Wie liest man in Rumänien Grundbuchauszug, Vorvertrag, Baugenehmigung und Abnahmeprotokoll?

Rumänische Dokumente erklärt: die kurze Antwort

Fragen Sie die Bauträger dazu

Beim Kauf eines Neubaus in Rumänien gehen vier Dokumente durch Ihre Hände, die fast alles festlegen: der Grundbuchauszug (Extras de carte funciară), der zeigt, wem die Immobilie gehört und was auf ihr eingetragen ist; der Vorvertrag (Promisiune de vânzare-cumpărare), der Preis, Zahlungen und Übergabetermin festlegt; die Baugenehmigung (Autorizație de construire), die genau das zu bauen erlaubt, was im Plan steht; und das Abnahmeprotokoll (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor), das bestätigt, dass das Haus gemäß der Genehmigung gebaut wurde.

Alle diese Dokumente gibt es nur auf Rumänisch. Deshalb haben wir für jedes ein Beispiel mit nummerierten Anmerkungen erstellt: was jedes Feld bedeutet, was Sie darin prüfen und was Sie stoppen sollte.

Kurz gesagt: Sie müssen kein Rumänisch können, um die richtigen Fragen zu stellen. Sie müssen wissen, wo im Dokument Sie hinschauen.

Bevor Sie beginnen: So nutzen Sie die Galerie

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• Die Beispiele sind nicht echt. Alle Namen, Nummern und Daten sind erfunden, zum Beispiel „Nr. cadastral 00000“ oder „[nume proprietar]“. Wir haben kein Dokument eines Kunden verwendet.
• Die Überschriften und Felder sind echt. Die Struktur haben wir den offiziellen Quellen entnommen: einem Auszug, den das System der ANCPI erzeugt, dem offiziellen Formular der Baugenehmigung, das seit dem 26. August 2026 verwendet wird, und dem Formular des Abnahmeprotokolls in den amtlichen Vorschriften. Für den Vorvertrag gibt es kein offizielles Formular; er wird daher nach den gesetzlich vorgeschriebenen Klauseln und dem üblichen Aufbau dargestellt.
• Der rumänische Text bleibt so, wie er gedruckt ist, damit Sie das Beispiel neben das Dokument legen können, das Sie erhalten haben, und dasselbe Feld finden.
• Das ersetzt keinen Anwalt. Es ist eine Liste von Fragen. Das echte Dokument sollte ein unabhängiger Anwalt lesen, der nur Sie vertritt.

Dokument 1: Grundbuchauszug (Extras de carte funciară pentru informare)

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Der Auszug zur Information ist das erste Dokument, das man anfordert, und das günstigste. Jeder kann ihn anhand der Nummer der Immobilie bestellen, wie wir in unserem Leitfaden zum Grundbuchauszug in Rumänien erklärt haben.

Anschauungsbeispiel: kein echtes Dokument. Alle Angaben sind erfunden. Die Überschriften folgen einem Auszug, den das System der ANCPI erzeugt („Formular versiunea 1.1“).

#	So erscheint es im Auszug	Erfundenes Beispiel
1	Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară · Nr. cerere · Cod verificare	OCPI [județ] · Nr. cerere 00000 · Cod verificare [cod]
2	EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU INFORMARE · Carte Funciară Nr.	Carte Funciară Nr. 00000 [localitatea]
3	A. Partea I. Descrierea imobilului	TEREN Intravilan · A1 · Nr. cadastral 00000 · Suprafața 000 mp
4	Construcții	A1.1 · 00000-C1 · [adresa]
5	B. Partea II. Proprietari și acte	Act notarial nr. 000/[data] · Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin [mod], cota actuală 1/1 · 1) [NUME PROPRIETAR]
6	C. Partea III. SARCINI	Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini · NU SUNT
7	Anexa Nr. 1 La Partea I	Categorie folosință · Intravilan DA · Tarla · Parcelă · Situație juridică
8	Data și ora generării	[zz/ll/aaaa, oo:mm]

Die Anmerkungen:

1. Grundbuchamt, Antragsnummer und Prüfcode. Hier steht, welches Amt den Auszug erstellt hat, wann und mit welchem Code man ihn verifizieren kann. Was Sie prüfen: dass der Code auf der Prüfseite der ANCPI funktioniert. Laut dem Vermerk im Auszug selbst gilt der Code 30 Tage ab Erstellung. Warnsignal: ein Auszug ohne Code, ein Screenshot oder eine Datei, die jemand in Word „zurechtgemacht“ hat.
2. Die Nummer des Grundbuchblatts (Carte Funciară Nr.). Jede Immobilie hat ihr eigenes Blatt im Grundbuch. Nach dem Zivilgesetzbuch (Artikel 878) wird auf einem Blatt nur eine Immobilie eingetragen. Was Sie prüfen: dass es dieselbe Nummer ist, die im Vertrag steht. Bei einem Haus, das noch nicht gebaut ist, verlangt das Gesetz vor einem Vorvertrag einen eigenen Auszug für die künftige Einheit (Gesetz 169/2026, Artikel 422(7)). Warnsignal: Sie erhalten nur den Auszug des gesamten Grundstücks, ohne Auszug für Ihre Einheit.
3. Teil A: Beschreibung der Immobilie. Art des Grundstücks, Adresse, Katasternummer und Fläche. „Intravilan“ bedeutet innerhalb des bebauten Gemeindegebiets. Was Sie prüfen: dass Fläche und Katasternummer mit dem Vertrag und mit dem übereinstimmen, was Sie vor Ort sehen. Warnsignal: „Extravilan“ (außerhalb des bebauten Gebiets) bei einem Grundstück, das Ihnen als Baugrundstück präsentiert wird, oder eine Abweichung bei der Fläche.
4. Gebäude (Construcții). Jedes eingetragene Gebäude erhält eine Nummer wie „00000-C1“. Was Sie prüfen: bei einem bestehenden Haus, dass das Haus eingetragen ist. Bei einem Neubau wird das Gebäude erst am Ende der Bauarbeiten eingetragen; im Stadium des Vorvertrags kann die Liste deshalb leer sein. Warnsignal: ein Haus, das seit Jahren dasteht und nicht im Auszug eingetragen ist.
5. Teil B: Eigentümer und Urkunden. Wer Eigentümer ist, zu welchem Anteil („cota actuală 1/1“ = die gesamte Immobilie) und aufgrund welcher Urkunde. Nach dem Zivilgesetzbuch (Artikel 881) gibt es drei Arten von Eintragungen: intabulare (endgültige Eintragung), înscriere provizorie (vorläufige Eintragung) und notare (Vermerk). Was Sie prüfen: dass der eingetragene Eigentümer genau derjenige ist, der Ihnen verkauft, und dass alle Eigentümer unterschreiben. Warnsignal: eine vorläufige statt einer endgültigen Eintragung, ein Eigentümer, der nicht der Verkäufer ist, oder Vermerke über Gerichtsverfahren. In echten Auszügen erscheinen solche Vermerke manchmal auch in Teil B; lesen Sie ihn deshalb bis zum Ende.
6. Teil C: Belastungen (SARCINI). Hypotheken, Pfändungen, Veräußerungsverbote, Nutzungsrechte. „NU SUNT“ bedeutet, dass keine Eintragung vorliegt. Was Sie prüfen: dass der Teil leer ist oder dass es für jede Eintragung vor der Zahlung einen schriftlichen Löschungsplan gibt. Warnsignal: eine Bankhypothek ohne Freigabeschreiben, eine Pfändung oder „interdicție de înstrăinare și grevare“ (Veräußerungs- und Belastungsverbot). Auch ein auf der Immobilie eingetragener Vorvertrag eines anderen Käufers ist ein Stoppsignal: Nach dem Zivilgesetzbuch (Artikel 902(2), Ziffer 12) wird ein Vorvertrag im Grundbuch als Vermerk eingetragen.
7. Anlage 1 zu Teil A. Technische Einzelheiten: Nutzungsart des Grundstücks, „Intravilan DA/NU“, Parzelle und bei Gebäuden auch „Situație juridică“ (die Rechtslage). In dem offiziellen Auszug, den wir geprüft haben, steht dort „Cu acte“ (mit Urkunden). Was Sie prüfen: dass die Nutzungsart des Grundstücks zu Wohnzwecken passt. Warnsignal: ein Gebäude ohne „Cu acte“ oder eine landwirtschaftliche Nutzung bei einem Grundstück, das bebaut werden soll. Fragen Sie den Anwalt, was dort steht.
8. Datum und Uhrzeit der Erstellung. Der Auszug ist eine Momentaufnahme. Was Sie prüfen: dass der Auszug aktuell ist; bestellen Sie vor jeder größeren Zahlung einen neuen. Gut zu wissen: Am Tag der Unterzeichnung verwendet der Notar diesen Auszug nicht. Er bestellt einen „Auszug zur Beurkundung“ (extras pentru autentificare), der 10 Arbeitstage gilt; in dieser Zeit trägt das Grundbuchamt nichts anderes auf die Immobilie ein (Gesetz 7/1996, Artikel 35).

Dokument 2: Vorvertrag (Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare)

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Für den Vorvertrag gibt es kein offizielles Formular. Gesetzlich festgelegt ist: Er muss alle Klauseln enthalten, ohne die der endgültige Vertrag nicht geschlossen werden kann (Zivilgesetzbuch, Artikel 1279). Wer von einem Bauträger ein noch nicht gebautes Haus kauft, unterzeichnet ihn nur beim Notar und erst, nachdem die Baugenehmigung im Grundbuch eingetragen wurde (Gesetz 169/2026, Artikel 422(7)). Den Inhalt selbst haben wir im Leitfaden zum Vorvertrag erläutert. Hier sehen Sie, wie er aussieht.

Anschauungsbeispiel: kein echtes Dokument. Alle Angaben sind erfunden. Die Reihenfolge der Klauseln folgt dem üblichen Aufbau; in Ihrem Vertrag können Reihenfolge und Bezeichnungen abweichen.

#	Die Klausel	Erfundenes Beispiel
1	PROMISIUNE BILATERALĂ DE VÂNZARE-CUMPĂRARE	[titlul actului]
2	Părțile: promitent-vânzător / promitent-cumpărător	[DEZVOLTATOR SRL], CUI 00000000, prin [nume] · [nume cumpărător], pașaport nr. [000]
3	Obiectul promisiunii	Locuința individuală viitoare nr. [0] · CF nr. 00000 · Nr. cadastral 00000 · [000] mp
4	Autorizația de construire	nr. [000]/[data], notată în cartea funciară
5	Prețul și modalitatea de plată	[000.000] EUR, TVA [inclusă/neinclusă] · tranșe pe stadii
6	Contul de plată	IBAN RO00 XXXX 0000 0000 0000 0000 · cont dedicat proiectului
7	Arvună / avans	[suma], cu titlu de [arvună confirmatorie / avans]
8	Termenul de încheiere a contractului de vânzare	până la [data]
9	Predarea, termenul și penalitățile	[data] · [suma]/zi de întârziere
10	Declarațiile promitentului-vânzător	sarcini, litigii, datorii
11	Notarea în cartea funciară	notarul solicită notarea promisiunii
12	Anexe	specificații tehnice, planuri
13	Încheiere de autentificare	nr. [000]/[data], notar public [nume]

Die Anmerkungen:

1. Die Bezeichnung des Dokuments. Eine „Promisiune bilaterală“ ist eine Verpflichtung beider Seiten: des Verkäufers zu verkaufen und des Käufers zu kaufen. Was Sie prüfen: dass es sich nicht um eine „convenție de rezervare“ (Reservierungsvereinbarung) handelt, die eine andere Phase mit anderen Regeln ist. Warnsignal: ein Dokument namens „Absichtserklärung“, mit dem ein erheblicher Betrag von Ihnen verlangt wird.
2. Die Parteien. Name der Gesellschaft, Registernummer (CUI) und wer für sie unterschreibt. Was Sie prüfen: dass die unterzeichnende Gesellschaft dieselbe ist, die in Teil B des Auszugs als Eigentümerin eingetragen ist, und dass die Person, die für sie unterschreibt, dazu befugt ist. Wenn Sie über einen Bevollmächtigten unterschreiben, dass die Vollmacht vollständig und beglaubigt ist. Warnsignal: eine andere Gesellschaft als die im Auszug, ohne schriftliche Erklärung.
3. Die Immobilie. „Locuința individuală viitoare“ = das künftige Haus. Was Sie prüfen: Grundbuchblatt- und Katasternummer Ihrer Einheit, und dass sie mit dem Auszug übereinstimmen. Warnsignal: eine allgemeine Beschreibung wie „Villa im Projekt“ ohne Nummern.
4. Die Baugenehmigung. Bei einem Haus, das noch nicht gebaut ist, erlaubt das Gesetz die Unterzeichnung erst, nachdem die Genehmigung im Grundbuch eingetragen wurde (Artikel 422(6)-(7)). Was Sie prüfen: Nummer und Datum der Genehmigung, und dass sie im Auszug erscheinen. Warnsignal: „Die Genehmigung ist unterwegs.“
5. Preis und Zahlungsplan. Was Sie prüfen: Währung, ob die MwSt. enthalten ist, und Zahlungen nach Baufortschritt statt nach Kalenderdaten. Warnsignal: der größte Teil des Preises im Voraus, bevor der Rohbau steht.
6. Das Konto. Nach Artikel 422(10) gehen Anzahlungen aus einem Vorvertrag auf ein separates Bankkonto des Bauträgers, das dem Projekt zugeordnet ist. Der Bauträger kann darüber nur mit einer Bestätigung „bun de plată“ der Bauaufsicht verfügen: bis zu 25 % des Preises für den Rohbau und nach Fertigstellung des Rohbaus bis zu 20 % für die Haustechnik. Was Sie prüfen: dass das Konto im Vertrag auf den Namen des Bauträgers lautet und als Projektkonto ausgewiesen ist. Warnsignal: ein Konto einer Privatperson, einer anderen Gesellschaft oder „Überweisen Sie vorerst auf dieses Konto“.
7. Draufgeld (arvună) oder Anzahlung (avans). Der Unterschied ist bares Geld wert. Beim „bestätigenden“ Draufgeld (arvună confirmatorie) behält der Verkäufer den Betrag, wenn der Käufer vertragsbrüchig wird; wird der Verkäufer vertragsbrüchig, kann der Käufer das Doppelte verlangen (Zivilgesetzbuch, Artikel 1544). Und wenn der Vertrag nichts dazu sagt, gilt ein aufgrund eines Vorvertrags gezahlter Betrag als Anzahlung auf den Preis (Artikel 1670). Was Sie prüfen: dass ausdrücklich geregelt ist, welche Art von Zahlung es ist und was mit ihr geschieht, wenn das Geschäft scheitert. Warnsignal: eine vage Formulierung oder eine Klausel, die nur dem Bauträger den Rücktritt erlaubt.
8. Der Termin für den endgültigen Vertrag. Weigert sich eine Seite ohne Rechtfertigung zu unterschreiben, kann die andere Seite beim Gericht ein Urteil beantragen, das den Vertrag ersetzt, innerhalb von 6 Monaten ab dem Tag, an dem hätte unterschrieben werden müssen (Artikel 1669). Was Sie prüfen: ein klares Datum oder ein klares Ereignis wie die Abnahme der Bauarbeiten. Warnsignal: „Der endgültige Vertrag wird zu dem Termin unterzeichnet, den der Bauträger festlegt.“
9. Übergabe und Entschädigung bei Verzug. Was Sie prüfen: Übergabedatum, Entschädigungsbetrag pro Verzugstag und was bei langem Verzug geschieht. Warnsignal: kein Datum oder keine Entschädigung. Über Ihre Rechte bei Verzug haben wir im Leitfaden zur verspäteten Übergabe geschrieben.
10. Erklärungen des Verkäufers. Dass keine Belastungen, Klagen oder Schulden bestehen, und was geschieht, wenn welche auftauchen. Was Sie prüfen: dass die Erklärung mit Teil C des Auszugs übereinstimmt. Warnsignal: eine Hypothek im Auszug ohne Klausel, die erklärt, wann und wie sie gelöscht wird.
11. Eintragung des Vorvertrags im Grundbuch. Bei einem Haus, das noch nicht gebaut ist, beantragt der Notar die Eintragung des Vertrags am Tag der Unterzeichnung oder am nächsten Arbeitstag (Artikel 422(8)). Die Eintragung macht den Vertrag für alle sichtbar, die die Immobilie prüfen. Was Sie prüfen: einen neuen Auszug einige Tage nach der Unterzeichnung, der die Eintragung zeigt. Warnsignal: die Bitte, „vorerst nicht einzutragen“.
12. Anlagen. Technische Spezifikation, Ausstattungsniveau und Pläne. Was Sie prüfen: dass die Anlagen unterschrieben und beigefügt sind. Warnsignal: eine Spezifikation „laut Katalog“ ohne unterschriebenes Dokument.
13. Die Beurkundung des Notars. Am Ende eines notariellen Vertrags steht ein Vermerk mit Nummer, Datum und Namen des Notars. Was Sie prüfen: dass Nummer und Datum vorhanden sind und dass Sie eine Kopie aufbewahrt haben. Warnsignal: ein privatschriftlicher Vertrag beim Kauf eines noch nicht gebauten Hauses von einem Bauträger. Nach Artikel 422(7) ist das nicht möglich.

Dokument 3: Baugenehmigung (Autorizație de construire)

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Seit dem 25. August 2026 gilt in Rumänien das neue Gesetzbuch für Raumplanung und Bauwesen, Gesetz 169/2026, und seit dem 26. August 2026 werden neue Genehmigungen auf einem neuen offiziellen Formular, „F_A_04“, nach der Verordnung des Entwicklungsministeriums 975/2026 ausgestellt. Eine früher erteilte Genehmigung sieht anders aus, weil sie auf dem alten Formular ausgestellt wurde. Das Beispiel hier zeigt das neue Formular. Über die Prüfung der Genehmigung und des Bebauungsplans haben wir im Leitfaden zu Genehmigung und PUZ geschrieben.

Anschauungsbeispiel: kein echtes Dokument. Alle Angaben sind erfunden. Die Überschriften folgen dem Formular F_A_04, Version 1.0.

#	So erscheint es in der Genehmigung	Erfundenes Beispiel
1	AUTORIZAȚIE DE CONSTRUIRE/DESFIINȚARE · Numărul actului · Data emiterii	nr. [000] din [data] · Primăria [comuna]
2	1. REFERINȚE · Certificatul de urbanism nr.	Cerere nr. [000]/[data] · Certificat de urbanism nr. [000]/[data]
3	2. SOLICITANTUL · SE AUTORIZEAZĂ executarea lucrărilor de construire	[DEZVOLTATOR SRL] · [n] locuințe individuale [P+1]
4	3. PE IMOBILUL · Cartea funciară · Nr. cadastral	CF nr. 00000 · Nr. cadastral 00000
5	4. LUCRĂRILE SUPUSE AUTORIZĂRII în valoare de (lei)	[0.000.000] lei, fără TVA
6	5. ÎN BAZA PROIECTULUI · P.A.C. nr. · Elaboratorul proiectului	P.A.C. nr. [000] · arh. [nume], TNA nr. [0000]
7	Termenul de valabilitate · Durata de execuție	3 ani · [00] luni
8	6. PROIECTUL - PARTE INTEGRANTĂ A AUTORIZAȚIEI	P.A.C. vizat spre neschimbare + avize
9	7. TITULARUL AUTORIZAȚIEI ARE URMĂTOARELE OBLIGAȚII	14 obligații
10	8. SEMNĂTURILE · 9. PRELUNGIRE ACORDATĂ	Conducătorul autorității emitente · Secretar general · Arhitect-șef

Die Anmerkungen:

1. Nummer der Genehmigung, Datum und Behörde. Was Sie prüfen: dass die Behörde das Rathaus oder die Gemeinde des Ortes ist, an dem das Grundstück liegt, und dass dieselbe Nummer im Vertrag und im Auszug erscheint. Warnsignal: eine Nummer, die nirgendwo sonst auftaucht.
2. Die Bezüge. Die Genehmigung verweist auf den Antrag und auf die „Städtebaubescheinigung“ (certificat de urbanism). Gut zu wissen: Die Städtebaubescheinigung ist ein Informationsdokument und erlaubt nicht das Bauen. Warnsignal: Man zeigt Ihnen eine Städtebaubescheinigung und stellt sie als „Genehmigung“ dar.
3. Antragsteller und was gebaut werden darf. Hier steht, wer die Genehmigung beantragt und was das Projekt ist. Was Sie prüfen: dass die Gesellschaft mit dem Eigentümer im Auszug und dem Verkäufer im Vertrag identisch ist und dass die Zahl der Einheiten und Geschosse dem entspricht, was Ihnen verkauft wird. Warnsignal: Die Verkaufsbroschüre zeigt mehr Geschosse oder mehr Einheiten, als in der Genehmigung steht.
4. Die Immobilie. Grundbuchblatt- und Katasternummer. Was Sie prüfen: dass sie mit dem Auszug übereinstimmen. Warnsignal: eine Genehmigung für ein anderes Grundstück oder für ein Grundstück vor der Teilung, ohne Erklärung.
5. Wert der Bauarbeiten. Der geschätzte Wert laut Kostenvoranschlag, ohne MwSt. Er dient der Berechnung von Gebühren und ist nicht der Preis Ihres Hauses. Was Sie prüfen: nur, dass er angegeben ist.
6. Der Plan, auf dem die Genehmigung beruht. „P.A.C.“ ist der Genehmigungsplan, und unterzeichnet wird er von einem eingetragenen Architekten (TNA). Was Sie prüfen: Name des Architekten und seine Registernummer. Warnsignal: keine Angaben zum Architekten.
7. Gültigkeit und Ausführungsdauer. Nach dem Formular und nach Artikel 309 des Gesetzes 169/2026 hat die Genehmigung ab Ausstellung 3 Jahre Zeit, um mit dem Bau zu beginnen. Nach der Anzeige des Baubeginns gilt sie während der gesamten in der Genehmigung festgelegten Ausführungsdauer. Das Formular erlaubt auch eine einmalige Aussetzung der Gültigkeit, um bis zu 12 Monate. Was Sie prüfen: das Ausstellungsdatum und dass eine Anzeige des Baubeginns eingereicht wurde. Lassen Sie sie sich zeigen. Warnsignal: eine Genehmigung, die älter als 3 Jahre ist, ohne Anzeige des Baubeginns.
8. Der Plan ist Teil der Genehmigung. Der mit dem Stempel „vizat spre neschimbare“ („genehmigt, nicht zu ändern“) versehene Plan ist mit allen Stellungnahmen Teil der Genehmigung. Laut Formular ist ein davon abweichender Bau eine Straftat oder Ordnungswidrigkeit (Artikel 356 und 357 des Gesetzes). Was Sie prüfen: Verlangen Sie den gestempelten Plan und vergleichen Sie Geschosse und Flächen. Warnsignal: „Die Pläne kann man nicht zeigen.“
9. Pflichten des Genehmigungsinhabers. 14 Pflichten, darunter Beginn und Ende der Bauarbeiten anzuzeigen, Genehmigung und Plan auf der Baustelle aufzubewahren und ein Bauschild des Projekts aufzustellen. Wird der Bau nicht rechtzeitig fertig, kann mindestens 15 Tage vor Ablauf der Gültigkeit eine Verlängerung um bis zu 12 Monate beantragt werden. Was Sie prüfen: dass auf der Baustelle ein Schild steht und dass die Genehmigung nicht abgelaufen ist. Warnsignal: eine Baustelle ohne Schild.
10. Unterschriften und Verlängerungen. Die Genehmigung wird vom Leiter der Behörde, dem Generalsekretär und dem Chefarchitekten unterzeichnet, und am Ende gibt es Platz für eine gewährte Verlängerung. Was Sie prüfen: dass alle Unterschriften vorhanden sind und, falls es eine Verlängerung gibt, bis wann sie gilt. Warnsignal: eine fehlende Unterschrift oder eine bereits abgelaufene Verlängerung.

Dokument 4: Abnahmeprotokoll (Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor)

Dieses Dokument stellt fest, dass der Bau abgeschlossen ist. Nach Gesetz 169/2026 (Artikel 280) gilt ein Bau erst nach der Abnahme der Bauarbeiten als fertig, und ein Bau, der nicht der Genehmigung entspricht, kann nicht abgenommen werden. Auch das Formular selbst hat sich nicht geändert: Die Vorschriften über die Abnahme von Bauwerken (Regierungsbeschluss 273/1994) gelten auch nach dem neuen Gesetzbuch weiter (Artikel 577(6)). Den Übergabetag selbst haben wir im Leitfaden zur Übergabe eines Neubaus beschrieben.

Unterscheiden Sie zwei Protokolle. Das Abnahmeprotokoll wird zwischen dem Bauträger (in der Sprache der Vorschriften der „Investor“) und dem Bauunternehmer erstellt, in einer Kommission, der auch ein Vertreter der Behörde angehört, die die Genehmigung erteilt hat. Das Übergabeprotokoll (proces-verbal de predare-primire) wird zwischen Ihnen und dem Bauträger erstellt, und dafür gibt es kein offizielles Formular. Nach Artikel 422(5)(k) übergibt Ihnen der Bauträger das Haus erst, nachdem die Abnahme bestätigt wurde und dauerhafte Versorgungsanschlüsse bestehen.

Anschauungsbeispiel: kein echtes Dokument. Alle Angaben sind erfunden. Die Überschriften folgen Anlage 2 der Vorschriften über die Abnahme von Bauwerken.

#	So erscheint es im Protokoll	Erfundenes Beispiel
1	APROB ADMITEREA/RESPINGEREA · INVESTITOR	[DEZVOLTATOR SRL], [semnătura]
2	PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE la terminarea lucrărilor Nr. · Contractului nr.	nr. [00] din [data] · contract nr. [000] între [investitor] și [executant]
3	1. Imobilul: adresa · număr cadastral · număr carte funciară	[adresa] · 00000 · CF 00000
4	2. Autorizației de construire nr. · cu valabilitate până la data	nr. [000]/[data] · până la [data]
5	3. Comisia de recepție: Președinte · Membri	[nume] · [nume], desemnat de Primăria [comuna]
6	5. Secretariatul: diriginte de șantier autorizat	[nume], autorizație nr. [000]
7	6. Constatările comisiei: 6.1 - 6.4	Capacități fizice realizate · anexele nr. 1-3
8	6.5 Valoarea finală · 6.6 Perioada de garanție	[000.000] lei · [00] luni
9	7. comisia de recepție decide	admiterea / respingerea recepției
10	8. motivează · 9. recomandă · semnături	Președinte · Membri · Proiectant · Executant

Die Anmerkungen:

1. Bestätigung des Bauträgers. Oben im Protokoll bestätigt der Bauträger „ADMITEREA“ (Annahme) oder „RESPINGEREA“ (Ablehnung), innerhalb von 3 Tagen nach der Entscheidung der Kommission (Vorschriften, Artikel 19). Was Sie prüfen: dass „ADMITEREA“ markiert ist und eine Unterschrift vorhanden ist. Warnsignal: ein Protokoll ohne Bestätigung des Bauträgers.
2. Nummer, Datum und Vertrag. Was Sie prüfen: das Datum. Nach den Vorschriften ist der Abnahmetag der Tag, an dem der Bauträger unterschreibt, und ab diesem Tag beginnt die Gewährleistungsfrist des Bauunternehmers (Vorschriften, Artikel 20). Warnsignal: „PROCES-VERBAL DE RECEPȚIE PARȚIALĂ“ (Teilabnahme). Das ist ein anderes Formular, das einen Bauabschnitt dokumentiert und der Eintragung des Baus im Grundbuch dient, nicht dem Abschluss des Baus.
3. Die Immobilie. Adresse, Katasternummer und Grundbuchblattnummer. Was Sie prüfen: dass sie mit Ihrem Auszug und Ihrem Vertrag übereinstimmen.
4. Die Genehmigung. Nummer der Genehmigung und bis wann sie gilt. Was Sie prüfen: dass es dieselbe Genehmigung ist, die Sie gesehen haben, und dass die Abnahme während ihrer Gültigkeit erfolgte. Warnsignal: eine andere Genehmigung oder eine abgelaufene Genehmigung.
5. Die Kommission. Nach den Vorschriften müssen der Kommission ein Vertreter des Bauträgers (als Vorsitz), ein Vertreter der Behörde, die die Genehmigung erteilt hat, und 1 bis 3 Fachleute angehören, die weder an Planung noch an Bau beteiligt waren (Vorschriften, Artikel 11). Bei Meinungsverschiedenheiten entscheidet die Meinung des Behördenvertreters (Vorschriften, Artikel 16). Was Sie prüfen: Name und Unterschrift des Behördenvertreters. Warnsignal: kein Vertreter des Rathauses oder der Gemeinde.
6. Das Sekretariat. Eine zugelassene Bauaufsicht (diriginte de șantier) bereitet die Abnahmeunterlagen vor. Sie ist nicht Mitglied der Kommission. Was Sie prüfen: Name und Zulassungsnummer.
7. Feststellungen der Kommission. Die Punkte 6.2 bis 6.4 verweisen auf drei Listen: nicht rechtzeitig behobene Mängel, nicht umgesetzte Brandschutzmaßnahmen und Mängel, die nicht behoben werden können. Was Sie prüfen: dass die Listen leer sind. Warnsignal: eine volle Liste, besonders Liste 3.
8. Wert und Gewährleistungsfrist. Was Sie prüfen: dass die Gewährleistungsfrist angegeben ist. Unabhängig von der Gewährleistungsfrist legt das Gesetz eine Haftung von 10 Jahren für verborgene Mängel und für die gesamte Lebensdauer des Gebäudes für Mängel an der Tragkonstruktion fest (Gesetz 169/2026, Artikel 451). Darüber haben wir im Leitfaden zu Baumängeln geschrieben.
9. Die Entscheidung. Die Kommission entscheidet über Annahme oder Ablehnung. Bei behebbaren Mängeln setzt sie das Verfahren in einem gesonderten Protokoll aus und gibt bis zu 90 Tage für die Behebung (Vorschriften, Artikel 17). Was Sie prüfen: „admiterea“. Warnsignal: „respingerea“ oder ein Aussetzungsprotokoll ohne nachfolgendes Abnahmeprotokoll. Ein Gebäude, dessen Abnahme abgelehnt wurde, darf erst genutzt werden, wenn die Mängel behoben sind (Vorschriften, Artikel 22(3)).
10. Begründungen, Empfehlungen und Unterschriften. Was Sie prüfen: Unterschriften aller Kommissionsmitglieder sowie des Planers und des Bauunternehmers als Teilnehmer. Warnsignal: fehlende Unterschriften ohne Erklärung im Abschnitt „Alte mențiuni“ (weitere Vermerke).

Und was bekommen Sie in die Hand? Nach Gesetz 169/2026 (Artikel 528) übergibt die Bauaufsicht dem Eigentümer bei der Abnahme das „technische Buch“ des Gebäudes (cartea tehnică) und das Wartungshandbuch. Die Vorschriften legen fest, dass der Bauträger das Abnahmeprotokoll innerhalb von 5 Tagen nach Abschluss der Abnahme an die Eigentümer schickt (Vorschriften, Artikel 23). Verlangen Sie beides.

Aus der Praxis: das Geschoss, das nicht in der Genehmigung stand

Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erzählt von einem Mandanten, der im Ausland eine Wohnung im Bau gekauft hatte:

Der Mandant zahlte dem Bauträger nach den vereinbarten Meilensteinen, und der Bau schritt bis zum Übergabetermin voran. Da es sich um ein fremdes Land handelt, schicke ich in der Regel eine Fachperson von unserer Seite, um die Wohnung vor der Übergabe zu prüfen.

Als der Bericht kam, war ich schockiert. Der Bauträger hatte dem Gebäude ein Geschoss hinzugefügt, und auch in der Wohnung selbst waren Änderungen vorgenommen worden, teils erhebliche. Wir empfahlen dem Mandanten, die Wohnung in diesem Zustand nicht abzunehmen, weil das Gebäude möglicherweise keine Nutzungsfreigabe erhalten würde und ein späterer Verkauf für ihn schwierig wäre. Ich bot an, ihm zu helfen, sein ganzes Geld zurückzubekommen.

Er sagte, er habe sich in die Gegend und in die Wohnung verliebt, und übernahm die Wohnung auf eigenes Risiko.

In Rumänien wird diese Frage auf dem Papier gestellt: was in der Genehmigung steht, was im gestempelten Plan und was im Abnahmeprotokoll. Ein Bau, der nicht der Genehmigung entspricht, kann nicht abgenommen werden (Gesetz 169/2026, Artikel 280(8)). Der Vergleich zwischen der Genehmigung und dem, was gebaut wurde, ist deshalb kein technisches Detail. Er ist der Unterschied zwischen einem Haus, das man eintragen und verkaufen kann, und einem, bei dem das nicht geht.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen einem Auszug zur Information und einem Auszug zur Beurkundung?

Einen Auszug zur Information (extras pentru informare) kann jeder bestellen, und man nutzt ihn, um eine Immobilie zu prüfen. Einen Auszug zur Beurkundung (extras pentru autentificare) bestellt nur der Notar vor der Unterzeichnung. Er gilt 10 Arbeitstage, und in dieser Zeit trägt das Grundbuchamt nichts anderes auf die Immobilie ein (Gesetz 7/1996, Artikel 35).

Muss ein Vorvertrag über ein noch nicht gebautes Haus beim Notar unterzeichnet werden?

Ja. Nach Artikel 422(7) des Gesetzes 169/2026 wird ein Vorvertrag über eine künftige Einheit eines Bauträgers nur beim Notar unterzeichnet, nachdem die Baugenehmigung im Grundbuch eingetragen wurde und ein Auszug für die künftige Einheit vorliegt. Der Notar beantragt die Eintragung am Tag der Unterzeichnung oder am nächsten Arbeitstag.

Woran erkennt man, dass die Baugenehmigung noch gültig ist?

Man prüft das Ausstellungsdatum und ob eine Anzeige des Baubeginns eingereicht wurde. Nach Gesetz 169/2026 gilt die Genehmigung 3 Jahre für den Baubeginn, und nach der Anzeige des Baubeginns gilt sie während der in der Genehmigung festgelegten Ausführungsdauer. Am Ende des Genehmigungsformulars gibt es Platz für eine Verlängerung, falls sie gewährt wurde.

Was ist der Unterschied zwischen Abnahmeprotokoll und Übergabeprotokoll?

Das Abnahmeprotokoll (proces-verbal de recepție) stellt fest, dass das Gebäude gemäß der Genehmigung gebaut wurde, und wird von einer Kommission unterzeichnet, der ein Vertreter der Behörde angehört. Das Übergabeprotokoll (proces-verbal de predare-primire) wird zwischen Ihnen und dem Bauträger an dem Tag unterzeichnet, an dem Sie die Schlüssel erhalten. Nach Artikel 422(5)(k) erfolgt die Übergabe erst, nachdem die Abnahme bestätigt wurde.

Sind die Dokumente in der Galerie echte Dokumente?

Nein. Alle Beispiele sind erfunden und als „Anschauungsbeispiel: kein echtes Dokument“ gekennzeichnet. Die Überschriften und Felder stammen aus den offiziellen Formularen, damit Sie sie in dem Dokument finden, das Sie erhalten.

Fazit

Vier Dokumente, vier Fragen: Wem gehört die Immobilie und was ist auf ihr eingetragen (der Auszug), wozu haben Sie sich verpflichtet (der Vorvertrag), was darf gebaut werden (die Genehmigung) und ist es das, was gebaut wurde (das Abnahmeprotokoll). Stimmen die Nummern in allen vier überein, ist das ein gutes Zeichen. Passt eine Nummer nicht, halten Sie an und fragen nach.

Verlangen Sie alle vier von jedem Bauträger, auch von uns. Der Anwalt des Unternehmens vertritt ausschließlich das Unternehmen; deshalb empfehlen wir jedem Käufer, einen unabhängigen Anwalt zu beauftragen, der die Dokumente für ihn liest. Und wenn Sie einen Bauträger selbst prüfen möchten, haben wir einen Leitfaden zur Prüfung eines rumänischen Bauträgers in 15 Minuten geschrieben.

Wenn Sie eines dieser Dokumente in der Hand haben, von uns oder von einem anderen Bauträger, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen es gemeinsam Feld für Feld durch und erstellen eine Liste von Fragen für Ihren Anwalt.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Quellen: Gesetz 169/2026, Gesetzbuch für Raumplanung und Bauwesen (Monitorul Oficial Nr. 661, 10.8.2026), Artikel 280, 309, 422, 451, 528 und 577 · Verordnung des Entwicklungsministeriums 975/2026, Genehmigungsformulare (Wortlaut der Formulare, Monitorul Oficial Nr. 711 bis, 26.8.2026) · Regierungsbeschluss 273/1994, Vorschriften über die Abnahme von Bauwerken, konsolidierte Fassung, Artikel 11, 16, 17, 19, 20, 22, 23 und Anlage 2 · Zivilgesetzbuch, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Artikel 878, 881, 902, 1279, 1544, 1669 und 1670 · Gesetz über Kataster und Grundbuch 7/1996 (legislatie.just.ro), Artikel 35 · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch Rumäniens (ANCPI)

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Alle Dokumente im Artikel sind erfundene Beispiele, die nur der Veranschaulichung dienen. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 17. Oktober 2026. Formulare und Fassungen können sich ändern, und ein vor dem 26. August 2026 ausgestelltes Dokument kann anders aussehen. Die echten Dokumente sollte ein unabhängiger Anwalt lesen.