L'usufruit d'une personne physique dure au plus toute sa vie, celui d'une société au plus 30 ans. Si aucun terme n'est fixé, il est présumé viager.
Si la valeur déclarée est inférieure à la valeur minimale des notaires, l'impôt sur la constitution d'un usufruit est calculé sur 20 % de cette valeur, et celui sur le transfert de la nue-propriété sur 80 %.
L'usufruit s'éteint de lui-même au décès de son titulaire. Les enfants, déjà inscrits comme nus-propriétaires, deviennent pleins propriétaires.
L'usufruit en Roumanie : la réponse courte
Beaucoup de parents veulent transmettre dès maintenant un logement à leurs enfants, sans pour autant leur remettre les clés. Le Code civil roumain connaît un outil bien établi pour cela : la propriété est divisée en deux. Les enfants reçoivent la nue-propriété (nuda proprietate), et les parents conservent l'usufruit (uzufruct).
Selon l'article 703 du Code civil, l'usufruit est le droit d'user du bien d'autrui et d'en percevoir les fruits, comme le propriétaire lui-même, à charge d'en conserver la substance. Pour une personne physique, il dure au plus toute la vie (art. 708). Au décès de son titulaire, il s'éteint de lui-même et les enfants deviennent pleins propriétaires (art. 746).
En clair : les enfants sont propriétaires du logement sur le papier dès aujourd'hui, les parents continuent d'y vivre et d'en décider, et quand les parents ne sont plus là, le logement revient aux enfants, sans succession à ouvrir pour ce droit.
Notre article sur la donation d'un bien roumain à vos enfants traite de la donation elle-même. Ici, nous approfondissons le démembrement : ce que chaque partie peut faire, qui paie quoi, et ce qui se passe dans chaque situation.
Ce que reçoit chaque partie
| Sujet | Usufruitier (les parents) | Nus-propriétaires (les enfants) | Code civil |
|---|---|---|---|
| Habiter et utiliser le logement | Oui, de façon exclusive, sauf convention contraire | Non, tant que dure l'usufruit | Art. 709 |
| Louer le logement | Oui | Non | Art. 715 |
| Céder l'usufruit | Oui, sauf si l'acte l'interdit. Il s'éteint malgré tout au décès du titulaire initial | Sans objet | Art. 714 |
| Entretien courant | Le paie | Non | Art. 729, al. 1 |
| Grosses réparations : structure, toiture, murs, installations électriques, de chauffage et de plomberie | Non, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien | Les paient | Art. 729, al. 2 à 4 |
| Assurance, si le logement est assuré | Paie les primes | Non | Art. 733, al. 2 |
| Frais et charges de la propriété | Non | Les paient | Art. 735 |
L'usufruitier doit prévenir les nus-propriétaires lorsqu'une grosse réparation est nécessaire. S'ils n'agissent pas à temps, il peut la faire lui-même et se faire rembourser avant la fin de l'année (art. 730). Il répond aussi des dommages causés par un usage inapproprié (art. 725).
Combien de temps il dure
L'article 708 fixe trois règles :
- Pour une personne physique : au plus toute la vie. Si l'acte ne fixe aucun terme, l'usufruit est présumé viager.
- Pour une société : au plus 30 ans. Un terme plus long est ramené à 30 ans par la loi.
- Jusqu'à ce qu'une personne atteigne un âge donné : l'usufruit dure jusqu'à cette date, même si la personne décède avant.
L'article 746 énumère les causes d'extinction de l'usufruit : le décès du titulaire, l'arrivée du terme, la réunion des deux droits sur la même tête, la renonciation ou le non-usage pendant 10 ans. Selon l'article 747, un tribunal peut aussi y mettre fin à la demande du nu-propriétaire si l'usufruitier dégrade le logement ou le laisse se détériorer.
Comment il est inscrit
Trois règles tracent le chemin :
- Un acte notarié. Une convention qui crée un droit réel destiné à être inscrit au livre foncier doit être conclue par acte notarié, à peine de nullité (art. 1244). Une donation doit de toute façon être notariée (art. 1011).
- L'inscription au livre foncier (carte funciară). Les droits réels immobiliers ne s'acquièrent que par l'inscription, y compris entre les parties (art. 885, al. 1). Pas d'inscription, pas d'usufruit.
- La radiation après le décès. Lorsque le droit s'éteint par le décès ou à l'arrivée du terme inscrit, le consentement du titulaire n'est pas nécessaire pour le radier du livre foncier (art. 885, al. 2).
Après la signature, vérifiez un extrait du livre foncier récent. Il doit mentionner les enfants comme nus-propriétaires et les parents comme usufruitiers. Le rôle du notaire en Roumanie est expliqué dans notre guide du notaire.
Les enfants sont propriétaires du logement sur le papier dès aujourd'hui, et les parents continuent d'y vivre et d'en décider.
L'impôt : deux règles à connaître
L'article 111 du Code fiscal (loi 227/2015) s'applique au transfert de la propriété ainsi qu'au transfert ou à la constitution de ses démembrements, comme l'usufruit et la nue-propriété. En cas de vente, le vendeur paie 3 % s'il a détenu le bien pendant 3 ans au plus, et 1 % au-delà de 3 ans.
Première règle : l'assiette minimale. Si la valeur déclarée par les parties est inférieure à la valeur minimale de l'étude de marché des notaires, l'impôt est calculé sur une assiette minimale (art. 111, al. 4^1) :
- 20 % de la valeur minimale lorsqu'un usufruit est constitué ou cédé. La même assiette s'applique lorsqu'il prend fin par convention ou par renonciation.
- 80 % de la valeur minimale lorsque la nue-propriété est transférée.
Deuxième règle : l'exonération familiale. Une donation entre époux, ainsi qu'entre parents et alliés jusqu'au troisième degré, est exonérée de cet impôt (art. 111, al. 2, lettre b). L'exonération est rédigée pour l'acquisition de la propriété par donation. Demandez donc au notaire de confirmer par écrit qu'elle couvre votre montage, par exemple une donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit.
Et au décès ? L'article ne mentionne pas d'impôt lorsque l'usufruit s'éteint par le décès. Il ne vise que l'extinction par convention ou par renonciation. Faites confirmer par un expert-comptable ce que cela signifie dans votre cas. La situation fiscale dans votre pays n'est pas traitée ici.
Donation de la pleine propriété, démembrement ou vente : la comparaison
| Donation de la pleine propriété | Donation de la nue-propriété, les parents gardent l'usufruit | Vente aux enfants | |
|---|---|---|---|
| Qui habite le logement | Les enfants décident | Les parents, à vie | Les enfants décident, sauf réserve d'usufruit |
| Impôt roumain sur le transfert | Exonéré pour les parents jusqu'au troisième degré (art. 111, al. 2, lettre b) | Exonéré, si le notaire confirme que l'exonération couvre le montage | 3 % ou 1 %, payé par le vendeur (art. 111, al. 1) |
| Caution des parents | Sans objet | Les donateurs qui se sont réservé l'usufruit n'ont pas à fournir la caution normalement due par un usufruitier (art. 726, al. 2) | Un vendeur qui s'est réservé l'usufruit en est aussi dispensé (art. 726, al. 2) |
| Au décès des parents | Le logement est déjà aux enfants | L'usufruit s'éteint, les enfants deviennent pleins propriétaires (art. 746) | Comme pour le démembrement, si l'usufruit a été réservé |
| Réserve héréditaire des autres héritiers | La donation entre dans le calcul | La donation entre dans le calcul | Une vente à un descendant avec réserve d'usufruit est présumée être une donation, sauf preuve contraire (art. 1091, al. 4) |
La dernière ligne compte pour les familles de plusieurs enfants. Si la succession est régie par le droit roumain, le conjoint, les descendants et les parents ont droit à une « réserve héréditaire » (rezerva succesorală) : la moitié de leur part légale (art. 1087 et 1088). Une donation qui l'entame peut être réduite après le décès à la demande de l'héritier concerné (art. 1092). Une vente à bas prix à un enfant avec réserve d'usufruit n'y échappe pas : la loi présume qu'il s'agit d'une donation.
Le droit d'habitation : l'option plus étroite
Le Code prévoit aussi un droit d'habitation (abitație). Son titulaire peut habiter le logement avec son conjoint, ses enfants, ses parents et les personnes à sa charge (art. 750). Mais ce droit ne peut pas être cédé, et le logement ne peut pas être loué (art. 752). Si les parents veulent seulement y vivre, le droit d'habitation suffit. S'ils veulent pouvoir louer le logement et en percevoir le loyer, il leur faut l'usufruit.
Avant de signer : une liste en 7 étapes
- Décidez qui reçoit quoi. Les deux parents ensemble ? Que se passe-t-il au décès de l'un d'eux ? Demandez au notaire une rédaction qui permet au parent survivant de conserver l'usufruit entier.
- Vérifiez l'éventuelle hypothèque existante. Une garantie sur le logement subsiste après le démembrement. Parlez à la banque avant d'aller chez le notaire.
- Pensez à une vente future. Pour vendre ou hypothéquer le logement en entier, il faut que les nus-propriétaires et les usufruitiers figurent tous dans l'acte, puisque chacun détient un droit différent.
- Les enfants mineurs. Vendre ou hypothéquer le bien d'un mineur exige l'autorisation préalable du tribunal. Nous l'avons expliqué dans notre article sur les donations aux enfants.
- Obtenez du notaire une position fiscale écrite : l'exonération familiale s'applique-t-elle, et quelle est l'assiette ?
- Vérifiez l'inscription. Commandez un extrait après l'inscription et contrôlez les deux droits.
- Accordez-le avec la planification successorale. S'il y a d'autres enfants, ou si la loi d'un autre pays peut régir la succession, concevez le montage avec un avocat indépendant. Voir aussi notre guide de l'héritage immobilier en Roumanie.
Questions fréquentes
Les parents peuvent-ils louer le logement après l'avoir donné aux enfants ?
Oui, s'ils se sont réservé l'usufruit. Selon l'article 715 du Code civil, l'usufruitier peut donner le bien à bail. Avec un simple droit d'habitation, la location n'est pas permise (art. 752).
Que devient l'usufruit au décès des parents ?
Il s'éteint de lui-même au décès du titulaire (art. 746), même si un terme plus long avait été fixé. Les enfants, déjà inscrits comme nus-propriétaires, deviennent pleins propriétaires. L'usufruit est radié du livre foncier sans le consentement de quiconque (art. 885, al. 2).
Quel impôt est dû lors de la constitution d'un usufruit en Roumanie ?
Entre personnes sans lien de parenté, l'impôt de l'article 111 du Code fiscal est de 3 % ou 1 %, et l'assiette minimale d'un usufruit est de 20 % de la valeur minimale des notaires. Une donation à des parents jusqu'au troisième degré est exonérée. Demandez au notaire de confirmer que l'exonération couvre votre montage.
Les enfants peuvent-ils vendre pendant que les parents y vivent encore ?
Ils peuvent vendre leur nue-propriété. L'acquéreur obtient un logement que les parents continuent d'utiliser jusqu'à l'extinction de leur usufruit. Vendre le logement en entier exige aussi la signature des parents.
En résumé
Démembrer un logement entre nue-propriété et usufruit vous permet de transmettre un logement roumain à vos enfants sans le quitter. La loi est claire sur qui y habite, qui répare et ce qui se passe au décès. Il vous reste à bien rédiger l'acte, à le faire inscrire, et à vérifier à l'avance l'impôt et la réserve héréditaire des autres héritiers.
Si vous envisagez ce montage pour un bien en Roumanie, chez nous ou ailleurs, réservez un entretien de 30 minutes avec moi. Nous passerons ensemble en revue les questions à poser au notaire et à votre propre avocat.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Code civil, loi 287/2009, texte consolidé (legislatie.just.ro), art. 703 à 754, 885, 1011, 1087 à 1092, 1244 · Code fiscal, loi 227/2015, texte consolidé (legislatie.just.ro), art. 111 · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI)
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Avant de signer, consultez un notaire, un avocat indépendant et un expert-comptable.
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Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
