Selon l'article 37 de la loi 7/1996, une construction est inscrite sur la base d'un certificat d'attestation de la mairie qui a délivré le permis et d'un dossier cadastral établi par un géomètre agréé.
Tarif de l'ANCPI pour l'inscription d'une construction (code 2.6.1) : 60 lei par construction plus 0,05 % de sa valeur imposable, selon l'arrêté 16/2019 modifié en 2024.
Article 36 de la loi 7/1996 : les actes notariés transférant un droit réel ne sont signés que pour un bien inscrit au livre foncier, sauf exceptions limitées.
L'inscription d'une maison neuve en Roumanie : la réponse courte
En Roumanie, un terrain et la maison qui s'y trouve font l'objet de deux inscriptions au livre foncier (Cartea Funciară). Quand une villa est achevée, le livre foncier ne mentionne encore que le terrain, ou le terrain et un permis de construire, tant que la maison elle-même n'a pas été inscrite. Cette étape s'appelle l'inscription de la construction (intabulare construcție).
Selon l'article 37 de la loi 7/1996 sur le cadastre et la publicité foncière, la propriété d'une construction est inscrite sur la base de deux éléments : un certificat d'attestation délivré par l'autorité locale qui a délivré le permis de construire, confirmant que la maison a été construite conformément au permis et qu'il existe un procès-verbal de réception des travaux, et un dossier cadastral. L'office départemental du cadastre et de la publicité foncière (OCPI) inscrit alors la construction. Le tarif de l'ANCPI pour l'inscription d'une construction est de 60 lei par construction plus 0,05 % de sa valeur imposable.
En clair : tant que la maison n'est pas au livre foncier, elle existe sur le terrain mais pas sur le papier. Un notaire ne peut pas la vendre, et une banque ne peut pas prendre d'hypothèque sur elle en tant que logement achevé.
Pourquoi c'est important : trois raisons pratiques
- La vente. L'article 36 de la loi 7/1996 prévoit que les actes notariés transférant un droit réel sur un bien ne sont signés que si le bien est inscrit au livre foncier, sauf exceptions limitées. Dans un achat sur plan, le contrat de vente définitif d'une villa achevée intervient après l'inscription de la maison.
- Le prêt immobilier. Une banque qui prête sur une maison achevée inscrit son hypothèque sur le bien au livre foncier. Avant l'achèvement, la loi n'autorise une hypothèque sur une construction future que si le permis de construire a d'abord été mentionné au livre foncier (article 37, al. 5).
- La revente. Quand vous vendrez dans quelques années, le notaire et la banque de l'acquéreur partiront de l'extrait du livre foncier. Une maison conforme à son inscription, avec la bonne surface et la bonne destination, se vend sans détour. Plus de détails dans notre guide sur la revente d'une villa.
Les documents, un par un
| Document | Ce que c'est | Qui le délivre ou le prépare |
|---|---|---|
| Permis de construire (autorizație de construire) | Le permis sous lequel la maison a été construite ; pour les logements neufs vendus sur plan, il doit déjà être mentionné au livre foncier | Mairie |
| Procès-verbal de réception des travaux (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) | Constate que les travaux sont achevés et réceptionnés | Commission de réception organisée par le promoteur ou le maître d'ouvrage |
| Certificat de performance énergétique | Doit être présenté à la réception et joint au procès-verbal ; un procès-verbal de réception sans ce certificat est nul de plein droit (loi 372/2005, article 23) | Auditeur énergétique agréé |
| Certificat d'attestation de l'édification de la construction (certificat de atestare a edificării construcției) | Confirme que la maison a été construite conformément au permis et que le procès-verbal de réception existe | Maire de la commune ou de la ville qui a délivré le permis (loi 169/2026, article 120) |
| Dossier cadastral (documentație cadastrală) | Mesures et plans de la construction sur le terrain, dans le système national | Géomètre agréé par l'ANCPI |
| Demande à l'OCPI et preuve de paiement | La demande d'inscription de la construction | Le propriétaire inscrit, en général le promoteur, ou le géomètre ou le notaire pour son compte |
La loi 169/2026 impose aussi au promoteur d'organiser la réception, d'établir le carnet technique du bâtiment et d'inscrire le bâtiment au Registre national des constructions, et de ne remettre le bâtiment qu'après la réception et les raccordements définitifs aux réseaux (article 422, al. 5). Ces démarches sont distinctes du livre foncier, mais elles découlent du même dossier.
Qui s'en charge, et dans quel ordre
Pour une villa achetée à un promoteur, c'est le promoteur qui est propriétaire inscrit à l'achèvement de la maison ; l'inscription de la construction se fait donc normalement à son nom, avant la vente définitive. Vérifiez dans votre contrat qui s'en occupe et qui paie.
L'ordre habituel :
- Achèvement des travaux. La commission de réception se réunit et signe le procès-verbal, auquel est joint le certificat de performance énergétique.
- Certificat d'attestation. Le promoteur en fait la demande à la mairie qui a délivré le permis.
- Dossier cadastral. Un géomètre agréé mesure la construction et prépare le dossier.
- Inscription. Le dossier est déposé à l'OCPI du département. Le livre foncier est mis à jour : la construction figure désormais sur le terrain.
- Vente définitive. Le notaire signe avec vous le contrat définitif et le transmet à l'OCPI pour l'inscription de votre propriété.
- Votre extrait. Demandez un extrait de livre foncier à jour qui vous mentionne comme propriétaire. Notre guide sur l'extrait du livre foncier explique comment le lire.
Si vous avez acheté avant l'achèvement, le promoteur ne peut signer d'avant-contrat pour un logement futur individualisé qu'après la mention du permis de construire au livre foncier et l'ouverture d'un livre foncier pour ce logement futur. C'est une règle de la loi 169/2026 (article 422, al. 6 et 7), et il vaut la peine de la vérifier sur l'extrait avant de payer.
Si vous êtes à l'étranger. Toutes les étapes jusqu'à la vente définitive sont accomplies par le promoteur sans vous. Pour le contrat définitif, vous pouvez vous présenter en personne chez le notaire ou signer par l'intermédiaire d'un mandataire muni d'une procuration notariée, comme l'explique notre guide sur la procuration en Roumanie. Dans les deux cas, demandez un extrait de livre foncier à jour avant et après la signature.
Tant que la maison n'est pas au livre foncier, elle existe sur le terrain mais pas sur le papier.
Les frais : ce que facture l'ANCPI
| Prestation | Tarif | Remarque |
|---|---|---|
| Inscription d'une construction (code 2.6.1) | 60 lei par construction plus 0,05 % de sa valeur imposable | Comprend la mise à jour des données du bien (destination, surface, adresse) si elle est faite en même temps |
| Copie d'un livre foncier | 25 lei | |
| Inscription d'une vente | Tarif distinct, calculé sur la valeur | Payé lors de la vente, en général par l'intermédiaire du notaire |
Le tarif de la construction découle de l'arrêté ANCPI 16/2019, modifié par l'arrêté 1498/2024, publié au Monitorul Oficial n° 726 du 24 juillet 2024. L'arrêté prévoit aussi une procédure d'urgence pour certaines prestations ; demandez à l'OCPI si elle s'applique et à quel coût. Les honoraires du géomètre pour le dossier cadastral et les taxes de la mairie sont distincts, et varient selon le prestataire et la commune. Pour une vue d'ensemble des coûts d'un achat, voyez les frais d'acquisition d'un bien en Roumanie.
Les délais
Nous n'indiquons pas de nombre de jours ici, car le délai dépend de la mairie, du géomètre et de la charge de travail de l'OCPI, et nous n'avons pas trouvé de délai contraignant unique couvrant toute la chaîne. Ce qui aide en pratique :
- Demandez le certificat d'attestation dès la réception, pas après la remise des clés.
- Demandez au géomètre une estimation du délai pour le dossier cadastral et pour l'étape de l'OCPI.
- Liez la date de la vente définitive dans votre contrat à l'inscription de la construction, et pas seulement à une date du calendrier.
Liste de contrôle : 7 questions avant le contrat définitif
- Le permis de construire est-il mentionné au livre foncier du terrain ?
- Le procès-verbal de réception a-t-il été signé, et le certificat de performance énergétique y est-il joint ?
- La mairie a-t-elle délivré le certificat d'attestation ?
- La construction figure-t-elle désormais au livre foncier, avec la surface et la destination attendues ?
- Pour une villa jumelée : votre lot est-il clairement séparé de celui du voisin au livre foncier ?
- Des hypothèques ou mentions figurent-elles au livre foncier et doivent-elles être levées avant ou lors de la vente ?
- Qui paie les frais d'inscription, selon le contrat ?
Le notaire vérifie le livre foncier avant de signer. Votre propre avocat indépendant peut le vérifier plus tôt, avant que vous ne payiez. Nous expliquons pourquoi dans notre guide sur le choix d'un avocat pour l'achat. L'avocat de la société ne représente que le promoteur.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'« intabulare construcție » en Roumanie ?
C'est l'inscription d'une construction au livre foncier. Selon l'article 37 de la loi 7/1996, elle repose sur un certificat d'attestation de l'autorité locale qui a délivré le permis, confirmant que la construction est conforme au permis et dispose d'un procès-verbal de réception, et sur un dossier cadastral préparé par un géomètre agréé.
Qui délivre le certificat d'attestation de la construction ?
Le maire de la commune ou de la ville qui a délivré le permis de construire. La loi 169/2026 le range parmi les attributions du maire, avec les certificats d'urbanisme et les permis de construire (article 120).
Combien coûte l'inscription d'une maison neuve au livre foncier ?
L'ANCPI facture 60 lei par construction plus 0,05 % de sa valeur imposable (code 2.6.1, modifié en 2024). Les honoraires du géomètre pour le dossier cadastral sont distincts, tout comme les frais d'inscription de la vente.
Puis-je obtenir un prêt immobilier avant l'inscription de la maison ?
Une banque ne peut inscrire une hypothèque sur une construction future qu'après la mention du permis de construire au livre foncier (loi 7/1996, article 37, al. 5). Pour une maison achevée, la banque exigera l'inscription de la construction. Une banque roumaine peut financer jusqu'à 70 % du prix, votre apport étant donc d'au moins 30 %. Demandez d'emblée à votre banque quelle étape elle exige.
Un notaire peut-il vendre une maison qui ne figure pas au livre foncier ?
En règle générale, non. L'article 36 de la loi 7/1996 n'autorise les actes notariés transférant des droits réels que pour des biens inscrits au livre foncier, sauf exceptions limitées. C'est pourquoi le contrat définitif d'une villa neuve suit l'inscription de la construction.
En résumé
L'inscription de la maison est l'étape qui transforme un bâtiment achevé en un bien que vous pouvez vendre, hypothéquer et transmettre à vos enfants avec des papiers en ordre. Les démarches incombent surtout au promoteur, mais c'est votre protection : vérifiez-la sur l'extrait avant de signer le contrat définitif.
Si vous achetez une villa en Roumanie, chez nous ou ailleurs, réservez un entretien de 30 minutes avec moi. Nous passerons ensemble en revue l'extrait du livre foncier et les documents ci-dessus.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Loi 7/1996 sur le cadastre et la publicité foncière, texte consolidé (11.10.2019), articles 36 et 37 · Loi 169/2026, Code de l'urbanisme et de la construction, Monitorul Oficial n° 661 du 10.08.2026, articles 120, 422, 527 · Arrêté ANCPI 1498/2024 modifiant les tarifs de l'arrêté 16/2019, publié au MO 726/2024 (bulletin de l'Avocatul Poporului) · Loi 372/2005 sur la performance énergétique des bâtiments, texte consolidé, article 23 · ANCPI
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Les tarifs et procédures peuvent évoluer ; faites-les confirmer par l'OCPI et consultez un avocat indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
