Le dați casa copiilor și rămâneți în ea: uzufructul și nuda proprietate explicate

Uzufructul: răspunsul pe scurt

Întrebați dezvoltatorii

Mulți părinți vor să lămurească de pe acum a cui va fi casa, ca să nu lase copiilor o succesiune complicată. Dar nu vor să se mute nicăieri. Codul civil are o soluție folosită de generații: proprietatea se împarte în două. Copiii primesc nuda proprietate, iar părinții păstrează uzufructul.

Potrivit art. 703 din Codul civil, uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a-i culege fructele, întocmai ca proprietarul, cu obligația de a-i conserva substanța. Pentru o persoană fizică, uzufructul este cel mult viager (art. 708). La decesul uzufructuarului se stinge de drept, iar copiii devin proprietari deplini (art. 746).

Pe scurt: copiii sunt proprietari din acte de azi, părinții rămân acasă și decid în continuare, iar după ei casa rămâne copiilor fără nicio succesiune pentru uzufruct.

Despre donația propriu-zisă am scris în ghidul despre donarea unei proprietăți copiilor. Aici intrăm în detaliile împărțirii: ce are voie fiecare, cine plătește și ce se întâmplă în fiecare scenariu.

Ce primește fiecare

Întrebați dezvoltatorii

Subiect	Uzufructuarul (părinții)	Nudul proprietar (copiii)	Codul civil
Locuiește și folosește casa	Da, în exclusivitate, dacă nu s-a convenit altfel	Nu, cât timp durează uzufructul	art. 709
Închiriază casa	Da	Nu	art. 715
Cedează uzufructul	Da, dacă actul nu interzice. Uzufructul se stinge tot la decesul uzufructuarului inițial	Nu e cazul	art. 714
Reparațiile de întreținere	Le plătește	Nu	art. 729 alin. (1)
Reparațiile mari: structura, acoperișul, zidurile, instalațiile electrice, termice și sanitare	Nu, decât dacă au apărut din lipsa întreținerii	Le plătesc	art. 729 alin. (2)–(4)
Asigurarea, dacă locuința e asigurată	Plătește primele	Nu	art. 733 alin. (2)
Cheltuielile și sarcinile proprietății	Nu	Le suportă	art. 735

Două lucruri merită reținute. Uzufructuarul trebuie să-i anunțe pe copii când e nevoie de o reparație mare. Dacă ei nu o fac la timp, o poate face el, iar ei îi restituie suma până la sfârșitul anului (art. 730). Iar uzufructuarul răspunde pentru stricăciunile produse printr-o folosință necorespunzătoare (art. 725).

Cât durează

Întrebați dezvoltatorii

Art. 708 stabilește trei reguli:

• Persoană fizică: cel mult viager. Dacă actul nu prevede durata, uzufructul se prezumă viager.
• Persoană juridică: cel mult 30 de ani. Un termen mai lung se reduce de drept la 30 de ani.
• Până la o anumită vârstă a altcuiva: uzufructul durează până la acea dată, chiar dacă persoana moare mai devreme.

Uzufructul se stinge prin moartea uzufructuarului, ajungerea la termen, consolidare, renunțare sau neuz timp de 10 ani (art. 746). Instanța îl poate stinge și la cererea nudului proprietar, dacă uzufructuarul strică bunul sau îl lasă să se degradeze (art. 747).

Cum se face și cum se înscrie

Întrebați dezvoltatorii

1. La notar. Convențiile care constituie drepturi reale ce se înscriu în cartea funciară se încheie în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute (art. 1244). Donația se face oricum prin act autentic (art. 1011).
2. În cartea funciară. Drepturile reale asupra imobilelor se dobândesc, inclusiv între părți, numai prin înscriere (art. 885 alin. (1)).
3. Radierea după deces. Când uzufructul se stinge prin deces sau la termenul înscris, nu mai e nevoie de consimțământul titularului pentru radiere (art. 885 alin. (2)).

După semnare, cereți un extras de carte funciară nou. Copiii trebuie să apară ca nudi proprietari, iar părinții ca uzufructuari. Despre rolul notarului găsiți mai multe în ghidul nostru despre notar.

Impozitul: două reguli

Întrebați dezvoltatorii

Art. 111 din Codul fiscal (Legea 227/2015) se aplică la transferul dreptului de proprietate și al dezmembrămintelor acestuia, adică și la uzufruct și la nuda proprietate. La vânzare, vânzătorul plătește 3% dacă a deținut imobilul cel mult 3 ani și 1% după 3 ani.

Prima regulă: baza minimă. Dacă valoarea declarată e sub valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor, impozitul se calculează la o bază minimă (art. 111 alin. (4^1)):

• 20% din valoarea minimă la constituirea sau transmiterea uzufructului. Aceeași bază se aplică la stingerea lui pe cale convențională sau prin renunțare.
• 80% din valoarea minimă la transmiterea nudei proprietăți.

A doua regulă: scutirea în familie. Nu se datorează impozit la dobândirea dreptului de proprietate prin donație între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv și între soți (art. 111 alin. (2) lit. b)). Textul vorbește despre dreptul de proprietate, așa că cereți notarului să vă confirme în scris că scutirea se aplică și structurii alese, de exemplu donația nudei proprietăți cu rezerva uzufructului.

Și la deces? Art. 111 nu menționează impozit la stingerea uzufructului prin moarte, ci doar la stingerea convențională sau prin renunțare. Verificați cu un contabil ce înseamnă asta în cazul dumneavoastră.

Donație deplină, donație cu rezerva uzufructului sau vânzare

	Donația proprietății depline	Donația nudei proprietăți, părinții păstrează uzufructul	Vânzarea către copii
Cine locuiește în casă	Decid copiii	Părinții, toată viața	Decid copiii, dacă nu s-a rezervat uzufructul
Impozit pe transfer	Scutire pentru rude până la gradul III (art. 111 alin. (2) lit. b))	Scutire, dacă notarul confirmă că se aplică	3% sau 1%, plătit de vânzător (art. 111 alin. (1))
Garanția uzufructuarului	Nu e cazul	Donatorul care și-a rezervat uzufructul e scutit (art. 726 alin. (2))	Vânzătorul care și-a rezervat uzufructul e scutit (art. 726 alin. (2))
La decesul părinților	Casa e deja a copiilor	Uzufructul se stinge, copiii devin proprietari deplini (art. 746)	La fel, dacă s-a rezervat uzufructul
Rezerva celorlalți moștenitori	Donația intră în calcul	Donația intră în calcul	Vânzarea către un descendent cu rezerva uzufructului se prezumă donație (art. 1091 alin. (4))

Ultimul rând contează când aveți mai mulți copii. Soțul supraviețuitor, descendenții și ascendenții privilegiați au o rezervă succesorală de jumătate din cota pe care ar fi primit-o ca moștenitori legali (art. 1087–1088). O donație care o încalcă poate fi redusă după deces, la cerere (art. 1092). O „vânzare” la preț mic către un singur copil, cu rezerva uzufructului, nu ocolește regula: legea o prezumă donație, până la proba contrară.

Alte variante: abitația și contractul de întreținere

Dreptul de abitație îi permite titularului să locuiască în casă cu soțul, copiii, părinții și persoanele aflate în întreținere (art. 750). Dar nu poate fi cedat, iar casa nu poate fi închiriată (art. 752). Dacă vreți doar să locuiți, abitația ajunge. Dacă vreți să puteți închiria, aveți nevoie de uzufruct.

Contractul de întreținere e altceva: unul dintre copii primește casa și se obligă să vă asigure hrană, îngrijire, medicamente și folosința unei locuințe corespunzătoare, de regulă pe viață (art. 2254 și 2257). Se încheie tot la notar (art. 2255). Și aici, art. 1091 alin. (4) prezumă donație înstrăinarea către un descendent în schimbul întreținerii pe viață, când se calculează rezerva.

Înainte de semnare: 7 pași

1. Stabiliți cine primește ce. Uzufructul e al ambilor părinți? Ce se întâmplă când unul dintre ei moare? Cereți notarului o formulare prin care părintele rămas să păstreze uzufructul întreg.
2. Verificați ipoteca. O ipotecă existentă rămâne pe casă și după donație. Vorbiți cu banca înainte de notar.
3. Gândiți-vă la o vânzare viitoare. Pentru a vinde sau ipoteca întreaga casă e nevoie atât de nudii proprietari, cât și de uzufructuari, fiindcă fiecare are alt drept.
4. Copiii minori. Vânzarea sau ipotecarea bunurilor unui minor cere aprobarea prealabilă a instanței de tutelă. Detalii în articolul despre donația către copii.
5. Cereți notarului poziția fiscală în scris: se aplică scutirea, care e baza de calcul.
6. Verificați înscrierea în extrasul de carte funciară, pentru ambele drepturi.
7. Gândiți la frați. Dacă aveți mai mulți copii, discutați structura cu un avocat independent, ca donația de azi să nu devină un proces mâine. Vedeți și ghidul nostru despre moștenirea unei proprietăți.

Întrebări frecvente

Pot părinții să închirieze casa după ce au donat-o copiilor?

Da, dacă și-au rezervat uzufructul. Potrivit art. 715 din Codul civil, uzufructuarul poate închiria bunul. Cu un simplu drept de abitație, închirierea nu e permisă (art. 752).

Ce se întâmplă cu uzufructul la decesul părinților?

Se stinge de drept la decesul uzufructuarului (art. 746), chiar dacă s-a prevăzut un termen mai lung. Copiii, deja înscriși ca nudi proprietari, devin proprietari deplini, iar uzufructul se radiază fără consimțământ (art. 885 alin. (2)).

Ce impozit se plătește la constituirea uzufructului?

Între persoane fără legătură de rudenie, impozitul din art. 111 Cod fiscal este de 3% sau 1%, iar baza minimă pentru uzufruct e 20% din valoarea din studiul notarilor. Donația între rude până la gradul III este scutită. Cereți confirmarea notarului pentru structura dumneavoastră.

Cine plătește un acoperiș nou?

Nudul proprietar. Lucrările la acoperiș, structură, ziduri sau instalații sunt reparații mari (art. 729). Întreținerea curentă rămâne în sarcina uzufructuarului.

Pot copiii să vândă casa cât timp părinții locuiesc în ea?

Pot vinde nuda proprietate. Cumpărătorul primește o casă pe care părinții o folosesc până la stingerea uzufructului. Vânzarea casei întregi cere și semnătura părinților.

Concluzia

Donația cu rezerva uzufructului vă lasă să rezolvați de pe acum a cui va fi casa, fără să plecați din ea. Codul civil spune clar cine locuiește, cine repară și ce se întâmplă la deces. Rămâne să redactați bine actul, să-l înscrieți în cartea funciară și să verificați din timp impozitul și rezerva celorlalți copii.

Dacă vă gândiți la o asemenea soluție pentru casa familiei, la noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de jumătate de oră cu mine. Trecem împreună prin întrebările pentru notar și pentru avocatul dumneavoastră.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Surse: Codul civil, Legea 287/2009, formă consolidată (legislatie.just.ro), art. 703–754, 885, 1011, 1087–1092, 1244, 2254–2257 · Codul fiscal, Legea 227/2015, formă consolidată (legislatie.just.ro), art. 111 · Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI)

Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 22 octombrie 2026. Înainte de semnare, consultați un notar, un avocat independent și un contabil.