Nach dem rumänischen Zivilgesetzbuch kann eine Partei eine dritte Person nur mit Zustimmung der anderen Partei an ihre Stelle im Vertrag setzen. Vor der Übergabe ist diese Partei der Bauträger.
Die Übertragung bedarf der Form, die das Gesetz für den übertragenen Vertrag vorschreibt. Wurde das Versprechen im Grundbuch angemerkt, gelten zusätzlich die Grundbuchvorschriften (Art. 1317 Abs. 3).
Artikel 111 des Steuergesetzbuchs besteuert Eigentumsübertragungen mit 3% bei einer Haltedauer bis 3 Jahre und danach mit 1%. Wie eine Übertragung vor der Übergabe besteuert wird, sollte ein Steuerberater bestätigen.
Übertragung eines Vorvertrags in Rumänien: die kurze Antwort
Wenn Sie in Rumänien vom Plan kaufen, unterzeichnen Sie mit dem Bauträger in der Regel einen Vorvertrag: einen antecontract, rechtlich ein beiderseitiges Kaufversprechen (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare). Bis nach der Fertigstellung der endgültige notarielle Vertrag unterzeichnet ist, haben Sie Rechte aus diesem Vertrag, aber kein im Grundbuch eingetragenes Haus.
Diese Position können Sie durch eine Vertragsübernahme (cesiunea contractului) nach den Artikeln 1315 bis 1320 des Zivilgesetzbuchs an eine andere Person weitergeben. Die entscheidende Voraussetzung steht in Artikel 1315: Die andere Vertragspartei, der Bauträger, muss zustimmen. Die Übertragung bedarf der Form, die das Gesetz für den ursprünglichen Vertrag vorschreibt (Artikel 1316), und wenn das Versprechen im Grundbuch angemerkt wurde, gelten zusätzlich die Grundbuchvorschriften (Artikel 1317 Abs. 3).
Einfach gesagt: Vor der Übergabe verkaufen Sie kein Haus. Sie übergeben Ihren Platz in einem Vertrag, und der Bauträger muss zustimmen.
Unser Artikel über den späteren Verkauf einer Villa in Rumänien behandelt den Verkauf eines eingetragenen Hauses nach der Übergabe. Dieser hier behandelt die Phase davor.
Was Sie vor der Übergabe tatsächlich besitzen
Nach Artikel 1279 des Zivilgesetzbuchs muss ein Vertragsversprechen alle Klauseln enthalten, die zur Durchführung des endgültigen Vertrags erforderlich sind. Weigert sich eine Seite ohne Rechtfertigung, den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen, kann die andere nach Artikel 1669 ein Gericht um ein Urteil ersuchen, das den Vertrag ersetzt. Nach Artikel 1670 gilt das unter dem Versprechen gezahlte Geld, sofern nichts anderes vereinbart ist, als Anzahlung auf den Kaufpreis.
Daraus folgen zwei praktische Punkte:
- Notariell beurkundet oder nicht. Artikel 1244 verlangt eine notarielle Urkunde für Verträge, die dingliche Rechte zur Eintragung im Grundbuch übertragen. Ein Versprechen überträgt kein Eigentum, daher erfasst diese Regel es nicht automatisch. Viele Verträge vom Plan werden dennoch vor einem Notar unterzeichnet. Prüfen Sie, welche Form Ihrer hat, denn davon hängt die Form der Übertragung ab.
- Im Grundbuch angemerkt oder nicht. Artikel 902 Abs. 2 zählt den antecontract zu den Tatsachen, die angemerkt werden können (notare). Artikel 906 erlaubt dies, wenn der Bauträger als Eigentümer eingetragen ist und der Vertrag eine Frist für den endgültigen Vertrag vorsieht. Die Anmerkung macht Ihr Recht gegenüber Dritten durchsetzbar.
Wenn Sie noch nicht unterzeichnet haben, lesen Sie unseren Leitfaden zum Vorvertrag in Rumänien.
Die Zustimmung des Bauträgers: der Kern des Geschäfts
Artikel 1315 ist streng: Eine Partei kann eine dritte Person nur dann an ihre Stelle setzen, wenn der Vertrag noch nicht vollständig erfüllt ist und die andere Partei zustimmt. Vor der Übergabe hängt alles an dieser Zustimmung.
- Im Voraus, im Vertrag. Artikel 1317 Abs. 1 erlaubt eine vorherige Zustimmung. Die Übertragung wird dem Bauträger gegenüber dann mit ihrer Mitteilung wirksam oder wenn der Bauträger sie annimmt.
- Im Einzelfall. Schweigt der Vertrag, brauchen Sie die Zustimmung des Bauträgers, sobald Sie einen Käufer gefunden haben. Er kann ablehnen oder Bedingungen stellen.
Deshalb ist die Übertragungsklausel für diesen Ausstieg am wichtigsten. Bauträger schränken sie häufig ein: eine Gebühr, ein Mindestbetrag bereits geleisteter Zahlungen, ein Mindestpreis oder keine Übertragung vor einem bestimmten Baufortschritt. Was ein bestimmter Vertrag vorsieht, auch unserer, beschreiben wir hier nicht. Lesen Sie Ihre Klausel mit Ihrem eigenen Anwalt.
Was auf den neuen Käufer übergeht
Der neue Käufer (der cesionar) tritt in Ihre gesamte Position ein:
- Rechte: die Übernahme des Hauses zu den vereinbarten Bedingungen, wobei die bereits gezahlten Raten auf den Kaufpreis angerechnet werden.
- Pflichten: die restlichen Raten, Fristen und sonstigen Verpflichtungen, die Sie übernommen haben.
- Einwendungen: Nach Artikel 1319 kann der Bauträger dem neuen Käufer alle Einwendungen aus dem Vertrag entgegenhalten.
- Ihre Entlassung: Nach Artikel 1318 werden Sie entlassen, sobald die Übertragung dem Bauträger gegenüber wirksam wird. Hat der Bauträger erklärt, dass er Sie nicht entlässt, kann er sich bei Zahlungsausfall des neuen Käufers an Sie halten, nachdem er Sie innerhalb von 15 Tagen benachrichtigt hat.
- Ihre Gewähr: Nach Artikel 1320 stehen Sie dafür ein, dass der Vertrag wirksam ist.
Bankbürgschaften für Anzahlungen, Stellplatz, Abstellraum oder eine vereinbarte Ausstattungsliste gehen nur nach ihren eigenen Bedingungen über. Verlangen Sie eine schriftliche Liste von allem, was übergeht.
Vor der Übergabe verkaufen Sie kein Haus. Sie übergeben Ihren Platz in einem Vertrag, und der Bauträger muss zustimmen.
Vertragsübernahme oder Kauf und Weiterverkauf: zwei verschiedene Wege
Die Alternative ist, die Übergabe abzuwarten, den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen, das Haus eintragen zu lassen und es dann zu verkaufen. Das bedeutet zwei Übertragungen und zweimal Kosten.
| Vertragsübernahme vor der Übergabe | Weiterverkauf nach der Übergabe | |
|---|---|---|
| Was Sie verkaufen | Ihre Position im Vorvertrag | Ein auf Ihren Namen eingetragenes Haus |
| Zustimmung des Bauträgers | Erforderlich (Art. 1315) | Nicht erforderlich |
| Form | Dieselbe wie der ursprüngliche Vertrag (Art. 1316) | Notarieller Kaufvertrag (Art. 1244) |
| Notar und Grundbuch | Eine Übertragung; Grundbuchberichtigung, wenn das Versprechen angemerkt wurde | Ihr endgültiger Vertrag, dann der Kaufvertrag, jeweils mit eigenen Gebühren |
| Übertragungssteuer, Art. 111 | Formuliert für Eigentumsübertragungen; mit einem Steuerberater klären | 3% bei Haltedauer bis 3 Jahre, danach 1% |
| Gebühr des Bauträgers | Möglich, im Vertrag festgelegt | Keine |
| Zeitpunkt | Hängt von der Antwort des Bauträgers ab | Erst nach Übergabe und Eintragung |
| Hauptrisiken | Ablehnung, Bedingungen, fortbestehende Haftung | Haltekosten bis zum Verkauf, zweimal Gebühren |
Wie die Besteuerung funktioniert, soweit das Gesetz es sagt
Jede Schlussfolgerung hier sollten Sie für Ihren konkreten Fall von einem Steuerberater bestätigen lassen.
Übertragungssteuer. Artikel 111 des Steuergesetzbuchs besteuert die Übertragung des Eigentums und seiner Teilrechte an Gebäuden und Grundstücken: 3% des Transaktionswerts bei einer Haltedauer bis 3 Jahre, danach 1%. Ein Vorvertrag überträgt kein Eigentum, daher ist Artikel 111 seinem Wortlaut nach nicht auf eine Vertragsübernahme zugeschnitten. Er gilt jedoch, wenn Sie das Haus auf Ihren Namen übernehmen und es dann verkaufen. Lesen Sie unseren Leitfaden zur Steuer beim Verkauf von Immobilien in Rumänien.
Einkommensteuer auf die Vertragsübernahme. Zahlt Ihnen der neue Käufer mehr, als Sie an den Bauträger gezahlt haben, stellt sich die Frage, wie dieser Betrag besteuert wird. Artikel 114 enthält eine Auffangkategorie, Einkünfte aus anderen Quellen, und Artikel 116 legt für darin erfasste und in der Jahreserklärung angegebene Einkünfte 10% fest. Ob eine Vertragsübernahme darunter fällt, unter eine andere Kategorie, oder bei Wiederholung als selbständige Tätigkeit gilt, ist Auslegungssache. Holen Sie vor der Unterschrift eine schriftliche Auskunft ein.
Mehrwertsteuer. Der Verkauf eines Neubaus durch einen Bauträger unterliegt der Mehrwertsteuer: Artikel 292 Abs. 2 Buchst. f befreit neue Gebäude nicht, und Artikel 291 legt den Regelsatz auf 21% fest. Fragen Sie den Bauträger, wie bereits auf Ihren Namen ausgestellte Rechnungen nach der Übertragung behandelt werden. Artikel 269 Abs. 3 überlässt es den Durchführungsbestimmungen, festzulegen, wann Privatpersonen, die Immobilien verkaufen, mehrwertsteuerpflichtig werden; das ist wichtig, wenn Sie dies mehr als einmal tun. Mehr dazu in unserem Leitfaden zur Mehrwertsteuer auf Neubauten.
Ihr Heimatland. Wer im Ausland ansässig ist, muss die Vertragsübernahme möglicherweise auch dort melden. Klären Sie das mit einem Steuerberater vor Ort.
Fragen, die Sie vor der Unterschrift stellen sollten
- Erlaubt der Vertrag eine Übertragung, mit vorheriger Zustimmung oder nur im Einzelfall?
- Gibt es eine Übertragungsgebühr, und wer trägt sie?
- Gibt es Einschränkungen: gezahlter Betrag, Baufortschritt, Mindestpreis, Werbung?
- Wie lange hat der Bauträger Zeit für eine Antwort, und welche Dokumente wird er verlangen?
- Werde ich nach Artikel 1318 entlassen?
- Was geschieht mit Bürgschaften, Stellplatz, Abstellraum und Ausstattungsliste?
- Wird der Vertrag notariell beurkundet und im Grundbuch angemerkt?
- Wie werden Mehrwertsteuerrechnungen für Anzahlungen nach einer Übertragung behandelt?
Checkliste: wenn Sie sich für eine Übertragung entscheiden
- Lesen Sie die Übertragungsklausel mit einem unabhängigen Anwalt, der für Sie handelt, nicht für den Bauträger.
- Holen Sie die schriftliche Zustimmung des Bauträgers ein, bevor Sie mit dem Käufer einen Preis vereinbaren.
- Verlangen Sie vom Bauträger eine Zahlungsaufstellung: was gezahlt wurde, was noch offen ist und wann.
- Holen Sie ein schriftliches Steuergutachten ein, in Rumänien und in Ihrem Wohnsitzland.
- Stimmen Sie die Form mit dem Notar ab, sowie die Grundbuchberichtigung, wenn das Versprechen angemerkt wurde.
- Rechnen Sie mit Prüfungen der Mittelherkunft des Käufergeldes durch Notar und Bank.
- Unterzeichnen Sie die Übertragung mit beigefügter Annahmeerklärung des Bauträgers, mit einer Aufstellung von allem, was übergeht.
- Bewahren Sie die Akte auf: Vertrag, Übertragung, Zustimmung, Zahlungsnachweise, Steuerunterlagen.
Sie reisen nicht an? Eine notarielle Vollmacht mit Apostille kann die Übertragung abdecken, wenn der Notar ihren Wortlaut akzeptiert. Lesen Sie unseren Leitfaden zur Wahl eines Anwalts in Rumänien.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich meine Immobilie vom Plan in Rumänien vor der Übergabe verkaufen?
Sie verkaufen Ihre Position im Vorvertrag, nicht das Haus selbst. Nach Artikel 1315 des Zivilgesetzbuchs ist dafür die Zustimmung des Bauträgers erforderlich. Prüfen Sie die Übertragungsklausel, bevor Sie unterzeichnen.
Muss der Bauträger zustimmen?
Ja. Das Gesetz verlangt die Zustimmung der anderen Vertragspartei. Sie kann im Voraus im Vertrag oder später im Einzelfall erteilt werden, auch unter Bedingungen.
Zahle ich bei einer Vertragsübernahme die Übertragungssteuer von 3%?
Artikel 111 gilt für Eigentumsübertragungen, und ein Vorvertrag überträgt kein Eigentum. Wie die Vertragsübernahme selbst besteuert wird, ist Auslegungssache; lassen Sie es von einem rumänischen Steuerberater bestätigen.
Braucht die Vertragsübernahme einen Notar?
Nach Artikel 1316 bedarf sie der Form, die das Gesetz für den ursprünglichen Vertrag vorschreibt. Wurde das Versprechen im Grundbuch angemerkt, gelten zusätzlich die Grundbuchvorschriften. Fragen Sie den Notar.
Hafte ich nach der Übertragung weiter?
Sie werden entlassen, sobald die Übertragung dem Bauträger gegenüber wirksam wird, es sei denn, er hat erklärt, dass er Sie nicht entlässt (Artikel 1318). Dann kann er sich an Sie halten, wenn der neue Käufer nicht zahlt.
Das Fazit
Vor der Übergabe ist Ihr Ausstieg eine Vertragsfrage. Eine Klausel, geschrieben am Tag Ihres Kaufs, entscheidet darüber: ob der Vertrag übertragen werden kann, zu welchen Kosten und zu welchen Bedingungen.
Wenn Sie einen Kauf vom Plan in Rumänien in Betracht ziehen, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen den Ausstiegsweg gemeinsam durch, und den Vertrag selbst sollten Sie mit Ihrem eigenen Anwalt prüfen.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Rumänisches Zivilgesetzbuch, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 902, 906, 1244, 1279, 1315 bis 1320, 1669, 1670 · Rumänisches Steuergesetzbuch, Gesetz 227/2015, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Art. 111, 114, 116, 269, 291, 292 · Nationale Agentur für Steuerverwaltung (ANAF)
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 22. Oktober 2026. Die Bedingungen einer Übertragung hängen von Ihrem eigenen Vertrag ab; prüfen Sie ihn vor der Unterschrift mit einem unabhängigen Anwalt und einem Steuerberater.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
