katılır ve noterle birlikte imzalar (36/1995 sayılı Kanun, md. 82(2)). Neyi kontrol etmeli: tercümanın adı ve yetki numarası. Alarm işareti: yetkisi olmayan bir “tercüman”.
11. Noterin onay belgesi. Sözleşmenin sonunda numarası ve tarihi olan bir onay belgesi (încheiere de autentificare) bulunur. Noterlik kanununa göre bu belge, rızanızın alındığını, herkesin noter huzurunda imzaladığını ve “Se declară autentic prezentul înscris” ifadesini kaydetmelidir (md. 99). Aslı noterin arşivinde kalır, siz aynı delil gücüne sahip bir suret alırsınız (md. 98). Neyi kontrol etmeli: suretin size verilmiş olması. Alarm işareti: size yalnızca numarası ve tarihi olmayan bir fotokopi verilmesi.

Sahadan: ruhsatta olmayan kat

Av. Ilan Leibovitch, yurt dışında yapım aşamasında bir daire satın alan bir müvekkilini anlatıyor:

Müvekkil müteahhide aşamalara göre ödeme yaptı ve inşaat teslime kadar ilerledi. Yabancı bir ülke olduğu için, teslimden önce daireyi incelemesi için her zaman adımıza bir uzman gönderirim.

Rapor geldiğinde şok oldum. Geliştirici binaya bir kat eklemişti ve dairenin içinde de bazıları önemli olan değişiklikler yapılmıştı. Müvekkile daireyi bu halde kabul etmemesini önerdik, çünkü bina iskân izni alamayabilirdi ve daha sonra satmakta zorlanırdı. Paranın tamamını geri alması için yardım etmeyi teklif ettim.

Bölgeye ve daireye âşık olduğunu söyledi ve kendi sorumluluğunda aldı.

Romanya'da bu soru kâğıt üzerinde sorulur: ruhsat ne diyor, mühürlü planlar ne gösteriyor ve kabul tutanağı ne kaydediyor. Ruhsata uymayan inşaat kabul edilemez (169/2026 sayılı Kanun, md. 280(8)). Bu yüzden ruhsatı inşa edilenle karşılaştırmak teknik bir ayrıntı değildir. Tescil edip satabileceğiniz bir konutla edemeyeceğiniz bir konut arasındaki farktır.

Sık sorulan sorular

Bilgi amaçlı sicil örneği ile tasdik amaçlı sicil örneği arasındaki fark nedir?

Bilgi amaçlı sicil örneğini (extras pentru informare) herkes isteyebilir ve bir mülkü kontrol etmek için kullanılır. Tasdik amaçlı sicil örneğini (extras pentru autentificare) imzadan önce yalnızca noter ister. 10 iş günü geçerlidir ve bu süre boyunca sicil mülk aleyhine başka bir şey işlemez (7/1996 sayılı Kanun, md. 35).

Henüz inşa edilmemiş bir konut için ön sözleşmenin noter huzurunda imzalanması gerekir mi?

Evet. 169/2026 sayılı Kanun md. 422(7) uyarınca, geliştiricinin gelecekteki birimi için ön sözleşme yalnızca yapı ruhsatı tapu siciline şerh edildikten ve gelecekteki birim için bir sicil örneği alındıktan sonra noter huzurunda imzalanır. Noter, şerhi imza günü veya bir sonraki iş gününe kadar talep eder.

Yapı ruhsatının hâlâ geçerli olduğunu nasıl anlarım?

Düzenlenme tarihine ve işe başlamanın bildirilip bildirilmediğine bakın. 169/2026 sayılı Kanun uyarınca ruhsat inşaata başlamak için 3 yıl verir ve işe başlama bildirildikten sonra geçerlilik, ruhsatta belirlenen inşaat süresi boyunca uzar. Ruhsat formunun sonunda, verilmişse bir uzatma için bir alan vardır.

Kabul tutanağı ile teslim tutanağı arasındaki fark nedir?

Kabul tutanağı (proces-verbal de recepție), binanın ruhsata uygun inşa edildiğini kaydeder ve yetkili kurumun bir temsilcisinin de bulunduğu bir komisyon tarafından imzalanır. Teslim tutanağı (proces-verbal de predare-primire), anahtarları aldığınız gün sizinle geliştirici arasında imzalanır. Md. 422(5)(k) uyarınca teslim ancak kabul onaylandıktan sonra yapılır.

Nihai sözleşme ne zaman imzalanır ve imzadan sonra ne olur?

Geliştiriciden satın alırken nihai sözleşme, işlerin kabulünden sonra ve konutun zilyetliğini almadan önce noter huzurunda imzalanır. Gayrimenkulün mülkiyetini devreden bir sözleşme noter onaylı olmalıdır (Medeni Kanun, md. 1244). İmzadan sonra noter, tescil talebini imza günü veya bir sonraki iş günü gönderir (7/1996 sayılı Kanun, md. 35(1)) ve sizi sahip olarak gösteren bir sicil örneği alırsınız.

Bu galerideki belgeler gerçek mi?

Hayır. Tüm örnekler kurgusaldır ve “Örnek temsildir: gerçek bir belge değildir” ibaresini taşır. Başlıklar ve alanlar resmi formlardan alınmıştır, böylece size verilen belgede bunları bulabilirsiniz.

Sonuç

Dört belge, dört soru: mülkün kime ait olduğu ve üzerinde neyin kayıtlı olduğu (özet), neyi taahhüt ettiğiniz (ön sözleşme), nelerin inşa edilebileceği (ruhsat) ve inşa edilenin bu olup olmadığı (kabul tutanağı). Numaralar dördünde de uyuştuğunda bu iyi bir işarettir. Tek bir numara uyuşmadığında durun ve sorun.

Beşinci belge olan nihai sözleşme çemberi kapatır: aynı numaraların burada da tekrar görünmesi gerekir ve anahtarları almadan önce imzalanır.

Her geliştiriciden dördünü de isteyin, bizden de. Şirketin avukatı yalnızca şirketi temsil eder; bu yüzden her alıcının belgeleri kendisi adına okuması için bağımsız bir avukat tutmasını öneriyoruz. Bir geliştiriciyi kendiniz kontrol etmek isterseniz, bir Romanyalı geliştiriciyi 15 dakikada kontrol etme rehberini yazdık.

Bu belgelerden biri elinizdeyse, bizden de olabilir başka bir geliştiriciden de, benimle yarım saatlik bir görüşme ayarlayın. Belgeyi alan alan birlikte inceleyip avukatınıza soracağınız sorulardan bir liste hazırlarız.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: 169/2026 sayılı Kanun, İmar ve İnşaat Kanunu (Monitorul Oficial no. 661, 10.08.2026), md. 280, 309, 422, 451, 528 ve 577 · Kalkınma Bakanlığı'nın 975/2026 sayılı Emri, ruhsat formları (formların metni, Monitorul Oficial no. 711 bis, 26.08.2026) · 273/1994 sayılı Hükümet Kararı, yapıların kabulüne ilişkin yönetmelik, birleştirilmiş metin, md. 11, 16, 17, 19, 20, 22, 23 ve Ek 2 · Medeni Kanun, birleştirilmiş metin (legislatie.just.ro), md. 878, 881, 902, 1244, 1279, 1544, 1666, 1669, 1670, 1672, 1676 ve 1685 · Kadastro ve Tapu Sicili Kanunu 7/1996 (legislatie.just.ro), md. 35, 36 ve 37 · Noterlik Kanunu 36/1995 (legislatie.just.ro), md. 82, 91, 98 ve 99 · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Ajansı (ANCPI)

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Makaledeki tüm belgeler yalnızca açıklama amaçlı kurgusal örneklerdir. Kurallar 17 Ekim 2026 itibarıyla doğrudur. Formlar ve ifadeler değişebilir ve 26 Ağustos 2026'dan önce düzenlenmiş bir belge farklı görünebilir. Gerçek belgeleri bağımsız bir avukat okumalıdır.