הווילה בנויה. האם היא רשומה? כך בית חדש נכנס לפנקס המקרקעין ברומניה

רישום בית חדש ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ברומניה, המגרש והבית שעליו הם שני רישומים בפנקס המקרקעין (Cartea Funciară). כשהווילה גמורה, הפנקס עדיין מראה רק את הקרקע, או את הקרקע ואת היתר הבנייה, עד שהבית עצמו נרשם. השלב הזה נקרא רישום המבנה (intabulare construcție).

לפי סעיף 37 לחוק 7/1996 על הקדסטר ורישום המקרקעין, הבעלות על מבנה נרשמת על סמך שני דברים: תעודת אישור שמנפיקה הרשות המקומית שנתנה את היתר הבנייה, שמאשרת שהבית נבנה לפי ההיתר ושקיים פרוטוקול קבלה בסיום העבודות, ותיק קדסטרי. משרד הרישום של המחוז (OCPI) רושם אז את המבנה. האגרה של סוכנות הקדסטר הלאומית (ANCPI) לרישום מבנה היא 60 לאי למבנה ועוד 0.05% משווי המס שלו.

במילים פשוטות: עד שהבית נכנס לפנקס המקרקעין, הוא קיים בשטח אבל לא על הנייר. נוטריון לא יכול למכור אותו, ובנק לא יכול לשעבד אותו כבית גמור.

למה זה חשוב: שלוש סיבות מעשיות

שאלו את היזמים על זה

1. המכירה. סעיף 36 לחוק 7/1996 קובע שמסמכים נוטריוניים שמעבירים זכות קניינית בנכס נחתמים רק אם הנכס רשום בפנקס המקרקעין, מלבד חריגים מעטים. ברכישה על הנייר, חוזה המכר הסופי על וילה גמורה בא אחרי שהבית נרשם.
2. המשכנתא. בנק שמלווה על בית גמור רושם את המשכנתא על הנכס בפנקס. לפני הסיום, החוק מאפשר משכנתא על מבנה עתידי רק אם היתר הבנייה נרשם קודם בפנקס (סעיף 37(5)).
3. המכירה בעתיד. כשתמכרו בעוד כמה שנים, הנוטריון והבנק של הקונה יתחילו מנסח הפנקס. בית שתואם את הרישום שלו, עם השטח והייעוד הנכונים, נמכר בלי עיכובים. הרחבנו במדריך למכירת וילה בהמשך.

המסמכים, אחד אחרי השני

שאלו את היזמים על זה

מסמך	מה הוא	מי מנפיק או מכין
היתר בנייה (autorizație de construire)	ההיתר שלפיו נבנה הבית; בבתים חדשים שנמכרים על הנייר, הוא אמור כבר להיות רשום בפנקס	העירייה
פרוטוקול קבלה בסיום העבודות (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor)	מתעד שהעבודות הסתיימו והתקבלו	ועדת קבלה שהיזם או המזמין מארגנים
תעודת ביצועים אנרגטיים	חייבת להיות מוצגת בקבלה ומצורפת לפרוטוקול; פרוטוקול בלעדיה בטל לפי החוק (חוק 372/2005, סעיף 23)	מבקר אנרגיה מוסמך
תעודת אישור הבנייה (certificat de atestare a edificării construcției)	מאשרת שהבית נבנה לפי ההיתר ושקיים פרוטוקול קבלה	ראש הקומונה או העיר שנתנו את ההיתר (חוק 169/2026, סעיף 120)
תיק קדסטרי (documentație cadastrală)	מדידות ותוכניות של המבנה על המגרש, במערכת הלאומית	מודד מוסמך מטעם ANCPI
בקשה למשרד הרישום (OCPI) והוכחת תשלום אגרה	הבקשה לרשום את המבנה	הבעלים הרשום, בדרך כלל היזם, או המודד או הנוטריון בשמו

חוק 169/2026 מחייב גם את היזם לארגן את הקבלה, להכין את הספר הטכני של הבניין ולרשום את הבניין במרשם הלאומי של המבנים, ולמסור אותו רק אחרי הקבלה ואחרי החיבורים הסופיים לתשתיות (סעיף 422(5)). אלה נפרדים מפנקס המקרקעין, אבל הם יוצאים מאותו תיק.

מי עושה את זה, ובאיזה סדר

שאלו את היזמים על זה

בווילה שנקנית מיזם, היזם הוא הבעלים הרשום כשהבית מסתיים, ולכן רישום המבנה נעשה בדרך כלל על שם היזם, לפני המכר הסופי. בדקו בחוזה שלכם מי מטפל בזה ומי משלם.

הסדר המקובל:

1. סיום העבודות. ועדת הקבלה מתכנסת וחותמת על הפרוטוקול, עם תעודת הביצועים האנרגטיים מצורפת.
2. תעודת אישור הבנייה. היזם פונה לעירייה שנתנה את ההיתר.
3. תיק קדסטרי. מודד מוסמך מודד את המבנה ומכין את התיק.
4. רישום. התיק עובר למשרד הרישום של המחוז (OCPI). הפנקס מתעדכן: המבנה מופיע עכשיו על המגרש.
5. מכר סופי. הנוטריון חותם איתכם על החוזה הסופי ושולח אותו למשרד הרישום לרישום הבעלות שלכם.
6. הנסח שלכם. בקשו נסח מעודכן שמראה אתכם כבעלים. במדריך לנסח פנקס המקרקעין הסברנו איך קוראים אותו.

אם קניתם לפני הסיום: לפי חוק 169/2026 (סעיף 422(6) ו-(7)), יזם יכול לחתום על הסכם מוקדם לבית עתידי רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס ונפתח פנקס לבית העתידי. כדאי לבדוק את זה בנסח לפני שמשלמים.

אם אתם בחו״ל. את כל השלבים עד המכר הסופי היזם עושה בלי נוכחות שלכם. לחתימה על החוזה הסופי אפשר להגיע לנוטריון, או לחתום דרך מיופה כוח עם ייפוי כוח נוטריוני. פירטנו את הדרך במדריך לייפוי כוח ברומניה. מה שכדאי לבקש בכל מקרה: נסח פנקס מעודכן לפני החתימה ואחריה.

אגרות: מה ANCPI גובה

שאלו את היזמים על זה

שירות	אגרה	הערה
רישום מבנה (קוד 2.6.1)	60 לאי למבנה ועוד 0.05% משווי המס שלו	כולל עדכון פרטי הנכס (ייעוד, שטח, כתובת) כשהוא נעשה באותו זמן
העתק של פנקס	25 לאי
רישום מכר	אגרה נפרדת, לפי השווי	משולמת במכר, בדרך כלל דרך הנוטריון

אגרת רישום המבנה לקוחה מצו ANCPI ‏16/2019, כפי שתוקן בצו 1498/2024, שפורסם במוניטורול אופיציאל 726 מ-24 ביולי 2024. צו האגרות כולל גם מסלול דחוף לחלק מהשירותים; שאלו במשרד הרישום אם הוא חל ובאיזו עלות. שכר המודד על התיק הקדסטרי ואגרות העירייה נפרדים, ותלויים בנותן השירות ובקומונה. את התמונה המלאה של עלויות הרכישה פירטנו במדריך לעלויות קניית נכס ברומניה.

לוחות זמנים

אנחנו לא נותנים כאן מספר ימים, כי הזמן תלוי בעירייה, במודד ובעומס במשרד הרישום, ולא מצאנו מועד מחייב אחד שמכסה את כל השרשרת. מה שעוזר בפועל:

• להתחיל את תעודת האישור מיד אחרי הקבלה, לא אחרי מסירת המפתחות.
• לבקש מהמודד הערכת זמן לתיק הקדסטרי ולשלב במשרד הרישום.
• לקשור את מועד המכר הסופי בחוזה לרישום המבנה, ולא רק לתאריך בלוח השנה.

רשימת בדיקה: 7 שאלות לפני החוזה הסופי

1. האם היתר הבנייה רשום בפנקס של המגרש?
2. האם פרוטוקול הקבלה נחתם, ותעודת הביצועים האנרגטיים מצורפת?
3. האם העירייה הנפיקה את תעודת אישור הבנייה?
4. האם המבנה רשום עכשיו בפנקס, עם השטח והייעוד שאתם מצפים להם?
5. בווילה דו-משפחתית: האם היחידה שלכם מופרדת בבירור בפנקס מזו של השכן?
6. האם יש בפנקס משכנתאות או הערות שצריך למחוק לפני המכר או בזמנו?
7. מי משלם את עלויות הרישום, לפי החוזה?

נוטריון בודק את הפנקס לפני החתימה. עורך דין עצמאי משלכם יכול לבדוק אותו מוקדם יותר, לפני שאתם משלמים. הסברנו למה במדריך לבחירת עורך דין לרכישה. עורך הדין של החברה מייצג את היזם בלבד.

שאלות נפוצות

מה זה רישום מבנה (intabulare construcție) ברומניה?

זה רישום של בניין בפנקס המקרקעין. לפי סעיף 37 לחוק 7/1996, הוא נעשה על סמך תעודת אישור מהרשות המקומית שנתנה את ההיתר, שמאשרת שהבניין תואם את ההיתר ושיש לו פרוטוקול קבלה, ועל סמך תיק קדסטרי שהכין מודד מוסמך.

מי מנפיק את תעודת אישור הבנייה?

ראש הקומונה או העיר שנתנו את היתר הבנייה. חוק 169/2026 מונה אותה בין הסמכויות של ראש הרשות, יחד עם תעודות תכנון והיתרי בנייה (סעיף 120).

כמה עולה לרשום בית חדש בפנקס המקרקעין?

ANCPI גובה 60 לאי למבנה ועוד 0.05% משווי המס שלו (קוד 2.6.1, בנוסח שתוקן ב-2024). שכר המודד על התיק הקדסטרי נפרד, וגם האגרה על רישום המכר.

אפשר לקבל משכנתא לפני שהבית נרשם?

בנק יכול לרשום משכנתא על מבנה עתידי רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס (חוק 7/1996, סעיף 37(5)). בבית גמור, הבנק ירצה שהמבנה יהיה רשום. בנק רומני יכול לממן עד 70% מהמחיר, ולכן ההון העצמי שלכם הוא לפחות 30%. שאלו את הבנק כבר בהתחלה באיזה שלב הוא דורש את הרישום.

נוטריון יכול למכור בית שלא רשום בפנקס?

ככלל, לא. סעיף 36 לחוק 7/1996 מתיר מסמכים נוטריוניים שמעבירים זכויות קנייניות רק בנכסים שרשומים בפנקס, מלבד חריגים מעטים. לכן החוזה הסופי על וילה חדשה בא אחרי רישום המבנה.

השורה התחתונה

רישום הבית הוא השלב שהופך בניין גמור לנכס שאפשר למכור, לשעבד ולהוריש עם שובל מסמכים נקי. רוב הניירת היא של היזם, אבל ההגנה היא שלכם, ולכן בדקו אותה בנסח לפני שאתם חותמים על החוזה הסופי.

אם אתם קונים וילה ברומניה, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על נסח הפנקס ועל המסמכים שלמעלה.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: חוק 7/1996 על הקדסטר ורישום המקרקעין, נוסח משולב (11.10.2019), סעיפים 36 ו-37 · חוק 169/2026, קוד התכנון והבנייה, מוניטורול אופיציאל 661 מ-10.08.2026, סעיפים 120, 422, 527 · צו ANCPI ‏1498/2024 שתיקן את האגרות בצו 16/2019, כפי שפורסם במוניטורול אופיציאל 726/2024 (עלון נציב תלונות הציבור) · חוק 372/2005 על ביצועים אנרגטיים של בניינים, נוסח משולב, סעיף 23 · ANCPI

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. אגרות ונהלים יכולים להשתנות; אמתו אותם מול משרד הרישום והתייעצו עם עורך דין עצמאי.