לתת לילדים את הבית ברומניה ולהמשיך לגור בו: זכות השימוש והבעלות החשופה

זכות שימוש ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

הורים רבים רוצים להעביר את הבית לילדים כבר עכשיו, אבל לא לוותר על המפתח. הקוד האזרחי של רומניה נותן לזה כלי מוכר: מפצלים את הבעלות לשני חלקים. הילדים מקבלים את הבעלות החשופה (nuda proprietate), וההורים שומרים לעצמם את זכות השימוש (uzufruct).

לפי סעיף 703 בקוד האזרחי, זכות השימוש היא הזכות להשתמש בנכס של אדם אחר ולקבל את פירותיו, כמו בעלים, בתנאי ששומרים על הנכס עצמו. כשמדובר באדם, הזכות נמשכת לכל היותר עד סוף חייו (סעיף 708). כשהוא נפטר, היא נגמרת מעצמה, והילדים נשארים בעלים מלאים (סעיף 746).

במילים פשוטות: הילדים מקבלים את הבית על הנייר כבר היום, ההורים ממשיכים לגור בו ולהחליט עליו, וכשההורים כבר לא יהיו, הבית עובר לילדים בלי הליך ירושה על אותה זכות.

במאמר על מתנת נכס לילדים ברומניה הסברנו את המתנה עצמה: הנוטריון, הפטור ממס ושעון המס במכירה. כאן אנחנו נכנסים לעומק של הפיצול: מה כל צד רשאי לעשות, מי משלם על מה, ומה קורה בכל אחד מהתרחישים.

מה מקבל כל צד

שאלו את היזמים על זה

נושא	בעל זכות השימוש (ההורים)	הבעלים החשופים (הילדים)	סעיף בקוד האזרחי
לגור בבית ולהשתמש בו	כן, בשימוש בלעדי, אם לא הוסכם אחרת	לא, כל עוד הזכות קיימת	709
להשכיר את הבית	כן	לא	715
להעביר את זכות השימוש לאחר	כן, אם לא נאסר בחוזה. הזכות עדיין תיגמר במות בעל הזכות המקורי	לא רלוונטי	714
תיקונים שוטפים	על חשבונו	לא	729(1)
תיקונים גדולים: שלד, גג, קירות, מערכות חשמל, חימום ואינסטלציה	לא, אלא אם נגרמו מהזנחת התחזוקה	על חשבונם	729(2)–(4)
ביטוח, אם הבית מבוטח	משלם את הפרמיות	לא	733(2)
הוצאות ונטלים של הבעלות	לא	על חשבונם	735

שתי הערות חשובות מהטבלה. ראשית, בעל זכות השימוש חייב להודיע לבעלים על צורך בתיקון גדול. אם הם לא מתקנים בזמן, הוא רשאי לתקן בעצמו, והם צריכים להחזיר לו את הסכום עד סוף השנה (סעיף 730). שנית, בעל זכות השימוש חייב לשמור על ייעוד הנכס ולפצות על נזק משימוש לא נכון (סעיפים 724–725).

כמה זמן זה נמשך

שאלו את היזמים על זה

סעיף 708 קובע שלושה כללים:

• לאדם: לכל היותר לכל החיים. אם החוזה לא קובע תקופה, מניחים שהזכות היא לכל החיים.
• לחברה: לכל היותר 30 שנה. אם נקבעה תקופה ארוכה יותר, היא מתקצרת מעצמה ל-30 שנה.
• עד גיל מסוים של אדם אחר: אם נקבע שהזכות נמשכת עד שילד יגיע לגיל מסוים, היא נמשכת עד אותו תאריך, גם אם הילד נפטר לפני כן.

סעיף 746 מונה את הדרכים שבהן הזכות נגמרת: מות בעל הזכות, סוף התקופה, איחוד של שני החלקים אצל אותו אדם, ויתור, או אי-שימוש במשך 10 שנים. בנוסף, לפי סעיף 747, בית משפט יכול לסיים את הזכות לבקשת הבעלים, אם בעל הזכות מזיק לבית או מזניח אותו.

איך רושמים את זה

שאלו את היזמים על זה

שלושה סעיפים קובעים את הדרך:

1. מסמך נוטריוני. הסכם שיוצר זכות קניינית שנרשמת בספר המקרקעין חייב להיות מסמך נוטריוני, אחרת הוא בטל (סעיף 1244). מתנה חייבת להיות נוטריונית בכל מקרה (סעיף 1011).
2. רישום בספר המקרקעין (carte funciară). זכויות קנייניות במקרקעין נרכשות רק עם הרישום, גם בין הצדדים עצמם (סעיף 885(1)). בלי רישום, אין זכות שימוש.
3. מחיקה אחרי פטירה. כשהזכות נגמרת במוות או בסוף התקופה הרשומה, לא צריך את הסכמת בעל הזכות כדי למחוק אותה מהרישום (סעיף 885(2)). מספיקים תעודת פטירה ובקשה.

כדאי לבדוק אחרי החתימה נסח רישום מעודכן. הוא צריך להראות את הילדים כבעלים חשופים ואת ההורים כבעלי זכות השימוש. את תפקיד הנוטריון ברומניה הסברנו במדריך הנוטריון.

המס: שני כללים שכדאי להכיר

שאלו את היזמים על זה

סעיף 111 בקוד המסים (חוק 227/2015) חל על העברת בעלות וגם על העברה או יצירה של חלקים ממנה, כמו זכות שימוש ובעלות חשופה. במכירה, המוכר משלם 3% אם החזיק בנכס עד 3 שנים, ו-1% אחרי 3 שנים.

הכלל הראשון: בסיס המס המינימלי. אם הערך שהצדדים מצהירים נמוך מערך המינימום של לשכת הנוטריונים, המס מחושב על בסיס מינימלי (סעיף 111(4^1)):

• 20% מערך המינימום ביצירה או בהעברה של זכות שימוש. אותו בסיס חל גם כשהזכות נגמרת בהסכם או בוויתור.
• 80% מערך המינימום בהעברה של בעלות חשופה.

הכלל השני: הפטור למשפחה. מתנה בין בני זוג ובין קרובים וגיסים עד דרגה שלישית פטורה מהמס הזה (סעיף 111(2)(b)). נוסח הפטור מדבר על רכישת בעלות במתנה. לכן בקשו מהנוטריון לאשר בכתב שהפטור חל גם על המבנה שבחרתם, למשל מתנה של בעלות חשופה עם שמירת זכות שימוש.

ומה קורה בפטירה? הסעיף לא מזכיר מס כשזכות השימוש נגמרת במוות. הוא מזכיר רק סיום בהסכם או בוויתור. את המשמעות לגבי המקרה שלכם כדאי לאשר מול רואה חשבון. את צד המס בישראל לא כיסינו כאן.

מתנה מלאה, פיצול או מכירה: ההשוואה

	מתנה של בעלות מלאה	מתנה של בעלות חשופה, ההורים שומרים זכות שימוש	מכירה לילדים
מי גר בבית	הילדים מחליטים	ההורים, לכל החיים	הילדים מחליטים, אלא אם נשמרה זכות שימוש
מס העברה ברומניה	פטור לקרובים עד דרגה שלישית (סעיף 111(2)(b))	פטור, אם הנוטריון מאשר שהוא חל על המבנה	3% או 1% על המוכר (סעיף 111(1))
ערבות מההורים	לא רלוונטי	נותני מתנה ששמרו לעצמם זכות שימוש פטורים מערבות (סעיף 726(2))	מוכר ששמר זכות שימוש פטור גם הוא (סעיף 726(2))
מה קורה במות ההורים	הבית כבר של הילדים	הזכות נגמרת והילדים בעלים מלאים (סעיף 746)	כמו בפיצול, אם נשמרה זכות שימוש
חלק השמור של יורשים אחרים	המתנה נכנסת לחישוב	המתנה נכנסת לחישוב	מכירה לצאצא עם שמירת זכות שימוש נחשבת מתנה עד שיוכח אחרת (סעיף 1091(4))

השורה האחרונה חשובה למשפחות עם יותר מילד אחד. אם הירושה כפופה לדין הרומני, לבן זוג, לצאצאים ולהורים יש "חלק שמור" (rezerva succesorală), שהוא חצי ממה שהיו מקבלים בלי צוואה (סעיפים 1087–1088). מתנה שפוגעת בחלק הזה ניתנת להפחתה אחרי הפטירה, לבקשת היורש (סעיף 1092). ומכירה לילד "בחצי מחיר" עם שמירת זכות שימוש לא עוקפת את הכלל: החוק מניח שזו מתנה.

זכות מגורים: האפשרות הצרה יותר

הקוד מכיר גם זכות מגורים (abitație). בעליה רשאי לגור בבית עם בן הזוג, הילדים, ההורים ומי שנמצא בהחזקתו (סעיף 750). אבל אי אפשר להעביר אותה לאחר, ואסור להשכיר את הבית (סעיף 752). כלומר, אם ההורים רוצים רק לגור, זכות מגורים מספיקה. אם הם רוצים אפשרות להשכיר את הבית ולקבל את דמי השכירות, צריך זכות שימוש.

מה לבדוק לפני החתימה: 7 צעדים

1. החליטו מי מקבל מה. שני ההורים יחד? מה קורה כשאחד מהם נפטר? בקשו מהנוטריון לנסח את זה כך שההורה שנשאר בחיים ימשיך להחזיק בזכות המלאה.
2. בדקו משכנתא קיימת. שעבוד על הבית נשאר עליו גם אחרי הפיצול. דברו עם הבנק לפני הנוטריון.
3. חשבו על מכירה עתידית. כדי למכור או לשעבד את כל הבית, צריך את חתימת הבעלים החשופים וגם של בעלי זכות השימוש, כי לכל אחד יש זכות אחרת.
4. ילדים קטינים. מכירה או שעבוד של נכס של קטין דורשים אישור מוקדם של בית המשפט. הרחבנו על כך במאמר על מתנה לילדים.
5. בקשו אישור מס בכתב מהנוטריון: האם חל הפטור לקרובים, ומה בסיס המס.
6. ודאו את הרישום. בקשו נסח רישום אחרי הרישום ובדקו את שני החלקים.
7. תאמו עם תכנון הירושה. אם יש עוד ילדים, או אם תחול על הירושה שיטת משפט אחרת, תכננו את המבנה מול עורך דין עצמאי. ראו גם את המדריך שלנו לירושת נכס ברומניה.

שאלות נפוצות

האם ההורים יכולים להשכיר את הבית אחרי שנתנו אותו לילדים?

כן, אם שמרו לעצמם זכות שימוש. לפי סעיף 715 בקוד האזרחי, בעל זכות השימוש רשאי להשכיר את הנכס. עם זכות מגורים בלבד אי אפשר להשכיר (סעיף 752).

מה קורה לזכות השימוש כשההורים נפטרים?

היא נגמרת מעצמה במות בעל הזכות (סעיף 746), גם אם נקבעה תקופה ארוכה יותר. הילדים, שכבר רשומים כבעלים חשופים, הופכים לבעלים מלאים. את הזכות מוחקים מהרישום בלי צורך בהסכמה (סעיף 885(2)).

כמה מס משלמים על יצירת זכות שימוש ברומניה?

במכירה או בהעברה בין זרים, המס לפי סעיף 111 בקוד המסים הוא 3% או 1%, ובסיס המינימום לזכות שימוש הוא 20% מערך המינימום של הנוטריונים. מתנה לקרובים עד דרגה שלישית פטורה. בקשו מהנוטריון לאשר שהפטור חל על המבנה שלכם.

מי משלם על תיקון הגג?

הבעלים החשופים. תיקון של הגג, השלד, הקירות או המערכות נחשב "תיקון גדול" ובאחריותם (סעיף 729). התחזוקה השוטפת באחריות בעל זכות השימוש.

האם הילדים יכולים למכור את הבית בזמן שההורים גרים בו?

הם יכולים למכור את הבעלות החשופה שלהם. הקונה יקבל בית שההורים ממשיכים להשתמש בו עד סוף זכותם. מכירה של הבית המלא דורשת גם את חתימת ההורים.

השורה התחתונה

פיצול לבעלות חשופה וזכות שימוש הוא דרך לתת לילדים את הבית ברומניה בלי לעזוב אותו. החוק קובע בבירור מי גר, מי מתקן ומה קורה בפטירה. מה שנשאר לכם הוא לנסח נכון, לרשום, ולבדוק את המס ואת החלק השמור של היורשים מראש.

אם אתם שוקלים מבנה כזה לנכס ברומניה, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על השאלות לנוטריון ולעורך הדין שלכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: הקוד האזרחי, חוק 287/2009, נוסח משולב (legislatie.just.ro), סעיפים 703–754, 885, 1011, 1087–1092, 1244 · קוד המסים, חוק 227/2015, נוסח משולב (legislatie.just.ro), סעיף 111 · הסוכנות הלאומית לקדסטר ולרישום מקרקעין (ANCPI)

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. לפני חתימה התייעצו עם נוטריון, עם עורך דין עצמאי ועם רואה חשבון.