بموجب المادة 37 من القانون 7/1996، يُسجَّل المبنى استنادًا إلى شهادة إثبات من البلدية التي أصدرت الرخصة، وملف مساحي يُعدّه مسّاح معتمد.
رسوم ANCPI لتسجيل بناء (الرمز 2.6.1): 60 ليو لكل بناء، إضافة إلى 0.05% من قيمته الخاضعة للضريبة، بموجب الأمر 16/2019 بصيغته المعدّلة في 2024.
المادة 36 من القانون 7/1996: العقود الموثقة الناقلة لحق عيني لا تُوقَّع إلا لعقار مسجّل في السجل العقاري، مع استثناءات محدودة.
تسجيل منزل جديد في رومانيا: الجواب المختصر
في رومانيا، تُعدّ قطعة الأرض والمنزل المقام عليها قيدين منفصلين في السجل العقاري (Cartea Funciară). وعند اكتمال الفيلا، يظل السجل العقاري يُظهر الأرض وحدها، أو الأرض مع رخصة البناء، إلى أن يُسجَّل المنزل نفسه. وتُسمّى هذه الخطوة تسجيل البناء (intabulare construcție).
بموجب المادة 37 من القانون 7/1996 بشأن المساحة والسجل العقاري، تُسجَّل ملكية المبنى استنادًا إلى أمرين: شهادة إثبات تصدرها السلطة المحلية التي أصدرت رخصة البناء، تؤكد أن المنزل بُني وفقًا للرخصة وأن هناك محضر استلام عند انتهاء الأعمال، وملف مساحي. ثم يُدخل مكتب المساحة والسجل العقاري في المحافظة (OCPI) المبنى في السجل. وتبلغ تعرفة الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI) لتسجيل البناء 60 ليو لكل بناء، إضافة إلى 0.05% من قيمته الخاضعة للضريبة.
بعبارة بسيطة: ما دام المنزل غير مسجّل في السجل العقاري، فهو موجود على الأرض لكنه غير موجود على الورق. لا يستطيع الكاتب العدل بيعه، ولا يستطيع المصرف رهنه بوصفه منزلًا مكتملًا.
لماذا هو مهم: ثلاثة أسباب عملية
- البيع. تنص المادة 36 من القانون 7/1996 على أن العقود الموثقة لدى الكاتب العدل التي تنقل حقًا عينيًا على عقار لا تُوقَّع إلا إذا كان العقار مسجّلًا في السجل العقاري، مع استثناءات محدودة. وفي الشراء على المخطط، يأتي عقد البيع النهائي للفيلا المكتملة بعد تسجيل المنزل.
- الرهن العقاري. المصرف الذي يقرض بضمان منزل مكتمل يسجّل رهنه على العقار في السجل العقاري. وقبل الاكتمال، لا يسمح القانون بالرهن على مبنى مستقبلي إلا إذا أُشير إلى رخصة البناء في السجل العقاري أولًا (المادة 37(5)).
- إعادة البيع. عندما تبيعون بعد سنوات، سيبدأ الكاتب العدل ومصرف المشتري من مستخرج السجل العقاري. والمنزل المطابق لقيده، بالمساحة والاستخدام الصحيحين، يُباع دون تعقيدات. المزيد في دليلنا عن بيع الفيلا لاحقًا.
المستندات، واحدًا تلو الآخر
| المستند | ما هو | من يصدره أو يُعدّه |
|---|---|---|
| رخصة البناء (autorizație de construire) | الرخصة التي بُني المنزل بموجبها؛ وفي المنازل الجديدة المبيعة على المخطط، يُفترض أن تكون مشارًا إليها مسبقًا في السجل العقاري | البلدية |
| محضر الاستلام عند انتهاء الأعمال (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) | يوثّق أن الأعمال انتهت وقُبلت | لجنة استلام ينظمها المطوّر أو المستفيد |
| شهادة أداء الطاقة | يجب تقديمها عند الاستلام وإرفاقها بالمحضر؛ ومحضر الاستلام من دونها باطل بحكم القانون (القانون 372/2005، المادة 23) | مدقق طاقة معتمد |
| شهادة إثبات إنجاز البناء (certificat de atestare a edificării construcției) | تؤكد أن المنزل بُني وفقًا للرخصة وأن محضر الاستلام موجود | رئيس بلدية البلدة أو المدينة التي أصدرت الرخصة (القانون 169/2026، المادة 120) |
| الملف المساحي (documentație cadastrală) | قياسات المبنى على قطعة الأرض ومخططاته، في النظام الوطني | مسّاح معتمد من ANCPI |
| الطلب المقدَّم إلى OCPI وإثبات دفع الرسوم | طلب إدخال المبنى في السجل | المالك المسجّل، وهو عادة المطوّر، أو المسّاح أو الكاتب العدل نيابة عنه |
ويُلزم القانون 169/2026 المطوّر أيضًا بتنظيم الاستلام، وإعداد الدفتر الفني للمبنى، وإدخال المبنى في السجل الوطني للمباني، وعدم تسليم المبنى إلا بعد الاستلام والتوصيلات النهائية للمرافق (المادة 422(5)). وهذه الإجراءات منفصلة عن السجل العقاري، لكنها تصدر من الملف نفسه.
من يتولّاه، وبأي ترتيب
عند شراء فيلا من مطوّر، يكون المطوّر هو المالك المسجّل حين يكتمل المنزل، ولذلك يُجرى تسجيل البناء عادة باسم المطوّر، قبل البيع النهائي. تحقّقوا في عقدكم من الجهة التي تتولى ذلك ومن يدفع.
الترتيب المعتاد:
- انتهاء الأعمال. تجتمع لجنة الاستلام وتوقّع محضر الاستلام، مع إرفاق شهادة أداء الطاقة.
- شهادة الإثبات. يقدّم المطوّر طلبه إلى البلدية التي أصدرت الرخصة.
- الملف المساحي. يقيس مسّاح معتمد المبنى ويُعدّ الملف.
- التسجيل. يُرسَل الملف إلى OCPI في المحافظة. ويُحدَّث السجل العقاري: يظهر المبنى الآن على قطعة الأرض.
- البيع النهائي. يوقّع الكاتب العدل العقد النهائي معكم ويرسله إلى OCPI لتسجيل ملكيتكم.
- مستخرجكم. اطلبوا مستخرجًا محدّثًا من السجل العقاري يُظهركم مالكين. يشرح دليلنا عن مستخرج السجل العقاري كيف تقرؤونه.
وإن اشتريتم قبل الاكتمال، فلا يستطيع المطوّر توقيع عقد ابتدائي لمنزل مستقبلي منفرد إلا بعد الإشارة إلى رخصة البناء في السجل العقاري وفتح سجل عقاري لهذا المنزل المستقبلي. هذه قاعدة في القانون 169/2026 (المادة 422(6) و(7))، ومن المفيد التحقق منها في المستخرج قبل أن تدفعوا.
إن كنتم في الخارج. يتولى المطوّر جميع الخطوات حتى البيع النهائي دون حاجة إليكم. وللعقد النهائي، يمكنكم الحضور لدى الكاتب العدل شخصيًا أو التوقيع عبر ممثل بموجب توكيل موثق، كما نشرح في دليلنا عن التوكيل في رومانيا. وفي الحالتين، اطلبوا مستخرجًا محدّثًا من السجل العقاري قبل التوقيع وبعده.
ما دام المنزل غير مسجّل في السجل العقاري، فهو موجود على الأرض لكنه غير موجود على الورق.
الرسوم: ما تتقاضاه ANCPI
| الخدمة | التعرفة | ملاحظة |
|---|---|---|
| تسجيل بناء (الرمز 2.6.1) | 60 ليو لكل بناء، إضافة إلى 0.05% من قيمته الخاضعة للضريبة | يشمل تحديث بيانات العقار (الاستخدام والمساحة والعنوان) إذا جرى في الوقت نفسه |
| نسخة من السجل العقاري | 25 ليو | |
| تسجيل عملية بيع | تعرفة مستقلة، تُحتسب على أساس القيمة | تُدفع عند البيع، عادة عبر الكاتب العدل |
مصدر تعرفة البناء هو أمر ANCPI رقم 16/2019، بصيغته المعدّلة بالأمر 1498/2024، المنشور في الجريدة الرسمية (Monitorul Oficial) رقم 726 بتاريخ 24 يوليو 2024. وينص أمر التعرفة أيضًا على نظام مستعجل لبعض الخدمات؛ اسألوا OCPI عمّا إذا كان ينطبق وبأي تكلفة. أما أتعاب المسّاح عن الملف المساحي ورسوم البلدية فمنفصلة، وتتوقف على مقدّم الخدمة والبلدة. وللاطلاع على الصورة الكاملة لتكاليف الشراء، راجعوا تكاليف شراء العقار في رومانيا.
المدة الزمنية
لا نذكر هنا عددًا من الأيام، لأن المدة تتوقف على البلدية والمسّاح وحجم العمل في OCPI، ولم نجد مهلة ملزمة واحدة تغطي السلسلة كلها. وما يساعد عمليًا:
- ابدؤوا طلب شهادة الإثبات فور الاستلام، لا بعد تسليم المفاتيح.
- اطلبوا من المسّاح تقديرًا للوقت اللازم للملف المساحي ولمرحلة OCPI.
- اربطوا موعد البيع النهائي في عقدكم بتسجيل البناء، لا بتاريخ في التقويم وحده.
قائمة التحقق: 7 أسئلة قبل العقد النهائي
- هل رخصة البناء مشار إليها في السجل العقاري لقطعة الأرض؟
- هل وُقّع محضر الاستلام، وهل شهادة أداء الطاقة مرفقة به؟
- هل أصدرت البلدية شهادة الإثبات؟
- هل أصبح المبنى مسجّلًا في السجل العقاري، بالمساحة والاستخدام اللذين تتوقعونهما؟
- في الفيلا شبه المنفصلة: هل وحدتكم مفصولة بوضوح في السجل العقاري عن وحدة الجار؟
- هل توجد رهون أو إشارات في السجل العقاري يجب رفعها قبل البيع أو عنده؟
- من يدفع تكاليف التسجيل، بحسب العقد؟
يتحقق الكاتب العدل من السجل العقاري قبل التوقيع. ويستطيع محاميكم المستقل أن يتحقق منه في وقت أبكر، قبل أن تدفعوا. ونشرح السبب في دليلنا عن اختيار محامٍ لعملية الشراء. فمحامي الشركة يمثل المطوّر فقط.
الأسئلة الشائعة
ما معنى "intabulare construcție" في رومانيا؟
هو تسجيل المبنى في السجل العقاري. وبموجب المادة 37 من القانون 7/1996، يستند إلى شهادة إثبات من السلطة المحلية التي أصدرت الرخصة، تؤكد أن المبنى مطابق للرخصة وأن له محضر استلام، وإلى ملف مساحي يُعدّه مسّاح معتمد.
من يصدر شهادة إثبات إنجاز البناء؟
رئيس بلدية البلدة أو المدينة التي أصدرت رخصة البناء. ويدرجها القانون 169/2026 ضمن صلاحيات رئيس البلدية، إلى جانب شهادات التخطيط العمراني ورخص البناء (المادة 120).
كم يكلّف تسجيل منزل جديد في السجل العقاري؟
تتقاضى ANCPI مبلغ 60 ليو لكل بناء، إضافة إلى 0.05% من قيمته الخاضعة للضريبة (الرمز 2.6.1، بصيغته المعدّلة في 2024). وأتعاب المسّاح عن الملف المساحي منفصلة، وكذلك رسوم تسجيل البيع.
هل يمكنني الحصول على قرض عقاري قبل تسجيل المنزل؟
لا يستطيع المصرف تسجيل رهن على مبنى مستقبلي إلا بعد الإشارة إلى رخصة البناء في السجل العقاري (القانون 7/1996، المادة 37(5)). وبالنسبة إلى المنزل المكتمل، سيطلب المصرف أن يكون المبنى مسجّلًا. ويمكن أن يموّل مصرف روماني حتى 70% من السعر، أي أن مساهمتكم الذاتية 30% على الأقل. اسألوا مصرفكم منذ البداية عن المرحلة التي يشترطها.
هل يستطيع الكاتب العدل بيع منزل غير مسجّل في السجل العقاري؟
كقاعدة عامة، لا. فالمادة 36 من القانون 7/1996 لا تجيز العقود الموثقة الناقلة للحقوق العينية إلا للعقارات المسجّلة في السجل العقاري، مع استثناءات محدودة. ولهذا يأتي العقد النهائي للفيلا الجديدة بعد تسجيل البناء.
الخلاصة
تسجيل المنزل هو الخطوة التي تحوّل مبنى مكتملًا إلى عقار يمكنكم بيعه ورهنه وتوريثه لأبنائكم بمستندات سليمة. وهو في معظمه من أوراق المطوّر، لكنه حمايتكم أنتم، فتحقّقوا منه في المستخرج قبل توقيع العقد النهائي.
إن كنتم تشترون فيلا في رومانيا، معنا أو مع أي جهة أخرى، فاحجزوا معي مكالمة مدتها 30 دقيقة. نراجع فيها معًا مستخرج السجل العقاري والمستندات المذكورة أعلاه.
موتي أزولاي، Compass Group Romania
المصادر: القانون 7/1996 بشأن المساحة والسجل العقاري، النص الموحّد (11.10.2019)، المادتان 36 و37 · القانون 169/2026، قانون التخطيط والبناء، الجريدة الرسمية رقم 661 بتاريخ 10.08.2026، المواد 120 و422 و527 · أمر ANCPI رقم 1498/2024 المعدِّل لتعرفات الأمر 16/2019، كما نُشر في الجريدة الرسمية 726/2024 (نشرة مؤسسة أمين المظالم) · القانون 372/2005 بشأن أداء الطاقة في المباني، النص الموحّد، المادة 23 · الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري ANCPI
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026. قد تتغير التعرفات والإجراءات، فتأكّدوا منها لدى OCPI واستشيروا محاميًا مستقلًا.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
