وفق القانون المدني الروماني، لا يجوز لطرف أن يُحلّ شخصًا ثالثًا محله في عقد إلا بموافقة الطرف الآخر. وقبل التسليم، هذا الطرف هو المطوّر.
يجب أن تتخذ الحوالة الشكل الذي يشترطه القانون للعقد المُتنازل عنه. وإذا كان الوعد مؤشرًا عليه في السجل العقاري، تُطبَّق أيضًا قواعد السجل العقاري (المادة 1317(3)).
تفرض المادة 111 من القانون الضريبي ضريبة على نقل الملكية بنسبة 3% إذا كانت مدة الحيازة حتى 3 سنوات و1% بعدها. أما كيفية فرض الضريبة على الحوالة قبل التسليم فينبغي تأكيدها مع مستشار ضريبي.
التنازل عن العقد الابتدائي في رومانيا: الإجابة المختصرة
عندما تشتري عقارًا على المخطط في رومانيا، فإنك توقّع عادة مع المطوّر عقدًا ابتدائيًا: antecontract، وهو قانونًا وعد ملزم للجانبين بالبيع (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare). وإلى أن يُوقَّع عقد البيع النهائي أمام كاتب العدل بعد انتهاء البناء، فإنك تحوز حقوقًا بموجب هذا العقد، لا منزلًا مسجلًا.
ويمكنك نقل مركزك هذا إلى شخص آخر عبر حوالة العقد (cesiunea contractului)، وفق المواد 1315 إلى 1320 من القانون المدني. والشرط الجوهري وارد في المادة 1315: يجب أن يوافق الطرف الآخر، أي المطوّر. وتتخذ الحوالة الشكل الذي يشترطه القانون للعقد الأصلي (المادة 1316)، وإذا كان الوعد مؤشرًا عليه في السجل العقاري، تُطبَّق أيضًا قواعد السجل العقاري (المادة 1317(3)).
بعبارة بسيطة: قبل التسليم أنت لا تبيع منزلًا. أنت تتنازل عن مكانك في عقد، ويجب أن يوافق المطوّر.
يتناول مقالنا حول بيع الفيلا في رومانيا لاحقًا بيع منزل مسجل بعد التسليم. أما هذا المقال فيتناول المرحلة التي تسبقه.
ما الذي تحوزه فعلًا قبل التسليم
بموجب المادة 1279 من القانون المدني، يجب أن يتضمن الوعد بالتعاقد جميع البنود اللازمة لتنفيذ العقد النهائي. وبموجب المادة 1669، إذا رفض أحد الطرفين دون مبرر توقيع العقد النهائي، يحق للطرف الآخر أن يطلب من المحكمة حكمًا يقوم مقامه. وبموجب المادة 1670، ما لم يُتفق على خلاف ذلك، تُعدّ المبالغ المدفوعة بموجب الوعد دفعة مقدمة من الثمن.
ويترتب على ذلك أمران عمليان:
- موثّق أمام كاتب العدل أم لا. تشترط المادة 1244 سندًا رسميًا أمام كاتب العدل للعقود الناقلة لحقوق عينية الواجب قيدها في السجل العقاري. والوعد لا ينقل الملكية، ولذلك لا تشمله هذه القاعدة تلقائيًا. ومع ذلك تُوقَّع عقود كثيرة على المخطط أمام كاتب العدل. تحقق من الشكل الذي اتخذه عقدك، لأنه يحدد شكل الحوالة.
- مؤشّر عليه في السجل العقاري أم لا. تُدرج المادة 902(2) الـantecontract ضمن الوقائع التي يجوز التأشير بها (notare). وتجيز المادة 906 ذلك عندما يكون المطوّر هو المالك المسجّل ويحدد العقد أجلًا لإبرام العقد النهائي. والتأشير يجعل حقك نافذًا في مواجهة الغير.
إذا لم توقّع بعد، راجع دليلنا حول العقد الابتدائي في رومانيا.
موافقة المطوّر: جوهر الصفقة
المادة 1315 صارمة: لا يجوز لطرف أن يُحلّ شخصًا ثالثًا محله إلا إذا لم يكن العقد قد نُفّذ بالكامل ووافق الطرف الآخر. وقبل التسليم، يتوقف كل شيء على هذه الموافقة.
- مسبقًا، في العقد. تجيز المادة 1317(1) الموافقة المسبقة. وعندئذ تنفذ الحوالة في مواجهة المطوّر عند إخطاره بها، أو عند قبوله لها.
- حالة بحالة. إذا سكت العقد، فستحتاج إلى موافقة المطوّر عندما تجد مشتريًا. وقد يرفض، أو يضع شروطًا.
ولهذا فإن بند الحوالة هو الأهم في هذا المخرج. وكثيرًا ما يقيّده المطوّرون: برسم، أو بحد أدنى من المبالغ المدفوعة، أو بحد أدنى للسعر، أو بحظر الحوالة قبل مرحلة معينة. ولا نصف هنا ما ينص عليه أي عقد بعينه، بما في ذلك عقدنا. اقرأ البند مع محاميك الخاص.
ما الذي ينتقل إلى المشتري الجديد
يحل المشتري الجديد (cesionar) محلك في مركزك بالكامل:
- الحقوق: استلام المنزل بالشروط المتفق عليها، مع احتساب الأقساط المدفوعة من الثمن.
- الالتزامات: الأقساط المتبقية والمواعيد والواجبات الأخرى التي قبلتها.
- الدفوع: بموجب المادة 1319، يحق للمطوّر أن يحتج في مواجهة المشتري الجديد بجميع الدفوع الناشئة عن العقد.
- إبراء ذمتك: بموجب المادة 1318، تبرأ ذمتك متى نفذت الحوالة في مواجهة المطوّر. وإذا صرّح المطوّر بأنه لا يبرئ ذمتك، يحق له الرجوع عليك إذا أخلّ المشتري الجديد، بعد إخطارك خلال 15 يومًا.
- ضمانك: بموجب المادة 1320، تضمن صحة العقد.
أما الضمانات البنكية للدفعات المقدمة، وموقف السيارة، والمخزن، أو قائمة التشطيبات المتفق عليها، فلا تنتقل إلا وفق شروطها الخاصة. اطلب قائمة مكتوبة بكل ما ينتقل.
قبل التسليم أنت لا تبيع منزلًا. أنت تتنازل عن مكانك في عقد، ويجب أن يوافق المطوّر.
الحوالة أم الشراء ثم إعادة البيع: طريقان مختلفان
البديل هو انتظار التسليم، وتوقيع العقد النهائي، وتسجيل المنزل، ثم بيعه. وهذا يعني عمليتي نقل وجولتين من التكاليف.
| الحوالة قبل التسليم | إعادة البيع بعد التسليم | |
|---|---|---|
| ما الذي تبيعه | مركزك في العقد الابتدائي | منزل مسجل باسمك |
| موافقة المطوّر | مطلوبة (المادة 1315) | غير مطلوبة |
| الشكل | نفس شكل العقد الأصلي (المادة 1316) | عقد بيع رسمي أمام كاتب العدل (المادة 1244) |
| كاتب العدل والسجل العقاري | حوالة واحدة؛ وتحديث السجل العقاري إذا كان الوعد مؤشرًا عليه | عقدك النهائي، ثم عقد البيع، ولكل منهما رسومه |
| ضريبة نقل الملكية، المادة 111 | صيغت لعمليات نقل الملكية؛ تحقق مع مستشار ضريبي | 3% إذا كانت مدة الحيازة حتى 3 سنوات، و1% بعدها |
| رسم المطوّر | محتمل، ويحدده العقد | لا يوجد |
| التوقيت | يتوقف على رد المطوّر | فقط بعد التسليم والتسجيل |
| المخاطر الرئيسية | الرفض، والشروط، وبقاء مسؤوليتك | تكاليف الاحتفاظ بالعقار حتى البيع، ومجموعتان من الرسوم |
كيف تعمل الضريبة، في حدود ما ينص عليه القانون
ينبغي تأكيد كل استنتاج هنا مع مستشار ضريبي بحسب حالتك.
ضريبة نقل الملكية. تفرض المادة 111 من القانون الضريبي ضريبة على نقل الملكية والحقوق المتفرعة عنها على المباني والأراضي: 3% من قيمة الصفقة إذا كانت مدة الحيازة حتى 3 سنوات، و1% بعد ذلك. والعقد الابتدائي لا ينقل الملكية، ولذلك فإن المادة 111، بحسب صياغتها، ليست موضوعة للحوالة. لكنها تُطبَّق إذا نقلت المنزل إلى اسمك ثم بعته. راجع دليلنا حول الضريبة على بيع العقارات في رومانيا.
ضريبة الدخل على الحوالة. إذا دفع لك المشتري الجديد مبلغًا يزيد على ما دفعته للمطوّر، فالسؤال هو كيف يخضع هذا الفرق للضريبة. تتضمن المادة 114 فئة احتياطية هي الدخل من مصادر أخرى، وتحدد المادة 116 نسبة 10% للدخل المندرج فيها والمصرّح عنه في الإقرار السنوي. أما هل تندرج الحوالة ضمنها، أو ضمن فئة أخرى، أو تُعدّ نشاطًا مستقلًا إذا تكررت، فمسألة تفسير. احصل على إجابة مكتوبة قبل التوقيع.
ضريبة القيمة المضافة. يخضع بيع المطوّر لمبنى جديد لضريبة القيمة المضافة: فالمادة 292(2)(f) لا تعفي المباني الجديدة، والمادة 291 تحدد السعر العادي بنسبة 21%. اسأل المطوّر عن كيفية معالجة الفواتير الصادرة باسمك بعد الحوالة. وتترك المادة 269(3) للقواعد التطبيقية تحديد متى يصبح الأفراد الذين يبيعون العقارات خاضعين لضريبة القيمة المضافة، وهذا مهم إذا كررت العملية أكثر من مرة. المزيد في دليلنا حول ضريبة القيمة المضافة على المنازل الجديدة.
بلد إقامتك. قد يحتاج المقيم الأجنبي أيضًا إلى الإبلاغ عن الحوالة في بلده. تحقق مع مستشار ضريبي محلي.
أسئلة تطرحها قبل التوقيع
- هل يجيز العقد الحوالة، بموافقة مسبقة أم حالة بحالة فقط؟
- هل يوجد رسم للحوالة، ومن يدفعه؟
- هل توجد قيود: المبلغ المدفوع، أو مرحلة البناء، أو حد أدنى للسعر، أو الإعلان؟
- ما المهلة المتاحة للمطوّر للرد، وما المستندات التي سيطلبها؟
- هل ستبرأ ذمتي وفق المادة 1318؟
- ماذا يحدث للضمانات وموقف السيارة والمخزن وقائمة التشطيبات؟
- هل سيُوثَّق العقد أمام كاتب العدل ويُؤشَّر به في السجل العقاري؟
- كيف تُعالَج فواتير ضريبة القيمة المضافة على الدفعات المقدمة بعد الحوالة؟
قائمة التحقق: إذا قررت التنازل عن العقد
- اقرأ بند الحوالة مع محامٍ مستقل يمثلك أنت، لا المطوّر.
- احصل على موافقة المطوّر الكتابية قبل الاتفاق على السعر مع المشتري.
- اطلب من المطوّر كشفًا بالمدفوعات: ما دُفع، وما تبقى، ومتى.
- احصل على رأي ضريبي مكتوب في رومانيا وفي بلد إقامتك.
- اتفق مع كاتب العدل على الشكل، وعلى تحديث السجل العقاري إذا كان الوعد مؤشرًا عليه.
- توقّع إجراءات التحقق من مصدر الأموال على أموال المشتري من قِبل كاتب العدل والبنك.
- وقّع الحوالة مرفقًا بها قبول المطوّر، مع بيان كل ما ينتقل.
- احتفظ بالملف: العقد، والحوالة، والموافقة، وإثباتات الدفع، والمستندات الضريبية.
لن تسافر إلى رومانيا؟ يمكن لوكالة رسمية موثّقة أمام كاتب العدل ومصدّقة بالأبوستيل أن تغطي الحوالة، إذا قبل كاتب العدل صياغتها. راجع دليلنا حول اختيار محامٍ في رومانيا.
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني بيع منزلي المشترى على المخطط في رومانيا قبل التسليم؟
أنت تبيع مركزك في العقد الابتدائي، لا المنزل نفسه. وبموجب المادة 1315 من القانون المدني، يتطلب ذلك موافقة المطوّر. تحقق من بند الحوالة قبل التوقيع.
هل يجب أن يوافق المطوّر؟
نعم. يشترط القانون موافقة الطرف الآخر. ويمكن إعطاؤها مسبقًا في العقد أو لاحقًا، حالة بحالة، مع شروط.
هل أدفع ضريبة نقل الملكية البالغة 3% على الحوالة؟
تُطبَّق المادة 111 على عمليات نقل الملكية، والعقد الابتدائي لا ينقل الملكية. أما كيفية فرض الضريبة على الحوالة ذاتها فمسألة تفسير، ولذلك أكّدها مع مستشار ضريبي روماني.
هل تحتاج الحوالة إلى كاتب العدل؟
بموجب المادة 1316، تتخذ الشكل الذي يشترطه القانون للعقد الأصلي. وإذا كان الوعد مؤشرًا عليه في السجل العقاري، تُطبَّق أيضًا قواعد السجل العقاري. اسأل كاتب العدل.
هل أظل مسؤولًا بعد التنازل؟
تبرأ ذمتك متى نفذت الحوالة في مواجهة المطوّر، ما لم يصرّح بأنه لا يبرئ ذمتك (المادة 1318). وعندئذ يحق له مطالبتك إذا لم يدفع المشتري الجديد.
الخلاصة
قبل التسليم، يكون مخرجك مسألة تعاقدية. ويحسمها بند واحد يُكتب يوم الشراء: هل يجوز التنازل عن العقد، وبأي تكلفة، وبأي شروط.
إذا كنت تفكر في الشراء على المخطط في رومانيا، معنا أو في أي مكان آخر، فاحجز معي مكالمة مدتها 30 دقيقة. وسنراجع معًا طريق الخروج، وعليك أن تتحقق من العقد نفسه مع محاميك الخاص.
موتي أزولاي، Compass Group Romania
المصادر: القانون المدني الروماني، الصيغة الموحّدة (legislatie.just.ro)، المواد 902، 906، 1244، 1279، 1315 إلى 1320، 1669، 1670 · القانون الضريبي الروماني، القانون 227/2015، الصيغة الموحّدة (legislatie.just.ro)، المواد 111، 114، 116، 269، 291، 292 · الوكالة الوطنية للإدارة الضريبية (ANAF)
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026. وتتوقف شروط أي حوالة على عقدك الخاص؛ تحقق منه مع محامٍ مستقل ومستشار ضريبي قبل التوقيع.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
