Potrivit art. 37 din Legea 7/1996, construcția se intabulează pe baza certificatului de atestare de la primăria care a emis autorizația și a documentației cadastrale.
Tariful ANCPI pentru înscrierea construcției (cod 2.6.1): 60 lei pe construcție plus 0,05% din valoarea de impozitare, după Ordinul 16/2019 modificat în 2024.
Art. 36 din Legea 7/1996: actele notariale de transmitere a drepturilor reale se încheie doar pentru imobile înscrise în cartea funciară, cu puține excepții.
Intabularea construcției: răspunsul pe scurt
Terenul și casa de pe el sunt două înscrieri distincte în cartea funciară. Când vila este gata, cartea funciară arată în continuare doar terenul, sau terenul și autorizația de construire notată, până când este intabulată și construcția. Acest pas se numește intabularea construcției.
Potrivit art. 37 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară pe baza a două documente: un certificat de atestare emis de autoritatea locală care a dat autorizația de construire, care confirmă că edificarea s-a făcut conform autorizației și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, și o documentație cadastrală. Oficiul de cadastru și publicitate imobiliară (OCPI) al județului face apoi înscrierea. Tariful ANCPI pentru înscrierea unei construcții este de 60 de lei pe construcție plus 0,05% din valoarea de impozitare.
Pe scurt: până nu e intabulată, casa există pe teren, dar nu și pe hârtie. Notarul nu o poate vinde, iar banca nu poate lua ipotecă pe ea ca pe o casă finalizată.
De ce contează: trei motive practice
- Contractul de vânzare. Art. 36 din Legea 7/1996 prevede că actele notariale prin care se transmite un drept real imobiliar se încheie numai dacă imobilul este înscris în cartea funciară, cu puține excepții. La o casă cumpărată în construcție, contractul de vânzare final vine după intabularea construcției.
- Creditul ipotecar. Banca care finanțează o casă finalizată își înscrie ipoteca în cartea funciară. Înainte de finalizare, legea permite intabularea ipotecii asupra unui bun viitor numai dacă a fost notată în prealabil autorizația de construire (art. 37 alin. 5).
- Revânzarea. Când veți vinde peste câțiva ani, notarul și banca cumpărătorului pornesc de la extrasul de carte funciară. O casă care corespunde înscrierii, cu suprafața și destinația corecte, se vinde fără ocolișuri. Mai multe în ghidul despre vânzarea vilei mai târziu.
Actele, pe rând
| Document | Ce este | Cine îl emite sau îl întocmește |
|---|---|---|
| Autorizația de construire | Actul pe baza căruia s-a construit; la casele vândute în construcție, ar trebui să fie deja notată în cartea funciară | Primăria |
| Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor | Consemnează că lucrările s-au terminat și au fost recepționate | Comisia de recepție organizată de dezvoltator sau beneficiar |
| Certificatul de performanță energetică | Se prezintă comisiei de recepție și se anexează la procesul-verbal; procesul-verbal fără el este nul de drept (Legea 372/2005, art. 23) | Auditor energetic atestat |
| Certificatul de atestare a edificării construcției | Confirmă că s-a construit conform autorizației și că există proces-verbal de recepție | Primarul comunei sau orașului care a emis autorizația (Legea 169/2026, art. 120) |
| Documentația cadastrală | Măsurătorile și planurile construcției pe teren, în sistemul național | Persoană autorizată de ANCPI |
| Cererea la OCPI și dovada plății | Solicitarea de înscriere a construcției | Proprietarul înscris, de regulă dezvoltatorul, sau topograful ori notarul în numele lui |
Legea 169/2026 îi cere dezvoltatorului și să organizeze recepția, să întocmească cartea tehnică a construcției și să înscrie construcția în Registrul național al construcțiilor, iar casa să fie predată numai după recepție și după racordarea definitivă la utilități (art. 422 alin. 5). Acestea nu țin de cartea funciară, dar pornesc din același dosar.
Cine se ocupă și în ce ordine
La o vilă cumpărată de la dezvoltator, dezvoltatorul este proprietarul înscris în momentul finalizării, așa că intabularea construcției se face de regulă pe numele lui, înainte de vânzarea finală. Verificați în contract cine se ocupă și cine plătește.
Ordinea obișnuită:
- Terminarea lucrărilor. Comisia de recepție semnează procesul-verbal, cu certificatul de performanță energetică anexat.
- Certificatul de atestare. Dezvoltatorul îl cere primăriei care a emis autorizația.
- Documentația cadastrală. Un topograf autorizat măsoară construcția și întocmește dosarul.
- Înscrierea. Dosarul ajunge la OCPI. Cartea funciară se actualizează: construcția apare pe teren.
- Vânzarea finală. Notarul semnează cu dumneavoastră contractul și îl trimite la OCPI pentru intabularea dreptului de proprietate pe numele dumneavoastră.
- Extrasul. Cereți un extras de carte funciară actualizat, pe numele familiei. Ghidul despre extrasul de carte funciară explică cum îl citiți.
Dacă ați cumpărat în construcție: potrivit Legii 169/2026 (art. 422 alin. 6 și 7), dezvoltatorul poate promite vânzarea unei locuințe individuale viitoare numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară și deschiderea cărții funciare pentru locuința viitoare, iar promisiunea se încheie în formă autentică. Merită verificat pe extras înainte să plătiți.
Tarifele ANCPI
| Serviciu | Tarif | Observație |
|---|---|---|
| Înscriere construcție (cod 2.6.1) | 60 lei pe construcție + 0,05% din valoarea de impozitare | Include actualizarea datelor imobilului (destinație, suprafață, adresă) făcută în același timp |
| Copie de carte funciară | 25 lei | |
| Intabularea vânzării | Tarif separat, calculat la valoare | Se plătește la vânzare, de regulă prin notar |
Tariful pentru construcție este cel din Ordinul ANCPI 16/2019, modificat prin Ordinul 1498/2024, publicat în Monitorul Oficial nr. 726 din 24 iulie 2024. Ordinul prevede și un regim de urgență pentru unele servicii; întrebați la OCPI dacă se aplică și cât costă. Onorariul topografului și taxele primăriei sunt separate și diferă de la un prestator și de la o comună la alta. Pentru toate costurile unei cumpărări, vedeți costurile de cumpărare a unei locuințe.
Până nu e intabulată, casa există pe teren, dar nu și pe hârtie.
Termenele
Nu dăm aici un număr de zile, pentru că durata depinde de primărie, de topograf și de volumul de lucru de la OCPI, iar noi nu am găsit un termen unic, obligatoriu, pentru tot lanțul. Ce ajută în practică:
- Cererea pentru certificatul de atestare se depune imediat după recepție, nu după predarea cheilor.
- Cereți topografului o estimare de timp pentru documentația cadastrală și pentru etapa de la OCPI.
- Legați data contractului final de intabularea construcției, nu doar de o dată din calendar.
Pentru o familie care vinde un apartament ca să se mute în casă, aceste termene contează: dacă banca cere construcția intabulată, data la care primiți creditul depinde de ele.
Lista de verificare: 7 întrebări înainte de contractul final
- Este notată autorizația de construire în cartea funciară a terenului?
- S-a semnat procesul-verbal de recepție, cu certificatul de performanță energetică anexat?
- A emis primăria certificatul de atestare a edificării?
- Apare acum construcția în cartea funciară, cu suprafața și destinația la care vă așteptați?
- La o casă cuplată: este unitatea dumneavoastră separată clar în cartea funciară de cea a vecinului?
- Există ipoteci sau notări care trebuie radiate înainte de vânzare sau la vânzare?
- Cine plătește costurile intabulării, potrivit contractului?
Notarul verifică cartea funciară înainte de semnare. Un avocat independent, al dumneavoastră, o poate verifica mai devreme, înainte să plătiți. De ce, explicăm în ghidul despre alegerea avocatului la cumpărare. Avocatul companiei reprezintă doar dezvoltatorul.
Întrebări frecvente
Ce înseamnă intabularea construcției?
Este înscrierea clădirii în cartea funciară. Potrivit art. 37 din Legea 7/1996, se face pe baza certificatului de atestare emis de autoritatea locală care a dat autorizația, care confirmă că s-a construit conform autorizației și că există proces-verbal de recepție, și a documentației cadastrale întocmite de o persoană autorizată.
Cine eliberează certificatul de atestare a edificării construcției?
Primarul comunei sau orașului care a emis autorizația de construire. Legea 169/2026 îl enumeră printre atribuțiile primarului, alături de certificatele de urbanism și autorizațiile de construire (art. 120).
Cât costă intabularea unei case noi?
ANCPI percepe 60 de lei pe construcție plus 0,05% din valoarea de impozitare (cod 2.6.1, în forma modificată în 2024). Onorariul topografului pentru documentația cadastrală este separat, la fel tariful pentru intabularea vânzării.
Pot lua credit înainte ca locuința să fie intabulată?
Banca poate intabula o ipotecă asupra unei construcții viitoare numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară (Legea 7/1996, art. 37 alin. 5). Pentru o casă finalizată, banca va cere construcția intabulată. Întrebați banca de la început ce etapă cere.
Poate notarul vinde o casă care nu e în cartea funciară?
Ca regulă, nu. Art. 36 din Legea 7/1996 permite actele notariale de transmitere a drepturilor reale doar pentru imobilele înscrise în cartea funciară, cu puține excepții. De aceea contractul final pentru o casă nouă vine după intabularea construcției.
Concluzia
Intabularea este pasul care transformă o clădire terminată într-o proprietate pe care o puteți vinde, ipoteca și lăsa copiilor, cu acte curate. Cea mai mare parte a hârtiilor o face dezvoltatorul, dar protecția este a dumneavoastră, așa că verificați-o pe extras înainte să semnați contractul final.
Dacă vă cumpărați o casă, de la noi sau de oriunde altundeva, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Trecem împreună prin extrasul de carte funciară și prin actele de mai sus.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse: Legea 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, formă consolidată (11.10.2019), art. 36 și 37 · Legea 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Monitorul Oficial nr. 661 din 10.08.2026, art. 120, 422, 527 · Ordinul ANCPI 1498/2024 de modificare a Ordinului 16/2019 privind tarifele, așa cum a apărut în MO 726/2024 (informarea Avocatului Poporului) · Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, text actualizat, art. 23 · ANCPI
Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt cele în vigoare la 22 octombrie 2026. Tarifele și procedurile se pot schimba; confirmați-le la OCPI și consultați un avocat independent.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
