Ипотека на недвижимость прекращается исключением из земельной книги или полной гибелью имущества. Погашение: основание, а не само исключение (Гражданский кодекс, ст. 2428).
ANCPI берёт 75 леев за операцию исключения; исключение ипотеки включает зарегистрированные при ней запреты на продажу и обременение (код 2.4.2).
Решение регистратора сообщается не позднее 30 дней с даты регистрации заявления (Закон 7/1996, ст. 31(1)).
Исключение погашенной ипотеки в Румынии: короткий ответ
Последний платёж закрывает кредит. Сам по себе он не очищает земельную книгу. По статье 2428 Гражданского кодекса ипотека на недвижимость прекращается исключением из земельной книги (radierea ipotecii) или полной гибелью имущества. Погашение: это основание, по которому ипотеку можно исключить, а не само исключение.
На практике шагов три: банк письменно подтверждает, что кредит полностью погашен, и даёт согласие на исключение; кто-то подаёт заявление в отделение земельного реестра (OCPI); регистратор исключает ипотеку вместе с зарегистрированным при ней запретом на продажу или обременение. Тариф ANCPI за исключение: 75 леев за операцию.
Проще говоря: пока часть III вашей выписки из земельной книги не пуста, имя банка всё ещё стоит на вашем доме, даже если вы ему ничего не должны.
О досрочном погашении ипотеки или переводе её в другой банк читайте наш гид по досрочному погашению и рефинансированию. Эта статья начинается на следующий день после последнего платежа.
Почему это важно, даже если вы не продаёте
- Продажа. Нотариус и банк покупателя читают часть III выписки. Ипотека там, даже погашенная, означает вопрос, задержку или письмо о сумме погашения в день подписания.
- Новый кредит. Банк, кредитующий под залог недвижимости, хочет быть первым по очереди. Старая ипотека на пути всё замедляет.
- Ваши наследники. Ипотеку, годами остающуюся в земельной книге, труднее снять, когда банк слился с другим, сменил название или уже не держит дело под рукой.
Сначала проверьте одно: обеспечивает ли ипотека только этот кредит?
Гражданский кодекс позволяет сторонам договориться, что ипотека будет обеспечивать другое обязательство после погашения первого (ст. 2428(3)). Некоторые ипотечные договоры составлены так, чтобы обеспечивать более одного обязательства перед тем же банком. Прежде чем просить об исключении, письменно спросите банк, обеспечивает ли та же ипотека какое-либо другое ваше обязательство. Если да, банк не даст согласия, пока не будет урегулировано и оно.
Документы по порядку
| Документ | Кто выдаёт | Для чего |
|---|---|---|
| Справка о полном погашении (adeverință de închidere a creditului) | Ваш банк | Подтверждает, что кредит, обеспеченный ипотекой, погашен |
| Согласие на исключение (acord de radiere) | Ваш банк | Согласие кредитора, которое нужно регистратору для исключения ипотеки |
| Заявление об исключении (cerere de radiere) | Вы, ваш нотариус или юрист, иногда банк | Открывает дело в OCPI по месту регистрации объекта |
| Подтверждение оплаты тарифа | Вы или тот, кто подаёт | 75 леев за операцию исключения |
| Выписка из земельной книги после исключения | ANCPI | Ваше доказательство, что часть III чиста |
О форме согласия банка спросите сам банк: какой документ он выдаёт и в нотариальной ли он форме. Гражданский кодекс говорит о согласии кредитора в нотариальной форме при подтверждении предварительного исключения (ст. 899(3)), а практика разных банков и отделений различается. Некоторые банки сами подают заявление после закрытия кредита. Спросите свой, делает ли он это и за сколько дней.
Шаг за шагом
- Внесите итоговую сумму и сохраните выписку банка с нулевым остатком.
- Письменно запросите справку о полном погашении и согласие на исключение. Спросите также, обеспечивает ли ипотека другие обязательства.
- Закажите выписку из земельной книги, чтобы точно увидеть, что зарегистрировано в части III: ипотека, запрет на продажу и обременение и их номера записей.
- Подайте заявление в OCPI по месту нахождения объекта, на бумаге или онлайн. Для онлайн-подачи документы должны быть подписаны квалифицированной электронной подписью (Закон 7/1996, ст. 28^1). Если вы живёте за рубежом, заявление за вас может подать румынский юрист или нотариус.
- Оплатите тариф: 75 леев за операцию исключения. Исключение ипотеки включает исключение зарегистрированных при ней запретов (тариф ANCPI, код 2.4.2).
- Дождитесь решения. Решение регистратора сообщается в течение 15 дней с момента его вынесения и не позднее 30 дней с даты регистрации заявления (Закон 7/1996, ст. 31(1)).
- Закажите новую выписку и проверьте, что в части III больше нет ни ипотеки, ни запретов.
- Сохраните дело: письма банка, решение регистратора и чистую выписку. Юрист следующего покупателя может их запросить.
Если регистратор отказывает, в течение 15 дней после уведомления можно подать заявление о пересмотре, а затем обратиться в суд (Закон 7/1996, ст. 31(2)–(3)).
Если ваш кредит продали или банк слился с другим
Банки продают кредитные портфели и сливаются. Ипотека в вашей земельной книге может по-прежнему называть первоначальный банк, хотя платили вы другому. Здесь помогают два правила:
Последний платёж заканчивает ваш долг. Только исключение заканчивает присутствие банка на вашей недвижимости.
- Заявление может подать любое лицо, которому документ поручает прекратить зарегистрированное право (Закон 7/1996, ст. 28(6)). Это не обязательно должен быть банк.
- Если вы платили цессионарию, который так и не был внесён в земельную книгу, вы можете сами попросить об исключении, представив оригинал документа об уступке и квитанцию, подтверждающую оплату (ст. 28(9)).
Поэтому когда кредит переходит к другому кредитору, просите у нового кредитора копию договора уступки, а не только письмо о закрытии. Без неё регистратор видит ипотеку в пользу одного банка и согласие, подписанное другим.
Сроки и расходы коротко
| Пункт | Чего ожидать |
|---|---|
| Документы банка | Зависит от банка. Попросите письменно назвать дату |
| Тариф ANCPI | 75 леев за операцию исключения, запреты включены |
| Решение регистратора | Сообщается не позднее 30 дней с подачи |
| Нотариус или юрист, если вы к ним обращаетесь | Их собственный гонорар; спросите заранее |
| Выписка для подтверждения | Бесплатно для владельцев на платформе ANCPI для владельцев или 20 леев онлайн |
Продажа до исключения ипотеки
Ждать не обязательно. Сделку можно закрыть и с зарегистрированной ипотекой: банк выдаёт письмо с точной суммой, нужной для закрытия кредита, часть цены покупателя при подписании перечисляется прямо в банк, а затем банк даёт согласие на исключение. Тот же механизм со стороны покупателя объясняет наш гид по ипотеке застройщика в земельной книге.
Если вы планируете продавать, чище сначала исключить ипотеку. Чистая часть III означает одним вопросом меньше для юриста и банка покупателя. Остальную подготовку описывает наш гид по последующей продаже виллы, а налог с продажи объясняет наш гид по налогу при продаже недвижимости в Румынии.
Два практических момента
- Страховка. На время кредита банки часто просят указать себя выгодоприобретателем по страховке жилья. После погашения попросите страховщика исключить банк, чтобы будущие выплаты шли вам.
- Кредиты с государственной поддержкой. Если кредит взят по государственной программе вроде Noua Casa, спросите банк, нужны ли ещё какие-то записи, гарантии или согласия, прежде чем земельная книга станет чистой.
Частые вопросы
Исключается ли ипотека автоматически, когда я погашаю кредит в Румынии?
Нет. Ипотека на недвижимость прекращается исключением из земельной книги (Гражданский кодекс, ст. 2428). Кто-то должен подать заявление в OCPI с согласием банка. Некоторые банки делают это за вас; спросите свой.
Сколько стоит исключение ипотеки из земельной книги?
Тариф ANCPI: 75 леев за операцию исключения, и он включает зарегистрированные при ипотеке запреты на продажу и обременение. Если вы обращаетесь к нотариусу или юристу, добавьте их гонорар.
Сколько это занимает?
Прежде всего это зависит от того, как быстро банк выдаст документы. После подачи решение регистратора должно быть сообщено не позднее 30 дней с регистрации заявления (Закон 7/1996, ст. 31).
Можно ли сделать это из-за рубежа?
Да. Заявление за вас может подать румынский юрист или нотариус, или вы можете подать его онлайн, если документы подписаны квалифицированной электронной подписью. Если кто-то подписывает от вашего имени, ему нужна доверенность; смотрите наш гид по доверенности в Румынии.
Можно ли продать недвижимость, пока ипотека ещё зарегистрирована?
Да. Обычный путь: письмо банка с точной суммой погашения, оплата этой суммы из цены покупателя при подписании и затем согласие банка на исключение. Обсудите механизм с нотариусом и независимым юристом.
Итог
Последний платёж заканчивает ваш долг. Только исключение заканчивает присутствие банка на вашей недвижимости. Это короткая и недорогая процедура, но сама собой она не происходит.
Если вы скоро закрываете румынскую ипотеку или готовитесь к продаже, запишитесь на получасовой разговор со мной. Мы вместе пройдём шаги и документы.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Гражданский кодекс (legislatie.just.ro), ст. 899, 2428 · Закон 7/1996 о кадастре и земельной регистрации (legislatie.just.ro), ст. 28, 28^1, 31 · Тарифы ANCPI, Приказ 16/2019 с изменениями Приказа 1498/2024 (воспроизведение), код 2.4.2 и примечание 10 · ANCPI
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. По вашему делу консультируйтесь с банком и независимым юристом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
