Nach Art. 37 des Gesetzes 7/1996 wird ein Gebäude auf Grundlage einer Bescheinigung des Rathauses, das die Genehmigung erteilt hat, und einer Katasterdokumentation eines zugelassenen Vermessers eingetragen.
Die Gebühr der ANCPI für die Eintragung eines Bauwerks (Code 2.6.1): 60 Lei pro Bauwerk plus 0,05 % seines steuerlichen Werts, nach Verordnung 16/2019 in der Fassung von 2024.
Art. 36 des Gesetzes 7/1996: Notarielle Urkunden zur Übertragung eines dinglichen Rechts werden, mit wenigen Ausnahmen, nur für im Grundbuch eingetragene Immobilien unterzeichnet.
Ein neues Haus in Rumänien eintragen: die kurze Antwort
In Rumänien sind ein Grundstück und das Haus darauf zwei Einträge im Grundbuch (Cartea Funciară). Ist eine Villa fertig, zeigt das Grundbuch weiterhin nur das Grundstück, oder das Grundstück und eine Baugenehmigung, bis das Haus selbst eingetragen ist. Dieser Schritt heißt Eintragung des Bauwerks (intabulare construcție).
Nach Art. 37 des Gesetzes 7/1996 über Kataster und Grundbuch wird das Eigentum an einem Gebäude auf Grundlage von zwei Dingen eingetragen: einer Bescheinigung der örtlichen Behörde, die die Baugenehmigung erteilt hat, dass das Haus genehmigungsgemäß errichtet wurde und ein Abnahmeprotokoll bei Fertigstellung vorliegt, sowie einer Katasterdokumentation. Das Katasteramt des Kreises (OCPI) trägt das Gebäude dann ein. Der Tarif der ANCPI für die Eintragung eines Bauwerks beträgt 60 Lei pro Bauwerk plus 0,05 % seines steuerlichen Werts.
Einfach gesagt: Solange das Haus nicht im Grundbuch steht, existiert es auf dem Boden, aber nicht auf dem Papier. Ein Notar kann es nicht verkaufen, und eine Bank kann keine Hypothek darauf als fertiges Haus eintragen.
Warum es wichtig ist: drei praktische Gründe
- Der Verkauf. Nach Art. 36 des Gesetzes 7/1996 werden notarielle Urkunden, die ein dingliches Recht an einer Immobilie übertragen, mit wenigen Ausnahmen nur unterzeichnet, wenn die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist. Bei einem Kauf vor Fertigstellung folgt der endgültige Kaufvertrag für die fertige Villa daher erst nach der Eintragung des Hauses.
- Die Hypothek. Eine Bank, die gegen ein fertiges Haus Kredit gibt, trägt ihre Hypothek auf die Immobilie im Grundbuch ein. Vor der Fertigstellung erlaubt das Gesetz eine Hypothek auf ein künftiges Gebäude nur, wenn die Baugenehmigung zuvor im Grundbuch vermerkt wurde (Art. 37 Abs. 5).
- Der Weiterverkauf. Wenn Sie in einigen Jahren verkaufen, gehen Notar und Bank des Käufers vom Grundbuchauszug aus. Ein Haus, das seinem Eintrag entspricht, mit richtiger Fläche und Nutzung, lässt sich ohne Umwege verkaufen. Mehr dazu in unserem Leitfaden zum späteren Verkauf einer Villa.
Die Unterlagen im Einzelnen
| Dokument | Was es ist | Wer es ausstellt oder erstellt |
|---|---|---|
| Baugenehmigung (autorizație de construire) | Die Genehmigung, nach der das Haus gebaut wurde; bei Neubauten, die vor Fertigstellung verkauft werden, sollte sie bereits im Grundbuch vermerkt sein | Rathaus |
| Abnahmeprotokoll bei Fertigstellung (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) | Hält fest, dass die Arbeiten abgeschlossen und abgenommen wurden | Abnahmekommission, organisiert vom Bauträger oder Bauherrn |
| Energieausweis | Muss bei der Abnahme vorgelegt und dem Protokoll beigefügt werden; ein Abnahmeprotokoll ohne ihn ist kraft Gesetzes nichtig (Gesetz 372/2005, Art. 23) | Zertifizierter Energieauditor |
| Bescheinigung über die Errichtung des Bauwerks (certificat de atestare a edificării construcției) | Bestätigt, dass das Haus genehmigungsgemäß errichtet wurde und das Abnahmeprotokoll vorliegt | Bürgermeister der Gemeinde oder Stadt, die die Genehmigung erteilt hat (Gesetz 169/2026, Art. 120) |
| Katasterdokumentation (documentație cadastrală) | Vermessung und Pläne des Gebäudes auf dem Grundstück, im nationalen System | Von der ANCPI zugelassener Vermesser |
| Antrag beim OCPI und Gebührennachweis | Der Antrag auf Eintragung des Gebäudes | Eingetragener Eigentümer, meist der Bauträger, oder in seinem Auftrag der Vermesser oder Notar |
Das Gesetz 169/2026 verpflichtet den Bauträger außerdem, die Abnahme zu organisieren, das technische Gebäudebuch zu erstellen und das Gebäude in das Nationale Bauwerksregister einzutragen sowie das Gebäude erst nach der Abnahme und den endgültigen Versorgungsanschlüssen zu übergeben (Art. 422 Abs. 5). Das ist vom Grundbuch getrennt, stammt aber aus derselben Akte.
Wer was macht, und in welcher Reihenfolge
Bei einer Villa, die Sie von einem Bauträger kaufen, ist bei Fertigstellung der Bauträger als Eigentümer eingetragen. Die Eintragung des Bauwerks erfolgt daher normalerweise auf seinen Namen, vor dem endgültigen Verkauf. Prüfen Sie in Ihrem Vertrag, wer sich darum kümmert und wer bezahlt.
Die übliche Reihenfolge:
- Arbeiten abgeschlossen. Die Abnahmekommission tritt zusammen und unterzeichnet das Abnahmeprotokoll, mit beigefügtem Energieausweis.
- Bescheinigung über die Errichtung. Der Bauträger beantragt sie beim Rathaus, das die Genehmigung erteilt hat.
- Katasterdokumentation. Ein zugelassener Vermesser vermisst das Gebäude und erstellt die Unterlagen.
- Eintragung. Die Unterlagen gehen an das OCPI des Kreises. Das Grundbuch wird aktualisiert: Das Gebäude erscheint nun auf dem Grundstück.
- Endgültiger Verkauf. Der Notar unterzeichnet mit Ihnen den endgültigen Vertrag und sendet ihn zur Eintragung Ihres Eigentums an das OCPI.
- Ihr Auszug. Verlangen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, der Sie als Eigentümer ausweist. Unser Leitfaden zum Grundbuchauszug erklärt, wie Sie ihn lesen.
Wenn Sie vor der Fertigstellung gekauft haben: Der Bauträger darf einen Vorvertrag über ein einzelnes künftiges Haus erst unterzeichnen, nachdem die Baugenehmigung im Grundbuch vermerkt und für dieses künftige Haus ein Grundbuchblatt angelegt wurde. Das ist eine Regel des Gesetzes 169/2026 (Art. 422 Abs. 6 und 7), und es lohnt sich, sie vor der Zahlung auf dem Auszug zu prüfen.
Wenn Sie im Ausland sind. Alle Schritte bis zum endgültigen Verkauf erledigt der Bauträger ohne Sie. Zum endgültigen Vertrag können Sie persönlich beim Notar erscheinen oder durch einen Vertreter mit notarieller Vollmacht unterzeichnen, erklärt in unserem Leitfaden zur Vollmacht in Rumänien. In beiden Fällen sollten Sie vor und nach der Unterzeichnung einen aktuellen Grundbuchauszug verlangen.
Solange das Haus nicht im Grundbuch steht, existiert es auf dem Boden, aber nicht auf dem Papier.
Gebühren: was die ANCPI verlangt
| Leistung | Tarif | Hinweis |
|---|---|---|
| Eintragung eines Bauwerks (Code 2.6.1) | 60 Lei pro Bauwerk plus 0,05 % seines steuerlichen Werts | Schließt die Aktualisierung der Angaben zur Immobilie (Nutzung, Fläche, Adresse) ein, wenn sie gleichzeitig erfolgt |
| Abschrift eines Grundbuchblatts | 25 Lei | |
| Eintragung eines Verkaufs | Eigener Tarif, nach dem Wert berechnet | Wird beim Verkauf gezahlt, meist über den Notar |
Der Tarif für Bauwerke stammt aus der ANCPI-Verordnung 16/2019 in der Fassung der Verordnung 1498/2024, veröffentlicht im Monitorul Oficial Nr. 726 vom 24. Juli 2024. Die Tarifverordnung sieht für einige Leistungen auch ein Eilverfahren vor; fragen Sie beim OCPI, ob es gilt und was es kostet. Das Honorar des Vermessers für die Katasterdokumentation und die Gebühren des Rathauses kommen hinzu und hängen vom Anbieter und von der Gemeinde ab. Für das vollständige Kostenbild eines Kaufs siehe Kaufnebenkosten in Rumänien.
Zeitrahmen
Eine Anzahl von Tagen nennen wir hier nicht, denn die Dauer hängt vom Rathaus, vom Vermesser und von der Auslastung des OCPI ab, und wir haben keine einheitliche verbindliche Frist für die gesamte Kette gefunden. Was in der Praxis hilft:
- Beantragen Sie die Bescheinigung über die Errichtung direkt nach der Abnahme, nicht erst nach der Schlüsselübergabe.
- Lassen Sie sich vom Vermesser eine Schätzung geben für die Dauer der Katasterdokumentation und des Schritts beim OCPI.
- Knüpfen Sie den Termin des endgültigen Verkaufs in Ihrem Vertrag an die Eintragung des Bauwerks, nicht allein an ein Kalenderdatum.
Checkliste: 7 Fragen vor dem endgültigen Vertrag
- Ist die Baugenehmigung im Grundbuch des Grundstücks vermerkt?
- Wurde das Abnahmeprotokoll unterzeichnet, und ist der Energieausweis beigefügt?
- Hat das Rathaus die Bescheinigung über die Errichtung ausgestellt?
- Ist das Gebäude jetzt im Grundbuch eingetragen, mit der Fläche und Nutzung, die Sie erwarten?
- Bei einer Doppelhaushälfte: Ist Ihre Einheit im Grundbuch klar von der des Nachbarn getrennt?
- Gibt es Hypotheken oder Vermerke im Grundbuch, die vor oder beim Verkauf gelöscht werden müssen?
- Wer trägt laut Vertrag die Kosten der Eintragung?
Ein Notar prüft das Grundbuch vor der Unterzeichnung. Ein eigener, unabhängiger Anwalt kann es früher prüfen, bevor Sie zahlen. Warum, erklären wir in unserem Leitfaden zur Wahl eines Anwalts für den Kauf. Der Anwalt des Unternehmens vertritt nur den Bauträger.
Häufige Fragen
Was ist „intabulare construcție“ in Rumänien?
Die Eintragung eines Gebäudes im Grundbuch. Nach Art. 37 des Gesetzes 7/1996 stützt sie sich auf eine Bescheinigung der örtlichen Behörde, die die Genehmigung erteilt hat, dass das Gebäude der Genehmigung entspricht und ein Abnahmeprotokoll vorliegt, sowie auf eine Katasterdokumentation eines zugelassenen Vermessers.
Wer stellt die Bescheinigung über die Errichtung des Bauwerks aus?
Der Bürgermeister der Gemeinde oder Stadt, die die Baugenehmigung erteilt hat. Das Gesetz 169/2026 zählt sie zu den Befugnissen des Bürgermeisters, zusammen mit Bauvoranfragen und Baugenehmigungen (Art. 120).
Was kostet die Eintragung eines neuen Hauses ins Grundbuch?
Die ANCPI verlangt 60 Lei pro Bauwerk plus 0,05 % seines steuerlichen Werts (Code 2.6.1, in der Fassung von 2024). Das Honorar des Vermessers für die Katasterdokumentation kommt hinzu, ebenso die Gebühr für die Eintragung des Verkaufs.
Bekomme ich eine Hypothek, bevor das Haus eingetragen ist?
Eine Bank kann eine Hypothek auf ein künftiges Gebäude erst eintragen, nachdem die Baugenehmigung im Grundbuch vermerkt wurde (Gesetz 7/1996, Art. 37 Abs. 5). Für ein fertiges Haus verlangt die Bank, dass das Gebäude eingetragen ist. Eine rumänische Bank kann bis zu 70 % des Preises finanzieren, Ihr Eigenkapital beträgt also mindestens 30 %. Fragen Sie Ihre Bank gleich zu Beginn, welchen Stand sie verlangt.
Kann ein Notar ein Haus verkaufen, das nicht im Grundbuch steht?
In der Regel nein. Art. 36 des Gesetzes 7/1996 erlaubt notarielle Urkunden zur Übertragung dinglicher Rechte, mit wenigen Ausnahmen, nur für im Grundbuch eingetragene Immobilien. Deshalb folgt der endgültige Vertrag für eine neue Villa erst nach der Eintragung des Bauwerks.
Fazit
Die Eintragung des Hauses ist der Schritt, der ein fertiges Gebäude zu einer Immobilie macht, die Sie verkaufen, mit einer Hypothek belasten und Ihren Kindern mit sauberen Unterlagen hinterlassen können. Den Papierkram erledigt größtenteils der Bauträger, aber er dient Ihrem Schutz. Prüfen Sie ihn daher auf dem Auszug, bevor Sie den endgültigen Vertrag unterschreiben.
Wenn Sie eine Villa in Rumänien kaufen, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen den Grundbuchauszug und die oben genannten Unterlagen gemeinsam durch.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Gesetz 7/1996 über Kataster und Grundbuch, konsolidierter Text (11.10.2019), Art. 36 und 37 · Gesetz 169/2026, Raumordnungs- und Baugesetzbuch, Monitorul Oficial Nr. 661 vom 10.08.2026, Art. 120, 422, 527 · ANCPI-Verordnung 1498/2024 zur Änderung der Tarife der Verordnung 16/2019, veröffentlicht im MO 726/2024 (Bulletin des Avocatul Poporului) · Gesetz 372/2005 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, konsolidierter Text, Art. 23 · ANCPI
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Tarife und Verfahren können sich ändern; lassen Sie sie sich vom OCPI bestätigen und ziehen Sie einen unabhängigen Anwalt hinzu.
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