Der Nießbrauch einer natürlichen Person gilt höchstens auf Lebenszeit, der einer Gesellschaft höchstens 30 Jahre. Ist keine Frist vereinbart, wird Lebenszeit vermutet.
Liegt der angegebene Wert unter dem Mindestwert der Notare, wird die Steuer auf die Begründung eines Nießbrauchs auf 20 % dieses Werts berechnet, auf die Übertragung des bloßen Eigentums auf 80 %.
Der Nießbrauch erlischt von selbst, wenn der Berechtigte stirbt. Die Kinder, bereits als bloße Eigentümer eingetragen, werden Volleigentümer.
Nießbrauch in Rumänien: die kurze Antwort
Viele Eltern möchten ein Haus schon heute an ihre Kinder weitergeben, ohne die Schlüssel abzugeben. Das rumänische Zivilgesetzbuch hat dafür ein bekanntes Instrument: Das Eigentum wird in zwei Teile geteilt. Die Kinder erhalten das bloße Eigentum (nuda proprietate), die Eltern behalten den Nießbrauch (uzufruct).
Nach Art. 703 des Zivilgesetzbuchs ist der Nießbrauch das Recht, eine fremde Sache wie ein Eigentümer zu nutzen und ihre Früchte zu ziehen, unter der Bedingung, dass die Sache selbst erhalten bleibt. Für eine natürliche Person gilt er höchstens auf Lebenszeit (Art. 708). Stirbt der Berechtigte, erlischt er von selbst, und die Kinder werden Volleigentümer (Art. 746).
Einfach gesagt: Die Kinder besitzen das Haus ab heute auf dem Papier, die Eltern wohnen weiter darin und entscheiden darüber, und wenn die Eltern nicht mehr da sind, gehört das Haus den Kindern, ohne dass es für dieses Recht ein Erbverfahren braucht.
Unser Beitrag zur Schenkung einer rumänischen Immobilie an die Kinder behandelt die Schenkung selbst. Hier gehen wir tiefer auf die Teilung ein: was jede Seite darf, wer was bezahlt und was in jedem Szenario geschieht.
Was jede Seite erhält
| Thema | Nießbraucher (die Eltern) | Bloße Eigentümer (die Kinder) | Zivilgesetzbuch |
|---|---|---|---|
| Wohnen und Nutzung | Ja, ausschließlich, sofern nichts anderes vereinbart ist | Nein, solange der Nießbrauch besteht | Art. 709 |
| Vermieten | Ja | Nein | Art. 715 |
| Übertragung des Nießbrauchs | Ja, sofern die Urkunde es nicht verbietet. Er erlischt trotzdem mit dem Tod des ursprünglichen Berechtigten | Nicht zutreffend | Art. 714 |
| Laufende Instandhaltung | Zahlt | Nein | Art. 729 Abs. 1 |
| Große Reparaturen: Tragwerk, Dach, Wände, Elektrik, Heizung und Sanitär | Nein, außer sie sind durch unterlassene Instandhaltung entstanden | Zahlen | Art. 729 Abs. 2–4 |
| Versicherung, wenn das Haus versichert ist | Zahlt die Prämien | Nein | Art. 733 Abs. 2 |
| Kosten und Lasten des Eigentums | Nein | Zahlen | Art. 735 |
Der Nießbraucher muss die bloßen Eigentümer informieren, wenn eine große Reparatur nötig ist. Handeln sie nicht rechtzeitig, darf er sie selbst ausführen und bekommt die Kosten bis zum Jahresende erstattet (Art. 730). Er haftet außerdem für Schäden durch unsachgemäße Nutzung (Art. 725).
Wie lange er gilt
Art. 708 legt drei Regeln fest:
- Für eine natürliche Person: höchstens auf Lebenszeit. Nennt die Urkunde keine Frist, wird ein lebenslanger Nießbrauch vermutet.
- Für eine Gesellschaft: höchstens 30 Jahre. Eine längere Frist wird kraft Gesetzes auf 30 Jahre gekürzt.
- Bis jemand ein bestimmtes Alter erreicht: Ein Nießbrauch, der bis zu einem bestimmten Alter einer Person bestehen soll, gilt bis zu diesem Datum, auch wenn diese Person vorher stirbt.
Art. 746 nennt die Gründe, aus denen der Nießbrauch erlischt: Tod des Berechtigten, Ablauf der Frist, Vereinigung beider Rechte in einer Person, Verzicht oder 10 Jahre Nichtausübung. Nach Art. 747 kann ein Gericht ihn außerdem auf Antrag des bloßen Eigentümers beenden, wenn der Nießbraucher das Haus beschädigt oder verfallen lässt.
Wie er eingetragen wird
Drei Regeln bestimmen den Weg:
- Eine notarielle Urkunde. Eine Vereinbarung, die ein im Grundbuch einzutragendes dingliches Recht begründet, muss notariell beurkundet werden, sonst ist sie nichtig (Art. 1244). Eine Schenkung muss ohnehin notariell sein (Art. 1011).
- Eintragung im Grundbuch (carte funciară). Dingliche Rechte an Grundstücken entstehen erst mit der Eintragung, auch zwischen den Parteien (Art. 885 Abs. 1). Ohne Eintragung kein Nießbrauch.
- Löschung nach dem Tod. Erlischt das Recht durch Tod oder mit der eingetragenen Frist, ist für die Löschung im Grundbuch keine Zustimmung des Berechtigten nötig (Art. 885 Abs. 2).
Prüfen Sie nach der Unterschrift einen aktuellen Grundbuchauszug. Er sollte die Kinder als bloße Eigentümer und die Eltern als Nießbraucher ausweisen. Die Rolle des Notars in Rumänien erklärt unser Leitfaden zum Notar.
Die Kinder besitzen das Haus ab heute auf dem Papier, und die Eltern wohnen weiter darin und entscheiden darüber.
Steuern: zwei Regeln, die Sie kennen sollten
Art. 111 des Steuergesetzbuchs (Gesetz 227/2015) gilt für die Übertragung des Eigentums und für die Übertragung oder Begründung seiner Teilrechte, etwa Nießbrauch und bloßes Eigentum. Bei einem Verkauf zahlt der Verkäufer 3 %, wenn er die Immobilie bis zu 3 Jahre besessen hat, und 1 % nach 3 Jahren.
Erste Regel: die Mindestbemessungsgrundlage. Liegt der von den Parteien angegebene Wert unter dem Mindestwert aus der Marktstudie der Notare, wird die Steuer auf eine Mindestgrundlage berechnet (Art. 111 Abs. 4^1):
- 20 % des Mindestwerts, wenn ein Nießbrauch begründet oder übertragen wird. Dieselbe Grundlage gilt, wenn er durch Vereinbarung oder Verzicht beendet wird.
- 80 % des Mindestwerts, wenn das bloße Eigentum übertragen wird.
Zweite Regel: die Befreiung für die Familie. Eine Schenkung zwischen Ehegatten sowie zwischen Verwandten und Verschwägerten bis zum dritten Grad ist von dieser Steuer befreit (Art. 111 Abs. 2 Buchst. b). Die Befreiung ist für den Erwerb des Eigentums durch Schenkung formuliert. Bitten Sie den Notar deshalb, schriftlich zu bestätigen, dass sie Ihre Gestaltung erfasst, etwa eine Schenkung des bloßen Eigentums unter Vorbehalt des Nießbrauchs.
Und beim Tod? Der Artikel erwähnt keine Steuer, wenn der Nießbrauch durch Tod erlischt. Er nennt nur die Beendigung durch Vereinbarung oder Verzicht. Klären Sie mit einem Steuerberater, was das für Ihren Fall bedeutet. Die steuerliche Lage in Ihrem Heimatland ist hier nicht behandelt.
Volle Schenkung, Teilung oder Verkauf: der Vergleich
| Schenkung des vollen Eigentums | Schenkung des bloßen Eigentums, Eltern behalten den Nießbrauch | Verkauf an die Kinder | |
|---|---|---|---|
| Wer im Haus wohnt | Die Kinder entscheiden | Die Eltern, auf Lebenszeit | Die Kinder entscheiden, sofern kein Nießbrauch vorbehalten wurde |
| Rumänische Übertragungssteuer | Befreit für Verwandte bis zum dritten Grad (Art. 111 Abs. 2 Buchst. b) | Befreit, wenn der Notar bestätigt, dass die Befreiung die Gestaltung erfasst | 3 % oder 1 %, vom Verkäufer gezahlt (Art. 111 Abs. 1) |
| Sicherheitsleistung der Eltern | Nicht zutreffend | Schenker, die sich den Nießbrauch vorbehalten, müssen die sonst vom Nießbraucher geschuldete Sicherheit nicht leisten (Art. 726 Abs. 2) | Auch ein Verkäufer, der sich den Nießbrauch vorbehalten hat, ist befreit (Art. 726 Abs. 2) |
| Beim Tod der Eltern | Das Haus gehört bereits den Kindern | Der Nießbrauch erlischt, die Kinder werden Volleigentümer (Art. 746) | Wie bei der Teilung, wenn der Nießbrauch vorbehalten wurde |
| Pflichtteil anderer Erben | Die Schenkung zählt bei der Berechnung mit | Die Schenkung zählt bei der Berechnung mit | Ein Verkauf an einen Abkömmling unter Vorbehalt des Nießbrauchs gilt bis zum Beweis des Gegenteils als Schenkung (Art. 1091 Abs. 4) |
Die letzte Zeile ist für Familien mit mehr als einem Kind wichtig. Gilt für die Erbfolge rumänisches Recht, haben Ehegatte, Abkömmlinge und Eltern einen Pflichtteil (rezerva succesorală): die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils (Art. 1087–1088). Eine Schenkung, die ihn beeinträchtigt, kann nach dem Tod auf Antrag dieses Erben herabgesetzt werden (Art. 1092). Ein günstiger Verkauf an ein Kind unter Vorbehalt des Nießbrauchs umgeht das nicht: Das Gesetz vermutet eine Schenkung.
Das Wohnrecht: die engere Variante
Das Gesetzbuch kennt außerdem ein Wohnrecht (abitație). Der Berechtigte darf mit Ehegatten, Kindern, Eltern und Unterhaltsberechtigten im Haus wohnen (Art. 750). Das Recht ist aber nicht übertragbar, und das Haus darf nicht vermietet werden (Art. 752). Wenn die Eltern also nur dort wohnen wollen, genügt das Wohnrecht. Wollen sie die Möglichkeit behalten, das Haus zu vermieten und die Miete selbst zu erhalten, brauchen sie den Nießbrauch.
Vor der Unterschrift: Checkliste in 7 Schritten
- Legen Sie fest, wer was erhält. Beide Eltern gemeinsam? Was geschieht, wenn einer von ihnen stirbt? Lassen Sie den Notar die Urkunde so fassen, dass der überlebende Elternteil den vollen Nießbrauch behält.
- Prüfen Sie eine bestehende Hypothek. Eine Belastung des Hauses bleibt nach der Teilung bestehen. Sprechen Sie vor dem Notartermin mit der Bank.
- Denken Sie an einen späteren Verkauf. Um das ganze Haus zu verkaufen oder zu belasten, brauchen Sie bloße Eigentümer und Nießbraucher in der Urkunde, weil jede Seite ein anderes Recht hält.
- Minderjährige Kinder. Der Verkauf oder die Belastung des Vermögens eines Minderjährigen braucht die vorherige Genehmigung des Gerichts. Das behandeln wir in unserem Beitrag zu Schenkungen an Kinder.
- Lassen Sie sich die steuerliche Einschätzung schriftlich geben vom Notar: Gilt die Befreiung für Verwandte, und was ist die Bemessungsgrundlage?
- Prüfen Sie die Eintragung. Bestellen Sie nach der Eintragung einen Auszug und kontrollieren Sie beide Rechte.
- Stimmen Sie die Gestaltung mit der Nachfolgeplanung ab. Gibt es weitere Kinder oder könnte das Recht eines anderen Landes für die Erbfolge gelten, planen Sie die Gestaltung mit einem unabhängigen Anwalt. Siehe auch unseren Leitfaden zum Erben von Immobilien in Rumänien.
Häufige Fragen
Dürfen die Eltern das Haus vermieten, nachdem sie es den Kindern geschenkt haben?
Ja, wenn sie sich den Nießbrauch vorbehalten haben. Nach Art. 715 des Zivilgesetzbuchs darf der Nießbraucher die Sache vermieten. Mit einem bloßen Wohnrecht ist das Vermieten nicht erlaubt (Art. 752).
Was geschieht mit dem Nießbrauch, wenn die Eltern sterben?
Er erlischt von selbst mit dem Tod des Berechtigten (Art. 746), auch wenn eine längere Frist vereinbart war. Die Kinder, bereits als bloße Eigentümer eingetragen, werden Volleigentümer. Der Nießbrauch wird ohne Zustimmung von irgendjemandem im Grundbuch gelöscht (Art. 885 Abs. 2).
Wie viel Steuer fällt bei der Begründung eines Nießbrauchs in Rumänien an?
Zwischen nicht verwandten Parteien beträgt die Steuer nach Art. 111 des Steuergesetzbuchs 3 % oder 1 %, und die Mindestbemessungsgrundlage für einen Nießbrauch liegt bei 20 % des Mindestwerts der Notare. Eine Schenkung an Verwandte bis zum dritten Grad ist befreit. Lassen Sie den Notar bestätigen, dass die Befreiung Ihre Gestaltung erfasst.
Dürfen die Kinder verkaufen, während die Eltern noch dort wohnen?
Sie dürfen ihr bloßes Eigentum verkaufen. Der Käufer erhält ein Haus, das die Eltern weiter nutzen, bis ihr Nießbrauch erlischt. Für den Verkauf des ganzen Hauses braucht es auch die Unterschriften der Eltern.
Fazit
Die Teilung eines Hauses in bloßes Eigentum und Nießbrauch erlaubt es Ihnen, ein rumänisches Haus an Ihre Kinder weiterzugeben, ohne auszuziehen. Das Gesetz regelt klar, wer dort wohnt, wer repariert und was beim Tod geschieht. Ihre Aufgabe ist es, die Urkunde gut zu fassen, sie eintragen zu lassen und Steuer und Pflichtteil der anderen Erben vorab zu prüfen.
Wenn Sie diese Gestaltung für eine Immobilie in Rumänien erwägen, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen die Fragen an den Notar und an Ihren eigenen Anwalt gemeinsam durch.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Zivilgesetzbuch, Gesetz 287/2009, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 703–754, 885, 1011, 1087–1092, 1244 · Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 111 · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI)
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Ziehen Sie vor der Unterschrift einen Notar, einen unabhängigen Anwalt und einen Steuerberater hinzu.
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