كيف تقرؤون مستخرج السجل العقاري والعقد المبدئي ورخصة البناء ومحضر الاستلام في رومانيا؟

المستندات مشروحة في رومانيا: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

عند شراء منزل جديد في رومانيا تمرّ بين أيديكم أربعة مستندات تحدد كل شيء تقريباً: مستخرج السجل العقاري (Extras de carte funciară)، الذي يُظهر لمن العقار وما المسجّل عليه؛ والعقد المبدئي (Promisiune de vânzare-cumpărare)، الذي يحدد السعر والدفعات وموعد التسليم؛ ورخصة البناء (Autorizație de construire)، التي تسمح ببناء ما في المخطط بالضبط؛ ومحضر استلام الأعمال (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor)، الذي يقرر أن المنزل بُني وفق الرخصة.

كل هذه المستندات بالرومانية وحدها. لذلك بنينا لكل منها نموذجاً بملاحظات مرقّمة: ماذا يعني كل حقل، وما الذي يُفحص فيه، وما الذي يجب أن يوقفكم.

ببساطة: لا تحتاجون إلى معرفة الرومانية لطرح الأسئلة الصحيحة. تحتاجون إلى معرفة أين تنظرون في المستند.

قبل أن تبدؤوا: كيف تستخدمون المعرض

اسألوا المطوّرين عن هذا

• النماذج ليست حقيقية. كل الأسماء والأرقام والتواريخ مختلقة، مثل «Nr. cadastral 00000» أو «[nume proprietar]». لم نستخدم مستند أي موكّل.
• العناوين والحقول حقيقية. أخذنا البنية من المصادر الرسمية: مستخرج يصدره نظام ANCPI، والنموذج الرسمي لرخصة البناء الذي دخل الاستخدام في 26 أغسطس 2026، ونموذج محضر الاستلام في اللوائح الرسمية. أما العقد المبدئي فليس له نموذج رسمي، ولذلك يُعرض وفق البنود التي يشترطها القانون ووفق البنية المتعارف عليها.
• النص الروماني يبقى كما هو مطبوع، كي تتمكنوا من وضع النموذج إلى جانب المستند الذي تسلّمتموه وإيجاد الحقل نفسه.
• هذا ليس بديلاً عن المحامي. إنه قائمة أسئلة. أما المستند الحقيقي فيجب أن يقرأه محامٍ مستقل يمثّلكم وحدكم.

المستند 1: مستخرج السجل العقاري (Extras de carte funciară pentru informare)

اسألوا المطوّرين عن هذا

المستخرج لغرض المعلومات هو أول مستند يُطلب، وأرخصها. يستطيع أي شخص طلبه برقم العقار، كما شرحنا في دليل مستخرج السجل العقاري في رومانيا.

مثال توضيحي، ليس مستنداً حقيقياً. كل البيانات مختلقة. العناوين وفق مستخرج يصدره نظام ANCPI («Formular versiunea 1.1»).

#	كما يظهر في المستخرج	مثال مختلق
1	Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară · Nr. cerere · Cod verificare	OCPI [județ] · Nr. cerere 00000 · Cod verificare [cod]
2	EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU INFORMARE · Carte Funciară Nr.	Carte Funciară Nr. 00000 [localitatea]
3	A. Partea I. Descrierea imobilului	TEREN Intravilan · A1 · Nr. cadastral 00000 · Suprafața 000 mp
4	Construcții	A1.1 · 00000-C1 · [adresa]
5	B. Partea II. Proprietari și acte	Act notarial nr. 000/[data] · Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin [mod], cota actuală 1/1 · 1) [NUME PROPRIETAR]
6	C. Partea III. SARCINI	Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini · NU SUNT
7	Anexa Nr. 1 La Partea I	Categorie folosință · Intravilan DA · Tarla · Parcelă · Situație juridică
8	Data și ora generării	[zz/ll/aaaa, oo:mm]

الملاحظات:

1. مكتب السجل، ورقم الطلب، ورمز التحقق. هنا يُكتب أي مكتب أصدر المستخرج، ومتى، وبأي رمز يمكن التحقق منه. ما الذي يُفحص: أن الرمز يعمل في موقع التحقق التابع لـANCPI. ووفق ما هو مكتوب في المستخرج نفسه، الرمز صالح 30 يوماً من الإصدار. إشارة حمراء: مستخرج بلا رمز، أو لقطة شاشة، أو ملف «رتّبه» أحدهم في وورد.
2. رقم الصحيفة (Carte Funciară Nr.). لكل عقار صحيفته في السجل. ووفق القانون المدني (المادة 878)، لا يُسجَّل في الصحيفة الواحدة إلا عقار واحد. ما الذي يُفحص: أنه الرقم نفسه الذي يظهر في العقد. وفي منزل لم يُبنَ بعد، يُلزم القانون بمستخرج منفصل للوحدة المستقبلية قبل العقد المبدئي (القانون 169/2026، المادة 422(7)). إشارة حمراء: تتسلّمون مستخرج قطعة الأرض كلها فقط، دون مستخرج لوحدتكم.
3. الجزء A: وصف العقار. نوع الأرض، والعنوان، والرقم المساحي، والمساحة. و«Intravilan» تعني داخل المنطقة المبنية للبلدة. ما الذي يُفحص: أن المساحة والرقم المساحي يطابقان العقد وما ترونه على الأرض. إشارة حمراء: «Extravilan» (خارج المنطقة المبنية) في قطعة تُعرض عليكم كقطعة للبناء، أو فارق في المساحة.
4. المباني (Construcții). كل مبنى مسجّل يحصل على رقم مثل «00000-C1». ما الذي يُفحص: في المنزل القائم، أن المنزل مسجّل. وفي المنزل الجديد، لا يُسجَّل المبنى إلا في نهاية البناء، ولذلك قد تكون القائمة فارغة في مرحلة العقد المبدئي. إشارة حمراء: منزل قائم على الأرض منذ سنوات وغير مسجّل في المستخرج.
5. الجزء B: المالكون والمستندات. من المالك، وبأي حصة («cota actuală 1/1» = العقار كله)، وبناءً على أي مستند. ووفق القانون المدني (المادة 881) هناك ثلاثة أنواع من القيد: intabulare (قيد نهائي)، وînscriere provizorie (قيد مؤقت)، وnotare (إشارة). ما الذي يُفحص: أن المالك المسجّل هو بالضبط من يبيعكم، وأن كل المالكين يوقّعون. إشارة حمراء: قيد مؤقت بدلاً من نهائي، أو مالك ليس البائع، أو إشارات إلى إجراءات قضائية. وفي المستخرجات الحقيقية تظهر إشارات كهذه أحياناً في الجزء B أيضاً، ولذلك يُقرأ حتى النهاية.
6. الجزء C: الأعباء (SARCINI). الرهون، والحجوزات، وحظر البيع، وحقوق الاستعمال. و«NU SUNT» تعني أنه لا يوجد قيد. ما الذي يُفحص: أن الجزء فارغ، أو أن لكل قيد خطة شطب مكتوبة قبل الدفع. إشارة حمراء: رهن لبنك دون رسالة إبراء، أو حجز، أو «interdicție de înstrăinare și grevare» (حظر البيع والرهن). وكذلك العقد المبدئي لمشترٍ آخر المقيّد على العقار علامة توقف: فوفق القانون المدني (المادة 902(2)، البند 12) يُقيَّد العقد المبدئي في السجل كإشارة.
7. الملحق 1 للجزء A. تفصيل تقني: نوع استعمال الأرض، و«Intravilan DA/NU»، والقطعة، وفي المباني أيضاً «Situație juridică» (الوضع القانوني). وفي المستخرج الرسمي الذي فحصناه كُتب هناك «Cu acte» (مع مستندات). ما الذي يُفحص: أن استعمال الأرض مناسب للسكن. إشارة حمراء: مبنى دون «Cu acte»، أو استعمال زراعي في قطعة يُفترض أنها للبناء. اسألوا المحامي ما المكتوب.
8. تاريخ الإصدار وساعته. المستخرج صورة للوضع في لحظة واحدة. ما الذي يُفحص: أن المستخرج حديث، وتطلبون مستخرجاً جديداً قبل كل دفعة ذات شأن. يجدر أن تعرفوا: يوم التوقيع لا يستخدم كاتب العدل هذا المستخرج. بل يطلب «مستخرجاً لغرض التوثيق» (extras pentru autentificare)، صالحاً 10 أيام عمل، ولا يسجّل مكتب السجل خلالها أي شيء آخر على العقار (القانون 7/1996، المادة 35).

المستند 2: العقد المبدئي (Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare)

اسألوا المطوّرين عن هذا

ليس للعقد المبدئي نموذج رسمي. أما الثابت في القانون: فيجب أن يتضمن كل البنود التي لا يمكن تنفيذ العقد النهائي من دونها (القانون المدني، المادة 1279). وحين تشترون من مطوّر منزلاً لم يُبنَ بعد، لا يُوقَّع إلا أمام كاتب العدل، وفقط بعد قيد رخصة البناء في السجل (القانون 169/2026، المادة 422(7)). فصّلنا المضمون نفسه في دليل العقد المبدئي. وهنا سنرى كيف يبدو.

مثال توضيحي، ليس مستنداً حقيقياً. كل البيانات مختلقة. ترتيب البنود وفق البنية المتعارف عليها؛ وفي عقدكم قد يختلف الترتيب والأسماء.

#	البند	مثال مختلق
1	PROMISIUNE BILATERALĂ DE VÂNZARE-CUMPĂRARE	[titlul actului]
2	Părțile: promitent-vânzător / promitent-cumpărător	[DEZVOLTATOR SRL], CUI 00000000, prin [nume] · [nume cumpărător], pașaport nr. [000]
3	Obiectul promisiunii	Locuința individuală viitoare nr. [0] · CF nr. 00000 · Nr. cadastral 00000 · [000] mp
4	Autorizația de construire	nr. [000]/[data], notată în cartea funciară
5	Prețul și modalitatea de plată	[000.000] EUR, TVA [inclusă/neinclusă] · tranșe pe stadii
6	Contul de plată	IBAN RO00 XXXX 0000 0000 0000 0000 · cont dedicat proiectului
7	Arvună / avans	[suma], cu titlu de [arvună confirmatorie / avans]
8	Termenul de încheiere a contractului de vânzare	până la [data]
9	Predarea, termenul și penalitățile	[data] · [suma]/zi de întârziere
10	Declarațiile promitentului-vânzător	sarcini, litigii, datorii
11	Notarea în cartea funciară	notarul solicită notarea promisiunii
12	Anexe	specificații tehnice, planuri
13	Încheiere de autentificare	nr. [000]/[data], notar public [nume]

الملاحظات:

1. اسم المستند. «Promisiune bilaterală» التزام من الطرفين: البائع بالبيع والمشتري بالشراء. ما الذي يُفحص: أنه ليس «convenție de rezervare» (اتفاق حجز)، وهو مرحلة أخرى بقواعد أخرى. إشارة حمراء: مستند باسم «اتفاق نوايا» يجبي منكم مبلغاً ذا شأن.
2. الأطراف. اسم الشركة، ورقم التسجيل (CUI)، ومن يوقّع باسمها. ما الذي يُفحص: أن الشركة الموقّعة هي نفسها الشركة المسجّلة مالكةً في الجزء B من المستخرج، وأن من يوقّع باسمها مخوّل. وإن كنتم توقّعون عبر وكيل، فأن تكون الوكالة كاملة ومصدّقة. إشارة حمراء: شركة غير التي في المستخرج، دون تفسير مكتوب.
3. العقار. «Locuința individuală viitoare» = المنزل المستقبلي. ما الذي يُفحص: رقم الصحيفة والرقم المساحي لوحدتكم، وأنهما مطابقان للمستخرج. إشارة حمراء: وصف عام مثل «فيلا في المشروع» دون أرقام.
4. رخصة البناء. في منزل لم يُبنَ بعد، لا يسمح القانون بالتوقيع إلا بعد قيد الرخصة في السجل (المادة 422(6)–(7)). ما الذي يُفحص: رقم الرخصة وتاريخها، وأنهما يظهران في المستخرج. إشارة حمراء: «الرخصة في الطريق».
5. السعر وجدول الدفعات. ما الذي يُفحص: العملة، وهل ضريبة القيمة المضافة مشمولة، والدفعات وفق مراحل البناء لا وفق تواريخ. إشارة حمراء: معظم السعر مسبقاً، قبل أن يقوم الهيكل.
6. الحساب. وفق المادة 422(10)، تدخل الدفعات المقدمة في العقد المبدئي حساباً بنكياً منفصلاً للمطوّر، مخصّصاً للمشروع. ولا يستطيع المطوّر الإنفاق منها إلا بموافقة «bun de plată» من مراقب البناء: حتى 25% من السعر للهيكل، وبعد اكتمال الهيكل حتى 20% للأنظمة. ما الذي يُفحص: أن الحساب في العقد باسم المطوّر ومُعرّف كحساب للمشروع. إشارة حمراء: حساب لشخص خاص، أو لشركة أخرى، أو «حوّلوا إلى هذا الحساب مؤقتاً».
7. العربون (arvună) أو الدفعة المقدمة (avans). الفرق يساوي مالاً. في العربون «المؤكِّد» (arvună confirmatorie)، إذا أخلّ المشتري احتفظ البائع بالمبلغ؛ وإذا أخلّ البائع، يستطيع المشتري المطالبة بضعفه (القانون المدني، المادة 1544). وإذا لم يقل العقد شيئاً، يُعدّ المبلغ المدفوع بموجب العقد المبدئي دفعة مقدمة من حساب السعر (المادة 1670). ما الذي يُفحص: أن يُكتب صراحةً نوع الدفعة وماذا يحدث لها إن سقطت الصفقة. إشارة حمراء: صياغة غامضة، أو بند يتيح للمطوّر وحده الإلغاء.
8. موعد العقد النهائي. إذا رفض أحد الطرفين التوقيع دون مبرر، يستطيع الطرف الآخر أن يطلب من المحكمة حكماً يحلّ محلّ العقد، خلال 6 أشهر من الموعد الذي كان يجب التوقيع فيه (المادة 1669). ما الذي يُفحص: تاريخ واضح، أو حدث واضح مثل استلام الأعمال. إشارة حمراء: «يُوقَّع العقد النهائي في الموعد الذي يحدده المطوّر».
9. التسليم والتعويض عن التأخير. ما الذي يُفحص: تاريخ التسليم، ومبلغ التعويض عن كل يوم تأخير، وماذا يحدث في التأخير الطويل. إشارة حمراء: لا تاريخ، أو لا تعويض. عن الحقوق عند التأخير كتبنا في دليل التأخر في التسليم.
10. إقرارات البائع. أنه لا توجد أعباء أو دعاوى أو ديون، وماذا يحدث إن اكتُشفت. ما الذي يُفحص: أن الإقرار مطابق للجزء C من المستخرج. إشارة حمراء: رهن في المستخرج دون بند يشرح متى وكيف يُشطب.
11. قيد العقد المبدئي في السجل. في منزل لم يُبنَ بعد، يطلب كاتب العدل قيد العقد يوم التوقيع أو في يوم العمل التالي (المادة 422(8)). والقيد يجعل العقد ظاهراً لكل من يفحص العقار. ما الذي يُفحص: مستخرج جديد بعد التوقيع ببضعة أيام، يُظهر القيد. إشارة حمراء: طلب «عدم القيد حالياً».
12. الملاحق. المواصفات التقنية، ومستوى التشطيب، والمخططات. ما الذي يُفحص: أن الملاحق موقّعة ومرفقة. إشارة حمراء: مواصفات «حسب الكتالوج» دون مستند موقّع.
13. مصادقة كاتب العدل. في نهاية العقد الموثّق تظهر مصادقة برقم وتاريخ واسم كاتب العدل. ما الذي يُفحص: أن الرقم والتاريخ يظهران، وأنكم احتفظتم بنسخة. إشارة حمراء: عقد بتوقيع خاص في شراء منزل لم يُبنَ بعد من مطوّر. ووفق المادة 422(7) هذا غير ممكن.

المستند 3: رخصة البناء (Autorizație de construire)

اسألوا المطوّرين عن هذا

منذ 25 أغسطس 2026 يسري في رومانيا قانون التخطيط والبناء الجديد، القانون 169/2026، ومنذ 26 أغسطس 2026 تصدر الرخص الجديدة بنموذج رسمي جديد، «F_A_04»، وفق أمر وزارة التنمية 975/2026. والرخصة الصادرة قبل ذلك ستبدو مختلفة، لأنها كُتبت بالنموذج القديم. والمثال هنا للنموذج الجديد. عن فحص الرخصة والمخطط التفصيلي كتبنا في دليل الرخصة وPUZ.

مثال توضيحي، ليس مستنداً حقيقياً. كل البيانات مختلقة. العناوين وفق النموذج F_A_04، الإصدار 1.0.

#	كما يظهر في الرخصة	مثال مختلق
1	AUTORIZAȚIE DE CONSTRUIRE/DESFIINȚARE · Numărul actului · Data emiterii	nr. [000] din [data] · Primăria [comuna]
2	1. REFERINȚE · Certificatul de urbanism nr.	Cerere nr. [000]/[data] · Certificat de urbanism nr. [000]/[data]
3	2. SOLICITANTUL · SE AUTORIZEAZĂ executarea lucrărilor de construire	[DEZVOLTATOR SRL] · [n] locuințe individuale [P+1]
4	3. PE IMOBILUL · Cartea funciară · Nr. cadastral	CF nr. 00000 · Nr. cadastral 00000
5	4. LUCRĂRILE SUPUSE AUTORIZĂRII în valoare de (lei)	[0.000.000] lei, fără TVA
6	5. ÎN BAZA PROIECTULUI · P.A.C. nr. · Elaboratorul proiectului	P.A.C. nr. [000] · arh. [nume], TNA nr. [0000]
7	Termenul de valabilitate · Durata de execuție	3 ani · [00] luni
8	6. PROIECTUL - PARTE INTEGRANTĂ A AUTORIZAȚIEI	P.A.C. vizat spre neschimbare + avize
9	7. TITULARUL AUTORIZAȚIEI ARE URMĂTOARELE OBLIGAȚII	14 obligații
10	8. SEMNĂTURILE · 9. PRELUNGIRE ACORDATĂ	Conducătorul autorității emitente · Secretar general · Arhitect-șef

الملاحظات:

1. رقم الرخصة، والتاريخ، والسلطة. ما الذي يُفحص: أن السلطة هي البلدية أو المجلس المحلي للمكان الذي تقع فيه قطعة الأرض، وأن الرقم نفسه يظهر في العقد وفي المستخرج. إشارة حمراء: رقم لا يظهر في أي مكان آخر.
2. المراجع. تحيل الرخصة إلى الطلب وإلى «شهادة التخطيط العمراني» (certificat de urbanism). يجدر أن تعرفوا: شهادة التخطيط العمراني وثيقة معلومات، ولا تسمح بالبناء. إشارة حمراء: تُعرض عليكم شهادة تخطيط عمراني وتُقدَّم على أنها «موافقة».
3. طالب الرخصة وما المسموح ببنائه. هنا يُكتب من يطلب الرخصة وما المشروع. ما الذي يُفحص: أن الشركة مطابقة للمالك في المستخرج وللبائع في العقد، وأن عدد الوحدات والطوابق يطابق ما يُباع لكم. إشارة حمراء: في كتيّب التسويق طوابق أو وحدات أكثر مما هو مكتوب في الرخصة.
4. العقار. رقم الصحيفة والرقم المساحي. ما الذي يُفحص: أنهما مطابقان للمستخرج. إشارة حمراء: رخصة على قطعة أخرى، أو على قطعة قبل التقسيم، دون تفسير.
5. قيمة الأعمال. القيمة التقديرية وفق الكشف التقديري، دون ضريبة القيمة المضافة. تُستخدم لحساب الرسوم، وليست سعر منزلكم. ما الذي يُفحص: فقط أنها تظهر.
6. المخطط الذي تستند إليه الرخصة. «P.A.C.» هو المخطط للرخصة، ومن يوقّع عليه مهندس معماري مسجّل (TNA). ما الذي يُفحص: اسم المهندس المعماري ورقم تسجيله. إشارة حمراء: لا توجد بيانات للمهندس المعماري.
7. الصلاحية ومدة التنفيذ. وفق النموذج ووفق المادة 309 من القانون 169/2026، للرخصة 3 سنوات من يوم الإصدار لبدء البناء. وبعد الإشعار ببدء الأعمال، تستمر الصلاحية طوال فترة التنفيذ المحددة في الرخصة. ويتيح النموذج أيضاً تعليقاً واحداً للصلاحية، حتى 12 شهراً. ما الذي يُفحص: تاريخ الإصدار، وأنه قُدّم إشعار ببدء الأعمال. اطلبوا رؤيته. إشارة حمراء: رخصة عمرها أكثر من 3 سنوات دون إشعار ببدء الأعمال.
8. المخطط جزء من الرخصة. المخطط الموقّع بختم «vizat spre neschimbare» («معتمد، لا يجوز تغييره»)، مع كل الموافقات، جزء من الرخصة. ووفق النموذج، البناء على خلافه جريمة أو مخالفة (المادتان 356 و357 من القانون). ما الذي يُفحص: اطلبوا المخطط بالختم، وقارنوا الطوابق والمساحات. إشارة حمراء: «لا يمكن عرض المخططات».
9. التزامات صاحب الرخصة. 14 التزاماً، منها الإشعار ببدء الأعمال وبانتهائها، وحفظ الرخصة والمخطط في الموقع، ووضع لافتة تعريف بالمشروع. وإذا لم ينتهِ البناء في الوقت، يمكن طلب تمديد قبل 15 يوماً على الأقل من انتهاء الصلاحية، لمدة أقصاها 12 شهراً. ما الذي يُفحص: أن في الموقع لافتة، وأن الرخصة لم تنتهِ. إشارة حمراء: موقع بلا لافتة.
10. التوقيعات والتمديدات. يوقّع الرخصة رئيس السلطة والأمين العام والمهندس المعماري الرئيسي، وفي نهايتها مكان للتمديد الممنوح. ما الذي يُفحص: أن كل التوقيعات موجودة، وإن وُجد تمديد، فحتى متى. إشارة حمراء: توقيع ناقص، أو تمديد انتهى بالفعل.

المستند 4: محضر استلام الأعمال (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor)

هذا هو المستند الذي يقرر أن البناء انتهى. ووفق القانون 169/2026 (المادة 280)، لا يُعدّ البناء منتهياً إلا بعد استلام الأعمال، والبناء المخالف للرخصة لا يمكن أن يُستلم. والنموذج نفسه لم يتغير: فلائحة استلام المباني (قرار الحكومة 273/1994) بقيت سارية حتى بعد القانون الجديد (المادة 577(6)). وفصّلنا يوم التسليم نفسه في دليل تسليم المنزل الجديد.

مهم التمييز بين محضرين. يُحرَّر محضر الاستلام بين المطوّر («المستثمر» بلغة اللائحة) والمقاول، في لجنة تضم أيضاً ممثلاً عن السلطة التي أصدرت الرخصة. أما محضر التسليم (proces-verbal de predare-primire) فيُحرَّر بينكم وبين المطوّر، وليس له نموذج رسمي. ووفق المادة 422(5)(k)، لا يسلّمكم المطوّر المنزل إلا بعد اعتماد الاستلام ووجود توصيلات بنية تحتية دائمة.

مثال توضيحي، ليس مستنداً حقيقياً. كل البيانات مختلقة. العناوين وفق الملحق 2 للائحة استلام المباني.

#	كما يظهر في المحضر	مثال مختلق
1	APROB ADMITEREA/RESPINGEREA · INVESTITOR	[DEZVOLTATOR SRL], [semnătura]
2	PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE la terminarea lucrărilor Nr. · Contractului nr.	nr. [00] din [data] · contract nr. [000] între [investitor] și [executant]
3	1. Imobilul: adresa · număr cadastral · număr carte funciară	[adresa] · 00000 · CF 00000
4	2. Autorizației de construire nr. · cu valabilitate până la data	nr. [000]/[data] · până la [data]
5	3. Comisia de recepție: Președinte · Membri	[nume] · [nume], desemnat de Primăria [comuna]
6	5. Secretariatul: diriginte de șantier autorizat	[nume], autorizație nr. [000]
7	6. Constatările comisiei: 6.1 – 6.4	Capacități fizice realizate · anexele nr. 1–3
8	6.5 Valoarea finală · 6.6 Perioada de garanție	[000.000] lei · [00] luni
9	7. comisia de recepție decide	admiterea / respingerea recepției
10	8. motivează · 9. recomandă · semnături	Președinte · Membri · Proiectant · Executant

الملاحظات:

1. اعتماد المطوّر. في أعلى المحضر يعتمد المطوّر «ADMITEREA» (القبول) أو «RESPINGEREA» (الرفض)، خلال 3 أيام من قرار اللجنة (البند 19). ما الذي يُفحص: أنه أُشّر على «ADMITEREA» وأن هناك توقيعاً. إشارة حمراء: محضر دون اعتماد المطوّر.
2. الرقم، والتاريخ، والعقد. ما الذي يُفحص: التاريخ. فوفق اللائحة، يوم الاستلام هو يوم توقيع المطوّر، ومنه تبدأ فترة ضمان المقاول (البند 20). إشارة حمراء: «PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE PARȚIALĂ» (استلام جزئي). هذا نموذج آخر يوثّق مرحلة بناء ويُستخدم لتسجيل البناء في السجل، لا انتهاء البناء.
3. العقار. العنوان، والرقم المساحي، ورقم الصحيفة. ما الذي يُفحص: أنها مطابقة للمستخرج ولعقدكم.
4. الرخصة. رقم الرخصة وحتى متى هي سارية. ما الذي يُفحص: أنها الرخصة نفسها التي رأيتموها، وأن الاستلام تمّ خلال صلاحيتها. إشارة حمراء: رخصة أخرى، أو رخصة منتهية.
5. اللجنة. وفق اللائحة، يجب أن يكون في اللجنة ممثل عن المطوّر (الرئيس)، وممثل عن السلطة التي أصدرت الرخصة، ومن 1 إلى 3 خبراء لم يشاركوا في التصميم أو البناء (البند 11). وعند الخلاف، يكون رأي ممثل السلطة حاسماً (البند 16). ما الذي يُفحص: اسم ممثل السلطة وتوقيعه. إشارة حمراء: لا ممثل عن البلدية أو المجلس المحلي.
6. الأمانة. مراقب بناء مرخّص (diriginte de șantier) يُعدّ مستندات الاستلام. وهو ليس عضواً في اللجنة. ما الذي يُفحص: الاسم ورقم الترخيص.
7. نتائج اللجنة. تحيل البنود 6.2 إلى 6.4 إلى ثلاث قوائم: عيوب لم تُصلَح في الوقت، وتدابير سلامة من الحريق لم تُنفَّذ، وعيوب لا يمكن إصلاحها. ما الذي يُفحص: أن القوائم فارغة. إشارة حمراء: قائمة مملوءة، خصوصاً القائمة 3.
8. القيمة وفترة الضمان. ما الذي يُفحص: أن فترة الضمان مكتوبة. وبمعزل عن فترة الضمان، يحدد القانون مسؤولية لمدة 10 سنوات عن العيوب الخفية وطوال عمر المبنى عن عيوب الهيكل (القانون 169/2026، المادة 451). كتبنا عن ذلك في دليل عيوب البناء.
9. القرار. تقرر اللجنة القبول أو الرفض. وحين توجد عيوب قابلة للإصلاح، تعلّق العملية في محضر منفصل، وتمنح حتى 90 يوماً للإصلاح (البند 17). ما الذي يُفحص: «admiterea». إشارة حمراء: «respingerea»، أو محضر تعليق دون محضر استلام بعده. والمبنى المرفوض استلامه يُحظر استخدامه حتى تُصلَح العيوب (البند 22(3)).
10. التعليلات والتوصيات والتوقيعات. ما الذي يُفحص: توقيعات كل أعضاء اللجنة، والمصمم والمقاول كمشاركين. إشارة حمراء: توقيعات ناقصة دون تفسير في بند «Alte mențiuni» (ملاحظات أخرى).

وماذا تتسلّمون في اليد؟ وفق القانون 169/2026 (المادة 528)، عند استلام الأعمال يسلّم المراقب المالك «الدفتر التقني» للمبنى (cartea tehnică) ودليل الصيانة. وتنص اللائحة على أن يرسل المطوّر محضر الاستلام إلى المالك خلال 5 أيام من انتهاء الاستلام (البند 23). اطلبوا الاثنين.

من الميدان: الطابق الذي لم يكن في الرخصة

يروي المحامي إيلان ليبوفيتش عن موكّل اشترى شقة قيد البناء في الخارج:

دفع الموكّل للمقاول وفق المراحل، وتقدّم البناء حتى موعد التسليم. ولأن الأمر يتعلق بدولة أجنبية، اعتدت أن أرسل مهنياً من طرفنا لفحص الشقة قبل التسليم.

حين وصل التقرير صُدمت. أضاف المطوّر طابقاً إلى المبنى، ونُفّذت في الشقة نفسها تغييرات، بعضها جوهري. أوصينا الموكّل بألا يتسلّم الشقة في هذا الوضع، لأن المبنى قد لا يحصل على تصريح السكن، وسيصعب عليه البيع في المستقبل. واقترحت أن أساعده على استرداد كل المال.

قال إنه مغرم بالمنطقة وبالشقة، وأخذ الشقة على مسؤوليته.

في رومانيا، يُطرح هذا السؤال على الورق: ما المكتوب في الرخصة، وما في المخطط الموقّع، وما في محضر الاستلام. فالبناء المخالف للرخصة لا يمكن أن يُستلم (القانون 169/2026، المادة 280(8)). لذلك المقارنة بين الرخصة وما بُني ليست تفصيلاً تقنياً. إنها الفرق بين منزل يمكن تسجيله وبيعه ومنزل لا يمكن.

أسئلة شائعة

ما الفرق بين المستخرج لغرض المعلومات والمستخرج لغرض التوثيق؟

يستطيع أي شخص طلب مستخرج لغرض المعلومات (extras pentru informare)، ويُستخدم لفحص العقار. أما المستخرج لغرض التوثيق (extras pentru autentificare) فلا يطلبه إلا كاتب العدل قبيل التوقيع. وهو صالح 10 أيام عمل، ولا يسجّل مكتب السجل خلالها أي شيء آخر على العقار (القانون 7/1996، المادة 35).

هل يجب توقيع العقد المبدئي لمنزل لم يُبنَ بعد أمام كاتب العدل؟

نعم. وفق المادة 422(7) من القانون 169/2026، لا يُوقَّع العقد المبدئي لوحدة مستقبلية لمطوّر إلا أمام كاتب العدل، بعد قيد رخصة البناء في السجل وبعد وجود مستخرج للوحدة المستقبلية. ويطلب كاتب العدل قيده يوم التوقيع أو في يوم العمل التالي.

كيف تعرفون أن رخصة البناء ما زالت سارية؟

تفحصون تاريخ الإصدار وهل قُدّم إشعار ببدء الأعمال. وفق القانون 169/2026 الرخصة صالحة 3 سنوات لبدء البناء، وبعد الإشعار ببدء الأعمال تستمر الصلاحية طوال فترة التنفيذ المحددة في الرخصة. وفي نهاية نموذج الرخصة مكان للتمديد، إن مُنح.

ما الفرق بين محضر الاستلام ومحضر التسليم؟

محضر الاستلام (proces-verbal de recepție) يقرر أن المبنى بُني وفق الرخصة، وتوقّعه لجنة تضم ممثلاً عن السلطة. أما محضر التسليم (proces-verbal de predare-primire) فيُوقَّع بينكم وبين المطوّر يوم تتسلّمون المفاتيح. ووفق المادة 422(5)(k)، يأتي التسليم فقط بعد اعتماد الاستلام.

هل المستندات في المعرض مستندات حقيقية؟

لا. كل النماذج مختلقة، ومعلَّمة بعبارة «مثال توضيحي، ليس مستنداً حقيقياً». العناوين والحقول مأخوذة من النماذج الرسمية، كي تتمكنوا من إيجادها في المستند الذي ستتسلّمونه.

الخلاصة

أربعة مستندات، وأربعة أسئلة: لمن العقار وما المسجّل عليه (المستخرج)، وبماذا التزمتم (العقد المبدئي)، وما المسموح ببنائه (الرخصة)، وهل هذا ما بُني (محضر الاستلام). حين تتطابق الأرقام في الأربعة، فهذه علامة جيدة. وحين لا يتطابق رقم واحد، تتوقفون وتسألون.

اطلبوا الأربعة من كل مطوّر، ومنّا أيضاً. محامي الشركة يمثّل الشركة وحدها، ولذلك نوصي كل مشترٍ بتوكيل محامٍ مستقل يقرأ المستندات من أجله. وإن أردتم فحص مطوّر بأنفسكم، فقد كتبنا دليلاً لفحص مطوّر في رومانيا خلال 15 دقيقة.

إن كان في أيديكم أحد هذه المستندات، منّا أو من أي مطوّر آخر، احجزوا معي مكالمة لمدة نصف ساعة. نمرّ عليه معاً، حقلاً بعد حقل، ونبني قائمة أسئلة لمحاميكم.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر: القانون 169/2026، قانون التخطيط والبناء (Monitorul Oficial رقم 661، 10.8.2026)، المواد 280 و309 و422 و451 و528 و577 · أمر وزارة التنمية 975/2026، نماذج الرخصة (نص النماذج، Monitorul Oficial رقم 711 bis، 26.8.2026) · قرار الحكومة 273/1994، لائحة استلام المباني، النص الموحّد، البنود 11 و16 و17 و19 و20 و22 و23 والملحق 2 · القانون المدني، النص الموحّد (legislatie.just.ro)، المواد 878 و881 و902 و1279 و1544 و1669 و1670 · قانون المساحة والسجل العقاري 7/1996 (legislatie.just.ro)، المادة 35 · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري في رومانيا (ANCPI)

هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. كل المستندات في المقال نماذج مختلقة للتوضيح فقط. القواعد سارية حتى 17 أكتوبر 2026. قد تتغير النماذج والصيغ، والمستند الصادر قبل 26 أغسطس 2026 قد يبدو مختلفاً. يجب أن يقرأ المستندات الحقيقية محامٍ مستقل.