Potrivit BNR, toate ratele familiei nu pot depăși 40% din venitul net la creditele în lei (20% în valută). Dacă mai plătiți apartamentul, rata lui se adună.
Regulamentul BNR 17/2012 permite cel mult 85% finanțare la un credit imobiliar în lei. Banca poate cere mai mult, mai ales la a doua locuință.
Art. 111 Cod fiscal: 3% din valoarea tranzacției până la 3 ani de deținere inclusiv, 1% după. Fără prag de scutire; îl încasează notarul.
Vindeți sau cumpărați întâi: răspunsul scurt
O familie care trece dintr-un apartament din București într-o casă în nordul orașului are trei drumuri: vinde apartamentul și stă câteva luni cu chirie; cumpără vila cu credit cât încă deține apartamentul; sau semnează pentru vilă un antecontract cu termen lung ori cu o condiție și vinde apartamentul în acest interval.
Diferența dintre ele stă în trei lucruri: câți bani aveți în ziua semnării, cât suportă venitul la bancă și câte mutări acceptă familia. Banca Națională a României (BNR) limitează totalul ratelor la 40% din venitul net la creditele în lei, iar dacă încă plătiți rata apartamentului, aceasta intră în calcul.
Pe scurt: vânzarea întâi vă dă siguranța banilor, cumpărarea întâi vă dă siguranța casei, iar antecontractul cu termen lung încearcă să vi le dea pe amândouă, cu condiția să fie scris bine.
Cele trei drumuri, față în față
| A. Vindeți întâi, stați cu chirie | B. Cumpărați întâi, cu credit | C. Antecontract cu termen lung sau condiție | |
|---|---|---|---|
| Riscul principal | Prețurile cresc sau nu găsiți casa potrivită cât stați cu chirie | Apartamentul se vinde greu și plătiți două rate | Vânzătorul nu acceptă termenul sau condiția; termenele nu se potrivesc |
| Bani necesari la semnare | Banii din vânzare sunt deja în cont | Avansul vine din economii, nu din apartament | Arvuna sau prima tranșă, din economii |
| Numărul de mutări | Două (în chirie, apoi în casă) | Una | Una, dacă termenele se potrivesc |
| Stres | La găsirea casei și la negociere | La vânzarea apartamentului, cu termen | La coordonarea datelor |
| Costuri specifice | Chiria, depozitul, două mutări, depozitarea mobilei | Dobânda la un credit mai mare, câteva luni cu două rate | De regulă mici; uneori un preț sau o arvună mai mare cerute de vânzător |
| Cui i se potrivește | Celor fără economii mari sau cu venit mai mic | Celor cu economii și venit mare | Celor care cumpără o casă în construcție sau au un vânzător flexibil |
Ordinea corectă a întrebărilor: întâi banca, apoi apartamentul, apoi vila.
Ce spune banca: gradul de îndatorare
Regula BNR din Regulamentul 17/2012, modificat în 2018 și aplicat din 1 ianuarie 2019, este simplă: toate ratele lunare ale familiei, la toate creditele, nu pot depăși 40% din venitul net la creditele în lei și 20% la creditele în valută. Pentru creditul de cumpărare a primei locuințe, în care va locui debitorul, plafonul crește cu 5 puncte procentuale, adică la 45% în lei.
Ce înseamnă asta pentru dumneavoastră:
- Vila nu este, de regulă, „prima locuință". Dacă dețineți deja apartamentul, plafonul care vi se aplică este de 40%. Verificați cu banca, pentru că definiția exactă contează.
- Rata apartamentului se adună. Pe drumul B, banca socotește împreună rata veche și rata nouă.
- Creditul în euro e mai greu de obținut. Cu venit în lei, plafonul de 20% la valută reduce mult suma. Majoritatea familiilor locale se împrumută în lei.
Avansul: ce cere BNR și ce cere banca
Potrivit articolului 18 din Regulamentul BNR 17/2012, un credit pentru investiții imobiliare în lei poate acoperi cel mult 85% din valoarea garanției, deci avansul minim este de 15%. În euro, plafonul este de 80% pentru cine are venit în euro și de 75% pentru cine nu are. Textul regulamentului nu face diferență între prima și a doua locuință.
În practică, banca are propriile norme și poate cere un avans mai mare, mai ales la a doua locuință sau la o casă în construcție.
Programul Noua Casă nu se potrivește unei vile: plafonul de preț este de 140.000 de euro, iar cine deține deja o locuință nu îndeplinește, de regulă, condiția. Detalii în articolul despre Noua Casă și vile.
Impozitul la vânzarea apartamentului
Potrivit articolului 111 din Codul fiscal (Legea 227/2015), în forma în vigoare în 2026, impozitul la vânzare se calculează la valoarea tranzacției, nu la câștig:
| Perioada de deținere | Cota | La un apartament vândut cu 220.000 € |
|---|---|---|
| Până la 3 ani inclusiv | 3% | 6.600 € |
| Peste 3 ani | 1% | 2.200 € |
Nu există prag de scutire. Dacă prețul declarat este sub valoarea din studiul camerei notarilor, impozitul se calculează la acea valoare minimă. Notarul calculează și încasează impozitul înainte de autentificarea contractului. Detalii în ghidul nostru despre impozitul la vânzarea unei proprietăți.
Două lucruri practice: dacă pe apartament există un credit ipotecar, ipoteca trebuie radiată la vânzare, iar de cele mai multe ori o parte din prețul plătit de cumpărător merge direct la banca dumneavoastră. Iar onorariul notarului și tariful de intabulare la cumpărare se negociază între părți; despre baza lor de calcul, vedeți ghidul grilei notariale.
Vânzarea întâi vă dă siguranța banilor, cumpărarea întâi vă dă siguranța casei, iar antecontractul cu termen lung încearcă să vi le dea pe amândouă.
Exemplu: apartament de 220.000 €, vilă de la 299.900 €
O familie din București deține de 8 ani un apartament pe care îl vinde cu 220.000 €. Mai are de plătit 40.000 € la credit, cu o rată de circa 300 € pe lună, și are 50.000 € economii. Vrea o vilă de 299.900 €, preț cu TVA 21%, notar și avocat incluse. Calculul este ilustrativ: dobândă de 6,5% pe an, 30 de ani, rate egale, fără asigurări și comisioane, credit în lei la echivalentul sumelor în euro.
Drumul A: vindeți întâi
| Element | Sumă |
|---|---|
| Preț apartament | 220.000 € |
| Impozit 1% (deținere peste 3 ani) | −2.200 € |
| Rambursarea creditului vechi | −40.000 € |
| Rămâne din vânzare | 177.800 € |
| Plus economii (50.000 €), minus o rezervă pentru chirie și mutare (27.800 €) | 200.000 € avans |
| Credit pentru vilă | 99.900 € |
| Rata lunară | circa 631 € |
| Venit net minim la 40% | circa 1.580 € pe lună |
Drumul B: cumpărați întâi
| Element | Sumă |
|---|---|
| Avans minim BNR 15%, din economii (rămân 5.000 €) | 45.000 € |
| Credit pentru vilă (85%) | 254.900 € |
| Rata vilei | circa 1.611 € |
| Plus rata apartamentului | circa 300 € |
| Total rate, până la vânzare | circa 1.911 € |
| Venit net minim la 40% | circa 4.770 € pe lună |
După vânzarea apartamentului, din cei 177.800 € rămași, circa 155.000 € pot merge într-o rambursare anticipată parțială, iar restul rămâne rezervă. Soldul coboară la circa 99.900 €, iar rata poate ajunge la circa 631 €, dacă banca recalculează rata și nu scurtează perioada. Verificați în contract cum se face și ce costuri are rambursarea anticipată.
Diferența dintre cele două drumuri nu este prețul vilei. Este venitul pe care trebuie să-l arătați băncii: de circa trei ori mai mare pe drumul B, pentru câteva luni, și economiile care rămân după avans.
Drumul C: antecontractul care vă dă timp
Antecontractul nu transferă proprietatea, dar fixează prețul și termenele. Pentru familia care vinde un apartament, două variante contează:
- Un termen mai lung până la contractul final. Prețul e blocat, iar apartamentul se vinde în acest interval. La o casă în construcție, termenul vine natural: creditul se trage de regulă la finalizare, dar tranșele din timpul lucrărilor se plătesc de obicei din fonduri proprii.
- O condiție suspensivă. Codul civil (art. 1.399–1.400) permite ca o obligație să depindă de un eveniment viitor și nesigur, de exemplu aprobarea creditului sau vânzarea apartamentului până la o anumită dată. Nu orice vânzător o acceptă.
Clauzele de verificat sunt în ghidul nostru despre antecontract. Textul îl citește un avocat independent, care vă reprezintă pe dumneavoastră, nu pe vânzător.
Calendarul, lună cu lună
Un calendar orientativ pentru drumul C, cu o vilă predată în 6 până la 9 luni:
- Luna 1: banca: venit, grad de îndatorare, avans, ofertă în scris. Evaluarea orientativă a apartamentului.
- Luna 2: alegerea vilei, verificarea actelor, antecontractul revizuit de avocat.
- Luna 3: semnarea antecontractului. Apartamentul intră la vânzare.
- Lunile 4–6: negociere și antecontract cu cumpărătorul apartamentului, cu data predării legată de cea a vilei.
- Lunile 6–8: aprobarea finală a creditului și evaluarea vilei de către bancă.
- Luna 8 sau 9: contractul final pentru vilă și vânzarea apartamentului, cât mai aproape una de alta. O singură mutare.
Lista de verificare
- Cereți băncii, în scris, suma maximă și avansul, cu rata apartamentului inclusă.
- Aflați exact cât mai datorați la creditul apartamentului și cum se radiază ipoteca.
- Verificați data la care ați dobândit apartamentul: 1% sau 3% schimbă mult suma.
- Cereți notarului lista actelor pentru vânzare și pregătiți-le din timp.
- Decideți câte luni de chirie vă permiteți, dacă alegeți drumul A.
- Puneți termenele și condițiile în antecontract, nu în promisiuni verbale.
- Testați naveta la ora de vârf înainte de a semna.
Viața de familie: drumul și școala
O vilă în Balotești, Corbeanca sau Otopeni schimbă dimineața întregii familii. Din Balotești faceți circa 25 de minute până în centru fără trafic; la ora de vârf, diferența apare la intrarea în oraș. Detalii în articolul despre naveta pe DN1. Pentru opțiunile de stat, private și internaționale, vedeți ghidul despre grădinițe și școli în nordul Bucureștiului. Mulți părinți leagă mutarea de vacanța de vară, ca să nu schimbe școala în mijlocul anului.
Întrebări frecvente
Pot primi al doilea credit ipotecar cât timp mai plătesc pentru apartament?
Da, dacă venitul vă permite. Banca adună toate ratele, iar totalul nu poate depăși 40% din venitul net la creditele în lei. Plafonul de 45% este doar pentru prima locuință.
Cât avans îmi trebuie pentru vilă?
Minimul BNR este de 15% la un credit în lei. Banca poate cere mai mult, mai ales pentru a doua locuință sau pentru o casă în construcție. Cereți oferta în scris înainte de a semna antecontractul.
Cât impozit plătesc când vând apartamentul?
Potrivit articolului 111 din Codul fiscal, 3% din valoarea tranzacției dacă l-ați deținut până la 3 ani inclusiv și 1% după. Impozitul se aplică întregii valori, fără prag de scutire, și îl încasează notarul.
Ce se întâmplă dacă nu reușesc să vând apartamentul la timp?
Pe drumul B plătiți două rate până la vânzare, de aceea banca verifică dinainte dacă venitul le suportă. Pe drumul C, protecția este o condiție suspensivă sau un termen suficient de lung în antecontract.
Concluzia
Întrebarea „vindem sau cumpărăm întâi?" are un răspuns doar după ce aflați trei cifre: cât vă dă banca, cât rămâne din apartament și câte luni de incertitudine suportă familia. Cu ele pe masă, alegerea drumului devine de cele mai multe ori evidentă.
Dacă vă gândiți la o vilă în nordul Bucureștiului, la noi sau în altă parte, programați o discuție de jumătate de oră cu mine. Facem împreună calculul pentru cele trei drumuri, cu cifrele dumneavoastră.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: Codul fiscal, Legea 227/2015, forma consolidată, art. 111 (legislatie.just.ro) · Regulamentul BNR 17/2012 privind unele condiții de creditare, Monitorul Oficial nr. 855/2012 (text publicat) · BNR, comunicat privind modificarea condițiilor de creditare, 17 octombrie 2018 · Codul civil, art. 1.399–1.400 (legislatie.just.ro)
Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 22 octombrie 2026. Calculele sunt ilustrative; condițiile exacte de creditare le stabilește banca, iar contractele trebuie verificate de un avocat independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
