Как читать выписку из земельной книги, предварительный договор, разрешение на строительство и протокол приемки в Румынии?

Документы с пояснениями в Румынии: короткий ответ

Спросите застройщиков об этом

При покупке нового дома в Румынии через Ваши руки проходят четыре документа, которые определяют почти все: выписка из земельной книги (Extras de carte funciară), которая показывает, кому принадлежит объект и что на нем зарегистрировано; предварительный договор (Promisiune de vânzare-cumpărare), который устанавливает цену, платежи и срок передачи; разрешение на строительство (Autorizație de construire), которое разрешает построить ровно то, что предусмотрено проектом; и протокол приемки работ (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor), который фиксирует, что дом построен в соответствии с разрешением.

Все эти документы составляются только на румынском языке. Поэтому для каждого из них мы подготовили образец с нумерованными пояснениями: что означает каждое поле, что в нем проверять и что должно Вас остановить.

Проще говоря: не нужно знать румынский, чтобы задать правильные вопросы. Нужно знать, куда в документе смотреть.

Прежде чем начать: как пользоваться галереей

Спросите застройщиков об этом

• Образцы не настоящие. Все имена, номера и даты вымышлены, например «Nr. cadastral 00000» или «[nume proprietar]». Мы не использовали документ ни одного клиента.
• Заголовки и поля настоящие. Структуру мы взяли из официальных источников: выписки, которую формирует система ANCPI, официального бланка разрешения на строительство, который применяется с 26 августа 2026 года, и бланка протокола приемки из официального регламента. У предварительного договора официального бланка нет, поэтому он показан по пунктам, которых требует закон, и по общепринятой структуре.
• Румынский текст оставлен в том виде, в котором он печатается, чтобы Вы могли положить образец рядом с полученным документом и найти то же поле.
• Это не замена юристу. Это список вопросов. Настоящий документ должен прочитать независимый юрист, который представляет только Вас.

Документ 1: выписка из земельной книги (Extras de carte funciară pentru informare)

Спросите застройщиков об этом

Информационная выписка является первым документом, который запрашивают, и самым дешевым. Любой может заказать ее по номеру объекта, как мы объясняли в руководстве по выписке из земельной книги в Румынии.

Пример для наглядности: это не настоящий документ. Все данные вымышлены. Заголовки соответствуют выписке, которую формирует система ANCPI («Formular versiunea 1.1»).

#	Как это выглядит в выписке	Вымышленный пример
1	Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară · Nr. cerere · Cod verificare	OCPI [județ] · Nr. cerere 00000 · Cod verificare [cod]
2	EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU INFORMARE · Carte Funciară Nr.	Carte Funciară Nr. 00000 [localitatea]
3	A. Partea I. Descrierea imobilului	TEREN Intravilan · A1 · Nr. cadastral 00000 · Suprafața 000 mp
4	Construcții	A1.1 · 00000-C1 · [adresa]
5	B. Partea II. Proprietari și acte	Act notarial nr. 000/[data] · Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin [mod], cota actuală 1/1 · 1) [NUME PROPRIETAR]
6	C. Partea III. SARCINI	Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini · NU SUNT
7	Anexa Nr. 1 La Partea I	Categorie folosință · Intravilan DA · Tarla · Parcelă · Situație juridică
8	Data și ora generării	[zz/ll/aaaa, oo:mm]

Пояснения:

1. Регистрационное бюро, номер запроса и код проверки. Здесь указано, какое бюро сформировало выписку, когда и по какому коду ее можно проверить. Что проверять: что код работает на сайте проверки ANCPI. Согласно надписи на самой выписке, код действителен 30 дней с момента формирования. Красный флаг: выписка без кода, скриншот или файл, который кто-то «подправил» в Word.
2. Номер земельной книги (Carte Funciară Nr.). У каждого объекта есть собственный лист в книге. Согласно Гражданскому кодексу (ст. 878), на одном листе регистрируется только один объект. Что проверять: что это тот же номер, что указан в договоре. Для дома, который еще не построен, закон требует отдельную выписку на будущую единицу до заключения предварительного договора (Закон 169/2026, ст. 422(7)). Красный флаг: Вам дают только выписку на весь участок, без выписки на Вашу единицу.
3. Часть A: описание объекта. Тип земли, адрес, кадастровый номер и площадь. «Intravilan» означает «в пределах застроенной территории населенного пункта». Что проверять: что площадь и кадастровый номер совпадают с договором и с тем, что Вы видите на месте. Красный флаг: «Extravilan» (за пределами застроенной территории) у участка, который Вам представляют как участок под застройку, или расхождение в площади.
4. Строения (Construcții). Каждое зарегистрированное строение получает номер вида «00000-C1». Что проверять: у существующего дома, что дом зарегистрирован. У нового дома строение регистрируется только в конце строительства, поэтому на этапе предварительного договора этот список может быть пустым. Красный флаг: дом, который стоит на участке уже много лет и не зарегистрирован в выписке.
5. Часть B: собственники и документы. Кто собственник, в какой доле («cota actuală 1/1» = весь объект) и на основании какого документа. Согласно Гражданскому кодексу (ст. 881), существует три вида записей: intabulare (окончательная регистрация), înscriere provizorie (предварительная регистрация) и notare (отметка). Что проверять: что зарегистрированный собственник является именно тем, кто Вам продает, и что подписывают все собственники. Красный флаг: предварительная регистрация вместо окончательной, собственник, который не является продавцом, или отметки о судебных разбирательствах. В настоящих выписках такие отметки иногда встречаются и в части B, поэтому ее читают до конца.
6. Часть C: обременения (SARCINI). Ипотеки, аресты, запреты на отчуждение, права пользования. «NU SUNT» означает, что записей нет. Что проверять: что эта часть пуста или что для каждой записи до оплаты есть письменный план ее снятия. Красный флаг: банковская ипотека без письма о снятии, арест или «interdicție de înstrăinare și grevare» (запрет на отчуждение и обременение). Знаком остановки является и зарегистрированный на объекте предварительный договор другого покупателя: согласно Гражданскому кодексу (ст. 902(2), пункт 12), предварительный договор вносится в книгу в виде отметки.
7. Приложение 1 к части A. Технические подробности: вид использования земли, «Intravilan DA/NU», участок, а у строений также «Situație juridică» (правовой статус). В официальной выписке, которую мы проверяли, там указано «Cu acte» (с документами). Что проверять: что вид использования земли подходит для жилья. Красный флаг: строение без «Cu acte» или сельскохозяйственное назначение у участка, который должен быть под застройку. Спросите юриста, что там написано.
8. Дата и время формирования. Выписка показывает снимок состояния в один момент. Что проверять: что выписка актуальна, и заказывайте новую перед каждым существенным платежом. Важно знать: в день подписания нотариус не использует эту выписку. Он заказывает «выписку для удостоверения» (extras pentru autentificare), которая действительна 10 рабочих дней, и в течение этого времени регистрационное бюро не регистрирует на объект ничего другого (Закон 7/1996, ст. 35).

Документ 2: предварительный договор (Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare)

Спросите застройщиков об этом

У предварительного договора нет официального бланка. Что закреплено в законе: он должен содержать все пункты, без которых невозможно исполнить окончательный договор (Гражданский кодекс, ст. 1279). При покупке у застройщика дома, который еще не построен, он подписывается только у нотариуса и только после того, как разрешение на строительство внесено в книгу (Закон 169/2026, ст. 422(7)). Само содержание мы подробно описали в руководстве по предварительному договору. Здесь мы покажем, как он выглядит.

Пример для наглядности: это не настоящий документ. Все данные вымышлены. Порядок пунктов соответствует общепринятой структуре; в Вашем договоре порядок и названия могут отличаться.

#	Пункт	Вымышленный пример
1	PROMISIUNE BILATERALĂ DE VÂNZARE-CUMPĂRARE	[titlul actului]
2	Părțile: promitent-vânzător / promitent-cumpărător	[DEZVOLTATOR SRL], CUI 00000000, prin [nume] · [nume cumpărător], pașaport nr. [000]
3	Obiectul promisiunii	Locuința individuală viitoare nr. [0] · CF nr. 00000 · Nr. cadastral 00000 · [000] mp
4	Autorizația de construire	nr. [000]/[data], notată în cartea funciară
5	Prețul și modalitatea de plată	[000.000] EUR, TVA [inclusă/neinclusă] · tranșe pe stadii
6	Contul de plată	IBAN RO00 XXXX 0000 0000 0000 0000 · cont dedicat proiectului
7	Arvună / avans	[suma], cu titlu de [arvună confirmatorie / avans]
8	Termenul de încheiere a contractului de vânzare	până la [data]
9	Predarea, termenul și penalitățile	[data] · [suma]/zi de întârziere
10	Declarațiile promitentului-vânzător	sarcini, litigii, datorii
11	Notarea în cartea funciară	notarul solicită notarea promisiunii
12	Anexe	specificații tehnice, planuri
13	Încheiere de autentificare	nr. [000]/[data], notar public [nume]

Пояснения:

1. Название документа. «Promisiune bilaterală» означает обязательство обеих сторон: продавца продать и покупателя купить. Что проверять: что это не «convenție de rezervare» (соглашение о бронировании), которое является другим этапом с другими правилами. Красный флаг: документ под названием «соглашение о намерениях», по которому с Вас берут значительную сумму.
2. Стороны. Название компании, регистрационный номер (CUI) и кто подписывает от ее имени. Что проверять: что подписывающая компания является той же компанией, которая зарегистрирована собственником в части B выписки, и что у подписывающего от ее имени есть полномочия. Если Вы подписываете через представителя, проверьте, что доверенность полная и заверена. Красный флаг: другая компания, не та, что в выписке, без письменного объяснения.
3. Объект. «Locuința individuală viitoare» = будущий дом. Что проверять: номер земельной книги и кадастровый номер Вашей единицы и то, что они совпадают с выпиской. Красный флаг: общее описание вроде «вилла в проекте» без номеров.
4. Разрешение на строительство. Для дома, который еще не построен, закон позволяет подписывать только после того, как разрешение внесено в книгу (ст. 422(6)–(7)). Что проверять: номер и дату разрешения и то, что они указаны в выписке. Красный флаг: «разрешение на подходе».
5. Цена и график платежей. Что проверять: валюту, включен ли НДС и платежи по этапам строительства, а не по датам. Красный флаг: большая часть цены вперед, до того как стоит каркас.
6. Счет. Согласно ст. 422(10), авансы по предварительному договору поступают на отдельный банковский счет застройщика, предназначенный для проекта. Застройщик может расходовать их только с подтверждением «bun de plată» от инспектора технического надзора: до 25% цены на каркас, а после завершения каркаса до 20% на инженерные системы. Что проверять: что указанный в договоре счет открыт на имя застройщика и определен как счет проекта. Красный флаг: счет частного лица, другой компании или «переведите пока на этот счет».
7. Задаток (arvună) или аванс (avans). Разница стоит денег. При «подтверждающем» задатке (arvună confirmatorie), если договор нарушает покупатель, продавец оставляет сумму себе; если нарушает продавец, покупатель может потребовать двойную сумму (Гражданский кодекс, ст. 1544). А если в договоре ничего не сказано, сумма, уплаченная по предварительному договору, считается авансом в счет цены (ст. 1670). Что проверять: что прямо указано, какой это вид платежа и что с ним будет, если сделка сорвется. Красный флаг: размытая формулировка или пункт, позволяющий расторгнуть договор только застройщику.
8. Срок окончательного договора. Если одна сторона без оснований отказывается подписывать, другая сторона может попросить суд вынести решение, которое заменяет договор, в течение 6 месяцев с даты, когда он должен был быть подписан (ст. 1669). Что проверять: четкую дату или четкое событие, например приемку работ. Красный флаг: «окончательный договор будет подписан в срок, который определит застройщик».
9. Передача и компенсация за задержку. Что проверять: дату передачи, сумму компенсации за каждый день задержки и что происходит при длительной задержке. Красный флаг: нет даты или нет компенсации. О правах при задержке мы писали в руководстве по задержке передачи.
10. Заверения продавца. Что нет обременений, исков или долгов и что будет, если они обнаружатся. Что проверять: что заверение соответствует части C выписки. Красный флаг: ипотека в выписке без пункта, объясняющего, когда и как она будет снята.
11. Внесение предварительного договора в книгу. Для дома, который еще не построен, нотариус подает заявление о внесении договора в день подписания или на следующий рабочий день (ст. 422(8)). Запись делает договор видимым для каждого, кто проверяет объект. Что проверять: новую выписку через несколько дней после подписания, на которой видна запись. Красный флаг: просьба «пока не регистрировать».
12. Приложения. Техническая спецификация, уровень отделки и планы. Что проверять: что приложения подписаны и приложены. Красный флаг: спецификация «по каталогу» без подписанного документа.
13. Удостоверительная надпись нотариуса. В конце нотариального договора стоит удостоверительная надпись с номером, датой и именем нотариуса. Что проверять: что номер и дата указаны и что у Вас сохранена копия. Красный флаг: договор в простой письменной форме при покупке у застройщика дома, который еще не построен. Согласно ст. 422(7), это невозможно.

Документ 3: разрешение на строительство (Autorizație de construire)

Спросите застройщиков об этом

С 25 августа 2026 года в Румынии действует новый Кодекс градостроительства и строительства, Закон 169/2026, а с 26 августа 2026 года новые разрешения выдаются на новом официальном бланке «F_A_04» согласно приказу Министерства развития 975/2026. Разрешение, выданное до этого, будет выглядеть иначе, потому что оно составлено на старом бланке. Образец здесь соответствует новому бланку. О проверке разрешения и плана застройки мы писали в руководстве по разрешению и PUZ.

Пример для наглядности: это не настоящий документ. Все данные вымышлены. Заголовки соответствуют бланку F_A_04, версия 1.0.

#	Как это выглядит в разрешении	Вымышленный пример
1	AUTORIZAȚIE DE CONSTRUIRE/DESFIINȚARE · Numărul actului · Data emiterii	nr. [000] din [data] · Primăria [comuna]
2	1. REFERINȚE · Certificatul de urbanism nr.	Cerere nr. [000]/[data] · Certificat de urbanism nr. [000]/[data]
3	2. SOLICITANTUL · SE AUTORIZEAZĂ executarea lucrărilor de construire	[DEZVOLTATOR SRL] · [n] locuințe individuale [P+1]
4	3. PE IMOBILUL · Cartea funciară · Nr. cadastral	CF nr. 00000 · Nr. cadastral 00000
5	4. LUCRĂRILE SUPUSE AUTORIZĂRII în valoare de (lei)	[0.000.000] lei, fără TVA
6	5. ÎN BAZA PROIECTULUI · P.A.C. nr. · Elaboratorul proiectului	P.A.C. nr. [000] · arh. [nume], TNA nr. [0000]
7	Termenul de valabilitate · Durata de execuție	3 ani · [00] luni
8	6. PROIECTUL - PARTE INTEGRANTĂ A AUTORIZAȚIEI	P.A.C. vizat spre neschimbare + avize
9	7. TITULARUL AUTORIZAȚIEI ARE URMĂTOARELE OBLIGAȚII	14 obligații
10	8. SEMNĂTURILE · 9. PRELUNGIRE ACORDATĂ	Conducătorul autorității emitente · Secretar general · Arhitect-șef

Пояснения:

1. Номер разрешения, дата и орган. Что проверять: что орган является мэрией или местным советом того места, где находится участок, и что тот же номер указан в договоре и в выписке. Красный флаг: номер, который больше нигде не встречается.
2. Ссылки. Разрешение ссылается на заявление и на «градостроительный сертификат» (certificat de urbanism). Важно знать: градостроительный сертификат является информационным документом и не разрешает строить. Красный флаг: Вам показывают градостроительный сертификат и выдают его за «разрешение».
3. Заявитель и что разрешено построить. Здесь указано, кто запрашивает разрешение и какой это проект. Что проверять: что компания совпадает с собственником в выписке и с продавцом в договоре и что количество единиц и этажей соответствует тому, что Вам продают. Красный флаг: в рекламной брошюре больше этажей или больше единиц, чем указано в разрешении.
4. Объект. Номер земельной книги и кадастровый номер. Что проверять: что они совпадают с выпиской. Красный флаг: разрешение на другой участок или на участок до раздела без объяснения.
5. Стоимость работ. Расчетная стоимость по смете, без НДС. Она используется для расчета сборов и не является ценой Вашего дома. Что проверять: только то, что она указана.
6. Проект, на котором основано разрешение. «P.A.C.» означает проект для получения разрешения, и подписывает его зарегистрированный архитектор (TNA). Что проверять: имя архитектора и его регистрационный номер. Красный флаг: нет данных архитектора.
7. Срок действия и продолжительность работ. Согласно бланку и ст. 309 Закона 169/2026, у разрешения есть 3 года с даты выдачи, чтобы начать строительство. После уведомления о начале работ срок действия продлевается на весь период выполнения работ, указанный в разрешении. Бланк также допускает одну приостановку срока действия, до 12 месяцев. Что проверять: дату выдачи и то, что уведомление о начале работ подано. Попросите его показать. Красный флаг: разрешение старше 3 лет без уведомления о начале работ.
8. Проект является частью разрешения. Проект с печатью «vizat spre neschimbare» («утверждено, изменять нельзя») со всеми согласованиями является частью разрешения. Согласно бланку, строительство не по нему является правонарушением или нарушением (ст. 356 и 357 закона). Что проверять: попросите проект с печатью и сравните этажи и площади. Красный флаг: «проекты показать нельзя».
9. Обязанности владельца разрешения. 14 обязанностей, среди них уведомить о начале и завершении работ, хранить разрешение и проект на стройплощадке и установить информационный щит проекта. Если строительство не будет завершено вовремя, можно запросить продление не позднее чем за 15 дней до истечения срока, на срок до 12 месяцев. Что проверять: что на стройплощадке есть щит и что срок разрешения не истек. Красный флаг: стройплощадка без щита.
10. Подписи и продления. Разрешение подписывают руководитель органа, генеральный секретарь и главный архитектор, а в конце есть место для отметки о предоставленном продлении. Что проверять: что все подписи на месте и, если есть продление, до какой даты. Красный флаг: недостающая подпись или продление, срок которого уже истек.

Документ 4: протокол приемки работ (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor)

Это документ, который фиксирует завершение строительства. Согласно Закону 169/2026 (ст. 280), строительство считается завершенным только после приемки работ, а строительство не в соответствии с разрешением не может пройти приемку. Сам бланк тоже не изменился: регламент о приемке строительных объектов (Постановление правительства 273/1994) остался в силе и после принятия нового кодекса (ст. 577(6)). Сам день передачи мы подробно описали в руководстве по передаче нового дома.

Важно различать два протокола. Протокол приемки составляется между застройщиком («инвестором» в терминологии регламента) и подрядчиком, в комиссии, в которую входит и представитель органа, выдавшего разрешение. Протокол передачи (proces-verbal de predare-primire) составляется между Вами и застройщиком, и официального бланка у него нет. Согласно ст. 422(5)(k), застройщик передает Вам дом только после того, как приемка утверждена и есть постоянные подключения к инженерным сетям.

Пример для наглядности: это не настоящий документ. Все данные вымышлены. Заголовки соответствуют приложению 2 к регламенту о приемке строительных объектов.

#	Как это выглядит в протоколе	Вымышленный пример
1	APROB ADMITEREA/RESPINGEREA · INVESTITOR	[DEZVOLTATOR SRL], [semnătura]
2	PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE la terminarea lucrărilor Nr. · Contractului nr.	nr. [00] din [data] · contract nr. [000] între [investitor] și [executant]
3	1. Imobilul: adresa · număr cadastral · număr carte funciară	[adresa] · 00000 · CF 00000
4	2. Autorizației de construire nr. · cu valabilitate până la data	nr. [000]/[data] · până la [data]
5	3. Comisia de recepție: Președinte · Membri	[nume] · [nume], desemnat de Primăria [comuna]
6	5. Secretariatul: diriginte de șantier autorizat	[nume], autorizație nr. [000]
7	6. Constatările comisiei: 6.1 – 6.4	Capacități fizice realizate · anexele nr. 1–3
8	6.5 Valoarea finală · 6.6 Perioada de garanție	[000.000] lei · [00] luni
9	7. comisia de recepție decide	admiterea / respingerea recepției
10	8. motivează · 9. recomandă · semnături	Președinte · Membri · Proiectant · Executant

Пояснения:

1. Утверждение застройщика. В начале протокола застройщик утверждает «ADMITEREA» (приемку) или «RESPINGEREA» (отказ) в течение 3 дней после решения комиссии (пункт 19 регламента). Что проверять: что отмечено «ADMITEREA» и есть подпись. Красный флаг: протокол без утверждения застройщика.
2. Номер, дата и договор. Что проверять: дату. Согласно регламенту, днем приемки является день подписания застройщиком, и с него начинается гарантийный срок подрядчика (пункт 20). Красный флаг: «PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE PARȚIALĂ» (частичная приемка). Это другой бланк, который фиксирует этап строительства и используется для регистрации строения в книге, а не завершение строительства.
3. Объект. Адрес, кадастровый номер и номер земельной книги. Что проверять: что они совпадают с выпиской и с Вашим договором.
4. Разрешение. Номер разрешения и срок его действия. Что проверять: что это то же разрешение, которое Вы видели, и что приемка проведена в период его действия. Красный флаг: другое разрешение или разрешение с истекшим сроком.
5. Комиссия. Согласно регламенту, в комиссию обязательно входят представитель застройщика (председатель), представитель органа, выдавшего разрешение, и от 1 до 3 специалистов, не участвовавших в проектировании или строительстве (пункт 11). При разногласиях решающим является мнение представителя органа (пункт 16). Что проверять: имя и подпись представителя органа. Красный флаг: нет представителя мэрии или местного совета.
6. Секретариат. Уполномоченный инспектор технического надзора (diriginte de șantier) готовит документы приемки. Он не является членом комиссии. Что проверять: имя и номер разрешения на деятельность.
7. Выводы комиссии. Пункты 6.2–6.4 ссылаются на три перечня: недостатки, не устраненные вовремя, невыполненные меры пожарной безопасности и недостатки, которые невозможно устранить. Что проверять: что перечни пусты. Красный флаг: заполненный перечень, особенно перечень 3.
8. Стоимость и гарантийный срок. Что проверять: что гарантийный срок указан. Отдельно от гарантийного срока закон устанавливает ответственность в течение 10 лет за скрытые дефекты и в течение всего срока службы здания за дефекты несущих конструкций (Закон 169/2026, ст. 451). Об этом мы писали в руководстве по строительным дефектам.
9. Решение. Комиссия решает принять или отказать. Если есть недостатки, которые можно устранить, она приостанавливает процесс отдельным протоколом и дает до 90 дней на устранение (пункт 17). Что проверять: «admiterea». Красный флаг: «respingerea» или протокол о приостановке без последующего протокола приемки. Здание, в приемке которого отказано, запрещено использовать до устранения недостатков (пункт 22(3)).
10. Обоснование, рекомендации и подписи. Что проверять: подписи всех членов комиссии, а также проектировщика и подрядчика как участников. Красный флаг: недостающие подписи без объяснения в разделе «Alte mențiuni» (прочие замечания).

А что Вы получаете на руки? Согласно Закону 169/2026 (ст. 528), при приемке работ инспектор передает собственнику «технический паспорт» здания (cartea tehnică) и инструкцию по эксплуатации. Регламент устанавливает, что застройщик направляет протокол приемки собственнику в течение 5 дней после завершения приемки (пункт 23). Попросите оба документа.

Из практики: этаж, которого не было в разрешении

Адвокат Илан Лейбович рассказывает о клиенте, который купил квартиру в строящемся доме за рубежом:

Клиент платил подрядчику по этапам, и строительство дошло до срока передачи. Поскольку речь шла о другой стране, я обычно отправляю нашего специалиста проверить квартиру перед передачей.

Когда пришел отчет, я был в шоке. Застройщик добавил к зданию этаж, и в самой квартире тоже были сделаны изменения, часть из них существенные. Мы рекомендовали клиенту не принимать квартиру в таком состоянии, потому что здание может не получить разрешение на заселение, и в будущем ему будет трудно ее продать. Я предложил помочь ему вернуть все деньги.

Он сказал, что влюблен в этот район и в эту квартиру, и принял квартиру на свой риск.

В Румынии этот вопрос задается на бумаге: что написано в разрешении, что в утвержденном проекте и что в протоколе приемки. Строительство не в соответствии с разрешением не может пройти приемку (Закон 169/2026, ст. 280(8)). Поэтому сравнение разрешения с тем, что построено, не является технической деталью. Это разница между домом, который можно зарегистрировать и продать, и домом, который нельзя.

Часто задаваемые вопросы

Чем информационная выписка отличается от выписки для удостоверения?

Информационную выписку (extras pentru informare) может заказать любой, и ее используют, чтобы проверить объект. Выписку для удостоверения (extras pentru autentificare) заказывает только нотариус перед подписанием. Она действительна 10 рабочих дней, и в течение этого времени регистрационное бюро не регистрирует на объект ничего другого (Закон 7/1996, ст. 35).

Должен ли предварительный договор на еще не построенный дом подписываться у нотариуса?

Да. Согласно ст. 422(7) Закона 169/2026, предварительный договор на будущую единицу застройщика подписывается только у нотариуса, после того как разрешение на строительство внесено в книгу и есть выписка на будущую единицу. Нотариус подает заявление о его внесении в книгу в день подписания или на следующий рабочий день.

Как узнать, что разрешение на строительство еще действует?

Проверяют дату выдачи и то, было ли подано уведомление о начале работ. Согласно Закону 169/2026, разрешение действует 3 года для начала строительства, а после уведомления о начале работ срок действия продлевается на весь период выполнения работ, указанный в разрешении. В конце бланка разрешения есть место для продления, если оно было предоставлено.

Чем протокол приемки отличается от протокола передачи?

Протокол приемки (proces-verbal de recepție) фиксирует, что здание построено в соответствии с разрешением, и подписывается комиссией, в которую входит представитель органа власти. Протокол передачи (proces-verbal de predare-primire) подписывается между Вами и застройщиком в день, когда Вы получаете ключи. Согласно ст. 422(5)(k), передача происходит только после того, как приемка утверждена.

Документы в галерее настоящие?

Нет. Все образцы вымышлены и помечены «Пример для наглядности: это не настоящий документ». Заголовки и поля взяты из официальных бланков, чтобы Вы могли найти их в документе, который получите.

Итог

Четыре документа, четыре вопроса: кому принадлежит объект и что на нем зарегистрировано (выписка), что Вы на себя взяли (предварительный договор), что разрешено построить (разрешение) и то ли это, что построено (протокол приемки). Когда номера во всех четырех совпадают, это хороший знак. Когда один номер не сходится, останавливаются и задают вопросы.

Просите все четыре у каждого застройщика, в том числе у нас. Юрист компании представляет только компанию, поэтому мы рекомендуем каждому покупателю нанять независимого юриста, который прочитает документы для него. А если Вы хотите проверить застройщика самостоятельно, мы написали руководство по проверке застройщика в Румынии за 15 минут.

Если у Вас на руках есть один из этих документов, от нас или от любого другого застройщика, запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы вместе пройдем по нему поле за полем и составим список вопросов для Вашего юриста.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники: Закон 169/2026, Кодекс градостроительства и строительства (Monitorul Oficial № 661, 10.8.2026), статьи 280, 309, 422, 451, 528 и 577 · Приказ Министерства развития 975/2026, бланки разрешений (текст бланков, Monitorul Oficial № 711 bis, 26.8.2026) · Постановление правительства 273/1994, регламент о приемке строительных объектов, консолидированная редакция, пункты 11, 16, 17, 19, 20, 22, 23 и приложение 2 · Гражданский кодекс, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), статьи 878, 881, 902, 1279, 1544, 1669 и 1670 · Закон о кадастре и регистрации недвижимости 7/1996 (legislatie.just.ro), статья 35 · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости Румынии (ANCPI)

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Все документы в статье являются вымышленными образцами исключительно для наглядности. Правила актуальны на 17 октября 2026 года. Бланки и формулировки могут меняться, а документ, выданный до 26 августа 2026 года, может выглядеть иначе. Настоящие документы должен прочитать независимый юрист.