ينقضي الرهن العقاري بشطبه من السجل العقاري، أو بالهلاك الكلي للعقار. والسداد هو السبب، لا الشطب نفسه (القانون المدني، المادة 2428).
تتقاضى ANCPI مبلغ 75 ليو لكل عملية شطب؛ ويشمل شطب الرهن حظر البيع والتحميل بأعباء المقيد معه (الرمز 2.4.2).
يُبلَّغ قرار أمين السجل في موعد أقصاه 30 يومًا من تسجيل الطلب (القانون 7/1996، المادة 31(1)).
شطب رهن مسدّد في رومانيا: الجواب المختصر
دفع القسط الأخير يُقفل القرض. لكنه لا يُنظّف السجل العقاري من تلقاء نفسه. فبموجب المادة 2428 من القانون المدني، ينقضي الرهن العقاري بـشطبه من السجل العقاري (radierea ipotecii)، أو بالهلاك الكلي للعقار. والسداد هو سبب جواز شطب الرهن، لا الشطب نفسه.
عمليًا، هناك ثلاث خطوات: يؤكد البنك كتابيًا أن القرض سُدّد بالكامل ويوافق على الشطب؛ ويودع أحدهم الطلب لدى مكتب السجل العقاري (OCPI)؛ ويشطب أمين السجل الرهن، ومعه أي حظر على البيع أو التحميل بأعباء قُيّد معه. وتعرفة ANCPI للشطب 75 ليو لكل عملية.
بعبارة بسيطة: ما دام الجزء الثالث من مستخرج السجل العقاري غير فارغ، يبقى اسم البنك على بيتكم، حتى لو لم تعودوا مدينين له بشيء.
للسداد المبكر للقرض العقاري، أو نقله إلى بنك آخر، راجعوا دليلنا إلى السداد المبكر وإعادة التمويل. أما هذا المقال فيبدأ في اليوم التالي لآخر دفعة.
لماذا يهم ذلك، حتى لو لم تكونوا تبيعون
- البيع. يقرأ كاتب عدل المشتري وبنكه الجزء الثالث من المستخرج. ووجود رهن هناك، حتى لو كان مسدّدًا، يعني سؤالًا أو تأخيرًا أو خطاب سداد يوم التوقيع.
- قرض جديد. البنك الذي يُقرض بضمان العقار يريد أن يكون في المرتبة الأولى. ورهن قديم في الطريق يبطئ كل شيء.
- ورثتكم. الرهن المتروك في السجل العقاري سنوات يصعب رفعه حين يكون البنك قد اندمج، أو غيّر اسمه، أو لم يعد الملف في متناوله.
تحققوا من أمر واحد أولًا: هل يضمن الرهن هذا القرض وحده؟
يسمح القانون المدني للطرفين بالاتفاق على أن يضمن الرهن التزامًا آخر بعد سداد الأول (المادة 2428(3)). وبعض عقود الرهن مصاغة لضمان أكثر من التزام واحد تجاه البنك نفسه. فقبل طلب الشطب، اسألوا البنك كتابيًا هل يضمن الرهن نفسه أي التزام آخر عليكم. وإن وُجد، فلن يرفع البنك الرهن حتى يُسوّى ذلك الالتزام أيضًا.
المستندات، واحدًا واحدًا
| المستند | من يصدره | الغرض منه |
|---|---|---|
| إفادة السداد الكامل (adeverință de închidere a creditului) | بنككم | تُثبت أن القرض المضمون بالرهن مسدّد |
| الموافقة على الشطب (acord de radiere) | بنككم | موافقة الدائن، التي يحتاج إليها أمين السجل لشطب الرهن |
| طلب الشطب (cerere de radiere) | أنتم، أو كاتب العدل، أو محاميكم، وأحيانًا البنك | يفتح الملف لدى OCPI حيث العقار مقيد |
| إثبات دفع التعرفة | أنتم أو من يودع الطلب | 75 ليو لكل عملية شطب |
| مستخرج السجل العقاري بعد الشطب | ANCPI | دليلكم على أن الجزء الثالث نظيف |
أما شكل موافقة البنك، فاسألوا البنك مباشرة أي مستند يصدره، وهل هو في شكل رسمي (موثّق لدى كاتب العدل). فالقانون المدني يشير إلى موافقة الدائن في شكل رسمي عند تأكيد شطب مؤقت (المادة 899(3))، والممارسة تختلف بين البنوك والمكاتب. وبعض البنوك تودع الطلب بنفسها بعد إقفال القرض. اسألوا بنككم هل يفعل ذلك، وخلال كم يومًا.
خطوة خطوة
- ادفعوا المبلغ النهائي واحتفظوا بكشف البنك الذي يُظهر رصيدًا صفريًا.
- اطلبوا كتابيًا إفادة السداد الكامل والموافقة على الشطب. واسألوا أيضًا هل يضمن الرهن أي التزام آخر.
- اطلبوا مستخرجًا من السجل العقاري لتروا بالضبط ما هو مقيد في الجزء الثالث: الرهن، وحظر البيع والتحميل بأعباء، وأرقام قيدهما.
- أودعوا الطلب لدى OCPI الذي يقع العقار في دائرته، ورقيًا أو إلكترونيًا. ويتطلب الإيداع الإلكتروني توقيع المستندات بتوقيع إلكتروني مؤهل (القانون 7/1996، المادة 28^1). وإن كنتم تقيمون في الخارج، يستطيع محامٍ أو كاتب عدل روماني الإيداع نيابة عنكم.
- ادفعوا التعرفة: 75 ليو لكل عملية شطب. ويشمل شطب الرهن شطب الحظر المقيد معه (تعرفة ANCPI، الرمز 2.4.2).
- انتظروا القرار. يُبلَّغ قرار أمين السجل خلال 15 يومًا من صدوره، وفي موعد أقصاه 30 يومًا من تاريخ تسجيل الطلب (القانون 7/1996، المادة 31(1)).
- اطلبوا مستخرجًا جديدًا وتحققوا من أن الجزء الثالث لم يعد يُظهر الرهن أو الحظر.
- احتفظوا بالملف: خطابات البنك، وقرار أمين السجل، والمستخرج النظيف. فقد يطلبها محامي المشتري التالي.
وإن رفض أمين السجل، يمكنكم طلب إعادة النظر خلال 15 يومًا من إبلاغكم، ثم اللجوء إلى القضاء (القانون 7/1996، المادة 31(2) و(3)).
إن بيع قرضكم أو اندمج البنك
تبيع البنوك محافظ القروض وتندمج. وقد يظل الرهن في سجلكم العقاري يذكر البنك الأصلي، بينما دفعتم لبنك آخر. وهنا تساعد قاعدتان:
القسط الأخير ينهي دينكم. والشطب وحده ينهي وجود البنك على عقاركم.
- يجوز لأي شخص إيداع الطلب إذا كان المستند يُظهر أن حقًا مقيدًا يجب أن ينقضي (القانون 7/1996، المادة 28(6)). فلا يلزم أن يكون البنك.
- إن دفعتم لمحال إليه لم يُقيد قط في السجل العقاري، يمكنكم طلب الشطب بأنفسكم، بتقديم أصل مستند الحوالة والإيصال الذي يُثبت الدفع (المادة 28(9)).
لذا حين ينتقل القرض من يد إلى يد، اطلبوا من الدائن الجديد نسخة من الحوالة، لا خطاب الإقفال فقط. فمن دونها يرى أمين السجل رهنًا لصالح بنك وبراءة ذمة موقّعة من بنك آخر.
المدة والتكلفة في لمحة
| البند | ما تتوقعونه |
|---|---|
| مستندات البنك | بحسب البنك. اطلبوا موعدًا كتابيًا |
| تعرفة ANCPI | 75 ليو لكل عملية شطب، شاملة الحظر |
| قرار أمين السجل | يُبلَّغ في موعد أقصاه 30 يومًا من الإيداع |
| كاتب العدل أو المحامي، إن استعنتم بأحدهما | أتعابه الخاصة؛ اسألوا عنها مسبقًا |
| مستخرج للتأكيد | مجاني للمالكين على منصة ANCPI المخصصة لهم، أو 20 ليو عبر الإنترنت |
البيع قبل شطب الرهن
لا يلزمكم الانتظار. فيمكن إتمام البيع والرهن لا يزال مقيدًا: يصدر البنك خطابًا يحدد المبلغ الدقيق اللازم لإقفال القرض، ويُدفع جزء من ثمن المشتري مباشرة إلى البنك عند التوقيع، ثم يوافق البنك على الشطب. ويشرح دليلنا إلى رهن المطوّر في السجل العقاري الآلية نفسها من جهة المشتري.
وإن كنتم تخططون للبيع، فالمسار الأنظف هو شطب الرهن أولًا. فالجزء الثالث النظيف سؤال أقل لمحامي المشتري وبنكه. ويتناول دليلنا إلى بيع الفيلا لاحقًا بقية التحضير، وتُشرح ضريبة البيع في دليلنا إلى الضريبة على بيع العقار في رومانيا.
نقطتان عمليتان
- التأمين. خلال مدة القرض، كثيرًا ما تطلب البنوك أن تكون المستفيد من وثيقة تأمين المسكن. وبعد السداد، اطلبوا من شركة التأمين إزالة البنك، كي يُدفع لكم أي تعويض مستقبلي.
- القروض المدعومة من الدولة. إن كان القرض ضمن برنامج حكومي مثل Noua Casa، فاسألوا البنك هل يتطلب الأمر أي قيد أو ضمان أو موافقة أخرى قبل أن يصبح السجل العقاري نظيفًا.
أسئلة شائعة
هل يُشطب الرهن تلقائيًا حين أسدّد القرض في رومانيا؟
لا. ينقضي الرهن العقاري بشطبه من السجل العقاري (القانون المدني، المادة 2428). ويجب أن يودع أحدهم طلبًا لدى OCPI مع موافقة البنك. وبعض البنوك تفعل ذلك عنكم؛ اسألوا بنككم.
كم يكلّف شطب رهن من السجل العقاري؟
تعرفة ANCPI 75 ليو لكل عملية شطب، وتشمل حظر البيع والتحميل بأعباء المقيد مع الرهن. وإن استعنتم بكاتب عدل أو محامٍ، فأضيفوا أتعابه.
كم يستغرق ذلك؟
يتوقف أولًا على سرعة بنككم في إصدار مستنداته. وبعد الإيداع، يجب إبلاغ قرار أمين السجل في موعد أقصاه 30 يومًا من تسجيل الطلب (القانون 7/1996، المادة 31).
هل يمكنني القيام بذلك من الخارج؟
نعم. يستطيع محامٍ أو كاتب عدل روماني إيداع الطلب نيابة عنكم، أو يمكنكم الإيداع إلكترونيًا إن كانت المستندات موقّعة بتوقيع إلكتروني مؤهل. وإن وقّع أحد باسمكم، فهو يحتاج إلى وكالة؛ راجعوا دليلنا إلى الوكالة في رومانيا.
هل يمكنني بيع عقاري والرهن لا يزال مقيدًا؟
نعم. المسار المعتاد خطاب من البنك بالمبلغ الدقيق للسداد، ودفع هذا المبلغ من ثمن المشتري عند التوقيع، ثم موافقة البنك على الشطب. ناقشوا الآلية مع كاتب العدل ومع محامٍ مستقل.
الخلاصة
القسط الأخير ينهي دينكم. والشطب وحده ينهي وجود البنك على عقاركم. وهو إجراء قصير وقليل التكلفة، لكنه لا يحدث من تلقاء نفسه.
إن كان لديكم قرض عقاري روماني على وشك الإقفال، أو كنتم تستعدون للبيع، فاحجزوا معي مكالمة مدتها نصف ساعة. نمرّ معًا على الخطوات والمستندات.
موتي أزولاي، Compass Group Romania
المصادر: القانون المدني (legislatie.just.ro)، المادتان 899 و2428 · القانون 7/1996 بشأن المساحة والسجل العقاري (legislatie.just.ro)، المواد 28 و28^1 و31 · تعرفات ANCPI، الأمر 16/2019 المعدّل بالأمر 1498/2024 (نسخة منشورة)، الرمز 2.4.2 والملاحظة 10 · ANCPI
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026. اسألوا بنككم ومحاميًا مستقلًا عن ملفكم تحديدًا.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
