انقلوا المنزل في رومانيا إلى أبنائكم واستمروا في السكن فيه: حق الانتفاع وملكية الرقبة

حق الانتفاع في رومانيا: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

كثير من الآباء يريدون نقل منزل إلى أبنائهم الآن، دون تسليم المفاتيح. وفي القانون المدني الروماني أداة معروفة لذلك: تُقسم الملكية إلى قسمين. يحصل الأبناء على ملكية الرقبة (nuda proprietate)، ويحتفظ الوالدان بـحق الانتفاع (uzufruct).

بموجب المادة 703 من القانون المدني، حق الانتفاع هو حق استعمال مال مملوك لشخص آخر والحصول على ثماره كما يفعل المالك، بشرط المحافظة على المال ذاته. ويدوم للشخص الطبيعي مدى الحياة كحد أقصى (المادة 708). وعند وفاة صاحبه ينقضي من تلقاء نفسه، ويصبح الأبناء مالكين ملكية تامة (المادة 746).

بعبارة بسيطة: يملك الأبناء المنزل على الورق من اليوم، ويواصل الوالدان السكن فيه واتخاذ القرار بشأنه، وحين يرحل الوالدان يصبح المنزل للأبناء دون حاجة إلى إجراءات تركة لهذا الحق.

يتناول مقالنا عن هبة عقار روماني للأبناء الهبة نفسها. وهنا نتعمق في التقسيم: ما يحق لكل طرف، ومن يدفع ماذا، وما يحدث في كل سيناريو.

ماذا يحصل كل طرف

اسألوا المطوّرين عن هذا

الموضوع	المنتفع (الوالدان)	مالكو الرقبة (الأبناء)	القانون المدني
السكن في المنزل واستعماله	نعم، حصريًا، ما لم يُتفق على غير ذلك	لا، ما دام حق الانتفاع قائمًا	المادة 709
تأجير المنزل	نعم	لا	المادة 715
التنازل عن حق الانتفاع	نعم، ما لم يمنع العقد ذلك. ويظل ينقضي بوفاة صاحبه الأصلي	لا ينطبق	المادة 714
الصيانة الاعتيادية	يدفع	لا	المادة 729(1)
الإصلاحات الكبرى: الهيكل والسقف والجدران وأنظمة الكهرباء والتدفئة والسباكة	لا، إلا إذا نتجت عن إهمال الصيانة	يدفعون	المادة 729(2) إلى (4)
التأمين، إن كان المنزل مؤمَّنًا	يدفع الأقساط	لا	المادة 733(2)
تكاليف الملكية وأعباؤها	لا	يدفعون	المادة 735

يجب على المنتفع إبلاغ مالكي الرقبة عند الحاجة إلى إصلاح كبير. فإن لم يتصرفوا في الوقت المناسب، جاز له القيام به بنفسه واسترداد ما أنفقه بحلول نهاية السنة (المادة 730). وهو مسؤول أيضًا عن الضرر الناتج عن الاستعمال غير السليم (المادة 725).

كم يدوم

اسألوا المطوّرين عن هذا

تضع المادة 708 ثلاث قواعد:

• للشخص الطبيعي: مدى الحياة كحد أقصى. وإن لم يحدد العقد مدة، يُفترض أن حق الانتفاع مدى الحياة.
• للشركة: 30 سنة كحد أقصى. والمدة الأطول تُخفَّض بحكم القانون إلى 30 سنة.
• حتى يبلغ شخص سنًا معينة: حق الانتفاع المحدد بأن يدوم حتى يبلغ شخص سنًا معينة يدوم حتى ذلك التاريخ، حتى لو توفي ذلك الشخص قبله.

وتعدد المادة 746 أسباب انقضاء حق الانتفاع: وفاة صاحبه، أو انتهاء المدة، أو اجتماع الحقين في شخص واحد، أو التنازل، أو عدم الاستعمال 10 سنوات. وبموجب المادة 747 يجوز للمحكمة أيضًا إنهاؤه بطلب من مالك الرقبة إن أضرّ المنتفع بالمنزل أو تركه يتدهور.

كيف يُسجَّل

اسألوا المطوّرين عن هذا

ثلاث قواعد تحدد المسار:

1. عقد موثّق. الاتفاق الذي ينشئ حقًا عينيًا يُقيد في السجل العقاري يجب أن يكون عقدًا موثّقًا لدى كاتب العدل، وإلا كان باطلًا (المادة 1244). والهبة يجب أن تكون موثّقة في كل الأحوال (المادة 1011).
2. القيد في السجل العقاري (carte funciară). الحقوق العينية على العقارات لا تُكتسب إلا بالقيد، حتى بين الطرفين (المادة 885(1)). فلا قيد، لا حق انتفاع.
3. الشطب بعد الوفاة. عندما ينقضي الحق بالوفاة أو بانتهاء المدة المقيدة، لا تلزم موافقة صاحبه لشطبه من السجل (المادة 885(2)).

بعد التوقيع، اطلبوا مستخرجًا حديثًا من السجل العقاري. يجب أن يُظهر الأبناء مالكين للرقبة والوالدين منتفعين. ويشرح دليلنا عن كاتب العدل دوره في رومانيا.

الضريبة: قاعدتان تستحقان المعرفة

اسألوا المطوّرين عن هذا

تسري المادة 111 من القانون الضريبي (القانون 227/2015) على نقل الملكية وعلى نقل أو إنشاء الحقوق المتفرعة عنها، مثل حق الانتفاع وملكية الرقبة. وفي البيع يدفع البائع 3% إن احتفظ بالعقار حتى 3 سنوات، و1% بعد 3 سنوات.

القاعدة الأولى: الحد الأدنى للوعاء الضريبي. إن كانت القيمة التي يصرّح بها الطرفان أقل من القيمة الدنيا في دراسة السوق لدى كتّاب العدل، تُحتسب الضريبة على وعاء أدنى (المادة 111(4^1)):

• 20% من القيمة الدنيا عند إنشاء حق انتفاع أو نقله. والوعاء نفسه يسري عند إنهائه بالاتفاق أو بالتنازل.
• 80% من القيمة الدنيا عند نقل ملكية الرقبة.

القاعدة الثانية: إعفاء العائلة. الهبة بين الزوجين وبين الأقارب والأصهار حتى الدرجة الثالثة معفاة من هذه الضريبة (المادة 111(2)(b)). وصيغة الإعفاء تتناول اكتساب الملكية بالهبة. لذا اطلبوا من كاتب العدل أن يؤكد كتابيًا أنه يشمل البنية التي اخترتموها، مثل هبة ملكية الرقبة مع الاحتفاظ بحق الانتفاع.

وعند الوفاة؟ لا تذكر المادة ضريبة عند انقضاء حق الانتفاع بالوفاة، بل تذكر فقط الإنهاء بالاتفاق أو بالتنازل. تأكدوا مع محاسب مما يعنيه ذلك لحالتكم. أما الوضع الضريبي في بلدكم فلا يتناوله هذا المقال.

هبة كاملة أم تقسيم أم بيع: مقارنة

	هبة الملكية التامة	هبة ملكية الرقبة مع احتفاظ الوالدين بحق الانتفاع	البيع للأبناء
من يسكن المنزل	الأبناء يقررون	الوالدان، مدى الحياة	الأبناء يقررون، ما لم يُحتفظ بحق الانتفاع
ضريبة النقل الرومانية	معفاة للأقارب حتى الدرجة الثالثة (المادة 111(2)(b))	معفاة، إن أكد كاتب العدل أن الإعفاء يشمل البنية	3% أو 1%، يدفعها البائع (المادة 111(1))
الضمانة من الوالدين	لا ينطبق	الواهبون المحتفظون بحق الانتفاع لا يلزمهم تقديم الضمانة المطلوبة عادة من المنتفع (المادة 726(2))	البائع المحتفظ بحق الانتفاع معفى أيضًا (المادة 726(2))
عند وفاة الوالدين	المنزل للأبناء أصلًا	ينقضي حق الانتفاع، ويصبح الأبناء مالكين ملكية تامة (المادة 746)	كما في التقسيم، إن احتُفظ بحق الانتفاع
الحصة المحفوظة لسائر الورثة	تُحتسب الهبة في الحساب	تُحتسب الهبة في الحساب	البيع لفرع مع الاحتفاظ بحق الانتفاع يُفترض أنه هبة ما لم يثبت العكس (المادة 1091(4))

السطر الأخير مهم للعائلات التي لها أكثر من ابن. فإن كان القانون الروماني يحكم التركة، فللزوج والفروع والوالدين "حصة محفوظة" (rezerva succesorală): نصف حصتهم في الميراث دون وصية (المادتان 1087 و1088). والهبة التي تمسّها يمكن إنقاصها بعد الوفاة بطلب من ذلك الوارث (المادة 1092). والبيع الرخيص لابن واحد مع الاحتفاظ بحق الانتفاع لا يتجنب ذلك: فالقانون يفترض أنه هبة.

حق السكنى: الخيار الأضيق

في القانون أيضًا حق السكنى (abitație). يجوز لصاحبه أن يسكن المنزل مع زوجه وأبنائه ووالديه ومن يعولهم (المادة 750). لكنه غير قابل للتنازل، ولا يجوز تأجير المنزل (المادة 752). فإن كان الوالدان يريدان السكن فقط، فحق السكنى يكفي. وإن أرادا إمكانية تأجير المنزل، فهما بحاجة إلى حق الانتفاع.

قبل التوقيع: قائمة تحقق من 7 خطوات

1. قرّروا من يحصل على ماذا. الوالدان معًا؟ وماذا يحدث حين يتوفى أحدهما؟ اطلبوا من كاتب العدل صياغة العقد بحيث يحتفظ الوالد الباقي على قيد الحياة بحق الانتفاع كاملًا.
2. تحققوا من أي رهن قائم. الرهن على المنزل يبقى عليه بعد التقسيم. تحدثوا إلى البنك قبل كاتب العدل.
3. فكّروا في بيع مستقبلي. لبيع المنزل كله أو رهنه تحتاجون إلى مالكي الرقبة والمنتفعين معًا في العقد، لأن لكل منهم حقًا مختلفًا.
4. الأبناء القاصرون. بيع أموال القاصر أو رهنها يتطلب إذنًا مسبقًا من المحكمة. تناولنا ذلك في مقالنا عن الهبات للأبناء.
5. احصلوا على موقف ضريبي مكتوب من كاتب العدل: هل ينطبق إعفاء الأقارب، وما الوعاء الضريبي؟
6. تحققوا من القيد. اطلبوا مستخرجًا بعد القيد وتأكدوا من الحقين.
7. نسّقوه مع تخطيط التركة. إن كان هناك أبناء آخرون، أو إن كان قانون بلد آخر قد يحكم التركة، فخطّطوا البنية مع محامٍ مستقل. وراجعوا أيضًا دليلنا عن وراثة العقارات في رومانيا.

أسئلة شائعة

هل يستطيع الوالدان تأجير المنزل بعد هبته للأبناء؟

نعم، إن احتفظا بحق الانتفاع. فبموجب المادة 715 من القانون المدني يجوز للمنتفع تأجير المال. أما مع حق السكنى وحده فالتأجير غير مسموح (المادة 752).

ماذا يحدث لحق الانتفاع حين يتوفى الوالدان؟

ينقضي من تلقاء نفسه بوفاة صاحبه (المادة 746)، حتى لو حُددت مدة أطول. ويصبح الأبناء، المقيدون أصلًا مالكين للرقبة، مالكين ملكية تامة. ويُشطب حق الانتفاع من السجل دون موافقة أحد (المادة 885(2)).

كم الضريبة المستحقة عند إنشاء حق انتفاع في رومانيا؟

بين طرفين غير قريبين، الضريبة بموجب المادة 111 من القانون الضريبي 3% أو 1%، والحد الأدنى للوعاء في حق الانتفاع 20% من القيمة الدنيا لدى كتّاب العدل. والهبة للأقارب حتى الدرجة الثالثة معفاة. اطلبوا من كاتب العدل أن يؤكد أن الإعفاء يشمل بنيتكم.

هل يستطيع الأبناء البيع بينما لا يزال الوالدان يسكنان المنزل؟

يستطيعون بيع ملكية الرقبة. ويحصل المشتري على منزل يواصل الوالدان استعماله حتى ينقضي حق انتفاعهما. أما بيع المنزل كله فيحتاج أيضًا إلى توقيع الوالدين.

الخلاصة

تقسيم المنزل إلى ملكية رقبة وحق انتفاع يتيح لكم نقل منزل في رومانيا إلى أبنائكم دون مغادرته. والقانون واضح بشأن من يسكن ومن يصلح وما يحدث عند الوفاة. وما يبقى عليكم هو الصياغة الجيدة، والقيد، والتحقق مسبقًا من الضريبة ومن الحصة المحفوظة لسائر الورثة.

إن كنتم تفكرون في هذه البنية لعقار في رومانيا، معنا أو في أي مكان آخر، فاحجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. نمرّ معًا على الأسئلة الموجهة إلى كاتب العدل وإلى محاميكم.

موتي أزولاي، Compass Group Romania

المصادر: القانون المدني، القانون 287/2009، النص الموحّد (legislatie.just.ro)، المواد 703 إلى 754 و885 و1011 و1087 إلى 1092 و1244 · القانون الضريبي، القانون 227/2015، النص الموحّد (legislatie.just.ro)، المادة 111 · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI)

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026. قبل التوقيع، استشيروا كاتب عدل ومحاميًا مستقلًا ومحاسبًا.