Узуфрукт физического лица действует самое большее пожизненно, компании не более 30 лет. Если срок не указан, он считается пожизненным.
Если заявленная стоимость ниже минимальной стоимости по оценке нотариусов, налог при установлении узуфрукта считается с 20% этой стоимости, а при передаче голой собственности с 80%.
Узуфрукт прекращается сам собой со смертью обладателя. Дети, уже зарегистрированные как голые собственники, становятся полными собственниками.
Узуфрукт в Румынии: короткий ответ
Многие родители хотят передать дом детям уже сейчас, не отдавая ключи. В Гражданском кодексе Румынии для этого есть известный инструмент: право собственности делится на две части. Дети получают голую собственность (nuda proprietate), а родители сохраняют узуфрукт (uzufruct).
По статье 703 Гражданского кодекса узуфрукт: это право пользоваться чужим имуществом и получать его плоды, как собственник, при условии сохранения самого имущества. Для физического лица он действует самое большее пожизненно (ст. 708). Когда обладатель умирает, узуфрукт прекращается сам собой, и дети становятся полными собственниками (ст. 746).
Проще говоря: дети на бумаге владеют домом уже сегодня, родители продолжают в нём жить и принимать решения, а когда родителей не станет, дом принадлежит детям, и для этого права наследство оформлять не нужно.
Наша статья о дарении румынской недвижимости детям посвящена самому дарению. Здесь мы подробнее разбираем раздел: что может делать каждая сторона, кто за что платит и что происходит в каждом сценарии.
Что получает каждая сторона
| Вопрос | Узуфруктуарий (родители) | Голые собственники (дети) | Гражданский кодекс |
|---|---|---|---|
| Проживание и пользование домом | Да, исключительно, если не договорились иначе | Нет, пока действует узуфрукт | Ст. 709 |
| Сдача дома в аренду | Да | Нет | Ст. 715 |
| Передача узуфрукта | Да, если акт этого не запрещает. Он всё равно прекращается со смертью первоначального обладателя | Не применимо | Ст. 714 |
| Текущее содержание | Платит | Нет | Ст. 729(1) |
| Капитальный ремонт: конструкция, крыша, стены, электрика, отопление и сантехника | Нет, если ремонт не вызван пропущенным содержанием | Платят | Ст. 729(2)–(4) |
| Страхование, если дом застрахован | Платит взносы | Нет | Ст. 733(2) |
| Расходы и сборы, связанные с собственностью | Нет | Платят | Ст. 735 |
Узуфруктуарий должен сообщить голым собственникам, когда нужен капитальный ремонт. Если они не действуют вовремя, он может сделать его сам и получить возмещение до конца года (ст. 730). Он также отвечает за ущерб от ненадлежащего использования (ст. 725).
Сколько он длится
Статья 708 устанавливает три правила:
- Для физического лица: самое большее пожизненно. Если в акте срок не указан, узуфрукт считается пожизненным.
- Для компании: не более 30 лет. Более долгий срок по закону сокращается до 30 лет.
- До достижения возраста: узуфрукт, установленный до того, как определённое лицо достигнет определённого возраста, длится до этой даты, даже если это лицо умрёт раньше.
Статья 746 перечисляет, как прекращается узуфрукт: смерть обладателя, истечение срока, совпадение обоих прав в одном лице, отказ или 10 лет неиспользования. По статье 747 суд также может прекратить его по требованию голого собственника, если узуфруктуарий повреждает дом или допускает его разрушение.
Как он регистрируется
Путь определяют три правила:
- Нотариальный акт. Соглашение, создающее вещное право, подлежащее внесению в земельную книгу, должно быть нотариальным, иначе оно ничтожно (ст. 1244). Дарение в любом случае должно быть нотариальным (ст. 1011).
- Внесение в земельную книгу (carte funciară). Вещные права на недвижимость приобретаются только с регистрацией, даже между сторонами (ст. 885(1)). Нет регистрации: нет узуфрукта.
- Погашение после смерти. Когда право прекращается со смертью или в зарегистрированный срок, согласие обладателя для исключения записи из книги не нужно (ст. 885(2)).
После подписания проверьте свежую выписку из земельной книги. В ней дети должны значиться голыми собственниками, а родители узуфруктуариями. Роль нотариуса в Румынии объясняет наш гид по нотариусу.
Дети на бумаге владеют домом уже сегодня, а родители продолжают в нём жить и принимать решения.
Налог: два правила, которые стоит знать
Статья 111 Налогового кодекса (Закон 227/2015) применяется к передаче права собственности и к передаче или установлению его составных частей, таких как узуфрукт и голая собственность. При продаже продавец платит 3%, если владел имуществом до 3 лет, и 1% после 3 лет.
Правило первое: минимальная налоговая база. Если заявленная сторонами стоимость ниже минимальной стоимости по рыночному исследованию нотариусов, налог считается с минимальной базы (ст. 111(4^1)):
- 20% минимальной стоимости при установлении или передаче узуфрукта. Та же база применяется, когда он прекращается по соглашению или отказом.
- 80% минимальной стоимости при передаче голой собственности.
Правило второе: семейное освобождение. Дарение между супругами, а также между родственниками и свойственниками до третьей степени включительно освобождено от этого налога (ст. 111(2)(b)). Освобождение сформулировано для приобретения права собственности по дарению. Поэтому попросите нотариуса письменно подтвердить, что оно распространяется на вашу схему, например на дарение голой собственности с сохранением узуфрукта.
А при смерти? Статья не упоминает налог при прекращении узуфрукта со смертью. Она упоминает только прекращение по соглашению или отказом. Что это значит в вашем случае, уточните у бухгалтера. Налоговое положение в вашей стране здесь не рассматривается.
Полное дарение, раздел или продажа: сравнение
| Дарение полной собственности | Дарение голой собственности, родители сохраняют узуфрукт | Продажа детям | |
|---|---|---|---|
| Кто живёт в доме | Решают дети | Родители, пожизненно | Решают дети, если узуфрукт не был сохранён |
| Румынский налог на передачу | Освобождение для родственников до третьей степени (ст. 111(2)(b)) | Освобождение, если нотариус подтвердит, что оно распространяется на схему | 3% или 1%, платит продавец (ст. 111(1)) |
| Обеспечение со стороны родителей | Не применимо | Дарители, сохранившие узуфрукт, не обязаны предоставлять обеспечение, которое обычно должен узуфруктуарий (ст. 726(2)) | Продавец, сохранивший узуфрукт, тоже освобождён (ст. 726(2)) |
| После смерти родителей | Дом уже принадлежит детям | Узуфрукт прекращается, дети становятся полными собственниками (ст. 746) | Как при разделе, если узуфрукт был сохранён |
| Обязательная доля других наследников | Дарение учитывается в расчёте | Дарение учитывается в расчёте | Продажа потомку с сохранением узуфрукта считается дарением, если не доказано иное (ст. 1091(4)) |
Последняя строка важна для семей, где детей больше одного. Если наследование регулируется румынским правом, у супруга, потомков и родителей есть «обязательная доля» (rezerva succesorală): половина их доли по закону (ст. 1087–1088). Дарение, которое её затрагивает, может быть уменьшено после смерти по требованию этого наследника (ст. 1092). Дешёвая продажа одному ребёнку с сохранением узуфрукта этого не обходит: закон презюмирует, что это дарение.
Право проживания: более узкий вариант
В Кодексе есть и право проживания (abitație). Его обладатель может жить в доме с супругом, детьми, родителями и иждивенцами (ст. 750). Но его нельзя передать, а дом нельзя сдавать в аренду (ст. 752). Поэтому если родители хотят только жить в доме, достаточно права проживания. Если они хотят иметь возможность сдавать дом и получать арендную плату, нужен узуфрукт.
Перед подписанием: чек-лист из 7 шагов
- Решите, кто что получает. Оба родителя вместе? Что происходит, когда один из них умирает? Попросите нотариуса составить акт так, чтобы переживший родитель сохранил полный узуфрукт.
- Проверьте существующую ипотеку. Обременение на доме остаётся на нём и после раздела. Поговорите с банком до нотариуса.
- Подумайте о будущей продаже. Чтобы продать или заложить дом целиком, в акте нужны и голые собственники, и узуфруктуарии, потому что у каждого своё право.
- Несовершеннолетние дети. Продажа или залог имущества несовершеннолетнего требует предварительного разрешения суда. Об этом мы писали в статье о дарении детям.
- Получите письменную налоговую позицию нотариуса: применяется ли освобождение для родственников и какова налоговая база?
- Проверьте регистрацию. Закажите выписку после регистрации и проверьте оба права.
- Согласуйте схему с планированием наследства. Если есть другие дети или наследование может регулироваться правом другой страны, планируйте схему с независимым юристом. Смотрите также наш гид по наследованию недвижимости в Румынии.
Частые вопросы
Могут ли родители сдавать дом в аренду после дарения детям?
Да, если они сохранили узуфрукт. По статье 715 Гражданского кодекса узуфруктуарий вправе сдавать имущество в аренду. При одном лишь праве проживания сдавать нельзя (ст. 752).
Что происходит с узуфруктом, когда родители умирают?
Он прекращается сам собой со смертью обладателя (ст. 746), даже если был установлен более долгий срок. Дети, уже зарегистрированные как голые собственники, становятся полными собственниками. Узуфрукт исключается из книги без чьего-либо согласия (ст. 885(2)).
Какой налог платится при установлении узуфрукта в Румынии?
Между неродственными сторонами налог по статье 111 Налогового кодекса составляет 3% или 1%, а минимальная база для узуфрукта: 20% минимальной стоимости по оценке нотариусов. Дарение родственникам до третьей степени освобождено. Попросите нотариуса подтвердить, что освобождение распространяется на вашу схему.
Могут ли дети продать дом, пока в нём живут родители?
Они могут продать свою голую собственность. Покупатель получит дом, которым родители продолжают пользоваться до прекращения узуфрукта. Для продажи дома целиком нужны и подписи родителей.
Итог
Раздел дома на голую собственность и узуфрукт позволяет передать румынский дом детям, не покидая его. Закон ясно определяет, кто живёт, кто ремонтирует и что происходит после смерти. Вам остаётся грамотно составить акт, зарегистрировать его и заранее проверить налог и обязательную долю других наследников.
Если вы рассматриваете такую схему для недвижимости в Румынии, у нас или где угодно ещё, запишитесь на получасовой разговор со мной. Вместе пройдём вопросы к нотариусу и к вашему юристу.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Гражданский кодекс, Закон 287/2009, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), ст. 703–754, 885, 1011, 1087–1092, 1244 · Налоговый кодекс, Закон 227/2015, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), ст. 111 · Национальное агентство кадастра и регистрации недвижимости (ANCPI)
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Перед подписанием проконсультируйтесь с нотариусом, независимым юристом и бухгалтером.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
