По статье 37 Закона 7/1996 здание регистрируется на основании свидетельства о возведении от мэрии, выдавшей разрешение, и кадастрового дела от уполномоченного кадастрового инженера.
Сбор ANCPI за регистрацию постройки (код 2.6.1): 60 леев за постройку плюс 0,05% её налогооблагаемой стоимости, по Приказу 16/2019 в редакции 2024 года.
Статья 36 Закона 7/1996: нотариальные акты о переходе вещного права подписываются только для недвижимости, зарегистрированной в земельной книге, за ограниченными исключениями.
Регистрация нового дома в Румынии: короткий ответ
В Румынии участок и дом на нём: это две записи в земельной книге (Cartea Funciară). Когда вилла достроена, в земельной книге по-прежнему значится только земля или земля и разрешение на строительство, пока сам дом не будет зарегистрирован. Этот шаг называется регистрацией постройки (intabulare construcție).
По статье 37 Закона 7/1996 о кадастре и регистрации недвижимости право собственности на здание регистрируется на основании двух документов. Первый: свидетельство, выданное местным органом, который выдал разрешение на строительство, о том, что дом построен в соответствии с разрешением и что существует акт приёмки по завершении работ. Второй: кадастровое дело. Затем уездное управление кадастра (OCPI) вносит здание в книгу. Тариф ANCPI за регистрацию постройки составляет 60 леев за постройку плюс 0,05% её налогооблагаемой стоимости.
Проще говоря: пока дома нет в земельной книге, он существует на земле, но не на бумаге. Нотариус не может его продать, а банк не может оформить на него ипотеку как на готовое жильё.
Почему это важно: три практические причины
- Продажа. Статья 36 Закона 7/1996 гласит, что нотариальные акты о переходе вещного права на недвижимость подписываются только если объект зарегистрирован в земельной книге, за ограниченными исключениями. При покупке на этапе строительства окончательный договор купли-продажи готовой виллы заключается после регистрации дома.
- Ипотека. Банк, выдающий кредит под готовый дом, регистрирует ипотеку на объект в земельной книге. До завершения строительства закон допускает ипотеку на будущее здание, только если разрешение на строительство предварительно внесено в земельную книгу (статья 37(5)).
- Перепродажа. Когда через несколько лет вы будете продавать, нотариус и банк покупателя начнут с выписки из земельной книги. Дом, который соответствует своей записи, с правильной площадью и назначением, продаётся без лишних осложнений. Подробнее в нашем гиде о продаже виллы в будущем.
Документы по порядку
| Документ | Что это | Кто выдаёт или готовит |
|---|---|---|
| Разрешение на строительство (autorizație de construire) | Разрешение, по которому строился дом; для новых домов, продаваемых на этапе строительства, оно уже должно быть внесено в земельную книгу | Мэрия |
| Акт приёмки по завершении работ (proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor) | Фиксирует, что работы завершены и приняты | Приёмочная комиссия, которую организует застройщик или заказчик |
| Сертификат энергетической эффективности | Должен быть представлен при приёмке и приложен к акту; акт приёмки без него по закону недействителен (Закон 372/2005, статья 23) | Сертифицированный энергоаудитор |
| Свидетельство о возведении постройки (certificat de atestare a edificării construcției) | Подтверждает, что дом построен по разрешению и что акт приёмки существует | Мэр коммуны или города, выдавший разрешение (Закон 169/2026, статья 120) |
| Кадастровое дело (documentație cadastrală) | Обмеры и планы здания на участке в национальной системе | Кадастровый инженер, уполномоченный ANCPI |
| Заявление в OCPI и подтверждение оплаты сбора | Запрос на внесение здания в книгу | Зарегистрированный собственник, обычно застройщик, либо кадастровый инженер или нотариус от его имени |
Закон 169/2026 также обязывает застройщика организовать приёмку, подготовить технический паспорт здания и внести здание в Национальный реестр построек, а передавать здание только после приёмки и окончательного подключения коммуникаций (статья 422(5)). Эти шаги не связаны с земельной книгой, но опираются на тот же пакет документов.
Кто этим занимается и в каком порядке
При покупке виллы у застройщика на момент завершения строительства зарегистрированным собственником является застройщик, поэтому регистрация постройки обычно проводится на его имя, до окончательной сделки. Проверьте в договоре, кто этим занимается и кто платит.
Обычный порядок:
- Работы завершены. Приёмочная комиссия собирается и подписывает акт приёмки с приложенным сертификатом энергетической эффективности.
- Свидетельство о возведении. Застройщик обращается в мэрию, выдавшую разрешение.
- Кадастровое дело. Уполномоченный кадастровый инженер обмеряет здание и готовит дело.
- Регистрация. Дело подаётся в уездное управление OCPI. Земельная книга обновляется: теперь на участке значится здание.
- Окончательная сделка. Нотариус подписывает с вами окончательный договор и направляет его в OCPI для регистрации вашего права собственности.
- Ваша выписка. Запросите обновлённую выписку из земельной книги, где собственником указаны вы. Наш гид по выписке из земельной книги объясняет, как её читать.
Если вы покупали до завершения строительства, застройщик может подписать предварительный договор на будущий индивидуальный дом только после того, как разрешение на строительство внесено в земельную книгу и для этого будущего дома открыта своя земельная книга. Это правило Закона 169/2026 (статья 422(6) и (7)), и его стоит проверить по выписке до оплаты.
Если вы за границей. Все шаги до окончательной сделки застройщик выполняет без вас. На подписание окончательного договора можно прийти к нотариусу лично или подписать через представителя по нотариальной доверенности; об этом наш гид по доверенности в Румынии. В любом случае запросите обновлённую выписку из земельной книги до и после подписания.
Пока дома нет в земельной книге, он существует на земле, но не на бумаге.
Сборы: сколько берёт ANCPI
| Услуга | Тариф | Примечание |
|---|---|---|
| Регистрация постройки (код 2.6.1) | 60 леев за постройку плюс 0,05% её налогооблагаемой стоимости | Включает обновление данных объекта (назначение, площадь, адрес), если оно проводится одновременно |
| Копия земельной книги | 25 леев | |
| Регистрация продажи | Отдельный тариф, рассчитывается от стоимости | Оплачивается при сделке, обычно через нотариуса |
Тариф за постройку установлен Приказом ANCPI 16/2019 в редакции Приказа 1498/2024, опубликованного в Monitorul Oficial № 726 от 24 июля 2024 года. Приказ о тарифах также предусматривает срочный режим для некоторых услуг; спросите в OCPI, применяется ли он и сколько стоит. Гонорар кадастрового инженера за кадастровое дело и сборы мэрии оплачиваются отдельно и зависят от исполнителя и коммуны. Полную картину расходов на покупку смотрите в статье о расходах на покупку недвижимости в Румынии.
Сроки
Мы не называем здесь количество дней, потому что срок зависит от мэрии, кадастрового инженера и загруженности OCPI, и мы не нашли единого обязательного срока для всей цепочки. Что помогает на практике:
- Запрашивайте свидетельство о возведении сразу после приёмки, а не после передачи ключей.
- Попросите кадастрового инженера оценить сроки подготовки кадастрового дела и этапа в OCPI.
- Привяжите дату окончательной сделки в договоре к регистрации постройки, а не только к календарной дате.
Чек-лист: 7 вопросов перед окончательным договором
- Внесено ли разрешение на строительство в земельную книгу участка?
- Подписан ли акт приёмки и приложен ли к нему сертификат энергетической эффективности?
- Выдала ли мэрия свидетельство о возведении?
- Внесено ли здание в земельную книгу, с той площадью и тем назначением, которых вы ожидаете?
- Для сблокированной виллы: чётко ли ваша часть отделена в земельной книге от части соседа?
- Есть ли в земельной книге ипотеки или отметки, которые нужно снять до сделки или в момент сделки?
- Кто оплачивает расходы на регистрацию по договору?
Нотариус проверяет земельную книгу перед подписанием. Ваш собственный независимый юрист может проверить её раньше, до оплаты. Почему это важно, мы объясняем в гиде о выборе юриста для покупки. Юрист компании представляет только застройщика.
Частые вопросы
Что такое «intabulare construcție» в Румынии?
Это регистрация здания в земельной книге. По статье 37 Закона 7/1996 она проводится на основании свидетельства местного органа, выдавшего разрешение, о том, что здание соответствует разрешению и имеет акт приёмки, и кадастрового дела, подготовленного уполномоченным кадастровым инженером.
Кто выдаёт свидетельство о возведении постройки?
Мэр коммуны или города, выдавший разрешение на строительство. Закон 169/2026 относит его к полномочиям мэра, наряду с градостроительными сертификатами и разрешениями на строительство (статья 120).
Сколько стоит зарегистрировать новый дом в земельной книге?
ANCPI берёт 60 леев за постройку плюс 0,05% её налогооблагаемой стоимости (код 2.6.1, в редакции 2024 года). Гонорар кадастрового инженера за кадастровое дело оплачивается отдельно, как и сбор за регистрацию продажи.
Можно ли получить ипотеку до регистрации дома?
Банк может зарегистрировать ипотеку на будущее здание только после того, как разрешение на строительство внесено в земельную книгу (Закон 7/1996, статья 37(5)). Для готового дома банк потребует, чтобы здание было зарегистрировано. Румынский банк может профинансировать до 70% цены, то есть ваши собственные средства составят не менее 30%. С самого начала уточните в банке, какой этап он требует.
Может ли нотариус продать дом, которого нет в земельной книге?
Как правило, нет. Статья 36 Закона 7/1996 допускает нотариальные акты о переходе вещных прав только для объектов, зарегистрированных в земельной книге, за ограниченными исключениями. Поэтому окончательный договор на новую виллу заключается после регистрации постройки.
Итог
Регистрация дома: это шаг, который превращает готовое здание в объект, который можно продать, заложить и оставить детям с чистыми документами. В основном это бумажная работа застройщика, но защищает она вас, поэтому проверьте её по выписке до подписания окончательного договора.
Если вы покупаете виллу в Румынии, у нас или у кого-то ещё, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе пройдём выписку из земельной книги и перечисленные выше документы.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Закон 7/1996 о кадастре и регистрации недвижимости, консолидированный текст (11.10.2019), статьи 36 и 37 · Закон 169/2026, Кодекс планирования и строительства, Monitorul Oficial № 661 от 10.08.2026, статьи 120, 422, 527 · Приказ ANCPI 1498/2024 об изменении тарифов Приказа 16/2019, в публикации MO 726/2024 (бюллетень Avocatul Poporului) · Закон 372/2005 об энергетической эффективности зданий, консолидированный текст, статья 23 · ANCPI
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Тарифы и процедуры могут меняться: уточняйте их в OCPI и консультируйтесь с независимым юристом.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
